産業用不動産に関する規制は明確である。土地は引き続き国有であり、外国人投資家はリースを通じて長期の土地使用権を確保する。ハイテクプロジェクトや輸出プロジェクトには、税制優遇措置や優遇土地賃料も適用される。国有開発事業者と外国資本が成長を支えており、中国+1による製造機能の移転や、物流・電子商取引への需要が成長を牽引している。主なトレンドとして、周辺省への拡大やスマート／グリーン工業団地の開発が挙げられる。土地取得、熟練労働力、地域間競争などの課題はあるものの、中期的な見通しは引き続き良好である。.

基本統計

出所：国家統計局、Cushman & Wakefield

規則

すべての土地は国有であり、外国人は土地を所有できない。投資家は通常、最長50年間のリースに基づく土地使用権を保有し、承認を得れば延長できるため、より長期の利用が可能となる場合もある。また、リースした土地に建設した建物や施設を所有することもできる。.

実務上、外国系の工業団地開発事業者は国から土地をリースし、インフラを整備したうえで、区画を転貸するか、完成した工場や倉庫をテナントに賃貸する。テナントは開発事業者から土地を転借するか、既存施設を賃借し、その区画上に自社の工場や設備を建設・所有できる。テナントは、自らの投資承認（IRC／ERC）、環境許可、建設許可（自社で建設する場合）、消防安全手続き、ユーティリティの設置を行う。要件を満たせば、輸出加工企業（EPE）として設立できる。転貸期間は工業団地の残存期間を超えることはできない。.

工業団地や経済区は、開発事業者がすでにすべての土地権利と承認を確保しているため、製造業者の円滑な参入を促進し、外資系製造業にとって主要な設立形態となっている。多くの開発事業者は外国資本との合弁企業である（例：Amata、VSIP）。税制については、標準法人所得税率は20%である。ただし、ハイテク、輸出志向、大規模、経済区内に所在するといった一定の基準を満たすプロジェクトは、優遇税率（例：指定期間中の10～17%）、税額控除・免税、国内で生産できない機械に対する輸入関税免除、開発事業者に支払う土地賃料の減額などの適用を受けられる可能性がある。.

急成長を遂げる市場規模と背景

産業用不動産市場は着実な成長を示しており、パンデミック期間中も拡大した。このブームの背景には、旺盛なFDI流入とグローバルサプライチェーンの変化がある。安定した経済成長と通商協定が、電子機器、繊維、機械などの製造業者を呼び込んでいる。特に、生産拠点を分散する「中国+1」戦略が、多国籍企業によるベトナムでの工場設立を促進している。Samsung、LG、Foxconnなどの主要な電子機器企業が生産を拡大しており、数百万平方メートルの工場用地に対する需要を創出している。.

2024年時点で、435の工業団地にまたがる面積は約89,900ヘクタールである。投資の大半は、ホーチミン市、ドンナイ省、バクニン省、ハイフォン市、ロンアン省などの主要生産拠点に集中している。全国平均の入居率は約80%であり、主要地域（ハノイおよびホーチミン市を中心とする北部・南部地域）では88～90%に達している[1].

Industrial Zone Area

単位：千ha

出所：Savills

ベトナムは、比較的低い産業用土地コストと、ASEAN域内の中心に位置するという利点を有する。2024年の平均価格は、北部で133米ドル／m²、南部で189米ドル／m²である。北部と南部の価格差はやや縮小しており、ハイフォンとハイズオンでは特に大幅な価格上昇が見られる[2].

2018年以降、賃貸工場や倉庫も増加している[3]. 2024年、賃貸工場の床面積は1,030万m²で、入居率は76%であった。物流・製造用倉庫の総床面積は770万m²で、入居率は77%であった。製造業の力強い拡大を背景に、賃料と入居率は上昇傾向にある。.

主要プレーヤー

産業用不動産市場には、国有系デベロッパーと外資系投資会社が含まれる。以下は主要な産業団地の開発・運営事業者である。.

出所：B&Company分析

市場動向

2024年までに、産業用・物流不動産は外国人投資家から大きな注目を集め、不動産の全セクターで最大の取引量を記録した。北部の産業団地では、電子機器および電気自動車の生産拡大により、400ヘクタールを超える土地が追加された。一方、南部では約265ヘクタールとなった（利用可能な物件が限られていたため、成長は緩やかであった）[4]. 物流および電子商取引の急速な成長も、倉庫・配送センターの需要を押し上げている。冷蔵・冷凍倉庫およびラストワンマイル施設は、年率25%で成長した[5] . 電子商取引の成長により、近代的な倉庫スペースが不足している（約50万m²）。この不足に対応するため、主要港湾都市で多数の物流パークの建設が計画されている。.

もう一つのトレンドは、新たな工業地域とモデルの台頭である。従来の製造拠点は南部（ドンナイ、ビンズオンなど）と北部（バクニン、ハイフォンなど）に依然として存在するが、投資家は第2層の省（ゲアン、タイビン、ダクラク、フートなど）にも注目している。土地が安価であり（中部の一部省では産業用地が60～90米ドル/m²）[6] , 大規模プロジェクト（ゲアン省におけるFoxconnの数十億米ドル規模の工場など）の誘致が可能となっている。土地コストが低いため、賃貸利回りは最大12～15%に達する。.

Construction of Foxconn electronic components factory in Nghe An Industrial Park

出所：Nhadautu

デベロッパーはテクノロジーを活用して産業団地の近代化も進めている。次世代型産業団地には、労働者向け住宅、研究開発センター、スマートインフラ（IoT、5G）が整備されている。政府はグリーン産業の発展を推進しており、2030年までに産業団地の30%が環境配慮基準を満たすことを目指している。太陽光発電、リサイクル素材の利用、団地内での排水再利用が推進されている。こうしたトレンドは、新設の産業団地（フンイエン省のKorea-Vietnam Green Industrial Parkなど）で特に顕著である。.

2030年までに220カ所を超える新規産業団地が計画され、既存の団地も拡張されるため、供給は増加する。ただし、需要もそれに応じて増加すると見込まれる。.

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[1]  ベトナム・ブリーフィング（2025年） <Access>

[2]  ベトナム・ブリーフィング（2025年） <Access>

[3]  Cushman & Wakefield（2024年） <Access>

[4]  ベトナム・ブリーフィング（2025年） <Access>

[5]  Vietdata（2025年） <Access>

[6]  Vietdata（2025年） <Access>