越南冷链物流行业正在经历重大转型，从一个尚处于起步阶段且产能受限的市场，转变为一个成熟、合规性高并具备快速增长潜力的市场。这一演变主要由该国不断增长的农产品出口，尤其是海产品、水果和蔬菜出口，以及对温度敏感型药品日益增长的需求所推动。这些因素的结合创造了独特且高回报的投资机会，尤其适合包括日本等具备先进物流专业能力市场的国际投资者。.

市场概况

根据FiinGroup的数据，2020年至2023年，冷库总设计容量增长约44.8%。2025年更新数据显示（数据截至2024年12月），越南约有130万个托盘位、117座冷库、1,499辆冷藏车和47家冷链运输服务商；预计到2028年，容量将超过170万个托盘位[1], ，2024年至2028年期间计划建设约13个新项目.

越南冷链物流市场正在快速扩张，主要受两大关键因素驱动：蓬勃发展的农产品出口，以及国内对新鲜和冷藏产品需求的激增。2024年，越南农产品出口创下历史新高，其中包括海产品、水果和蔬菜等高价值易腐产品，这些产品需要严格的温度控制。.

– 海产品进口额从2019年的$1.8 billion大幅增长至2022年的$2.7 billion，预计2023年将小幅回落。与此同时，水果和蔬菜进口稳步增长，而乳制品进口保持稳定。.

– 在出口方面，海产品出口额从2019年的$8.5 billion增长至2022年的$10.9 billion，预计2023年将小幅下降。水果和蔬菜出口同样呈现增长，而乳制品出口则维持低位稳定。.

来源： GSO，《统计年鉴》（2023年）

医药行业也是一个关键增长领域，预计药品销售总额将从2023年的$6 billion增至2028年的$8.7 billion[2], ，这主要得益于人口老龄化[3] 以及对温度敏感型药品日益增长的需求[4]. 。对冷链合规性的需求不断增加[5], ，尤其是在处方药（ETC）渠道，正进一步推动基础设施需求。.

农产品出口扩大、国内消费增长和医药需求上升这三者的结合，凸显了冷链物流在越南经济中的关键作用，以及其未来几年充满潜力的增长前景。.

主要球员

越南冷链物流行业正在显著增长，主要由农产品出口扩大、国内对易腐产品需求增加以及对药品冷藏设施日益增长的需求所驱动。该市场仍较为分散，多家关键企业共同推动其发展。.

表1. 越南主要冷库企业

来源：B&Company

2024年至2025年，越南冷藏仓储行业出现了多项引人注目的动向，凸显出食品、零售和第三方物流（3PL）企业需求的不断上升。.

– 韩国LOTTE Global Logistics于2025年3月19日在同奈省仁泽工业园区开工建设一座投资额约为US$34 million的冷链枢纽，占地约5.5公顷，计划于2026年5月开始运营。.

– 日本Daiwa House Logistics Trust于2024年7月5日完成收购位于隆安省、按需定制建设的“D Project Tan Duc 2”项目，交易金额约为US$19.9–20 million，并由一家日本3PL租户通过20年长期租约提供支持。.

– Nichirei TBA Logistics Vietnam于2024年6月27日启用其位于隆安省隆厚的冷库，该设施设有10个库房，可提供约20,000个托盘位，温度范围为−25 °C至22 °C。.

这些新建项目和并购交易共同凸显了日本及韩国企业参与程度的加深、隆安省和同奈省作为物流热点的崛起，以及市场对由长期租约支撑的按需定制资产日益增长的偏好。.

冷链基础设施挑战

越南冷链行业正在快速扩张，但也暴露出投资者和运营商必须解决的结构性缺口，只有解决这些问题才能取得成功。.

