工業用不動産規制は明確である。土地は国有であり、外国投資家はリースを通じて長期の土地使用権を取得する。ハイテクプロジェクトや輸出プロジェクトには、税制優遇や土地賃料の優遇も適用される。国有デベロッパーと外国資本が成長を支えており、中国+1による製造機能の移転や物流・電子商取引の需要が成長をけん引している。主なトレンドとして、近隣省への拡大やスマート／グリーン工業団地の開発が挙げられる。土地取得、熟練労働力、地域間競争などの課題はあるものの、中期的な見通しは引き続き良好である。.

基本統計

出所：国家統計局、Cushman & Wakefield

規則

すべての土地は国に帰属し、外国人は土地を所有できない。投資家は通常、最長50年のリース契約に基づく土地使用権を保有し、承認を得れば延長できるため、より長期の利用が可能となる場合もある。また、リースした土地に建設した建物や施設を所有することもできる。.

実務上、外国の工業団地デベロッパーは国から土地をリースし、インフラを整備したうえで、区画を転貸するか、完成した工場や倉庫をテナントに賃貸する。テナントはデベロッパーから土地を転借するか、既存施設を賃借することで、その区画に自社工場や設備を建設・所有できる。テナントは、自らの投資承認（IRC/ERC）、環境許可、建設許可（自ら建設する場合）、消防手続き、ユーティリティの設置を行う。要件を満たせば、輸出加工企業（EPE）として設立できる。転貸期間は工業団地の残存期間を超えることはできない。.

工業団地や経済区では、デベロッパーがすでに土地権利や各種承認を取得しているため、製造業者が円滑に進出できる。これらは外資系製造業にとって主要な進出形態となっている。多くのデベロッパーは外国資本との合弁企業である（例：Amata、VSIP）。税制については、標準的な法人所得税率は20%である。ただし、ハイテク、輸出志向、大規模、経済区内に所在するといった一定の基準を満たすプロジェクトは、優遇税率（例：一定期間の10–17%）、税額控除・免税、国内で生産できない機械の輸入関税免除、デベロッパーに支払う土地賃料の減額などの対象となる場合がある。.

急成長を遂げる市場規模と背景

工業用不動産市場は着実な成長を示しており、パンデミック期間中も拡大した。この好況は、強いFDI流入とグローバルサプライチェーンの変化に起因する。安定した経済成長と貿易協定が、電子機器、繊維、機械などのメーカーを引き付けている。特に、生産の分散を目的とする「中国+1」戦略が、多国籍企業によるベトナムでの工場設立を促進している。Samsung、LG、Foxconnなどの主要な電子機器企業が生産を拡大しており、数百万平方メートルの工場用地需要を創出している。.

2024年時点で、435の工業団地に合計約89,900ヘクタールの用地がある。投資の大半は、ホーチミン市、ドンナイ省、バクニン省、ハイフォン市、ロンアン省といった主要生産拠点に集中している。全国平均の稼働率は約80%であり、主要地域（ハノイとホーチミン市を中心とする北部・南部地域）では88～90%に達している。[1].

Industrial Zone Area

単位：千ha

出所：Savills

ベトナムは比較的低い工業用地コストを提供しており、ASEAN域内の中心に位置するという利点もある。2024年の平均価格は、北部で133 USD/m²、南部で189 USD/m²である。北部と南部の価格差はやや縮小しており、特にハイフォンとハイズオンでは価格が大幅に上昇している[2].

2018年以降、賃貸工場や倉庫も増加している[3]. 。2024年の賃貸工場の床面積は1,030万m²で、稼働率は76%であった。物流・製造業向け倉庫の合計床面積は770万m²で、稼働率は77%であった。製造業の力強い拡大を背景に、賃料と稼働率は上昇傾向にある。.

主要プレーヤー

工業用不動産市場には、国有デベロッパーと外資系投資会社が参入している。以下に主な工業団地のデベロッパー／運営会社を示す。.

出所：B&Company分析

市場動向

2024年までに、産業・物流不動産は外国人投資家から大きな注目を集め、すべての不動産セクターで最高の取引量を記録した。北部の工業団地では、電子機器および電気自動車の生産拡大により、400ヘクタール超の土地が追加された。一方、南部では約265ヘクタールとなった（利用可能な物件が限られていたため、成長は緩やかだった）[4]. 物流と電子商取引の急速な成長も、倉庫や配送センターの需要を押し上げている。冷蔵・冷凍倉庫およびラストワンマイル施設は年率25%で成長した[5] . 電子商取引の成長により、最新型倉庫スペースが不足している（約50万m²）。この不足に対応するため、主要港湾都市で多くの物流パークの建設が計画されている。.

もう一つの傾向は、新たな工業地域とモデルの台頭である。従来の製造拠点は南部（Dong Nai、Binh Duongなど）と北部（Bac Ninh、Hai Phongなど）に引き続き存在する一方、投資家はTier 2省（Nghe An、Thai Binh、Dak Lak、Phu Thoなど）にも注目している。土地が安価であり（一部の中部省では工業用地が60～90米ドル/m²）[6] , ,大規模プロジェクト（例：Nghe An省におけるFoxconnの数十億米ドル規模の工場）の誘致が可能となっている。土地コストが低いため、賃貸利回りは最大12～15%に達する。.

Construction of Foxconn electronic components factory in Nghe An Industrial Park

出所：Nhadautu

開発会社は、テクノロジーを活用して工業団地の近代化も進めている。次世代型工業団地には、従業員向け住宅、R&Dセンター、スマートインフラ（IoT、5G）が整備されている。政府はグリーン工業開発を推進しており、2030年までに工業団地の30%が環境配慮基準を満たすことを目指している。太陽光発電、リサイクル素材の利用、団地内での排水リサイクルが推進されている。こうした傾向は、新設の工業団地（例：Hung Yen省のKorea-Vietnam Green Industrial Park）で特に顕著である。.

2030年までに220カ所超の新設工業団地が計画され、既存の工業団地も拡張されるため、供給は増加する。ただし、需要もそれに応じて増加すると見込まれる。.

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[1]  ベトナム・ブリーフィング（2025年）

[2]  ベトナム・ブリーフィング（2025年）

[3]  Cushman & Wakefield（2024年）

[4]  ベトナム・ブリーフィング（2025年）

[5]  Vietdata（2025年）

[6]  Vietdata（2025年）