농업, 식품 가공 및 현대적 유통업의 수요 증가에 힘입어 냉장 창고 용량이 빠르게 확대되고 있습니다. 그러나 공급은 여전히 남부 지역에 크게 편중되어 있으며, 전국적인 용량은 아직 부족한 상황입니다. 본 보고서는 향후 투자에 가장 유망한 지역을 평가합니다. (트럭과 같은 냉장 운송은 본 보고서의 범위에 포함되지 않지만, 유사한 지역적 불균형이 나타날 가능성이 높습니다.)

냉장창고 시설의 공급과 수요

냉장 보관 시설은 지난 10년간 연평균 성장률(CAGR) 13%로 확대되었습니다. 2024년 기준 전국에 117개 시설이 운영 중이며, 총 용량은 약 130만 팔레트로, 평균 가동률은 80%의 높은 수준을 유지하고 있습니다[1]. 약 90개 기업이 이러한 시설을 운영하고 있으며, 절반 이상은 10,000팔레트 미만을 취급하는 소규모 사업자입니다. 이들 시설은 주로 산업단지(IP)에 위치해 안정적인 전력 공급과 편리한 물류 인프라를 활용하고 있습니다.

베트남 냉장 창고 용량

(단위: 천 팔레트)

출처: Fiin Group, ScienceDirect

현재 시설 용량은 인구 10,000명당 132팔레트에 불과해 태국(204), 중국(913), 일본(1,592)보다 크게 낮은 수준입니다. 2015년부터 2024년까지의 성장세는 지속될 것으로 예상되며, 2024년부터 2029년까지의 연평균 성장률(CAGR)은 14%로 전망됩니다[2].

현재 남부 지역이 전국 용량의 약 87%를 차지하고 있으며, 북부 지역은 11%, 중부 지역은 불과 1%를 차지하고 있습니다[3]. 남부 지역은 수산물, 과일 및 채소의 재배와 가공이 집중된 주요 식품 생산지이자 수출입의 핵심 거점입니다. 냉장 보관 시설이 남부에 집중되어 있어 물품을 중부 및 북부 지역으로 운송해야 하며, 이로 인해 비용 증가, 배송 시간 지연 및 품질 저하 위험이 발생합니다.

현재 주요 냉장 보관 시설은 호찌민시, 하노이 및 이들의 위성 지역인 떠이닌성과 동나이성(남부), 흥옌성과 박닌성(북부)에 분포해 있습니다. 미국, 일본, 한국, 싱가포르 등의 외국 기업도 진출을 확대하고 있습니다. 현지 기업은 비용 측면에서 우위를 보이는 반면, 외국 기업은 첨단 기술과 에너지 효율성에서 강점을 보입니다. 상위 5개 기업 중 3개가 외국계 기업이며, 시장의 약 15%를 차지하고 있습니다. 많은 물류 부문에서 외국인 투자가 제한되어 있지만, 창고업은 100% 외국인 소유를 허용하고 있어 외국 기업의 지속적인 진입이 예상됩니다.

베트남의 주요 냉장 보관 기업(2023년 기준 업데이트 데이터)

출처: B&Company 분석

선구자로서의 일본 기업

일본 기업이 주도하는 합작회사 Konoike Vinatrans는 1996년 호찌민시에서 설립되었으며, 15,000팔레트의 용량을 보유했습니다. 이후 일본 기업들은 첨단 콜드체인 기술과 높은 운영 기준을 활용해 호찌민시와 떠이닌성과 같은 남부 지역을 중심으로 지속적으로 투자해 왔습니다.

호찌민시에서는 Meito(30,000팔레트)와 CLK Cold Storage(20,000팔레트)가 각각 2014년과 2016년부터 운영되고 있습니다. 최근 몇 년간 떠이닌성은 특히 매력적인 투자처로 부상했습니다. 일본 기업의 대규모 투자가 잇따랐습니다. 2023년에는 Sojitz와 Kokubu의 합작회사(26,000팔레트), 2024년에는 Nichirei(20,000팔레트), 그리고 Meito의 제2시설(26,000팔레트)이 진출했습니다. 한편, 앞서 언급한 상위 10개 기업에는 2020년대 들어 미국 및 한국 기업이 잇따라 진입하며 경쟁 구도가 형성되었습니다. 일본 기업의 경우, 시장을 선점하기 위해 대규모 투자의 위험을 감수할 수 있는지가 과제입니다.

가장 최근에는 Yokorei가 2025년 3월 18,000팔레트 규모의 냉장 창고를 개장했습니다. 4.5헥타르 부지에 5,200만 달러를 투자해 건설한 이 시설은 자동화 시스템과 에너지 절감 기술을 갖춘 일본의 최첨단 시설로 평가받고 있습니다.

Yokorei Cold Warehouse in Tay Ninh

출처: Yokorei 웹사이트

떠이닌성이 투자자들에게 매력적인 이유는 호찌민시에 인접하고 메콩 델타의 농업 생산 거점과 연결된 전략적 입지뿐만 아니라, 과거 롱안성(현재 떠이닌성에 통합)이 일본의 지방자치단체 및 기관들과 구축한 긴밀한 관계에도 있습니다. 일본은 떠이닌성에 총 12억 달러 이상 규모의 FDI 프로젝트 16건을 보유하고 있으며, 프로젝트 수와 투자액 모두에서 전체 투자국 중 4위를 차지하고 있습니다[4]. 해당 지역에서 운영되는 일본 기업은 저온 보관 시설의 잠재 고객을 구성합니다.