– 市场稀缺与溢价定价： 越南冷链仍然面临供应受限：2023年容量已超过约100万个托盘位，预计到2028年将超过约170万个，但需求仍然超过供应。不同于泰国（其农业出口中有40–50%通过冷链运输），越南的冷链覆盖率仅约为20–25%，导致高价值易腐品（海鲜、水果）供应不足，也为投资创造了良好条件。供应稀缺支撑了溢价费率——2024年约为每天每托盘 US$1.27，而印度尼西亚为 US$0.94——但预计到2028年容量将扩张约70%，竞争将进一步加剧，促使运营商通过增值服务（实时监控、交叉转运、一体化加工）实现差异化。.

– 改善农业和海鲜冷藏： 采后损耗仍是冷链面临的最大痛点：处理不当和温度控制不佳可能导致约25%的果蔬损耗（极端情况下可达35–45%），并使海鲜价值降低约20%。解决方案是投资于现代预冷、仓储和首公里控制；即使将损耗降低10%，也能带来显著的财务回报。要释放高端出口潜力，运营商必须将基础设施与合规体系（HACCP、VietGAP）以及端到端可追溯性（例如 Agridential）相结合，而这些如今已成为面向美国、欧盟和日本买家的必备条件。.

– 制药行业的冷藏挑战： 越南制药冷链需要专业化且经过认证的基础设施：为生物制品和疫苗实施严格的温度控制、采用经过验证的系统，并全面遵守卫生部GSP/GDP规定（第36/2018/TT-BYT号通告、第05/2024/TT-BYT号通告）。只有经过认证的设施才能处理此类产品，从而提高了进入壁垒。物流环节仍然具有挑战性——在基础设施发展不均衡的情况下，需要维持运输线路完整性并做好最后一公里控制——与此同时，随着对温度敏感型药物的需求不断增长（受人口老龄化推动），行业更加需要现代化和投资，以保护产品完整性。.

越南冷链行业的战略投资机会

在农业、海鲜和制药行业强劲需求的支撑下，越南冷链物流市场正进入高速增长阶段。.

– 服务： 增长正从面向农业和海鲜的仓储服务，拓展至更高价值的服务领域：符合良好储存规范和良好分销规范的制药物流、在拣选和包装环节实施温控的电子商务履约服务，以及将农场和工厂的预冷环节与港口和多式联运堆场连接起来的冷藏运输。.

– 区域： 南部（平阳、同奈、隆安、巴地—头顿、芹苴）凭借深水港以及与湄公河三角洲相邻的区位，仍然是主要的货量基础；北部（海防、北宁、兴安）支撑出口制造业和制药物流；中部走廊正在崛起，岘港、广南、承天顺化、庆和和平定可提供连接南北的更短路线，并形成新的出口门户。.

– 运营模式：最快的路径是与有实力的越南物流企业合作，以获取土地、许可和客户资源。此外，设施设计应采用先进技术，例如通过自动化货架最大化空间利用率，并部署与温度和湿度传感器相连接的仓储管理系统和运输管理系统。这种方式能够降低运营成本、提高吞吐量，并满足美国、欧盟和日本买家所要求的文件管理和可追溯性标准。.

结论

越南冷链行业凭借容量稀缺、需求增长和日益提高的合规标准，代表着高收益投资机会。专注于专业化、集成化解决方案，并将合规、技术和能源效率相结合的投资者，将获得长期回报。随着农业和制药行业不断发展，越南有望成为区域冷链物流枢纽，并在本世纪末前凭借溢价定价模式和显著增长潜力实现持续扩张。对于那些迅速采取行动、抓住这一动态市场早期机会的投资者而言，对该行业进行战略性投资尤其能够带来稳健回报。.

[1] https://fiingroup.vn/NewsInsights/Detail/11065024

[2] https://www.trade.gov/market-intelligence/vietnam-pharmaceutical-industry-updates

[3] https://www.trade.gov/country-commercial-guides/vietnam-healthcare

[4] https://www.kenresearch.com/vietnam-cold-chain-for-pharmaceuticals-market

[5] https://english.luatvietnam.vn/circular-no-36-2018-tt-byt-dated-november-22-2018-of-the-ministry-of-health-on-good-storage-practices-for-medicinal-products-and-medicinal-materials-169783-doc1.html

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