越南冷链物流行业正在经历重大转型，从一个新兴且产能受限的市场，逐步发展成为成熟、高度合规并具备快速增长潜力的市场。这一演变主要受该国农业出口蓬勃增长的推动，尤其是海产品、水果和蔬菜出口，同时也受到对温度敏感型药品需求上升的驱动。上述因素的结合创造了独特且高回报的投资机会，尤其适合包括日本等具备先进物流专业能力市场的国际投资者。.

市场概况

根据FiinGroup的数据，2020年至2023年，冷库总设计容量增长约44.8%。2025年更新数据（截至2024年12月）显示，目前约有130万个托盘位、117座冷库、1,499辆冷藏车和47家冷链运输服务商；预计到2028年，容量将超过170万个托盘位[1], ，2024年至2028年期间约有13个新项目计划落地.

越南冷链物流市场正因两大关键驱动因素而快速扩张：农业出口蓬勃发展，以及国内对新鲜和冷藏产品的消费激增。2024年，越南农业出口创下历史新高，其中包括海产品、水果和蔬菜等高价值易腐产品，这些产品需要严格的温度控制。.

– 海产品进口额从2019年的$1.8 billion大幅增长至2022年的$2.7 billion，预计2023年将小幅回落。同时，水果和蔬菜进口持续增长，而乳制品进口保持稳定。.

– 在出口方面，海产品出口额从2019年的$8.5 billion上升至2022年的$10.9 billion，预计2023年将小幅下降。水果和蔬菜出口同样呈增长态势，而乳制品出口维持低位稳定。.

来源： GSO，《统计年鉴》（2023年）

制药行业同样是一个关键增长领域，预计药品总销售额将从2023年的$6 billion增至2028年的$8.7 billion[2], ，这主要受人口老龄化推动[3] 以及对温度敏感型药品需求上升的影响[4]. 。对冷链合规性日益增长的需求[5], ，尤其是在处方药（ETC）渠道，正进一步推动基础设施需求。.

农业出口扩张、国内消费增长以及制药行业需求上升的共同作用，凸显了冷链物流在越南经济中的关键作用，以及其未来数年的良好增长前景。.

主要球员

越南冷链物流行业正经历显著增长，驱动因素包括农业出口扩张、国内对易腐商品需求增加，以及对医药冷藏设施日益增长的需求。市场仍较为分散，多家主要企业共同推动行业发展。.

表1. 越南主要冷库企业

来源：B&Company

2024年至2025年，越南冷藏仓储行业出现了多项引人注目的动态，凸显了食品、零售和3PL企业日益增长的需求。.

– 韩国LOTTE Global Logistics于2025年3月19日在同奈省仁泽工业园区启动一座冷链枢纽的奠基仪式，项目投资约为US$34 million，占地约5.5公顷，计划于2026年5月开始运营。.

– 日本Daiwa House Logistics Trust于2024年7月5日完成对隆安省定制建设项目“D Project Tan Duc 2”的收购，交易金额约为US$19.9–20 million，并由一家日本3PL租户提供20年长期租约支持。.

– Nichirei TBA Logistics Vietnam于2024年6月27日启用其位于隆安省Long Hậu的冷库，设有10个库房、约20,000个托盘位，温度范围为−25 °C至22 °C。.

这些新建项目和并购交易共同凸显了日本和韩国企业参与度的加深、隆安省和同奈省作为物流热点的崛起，以及市场对由长期租约支撑的定制建设资产日益增长的偏好。.

冷链基础设施挑战

越南冷链行业正在快速扩张，但也暴露出投资者和运营商必须解决的结构性缺口，只有解决这些问题，才能在市场中取得成功。.

