Các quy định về bất động sản công nghiệp tương đối rõ ràng. Đất đai thuộc sở hữu nhà nước, và nhà đầu tư nước ngoài được đảm bảo quyền sử dụng đất dài hạn thông qua hình thức thuê đất. Các dự án công nghệ cao và xuất khẩu cũng được hưởng ưu đãi thuế và tiền thuê đất. Tăng trưởng được hỗ trợ bởi các chủ đầu tư nhà nước và nguồn vốn nước ngoài, đồng thời được thúc đẩy bởi xu hướng chuyển dịch chức năng sản xuất theo chiến lược China+1 và nhu cầu về logistics và thương mại điện tử. Các xu hướng chính bao gồm mở rộng sang các tỉnh lân cận và phát triển các khu công nghiệp thông minh/xanh. Mặc dù còn tồn tại những thách thức như giải phóng mặt bằng, lao động có tay nghề và cạnh tranh liên vùng, triển vọng trung hạn vẫn tích cực.

Thống kê cơ bản

Nguồn: Cục Thống kê Quốc gia, Cushman & Wakefield

Quy định

Toàn bộ đất đai thuộc sở hữu nhà nước và người nước ngoài không được sở hữu đất. Nhà đầu tư thường nắm giữ quyền sử dụng đất theo các hợp đồng thuê có thời hạn lên đến 50 năm, có thể được gia hạn khi được phê duyệt, qua đó có khả năng kéo dài thời hạn sử dụng. Họ cũng có thể sở hữu các tòa nhà và cơ sở được xây dựng trên phần đất thuê.

Trên thực tế, các chủ đầu tư khu công nghiệp nước ngoài thuê đất từ Nhà nước, xây dựng hạ tầng, sau đó cho thuê lại các lô đất hoặc cho thuê các nhà xưởng và kho bãi hoàn thiện cho khách thuê. Khách thuê lại đất từ chủ đầu tư hoặc thuê các cơ sở hiện hữu, qua đó có thể xây dựng và sở hữu nhà máy hoặc thiết bị của mình trên lô đất. Họ tự thực hiện các thủ tục chấp thuận đầu tư (IRC/ERC), giấy phép môi trường, giấy phép xây dựng (nếu tự xây dựng), thủ tục phòng cháy chữa cháy và lắp đặt hệ thống tiện ích. Nếu đáp ứng các yêu cầu, họ có thể thành lập doanh nghiệp chế xuất (EPE). Thời hạn thuê lại không được vượt quá thời hạn còn lại của khu công nghiệp.

Các khu công nghiệp và khu kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà sản xuất gia nhập thị trường, vì chủ đầu tư đã hoàn tất việc đảm bảo quyền sử dụng đất và các thủ tục phê duyệt, khiến đây trở thành phương thức thành lập chủ yếu đối với các doanh nghiệp sản xuất có vốn đầu tư nước ngoài. Nhiều chủ đầu tư là liên doanh có vốn nước ngoài (ví dụ: Amata, VSIP). Về thuế, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp tiêu chuẩn là 20%. Tuy nhiên, các dự án đáp ứng một số tiêu chí nhất định như công nghệ cao, định hướng xuất khẩu, quy mô lớn hoặc nằm trong khu kinh tế có thể đủ điều kiện hưởng thuế suất ưu đãi (ví dụ: 10–17% trong một khoảng thời gian nhất định), tín dụng/miễn giảm thuế, miễn thuế nhập khẩu đối với máy móc chưa thể sản xuất trong nước và giảm tiền thuê đất trả cho chủ đầu tư.

Tổng quan thị trường

Thị trường bất động sản công nghiệp đã tăng trưởng ổn định và thậm chí còn mở rộng trong giai đoạn đại dịch. Sự bùng nổ này bắt nguồn từ dòng vốn FDI mạnh mẽ và những thay đổi trong chuỗi cung ứng toàn cầu. Tăng trưởng kinh tế ổn định và các hiệp định thương mại đang thu hút các nhà sản xuất điện tử, dệt may, máy móc và nhiều ngành khác. Đáng chú ý, chiến lược “China+1” nhằm đa dạng hóa sản xuất đang thúc đẩy các tập đoàn đa quốc gia xây dựng nhà máy tại Việt Nam. Các doanh nghiệp lớn trong ngành điện tử như Samsung, LG và Foxconn đang mở rộng sản xuất, tạo ra nhu cầu đối với hàng triệu mét vuông đất nhà xưởng.

Tính đến năm 2024, có khoảng 89.900 ha đất thuộc 435 khu công nghiệp. Phần lớn các khoản đầu tư tập trung tại các trung tâm sản xuất trọng điểm: Thành phố Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bắc Ninh, Hải Phòng và Long An. Tỷ lệ lấp đầy trung bình trên toàn quốc đạt khoảng 80%, lên tới 88-90% tại các khu vực trọng điểm (miền Bắc và miền Nam, tập trung quanh Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh)[1].

