베트남의 콜드체인 물류 부문은 초기 단계의 공급능력 제약 시장에서 정교하고 높은 규정 준수 수준을 갖추며 빠른 성장이 예상되는 시장으로 전환하는 중대한 변화를 겪고 있습니다. 이러한 발전은 수산물, 과일, 채소를 중심으로 한 베트남의 급증하는 농산물 수출과 온도 민감형 의약품에 대한 수요 증가에 의해 견인되고 있습니다. 이러한 요인들의 결합은 특히 일본과 같이 물류 전문성이 발전한 시장을 포함한 해외 투자자들에게 독특하고 높은 수익 잠재력을 지닌 투자 기회를 창출합니다.

시장 개요

FiinGroup에 따르면 2020년부터 2023년까지 총 설계 냉장창고 용량은 약 44.8% 증가했습니다. 2025년 업데이트 자료(2024년 12월 기준)는 약 130만 팔레트, 냉장창고 시설 117곳, 냉장 트럭 1,499대, 냉장 운송업체 47곳을 기록하고 있으며, 용량은 2028년까지 170만 팔레트를 초과할 것으로 전망됩니다[1], . 또한 2024~2028년에 약 13개의 신규 프로젝트가 계획되어 있습니다.

베트남의 콜드체인 물류 시장은 두 가지 핵심 요인, 즉 급성장하는 농산물 수출과 신선·냉장 제품에 대한 국내 소비 급증에 힘입어 빠르게 확대되고 있습니다. 2024년 베트남은 수산물, 과일, 채소 등 정교한 온도 관리가 필요한 고부가가치 신선 농산물을 포함해 농산물 수출에서 사상 최대치를 기록했습니다.

– 수산물 수입은 2019년 $18억 달러에서 2022년 $27억 달러로 크게 증가했으며, 2023년에는 소폭 감소할 것으로 전망됩니다. 한편 과일 및 채소 수입은 꾸준히 증가했고, 유제품 수입은 안정적인 수준을 유지했습니다.

– 수출 측면에서는 수산물 수출이 2019년 $85억 달러에서 2022년 $109억 달러로 증가했으며, 2023년에는 소폭 감소할 것으로 예상됩니다. 과일 및 채소 수출도 증가세를 보인 반면, 유제품 수출은 낮고 안정적인 수준에 머물렀습니다.

출처: GSO, 통계연감(2023)

제약 부문 역시 핵심 성장 영역으로, 의약품 총판매액 기준 시장 규모가 2023년 $60억 달러에서 2028년 $87억 달러로 증가할 것으로 전망됩니다[2], . 이는 고령 인구 증가[3] 와 온도 민감형 의약품에 대한 수요 증가에 의해 뒷받침됩니다[4]. 콜드체인 규정 준수에 대한 수요 증가[5], 특히 윤리적 의약품(ETC) 채널에서의 수요 증가는 관련 인프라 요건을 더욱 확대하고 있습니다.

확대되는 농산물 수출, 증가하는 국내 소비, growing pharmaceutical needs의 결합은 베트남 경제에서 콜드체인 물류가 수행하는 핵심 역할과 향후 수년간의 유망한 성장 전망을 부각합니다.

주요 플레이어

베트남의 콜드체인 물류 부문은 농산물 수출 확대, 부패하기 쉬운 상품에 대한 국내 수요 증가, 제약용 냉장 보관 수요 확대에 힘입어 크게 성장하고 있습니다. 시장은 여전히 분산되어 있으며, 여러 주요 기업이 시장 발전에 기여하고 있습니다.

표 1. 베트남 주요 냉장창고 기업

출처: B&Company

베트남의 냉장창고 부문에서는 2024~2025년에 몇 가지 주목할 만한 움직임이 나타났으며, 이는 식품, 소매 및 3PL 기업의 수요 증가를 뒷받침합니다.

– 한국의 LOTTE Global Logistics는 2025년 3월 19일 동나이성 Nhơn Trạch 산업단지에서 약 US$3,400만 달러 규모의 콜드체인 허브 착공식을 진행했습니다. 이 시설은 약 5.5헥타르 규모로, 2026년 5월 운영을 시작할 예정입니다.

– 일본의 Daiwa House Logistics Trust는 2024년 7월 5일 롱안에서 맞춤형으로 개발된 “D Project Tan Duc 2”를 약 US$1,990만~2,000만 달러에 인수 완료했습니다. 이 자산은 일본계 3PL 임차인과 체결한 20년 장기 임대차 계약을 기반으로 합니다.

– Nichirei TBA Logistics Vietnam은 2024년 6월 27일 롱안성 Long Hậu에 냉장창고를 개장했습니다. 해당 시설은 10개실에 걸쳐 약 20,000개의 팔레트 보관 공간을 제공하며, 온도 범위는 −25 °C에서 22 °C입니다.

이러한 그린필드 및 M&A 움직임은 일본과 한국 기업의 참여 심화, 롱안과 동나이가 물류 핵심 거점으로 부상하고 있다는 점, 그리고 장기 임대차 계약을 기반으로 한 맞춤형 개발 자산에 대한 선호가 높아지고 있다는 점을 보여줍니다.

콜드체인 인프라 과제

베트남의 콜드체인은 빠르게 확장되고 있지만, 투자자와 운영자가 경쟁력을 확보하기 위해 해결해야 할 구조적 격차도 드러나고 있습니다.

