農業、食品加工、近代的小売からの需要拡大を背景に、冷蔵倉庫の収容能力は急速に拡大している。しかし、供給は依然として南部に大きく集中しており、全国の収容能力はまだ不十分である。本レポートでは、将来の投資先として最も有望な省を評価する。（トラックなどの冷蔵輸送は対象外とするが、同様の地域格差が存在する可能性が高い。）

冷蔵倉庫施設の供給と需要

冷蔵倉庫施設は、過去10年間に年平均成長率（CAGR）13%で拡大した。2024年時点で、全国には117施設が存在し、総収容能力は約130万パレットに達しており、平均稼働率は高水準の80%を維持している[1]. 。これらの施設は約90社が運営しており、その半数以上は1万パレット未満を取り扱う小規模事業者である。主に工業団地（IP）内に立地し、安定した電力供給と利便性の高い物流インフラを活用している。.

ベトナムの冷蔵倉庫収容能力

（単位：千パレット）

出所：Fiin Group、ScienceDirect

現在の施設収容能力は人口1万人当たりわずか132パレットであり、タイ（204）、中国（913）、日本（1,592）を大きく下回っている。2015年から2024年にかけての成長モメンタムは今後も続くと予想され、2024年から2029年にかけてのCAGRは14%と見込まれている[2].

現在、南部地域が全国の収容能力の約87%を占める一方、北部地域は11%、中央地域はわずか1%にとどまっている[3]. 。南部は主要な食品生産地域であり、水産物、果物、野菜の栽培・加工に注力するとともに、輸出入の重要拠点として機能している。冷蔵倉庫施設が南部に集中しているため、中央部や北部へ商品を輸送する必要があり、コスト増、納期の遅延、品質劣化のリスクにつながっている。.

主要な冷蔵倉庫施設は現在、ホーチミン市、ハノイ、およびその周辺省であるタイニン省、ドンナイ省（南部）、フンイエン省、バクニン省（北部）に分布している。米国、日本、韓国、シンガポールなどの外国企業の進出が拡大している。現地企業はコスト面で優位性を持つ一方、外国企業は先進技術とエネルギー効率に強みを持つ。上位5社のうち3社は外資系企業で、市場の約15%を占めている。多くの物流分野では外国投資が制限されているものの、倉庫業では100%の外資保有が認められており、今後も外国企業の参入が続くことを示唆している。.

ベトナムの主要冷蔵倉庫企業（データは2023年時点）

出所：B&Companyの分析

先駆者としての日本企業

1996年にホーチミン市で設立された日本主導の合弁会社Konoike Vinatransは、15,000パレットの収容能力を有していた。それ以降、日本企業は先進的なコールドチェーン技術と高い運営基準を活用し、ホーチミン市やタイニン省など南部地域を中心に投資を続けている。.

ホーチミン市では、Meito（30,000パレット）とCLK Cold Storage（20,000パレット）が、それぞれ2014年と2016年から操業している。近年、タイニン省は特に魅力的な投資先となっている。日本企業による大規模投資が相次いでおり、2023年にはSojitzとKokubuの合弁会社（26,000パレット）、2024年にはNichirei（20,000パレット）、さらにMeitoの第2施設（26,000パレット）が進出した。一方、上述の上位10社には、2020年代に入り米国企業や韓国企業が相次いで参入し、競争環境が形成されている。日本企業にとっての課題は、先行して大規模投資を行うリスクを取れるかどうかにある。.

直近では、Yokoreiが2025年3月に18,000パレットの冷蔵倉庫を開設した。4.5ヘクタールの敷地に5,200万米ドルを投じた施設で、自動化システムや省エネ技術を備え、日本で最先端の施設とみなされている。.

Yokorei Cold Warehouse in Tay Ninh

出所：Yokoreiウェブサイト

タイニン省が投資家を引きつける理由は、ホーチミン市に隣接し、メコンデルタの農業生産拠点とつながる戦略的な立地だけではない。旧ロンアン省（現在はタイニン省に統合）と日本の自治体・機関との間で築かれた強固な関係もその要因である。日本はタイニン省で161件のFDIプロジェクトを展開しており、投資額は合計12億米ドルを超える。プロジェクト件数、投資額のいずれにおいても、投資国別で第4位に位置する[4]. 。同地域で事業を展開する日系企業は、冷蔵・冷凍倉庫施設の潜在顧客となり得る。.