유망 지역 평가

높은 보관 비용으로 인해 저온 보관 시설의 이용이 제한되고 있습니다. 베트남의 물류 비용은 GDP의 약 17%로, 선진국 평균인 약 10%를 크게 상회합니다[5]. 저온 보관 시설은 항구, 공항 및 주요 도시에 인접해 위치하며, 수입·수출 및 현대적 유통을 지원합니다. 유망 성은 향후 공급 및 수요 측면을 기준으로 평가되었습니다. 표와 비교하기 위해 산업단지 토지 비용 평균은 남부가 139 USD/m², 북부가 170 USD/m²입니다.

Evaluation of Key Provinces for Cold Storage Investment

(○: 긍정, △: 중립, X: 부정)

출처: B&Company 분석

남부 지역에서는 호찌민시, 동나이성 및 떠이닌성이 유망한 전망을 보입니다. 이들 성은 주요 항구 인근에 전략적으로 위치해 유통 측면에서 이점을 제공하며, 수요 측면에서도 높은 잠재력을 보유하고 있습니다. 떠이닌성은 베트남의 주요 농업 생산지인 메콩델타와 동남부를 연결하는 핵심 환승 거점으로, 지역 간 냉동 보관 및 유통 센터로서 매우 중요한 역할을 합니다.

북부는 남부보다 경쟁이 덜 치열하며, 하이퐁시, 흥옌성 및 꽝닌성이 저온 보관 창고의 유망한 투자처로 주목받고 있습니다. 흥옌성은 하이퐁항과 하노이를 연결하는 주요 노선을 따라 이상적으로 위치해 있어 지역 유통 허브로 적합합니다. 이 지역에서는 외국인 투자도 증가하고 있습니다. 한국의 AJ Total은 타이응우옌성에 첫 번째 창고를 개장한 데 이어, 2022년 흥옌성에 23,000팔레트 규모의 시설을 설립했습니다. 또한 Harano TNS는 2023년 박닌성과 하이퐁시에 총 51,000팔레트 규모의 저온 보관 시설을 건설했습니다.

중부 지역 및 중부 고원에서는 저온 보관 시설 개발이 크게 진전되지 않았습니다. 그러나 다낭과 카인호아는 수산업이 활발하고 남북 간 핵심 환승 거점 역할을 하고 있어 향후 투자처로서 잠재력을 보유하고 있습니다. 닥락성과 람동성과 같은 성은 과일 및 채소 생산을 지원하기 위해 저온 보관 인프라가 개발될 것으로 예상됩니다.

저온 보관 시설에 대한 수요는 지속적으로 증가할 것으로 예상됩니다.

– 농수산물: 베트남은 EVFTA, CPTPP 및 RCEP와 같은 자유무역협정에 힘입어 쌀, 커피, 새우 및 바사(팡가시우스)의 글로벌 공급국으로 성장하고 있습니다. 이러한 성장세를 유지하기 위해 정부는 농장의 예냉 시설부터 항구 및 국경 검문소의 저온 보관 창고에 이르는 전체 콜드체인을 강화하고자 물류 허브와 운송 인프라 개발을 추진하고 있습니다.

– 의약품: 의약품 시장은 2025년부터 2030년까지 연평균 5% 성장할 것으로 전망됩니다[6]. 코로나19 이후 중요성이 높아진 백신 및 바이오의약품은 2~8°C 또는 그 이하의 저온 보관이 필요하므로 냉장 및 냉동 시설에 대한 수요를 견인하고 있습니다. 현재 인프라는 여전히 제한적이지만, 국내 백신 제조가 진전됨에 따라 GSP/GDP(Good Storage Practice/Good Distribution Practice) 준수 저온 보관 시설에 대한 수요가 확대될 것으로 예상됩니다. 상당한 투자가 필요하고 높은 임대료가 형성되지만, 이는 유망한 분야입니다.

정부는 2025~2030년 물류 개발 전략의 일환으로 식품 안전 기준을 충족하는 콜드체인 물류 센터 및 보관 시설에 대한 지침을 수립할 계획이며, 이에 따라 인허가 절차가 간소화되고 프로젝트 추진이 가속화될 것으로 예상됩니다. 또한 정부는 2050년 넷제로 배출 달성을 위한 노력의 일환으로 물류 부문의 친환경 전환을 추진하고 있습니다. 국가 계획(2024년 6월 11일자 총리 결정 제496/QĐ-TTg호)은 냉동·냉장 부문에서 오존층 파괴 물질과 온실가스를 단계적으로 퇴출하도록 요구하고 있으며, 이에 따라 저GWP(지구온난화지수) 냉매, 친환경 단열재 및 태양광 발전과 같은 지속 가능한 기술의 도입이 필요합니다. 이러한 친환경 전환에는 초기 비용이 수반되지만, 냉동·냉장 및 저온 보관 산업의 경쟁력을 강화하고 국제적인 지속 가능 공급망 기준에 대한 준수 수준을 향상할 기회를 제공할 것으로 기대됩니다.

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[1]  Fiin Group (2025)

[2]  Research and Markets (2024)

[3]  WTO (2023)

[4]  산업통상부 뉴스(2025)

[5]  산업통상부(2024)

[6]  Statista(2025)