– 市场稀缺与溢价定价： 越南冷链仍受供应不足制约：2023年容量已超过约100万个托盘位，预计到2028年将超过约170万个，但需求仍然超过供应。与泰国不同，泰国40–50%的农产品出口通过冷链运输，而越南的覆盖率仅约为20–25%，导致高价值易腐产品（水产品、水果）服务不足，也因此具备较高的投资价值。供应稀缺支撑了溢价费率——2024年约为US$1.27/托盘/天，而印度尼西亚为US$0.94——但预计到2028年容量将扩张约70%，竞争将进一步加剧，推动运营商通过增值服务（实时监控、交叉转运、综合加工）实现差异化。.

– 改善农业和水产品冷藏： 采后损耗仍是冷链面临的最大痛点：不当处理和温度控制不佳可能导致约25%的果蔬损耗（极端情况下高达35–45%），并使水产品价值缩水约20%。解决方案是投资于现代化预冷、仓储和首公里管控——即使将损耗降低10%，也能带来显著的财务回报。要释放高端出口潜力，运营商必须将基础设施与合规体系（HACCP、VietGAP）以及端到端可追溯性（例如Agridential）相结合；对于美国、欧盟和日本买家而言，这些已成为必备条件。.

– 医药行业的冷藏挑战： 越南医药冷链需要专业化且经过认证的基础设施：为生物制剂和疫苗实施严格的温度控制，采用经过验证的系统，并全面遵守卫生部GSP/GDP规定（Circular 36/2018/TT-BYT、Circular 05/2024/TT-BYT）。只有经过认证的设施才能处理此类产品，从而提高了行业准入门槛。物流环节仍面临挑战——在基础设施不均衡的情况下维持运输线路完整性和最后一公里管控——与此同时，随着对温度敏感型药品的需求不断增长（人口老龄化），为保护产品完整性，对现代化和投资的需求也日益迫切。.

越南冷链行业的战略投资机会

在农业、水产品和医药行业强劲需求的支撑下，越南冷链物流市场正进入高速增长阶段。.

– 服务： 增长正从面向农业和水产品的仓储服务，拓展至更高价值的业务：符合良好储存规范和良好分销规范的医药物流、具备控温拣选和包装能力的电子商务履约服务，以及将农场和工厂的预冷环节与港口及多式联运场站连接起来的冷藏运输。.

– 区域： 南部（平阳、同奈、隆安、巴地–头顿、芹苴）凭借深海港口以及与湄公河三角洲相邻的区位优势，仍是主要的业务量基地；北部（海防、北宁、兴安）支撑出口制造业和医药物流；中部走廊正在崛起，岘港、广南、承天顺化、庆和和​​平定可提供连接南北的更短路线及新的出口门户。.

– 运营模式: 最快的路径是与有能力的越南物流企业合作，以获取土地、许可证和客户。此外，设施设计应支持采用先进技术，例如通过自动化货架最大化空间利用率，并部署与温湿度传感器相连接的仓储管理系统和运输管理系统。这种方式能够降低运营成本、提高吞吐量，并满足美国、欧盟和日本买家所要求的文件记录和可追溯性标准。.

结论

越南冷链行业由产能稀缺、需求增长和日益提高的合规标准共同支撑，代表着高收益投资机会。专注于专业化、综合化解决方案，并将合规、技术和能源效率相结合的投资者，将获得长期回报。随着农业和医药产业不断发展，越南有望成为区域性冷链物流枢纽，在本十年结束前形成溢价定价模式和显著的增长潜力。对该行业进行战略性投资可带来稳健回报，尤其是对于迅速行动、抢占这一活跃市场早期机会的投资者而言。.

[1] https://fiingroup.vn/NewsInsights/Detail/11065024

[2] https://www.trade.gov/market-intelligence/vietnam-pharmaceutical-industry-updates

[3] https://www.trade.gov/country-commercial-guides/vietnam-healthcare

[4] https://www.kenresearch.com/vietnam-cold-chain-for-pharmaceuticals-market

[5] https://english.luatvietnam.vn/circular-no-36-2018-tt-byt-dated-november-22-2018-of-the-ministry-of-health-on-good-storage-practices-for-medicinal-products-and-medicinal-materials-169783-doc1.html

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