Tóm tắt

Thị trường bất động sản Việt Nam từ lâu đã đặc trưng bởi dữ liệu rời rạc và không nhất quán, dẫn đến tình trạng bất đối xứng thông tin, các hành vi đầu cơ và rủi ro pháp lý. Nghị định số 357/2025/NĐ-CP đưa ra khung pháp lý số hóa toàn quốc, bao gồm cơ sở dữ liệu bất động sản thống nhất và mã số định danh duy nhất cho từng bất động sản, nhằm chuẩn hóa và tích hợp dữ liệu giữa các cơ quan. Cải cách này hướng đến việc tăng cường tính minh bạch, cải thiện hiệu quả giao dịch và củng cố quản lý nhà nước, đánh dấu sự chuyển mình hướng tới một thị trường bất động sản bền vững và dựa trên dữ liệu hơn.

Tình hình hiện tại của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản Việt Nam từ lâu đã hoạt động trong điều kiện hệ thống thông tin rời rạc và không nhất quán. Dữ liệu liên quan đến tình trạng pháp lý, giá giao dịch, lịch sử sở hữu và điều kiện thế chấp nằm rải rác ở nhiều cơ quan và cấp hành chính khác nhau.[1]Ví dụ, dữ liệu đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường quản lý, dữ liệu nhà ở thuộc Bộ Xây dựng, dữ liệu thuế do Bộ Tài chính giám sát, và dữ liệu dân số do Bộ Công an quản lý thông qua hệ thống VNeID.[2]Năm 2025, Bộ Nông nghiệp và Môi trường Việt Nam phát động chiến dịch “90 ngày làm giàu và làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai”, một nỗ lực quy mô lớn nhằm củng cố thông tin đất đai. Chiến dịch này đã phát hiện hàng triệu thửa đất cần xác minh, chỉnh sửa hoặc chuẩn hóa.[3].

Kết quả làm sạch dữ liệu từ chiến dịch “90 ngày để làm giàu và làm sạch cơ sở dữ liệu đất đai”

100% = 62,5 triệu thửa đất đang được xem xét.

Nguồn: Bộ Nông nghiệp và Môi trường

Môi trường dữ liệu phân mảnh này tạo ra tình trạng bất đối xứng thông tin chi phối các giao dịch. Người mua thường dựa vào các kênh không chính thức, môi giới hoặc các nguồn không thể kiểm chứng để đánh giá giá trị và tình trạng pháp lý của bất động sản, trong khi dữ liệu chính thức vẫn khó tiếp cận hoặc không nhất quán giữa các cơ quan. Ở cấp độ vi mô, người mua phải đối mặt với rủi ro pháp lý và tài chính cao hơn, bao gồm tranh chấp quyền sở hữu, lịch sử giao dịch không rõ ràng và kiện tụng kéo dài do thiếu hoặc mâu thuẫn hồ sơ. Ở cấp độ vĩ mô, thị trường dễ bị biến động giá cả, bong bóng đầu cơ và những điểm mù về quy định, làm suy yếu sự ổn định tổng thể.[4]Hơn nữa, chính quyền tiểu bang gặp khó khăn trong việc xây dựng các chính sách kịp thời và hiệu quả do thiếu dữ liệu đáng tin cậy theo thời gian thực.

Một ví dụ minh họa cho những thách thức này là trường hợp của Tập đoàn Lotte và dự án Thành phố Sinh thái Thông minh Thu Thiêm tại Thành phố Hồ Chí Minh. Mặc dù dự án đã được cấp phép lần đầu vào năm 2017, nhưng việc triển khai đã bị trì hoãn gần một thập kỷ do các thủ tục pháp lý chưa được giải quyết và các vấn đề về định giá đất, buộc nhà đầu tư phải rơi vào tình trạng “chờ đợi và quan sát” kéo dài. Điều này gây ra chi phí phát sinh lớn và có thể làm giảm hiệu quả đầu tư, khiến dự án trở nên kém hấp dẫn về mặt tài chính đối với các nhà đầu tư. Trên thực tế, Tập đoàn Lotte đã thể hiện ý định rút lui khỏi dự án.[5].