有望地域の評価

高い保管コストが、冷蔵・冷凍倉庫施設の利用を制約している。ベトナムでは、物流コストがGDPの約17%を占め、先進国平均の約10%を大幅に上回る[5]. 。冷蔵・冷凍倉庫施設は港湾、空港、大都市の近隣に立地し、輸出入および近代小売に対応している。有望省は、将来の供給・需要の観点から評価した。表との比較において、工業団地用地の平均価格は南部で139米ドル／m²、北部で170米ドル／m²である。.

Evaluation of Key Provinces for Cold Storage Investment

(○：肯定的、, △：中立、X：否定的）

出所：B&Companyの分析

南部では、ホーチミン市、ドンナイ省、タイニン省の見通しが有望である。これらの省・市は主要港の近隣に位置するため、配送面で優位性を持ち、需要面でも高いポテンシャルを有する。タイニン省は、メコンデルタ（ベトナムの主要農業生産地域）と南東部を結ぶ主要な輸送ハブとして機能しており、地域間の冷凍保管・配送センターとして非常に重要な位置を占める。.

北部は南部ほど競争が激しくなく、ハイフォン市、フンイエン省、クアンニン省が冷蔵・冷凍倉庫への有望な投資先として注目を集めている。フンイエン省はハイフォン港とハノイを結ぶ主要ルート沿いに位置し、地域配送ハブとして理想的である。これらの地域では外国投資も増加している。韓国のAJ Totalは、タイグエン省で最初の倉庫を開設した後、2022年にフンイエン省で23,000パレット規模の施設を設立した。さらに、Harano TNSは2023年にバクニン省とハイフォン市で、合計51,000パレット規模の冷蔵・冷凍倉庫施設を建設した。.

中部地域および中部高原では、冷蔵・冷凍倉庫施設の整備は大きく進展していない。しかし、ダナンとカインホアは水産業が盛んで、南北間の主要な輸送ハブとして機能しているため、将来の投資先としてのポテンシャルを有する。ダクラク省やラムドン省などでは、果物・野菜の生産を支えるため、冷蔵・冷凍物流インフラの整備が進むと見込まれる。.

冷蔵・冷凍倉庫施設への需要は今後も拡大すると見込まれる。.

– 農産物・水産物： ベトナムは、EVFTA、CPTPP、RCEPなどの自由貿易協定に後押しされ、コメ、コーヒー、エビ、バサ（パンガシウス）の世界的な供給国として成長している。この勢いを維持するため、政府は農場の予冷施設から港湾・国境検問所の冷蔵・冷凍倉庫まで、コールドチェーン全体を強化する物流ハブおよび輸送インフラの整備を推進している。.

– 医薬品： 医薬品市場は、2025年から2030年にかけて年率5%で成長すると予測されている[6]. 。ポストCOVID-19で重要性が高まったワクチンやバイオ医薬品は、2～8°Cまたはそれ以下での冷蔵保管を必要とし、冷蔵・冷凍施設への需要をけん引している。現在はインフラが限られているものの、国内のワクチン製造が進展するにつれて、GSP/GDP（Good Storage Practice／Good Distribution Practice）に準拠した冷蔵・冷凍倉庫施設への需要は拡大すると見込まれる。多額の投資を必要とし、高い賃料が見込める分野であるが、有望なセクターといえる。.

政府は2025～2030年の物流開発戦略の一環として、食品安全基準を満たすコールドチェーン物流センターおよび保管施設に関するガイドラインを策定する計画であり、これにより許認可手続きの簡素化とプロジェクトの迅速化が期待される。また、2050年までにネットゼロ排出を達成する取り組みの一環として、物流部門のグリーン化も推進している。国家計画（2024年6月11日付の首相決定第496/QĐ-TTg号）は、冷凍・冷蔵分野におけるオゾン層破壊物質および温室効果ガスを段階的に廃止する方針を掲げており、低GWP（地球温暖化係数）冷媒、環境に配慮した断熱材、太陽光発電などの持続可能な技術の導入を求めている。このグリーン移行には初期費用が伴うものの、冷凍・冷蔵およびコールドストレージ業界の競争力を高め、国際的な持続可能なサプライチェーン基準への適合を改善する機会をもたらすと期待される。.

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[1]  Fiin Group（2025年）

[2]  Research and Markets（2024年）

[3]  WTO（2023年）

[4]  Ministry of Industry and Trade News（2025年）

[5]  Ministry of Industry and Trade（2024年）

[6]  Statista（2025年）