工业地产监管规定明确。土地仍归国家所有，外国投资者通过租赁获得长期土地使用权。高科技和出口项目还可享受税收优惠和优惠土地租金。市场增长受到国有开发商和外资的支持，并由中国+1制造业职能转移以及物流和电子商务需求所推动。主要趋势包括向邻近省份扩张，以及开发智慧型/绿色工业园区。尽管土地征收、熟练劳动力和区域间竞争等方面仍存在挑战，但中期前景依然乐观。.

基础统计

来源：国家统计局、Cushman & Wakefield

规章制度

所有土地均归国家所有，外国人不得拥有土地。投资者通常通过最长50年的租赁协议持有土地使用权，经批准后可予以延长，从而可能获得更长期限。他们还可以拥有在租赁土地上建造的建筑物和设施。.

在实践中，外国工业园区开发商从国家租赁土地、建设基础设施，然后将地块转租给租户，或将已建成的厂房和仓库出租给租户。租户从开发商处转租土地或租用现有设施，因此可以在地块上建设并拥有自己的厂房或设备。他们负责自行办理投资审批（IRC/ERC）、环境许可、建设许可（如自行建设）、消防安全手续及公用设施安装。满足相关要求后，他们可以设立出口加工企业（EPE）。转租期限不得超过工业园区剩余期限。.

工业园区和经济区通过由开发商提前取得全部土地权利和审批手续，为制造商顺利进入市场提供便利，因此成为外商投资制造业的主要设立方式。许多开发商是外资参与的合资企业（例如 Amata、VSIP）。在税收方面，标准企业所得税税率为20%。然而，符合高科技、出口导向、大规模经营或位于经济区内等特定条件的项目，可能享受优惠税率（例如在规定期限内适用10–17%）、税收抵免/免税、对本地无法生产的机械设备免征进口关税，以及减少向开发商支付的土地租金等优惠。.

市场概况

工业地产市场一直保持稳定增长，甚至在疫情期间也有所扩张。这一繁荣源于强劲的外国直接投资流入和全球供应链转移。稳定的经济增长和贸易协定正在吸引电子、纺织、机械等行业的制造商。值得注意的是，用于实现生产多元化的“中国+1”战略正推动跨国公司在越南设立工厂。Samsung、LG 和 Foxconn 等主要电子企业正在扩大生产，带动数百万平方米厂房用地的需求。.

截至2024年，435个工业园区的总面积约为89,900公顷。大多数投资集中在主要生产中心：胡志明市、同奈省、北宁省、海防市和隆安省。全国平均入住率约为80%，在主要区域（以河内和胡志明市为中心的北部和南部地区）达到88-90%[1].

Industrial Zone Area

单位：千公顷

来源：Savills

越南工业用地成本相对较低，并受益于其在东盟内部的中心位置。2024年，北部和南部的平均价格分别为133美元/平方米和189美元/平方米。南北价格差距有所收窄，其中海防和海阳的价格涨幅尤其显著[2].

自2018年以来，租赁厂房和仓库也在不断增加[3]. 。2024年，租赁厂房建筑面积为1,030万平方米，入住率为76%。物流和制造业仓库总面积为770万平方米，入住率为77%。在制造业强劲扩张的推动下，租金和入住率均呈上升趋势。.

主要参与者

工业房地产市场包括国有开发商和外资企业。以下是一些主要的工业园区开发商/运营商。.

来源：B&Company 分析

市场趋势

截至2024年，工业和物流房地产受到外资投资者的高度关注，交易量在所有房地产板块中位居首位。在越南北部工业园区，由于电子产品和电动汽车产量扩大，新增土地超过400公顷。与此同时，南部地区新增约265公顷（由于可用物业有限，增幅较为温和）[4]. 。物流和电子商务的快速增长也在加速对仓库和配送中心的需求。冷藏仓储和最后一公里配送设施以每年25%的速度增长[5] . 。电子商务增长造成现代化仓储空间短缺（约50万平方米）。为应对这一短缺，许多物流园区计划在主要港口城市建设。.

另一个趋势是新型工业区和新模式的兴起。尽管传统制造业中心仍位于南部（例如同奈、平阳）和北部（例如北宁、海防），投资者也开始关注二线省份（例如乂安、太平、得乐、富寿）。土地成本较低（部分中部省份的工业用地价格为60–90美元/平方米）[6] , ，从而有利于吸引大型项目（例如Foxconn在乂安省投资数十亿美元建设的工厂）。较低的土地成本可带来高达12–15%的租金收益率。.

Construction of Foxconn electronic components factory in Nghe An Industrial Park

来源：Nhadautu

开发商也在利用技术推动工业园区现代化。下一代工业园区配备员工住房、研发中心和智能基础设施（物联网、5G）。政府正在推动绿色工业发展，目标是到2030年使30%的工业园区达到环保标准。园区内正在推广太阳能发电、再生材料的使用以及废水循环利用。这些趋势在新建工业园区中尤为明显（例如兴安省的韩越绿色工业园区）。.

随着截至2030年规划建设超过220个新工业园区，且现有园区持续扩建，供应量将增加。然而，预计需求也将相应增长。.

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[1]  越南简报（2025年） <Access>

[2]  越南简报（2025年） <Access>

[3]  Cushman & Wakefield（2024年） <Access>

[4]  越南简报（2025年） <Access>

[5]  Vietdata（2025年） <Access>

[6]  Vietdata（2025年） <Access>