Thị trường bất động sản sẽ được số hóa như thế nào theo Nghị định số 357/2025/ND-CP?

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP đưa ra khuôn khổ toàn diện để số hóa thị trường bất động sản Việt Nam bằng cách thiết lập hệ thống dữ liệu thống nhất do nhà nước quản lý. Nghị định chính thức có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3.

Mục tiêu chính của Nghị định là tăng cường tính minh bạch và chuẩn hóa dữ liệu, từ đó nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước thông qua chuyển đổi số. Một điểm đổi mới quan trọng là việc giới thiệu hệ thống định danh kỹ thuật số cho bất động sản, trong đó mỗi bất động sản được gán một mã điện tử duy nhất. Mã này liên kết tất cả các thông tin liên quan (bao gồm (i) thông tin thửa đất; (ii) chi tiết công trình xây dựng và dự án; (iii) tình trạng pháp lý; (iv) lịch sử giao dịch và đăng ký, và (v) các dữ liệu quản lý khác theo quy định của pháp luật) vào một hồ sơ kỹ thuật số duy nhất, có thể truy vết.[6].

Trong lĩnh vực bất động sản, có 5 loại mã định danh điện tử chính, cụ thể như sau:

Nguồn: Nghị định 357/2025/ND-CP

Bộ Xây dựng Việt Nam là cơ quan trung ương chịu trách nhiệm xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu. Chính quyền địa phương có nhiệm vụ thu thập, cập nhật và đồng bộ hóa dữ liệu, đảm bảo thông tin luôn chính xác và cập nhật.

Nghị định cũng nhấn mạnh rằng mã định danh điện tử không thay thế Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (thường được gọi là “Sổ đỏ”), mà chỉ đóng vai trò là công cụ quản lý kỹ thuật số cho các cơ quan nhà nước.

Tác động của Nghị định đối với thị trường bất động sản

Tăng cường tính minh bạch

Một trong những tác động quan trọng nhất là việc tăng cường tính minh bạch của thị trường. Hệ thống định danh kỹ thuật số sắp ra mắt cho phép các cơ quan quản lý và các bên tham gia thị trường theo dõi lịch sử bất động sản hiệu quả hơn, giảm bớt sự không chắc chắn về tình trạng pháp lý và quyền sở hữu. Điều này trực tiếp giải quyết vấn đề “thiếu minh bạch thông tin” đã tồn tại từ lâu, trong đó người mua phụ thuộc rất nhiều vào dữ liệu không chính thức hoặc không đầy đủ.[7]Do đó, thị trường dự kiến sẽ trở nên đáng tin cậy hơn, với rủi ro gian lận và tranh chấp giảm thiểu.

Giảm thiểu đầu cơ và thao túng giá cả

Với việc giới thiệu mã định danh tài sản duy nhất và lịch sử giao dịch có thể kiểm chứng, mỗi tài sản giờ đây đều có một “điểm neo dữ liệu”. Giá cả không còn là những con số tùy ý mà có thể được so sánh với các giao dịch trong quá khứ và các tài sản tương đương. Điều này làm giảm đáng kể “nhiễu thông tin”, một yếu tố chính thúc đẩy bong bóng đầu cơ và biến động giá mạnh. Kết quả là, thị trường dự kiến sẽ hướng tới các cơ chế định giá ổn định và dựa trên bằng chứng hơn, hạn chế cơ hội thao túng và đầu cơ ngắn hạn.[8].

Giao dịch nhanh hơn và hiệu quả hơn

Việc số hóa theo Nghị định 357 cũng được kỳ vọng sẽ giúp đơn giản hóa các quy trình giao dịch. Khi dữ liệu được số hóa và kết nối với nhau, cá nhân và doanh nghiệp không còn cần phải nộp đi nộp lại cùng một loại giấy tờ cho nhiều cơ quan khác nhau.[9]Việc xác minh pháp lý và kiểm tra thông tin có thể được thực hiện trực tuyến thông qua ID kỹ thuật số của bất động sản, giúp giảm đáng kể thời gian và chi phí quản lý.