– 시장 공급 부족 및 프리미엄 가격: 베트남의 콜드체인은 여전히 공급 제약 상태에 있습니다. 2023년 저장 용량은 약 100만 팔레트 포지션을 넘어섰으며 2028년에는 약 170만 팔레트를 초과할 것으로 예상되지만, 수요는 여전히 공급을 앞서고 있습니다. 농산물 수출의 40–50%가 콜드체인을 거치는 태국과 달리, 베트남의 커버리지는 약 20–25%에 불과해 고부가가치 신선식품(수산물, 과일) 부문이 충분한 서비스를 받지 못하고 있으며 투자 기회가 큰 상황입니다. 공급 부족으로 프리미엄 요금이 뒷받침되어 2024년 팔레트당 일일 요금은 약 US$1.27로, 인도네시아의 US$0.94보다 높았습니다. 그러나 2028년까지 약 70%의 용량 확충이 예상되면서 경쟁이 심화되고, 운영업체들은 부가가치 서비스(실시간 모니터링, 크로스도킹, 통합 가공)로 차별화해야 할 것입니다.

– 농업 및 수산업을 위한 저온 보관 개선: 수확 후 손실은 콜드체인의 가장 큰 문제로 남아 있습니다. 부실한 취급과 온도 관리는 과일 및 채소의 약 25%를 폐기하게 만들 수 있으며(최악의 경우 최대 35–45%), 수산물의 가치를 약 20% 낮출 수 있습니다. 해결책은 현대적인 예냉, 보관 및 퍼스트마일 관리에 투자하는 것이며, 손실을 단 10%만 줄여도 재무적 수익은 크게 확대됩니다. 프리미엄 수출을 실현하려면 운영업체는 인프라와 규정 준수(HACCP, VietGAP), 그리고 엔드투엔드 추적성(예: Agridential)을 결합해야 합니다. 이러한 요소는 이제 미국, EU 및 일본 바이어에게 필수 요건입니다.

– 제약 부문의 저온 보관 과제: 베트남의 제약 콜드체인은 전문적이고 인증된 인프라를 필요로 합니다. 생물학적 제제와 백신을 위한 엄격한 온도 관리, 검증된 시스템, 그리고 보건부(MoH)의 GSP/GDP 규정( Circular 36/2018/TT-BYT, Circular 05/2024/TT-BYT)에 대한 완전한 준수가 요구됩니다. 인증을 받은 시설만 이러한 제품을 취급할 수 있어 진입장벽이 높습니다. 인프라가 고르지 못한 환경에서 운송 경로의 무결성과 라스트마일 관리를 유지해야 하므로 물류 역시 여전히 어렵습니다. 한편 고령화로 온도 민감 의약품에 대한 수요가 증가하면서 제품 무결성을 보호하기 위한 현대화와 투자의 필요성이 더욱 커지고 있습니다.

베트남 콜드체인 부문의 전략적 투자 기회

베트남의 콜드체인 물류 시장은 농업, 수산업 및 제약 산업의 강력한 수요를 기반으로 고성장 국면에 진입하고 있습니다.

– 서비스: 성장은 농업 및 수산물 보관을 넘어 고부가가치 서비스로 확대되고 있습니다. 여기에는 우수 보관관리기준(GSP)과 우수 유통관리기준(GDP)을 충족하는 의약품 물류, 피킹 및 패킹 과정에서 온도를 관리하는 이커머스 풀필먼트, 농장과 공장에서 항만 및 복합운송 거점까지 예냉 시설을 연결하는 냉장 운송이 포함됩니다.

– 지역: 남부(빈즈엉, 동나이, 롱안, 바리아붕따우, 껀터)는 심해항과 메콩 삼각주 접경 지역의 이점을 바탕으로 여전히 주요 물동량 기반을 형성하고 있습니다. 북부(하이퐁, 박닌, 흥옌)는 수출 제조업과 의약품 물류를 지원하며, 중부 회랑도 부상하고 있습니다. 다낭, 꽝남, 투아티엔후에, 카인호아 및 빈딘은 남북 간 운송 경로를 단축하고 새로운 수출 관문을 제공하고 있습니다.

– 운영 모델: 가장 빠른 경로는 역량 있는 베트남 물류기업과 협력하여 부지, 인허가 및 고객을 확보하는 것입니다. 또한 시설은 공간을 최대한 활용할 수 있는 자동 랙킹과 온도 및 습도 센서에 연결된 창고관리시스템 및 운송관리시스템 등 첨단 기술을 도입할 수 있도록 설계해야 합니다. 이러한 접근 방식은 운영비를 절감하고 처리량을 높이며, 미국, 유럽연합 및 일본 바이어가 요구하는 문서화 및 추적성 기준을 충족하게 합니다.

결론

베트남의 콜드체인 부문은 공급 용량 부족, 증가하는 수요 및 강화되는 규정 준수 기준을 기반으로 높은 수익성을 기대할 수 있는 투자 기회를 제공합니다. 규정 준수, 기술 및 에너지 효율성을 결합한 전문적이고 통합된 솔루션에 집중하는 투자자는 장기적인 수익을 확보할 수 있습니다. 농업 및 제약 산업이 성장하는 베트남은 콜드체인 물류의 역내 허브로 부상할 전망이며, 10년 말까지 프리미엄 가격 모델과 상당한 성장 잠재력을 제공할 것입니다. 이 부문에 대한 전략적 투자는 견조한 수익을 창출할 수 있으며, 특히 역동적인 시장에서 초기 단계의 기회를 신속하게 포착하는 투자자에게 유리합니다.

[1] https://fiingroup.vn/NewsInsights/Detail/11065024

[2] https://www.trade.gov/market-intelligence/vietnam-pharmaceutical-industry-updates

[3] https://www.trade.gov/country-commercial-guides/vietnam-healthcare

[4] https://www.kenresearch.com/vietnam-cold-chain-for-pharmaceuticals-market

[5] https://english.luatvietnam.vn/circular-no-36-2018-tt-byt-dated-november-22-2018-of-the-ministry-of-health-on-good-storage-practices-for-medicinal-products-and-medicinal-materials-169783-doc1.html

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