Industrial Zone Area

Đơn vị: Nghìn ha

Nguồn: Savills

Việt Nam có chi phí đất công nghiệp tương đối thấp và sở hữu vị trí trung tâm trong ASEAN. Năm 2024, giá trung bình đạt 133 USD/m² tại miền Bắc và 189 USD/m² tại miền Nam. Chênh lệch giá giữa miền Bắc và miền Nam đã thu hẹp phần nào, trong đó Hải Phòng và Hải Dương ghi nhận mức tăng giá đặc biệt mạnh[2].

Kể từ năm 2018, nguồn cung nhà xưởng và kho bãi cho thuê cũng không ngừng gia tăng[3]. Năm 2024, diện tích sàn nhà máy cho thuê đạt 10,3 triệu m² với tỷ lệ lấp đầy 76%. Tổng diện tích kho logistics và kho sản xuất đạt 7,7 triệu m² với tỷ lệ lấp đầy 77%. Nhờ sự mở rộng mạnh mẽ của lĩnh vực sản xuất, giá thuê và tỷ lệ lấp đầy đang có xu hướng tăng.

Các nhân vật chính

Thị trường bất động sản công nghiệp bao gồm các nhà phát triển thuộc sở hữu nhà nước và các công ty đầu tư nước ngoài. Dưới đây là một số nhà phát triển/đơn vị vận hành khu công nghiệp chính.

Nguồn: Phân tích của B&Company

Xu hướng thị trường

Đến năm 2024, bất động sản công nghiệp và logistics thu hút sự quan tâm đáng kể từ các nhà đầu tư nước ngoài, đạt khối lượng giao dịch cao nhất trong tất cả các phân khúc bất động sản. Tại các khu công nghiệp miền Bắc, hơn 400 ha đất đã được bổ sung nhờ mở rộng sản xuất điện tử và xe điện. Trong khi đó, khu vực miền Nam ghi nhận khoảng 265 ha (tăng trưởng ở mức vừa phải do nguồn bất động sản sẵn có hạn chế)[4]. Sự phát triển nhanh chóng của logistics và thương mại điện tử cũng đang thúc đẩy nhu cầu đối với kho bãi và trung tâm phân phối. Kho lạnh và các cơ sở giao hàng chặng cuối tăng trưởng với tốc độ 25% mỗi năm[5] . Sự tăng trưởng của thương mại điện tử đã tạo ra tình trạng thiếu hụt mặt bằng kho hiện đại (khoảng 500.000 m²). Để ứng phó với tình trạng thiếu hụt này, nhiều khu logistics đang được quy hoạch xây dựng tại các thành phố cảng lớn.

Một xu hướng khác là sự xuất hiện của các khu công nghiệp và mô hình mới. Trong khi các trung tâm sản xuất truyền thống vẫn tập trung ở miền Nam (ví dụ: Đồng Nai, Bình Dương) và miền Bắc (ví dụ: Bắc Ninh, Hải Phòng), các nhà đầu tư cũng đang hướng đến các tỉnh Tier 2 (ví dụ: Nghệ An, Thái Bình, Đắk Lắk, Phú Thọ). Chi phí đất thấp (đất công nghiệp tại một số tỉnh miền Trung có giá 60–90 USD/m²)[6] , tạo điều kiện thu hút các dự án quy mô lớn (ví dụ: nhà máy trị giá hàng tỷ USD của Foxconn tại tỉnh Nghệ An). Chi phí đất thấp cho phép đạt tỷ suất lợi nhuận cho thuê lên tới 12–15%.

Construction of Foxconn electronic components factory in Nghe An Industrial Park

Nguồn: Nhadautu

Các nhà phát triển cũng đang hiện đại hóa các khu công nghiệp bằng công nghệ. Các khu công nghiệp thế hệ mới được trang bị nhà ở cho công nhân, trung tâm R&D và hạ tầng thông minh (IoT, 5G). Chính phủ đang thúc đẩy phát triển khu công nghiệp xanh, với mục tiêu 30% số khu công nghiệp đáp ứng các tiêu chuẩn thân thiện với môi trường vào năm 2030. Việc phát điện từ năng lượng mặt trời, sử dụng vật liệu tái chế và tái chế nước thải trong các khu phức hợp đang được khuyến khích. Những xu hướng này đặc biệt rõ nét tại các khu công nghiệp mới (ví dụ: Khu công nghiệp xanh Hàn Quốc–Việt Nam tại tỉnh Hưng Yên).

Nguồn cung sẽ tăng khi hơn 220 khu công nghiệp mới được quy hoạch đến năm 2030 và các khu hiện hữu được mở rộng. Tuy nhiên, nhu cầu cũng được dự báo sẽ tăng tương ứng.

Đọc thêm

Triển vọng thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2026

Các công ty Nhật Bản tập trung ở những khu công nghiệp nào tại Việt Nam?

* Nếu bạn muốn trích dẫn bất kỳ thông tin nào trong bài viết này, vui lòng trích dẫn nguồn cùng với liên kết đến bài viết gốc để tôn trọng bản quyền.

[1]  Bản tin Việt Nam (2025) <Access>

[2]  Bản tin Việt Nam (2025) <Access>

[3]  Cushman & Wakefield (2024) <Access>

[4]  Bản tin Việt Nam (2025) <Access>

[5]  Vietdata (2025) <Access>

[6]  Vietdata (2025) <Access>