Những thách thức trong quá trình triển khai

Năng lực kỹ thuật số không đồng đều giữa các tỉnh.

Một rào cản cấu trúc lớn trong việc thực hiện Nghị định 357 nằm ở mức độ sẵn sàng số hóa không đồng đều giữa các địa phương, kết hợp với vấn đề tồn đọng của hệ thống dữ liệu phân mảnh. Theo bảng xếp hạng Chỉ số Chuyển đổi số (DTI) năm 2024 của Bộ Khoa học và Công nghệ, trong khi các thành phố lớn như Hà Nội, Huế, Hải Phòng và Thành phố Hồ Chí Minh có chỉ số trên 0,77, thì có 3 tỉnh có chỉ số dưới 0,6 (Hồng Yên, Quảng Trị, Cao Bằng).[10]Mặc dù Nghị định đề ra tầm nhìn về một cơ sở dữ liệu quốc gia thống nhất, nhưng trên thực tế, nhiều tỉnh vẫn dựa vào các hồ sơ được số hóa một phần hoặc thậm chí là hồ sơ giấy.[11]với các tiêu chuẩn kỹ thuật khác nhau và khả năng tương tác hạn chế.

Rủi ro an ninh mạng và bảo mật dữ liệu

Việc số hóa dữ liệu bất động sản nhạy cảm như quyền sở hữu, giá trị giao dịch và tình trạng thế chấp làm dấy lên những lo ngại quan trọng về quyền riêng tư dữ liệu và an ninh mạng.[12]Hệ thống tập trung trở thành mục tiêu hấp dẫn cho các cuộc tấn công mạng, trong khi quản trị dữ liệu không đúng cách có thể dẫn đến truy cập trái phép hoặc lạm dụng thông tin cá nhân và tài chính. Một báo cáo từ Viettel Threat Intelligence cho thấy, năm 2025, có 25,5 triệu tài khoản người dùng bị lộ hoặc bị giao dịch trực tuyến, tăng 76% so với năm 2024. Báo cáo nhấn mạnh rằng các cuộc tấn công ngày càng tinh vi và thường xuyên hơn do sự tiến bộ của công nghệ và trí tuệ nhân tạo, nhắm mục tiêu vào các hệ thống lưu trữ dữ liệu có giá trị cao, bao gồm các tài khoản đặc quyền và hệ thống quản lý dữ liệu của bên thứ ba (Salesforce, CRM, v.v.).[13].

Do đó, cần có các khuôn khổ bảo mật nghiêm ngặt để ngăn chặn việc rò rỉ và thao túng dữ liệu. Nếu không có các biện pháp bảo vệ mạnh mẽ, các rủi ro bao gồm rò rỉ dữ liệu, gian lận danh tính, hoặc thậm chí là giả mạo hồ sơ giao dịch, điều này có thể làm suy yếu nghiêm trọng niềm tin vào hệ thống.

Phối hợp giữa các tổ chức để duy trì tính "sống" của dữ liệu.

Một mối lo ngại quan trọng khác là nguy cơ hệ thống trở nên “được số hóa nhưng không năng động”. Nói cách khác, dữ liệu có thể được lưu trữ kỹ thuật số nhưng không được cập nhật kịp thời hoặc liên tục. Trong những trường hợp như vậy, cơ sở dữ liệu có thể nhanh chóng trở nên lỗi thời, làm giảm độ tin cậy của nó đối với việc ra quyết định và giao dịch. Nếu việc cập nhật bị chậm trễ hoặc không nhất quán giữa các cơ quan, hệ thống có thể sao chép những điểm thiếu hiệu quả hiện có dưới dạng kỹ thuật số.[14].

Do đó, sắc lệnh này đòi hỏi một sự thay đổi đáng kể trong cách thức hoạt động của các tổ chức và các bên tham gia thị trường. Việc thực hiện hiệu quả phụ thuộc vào sự phối hợp giữa nhiều cơ quan: xây dựng, đất đai, thuế và ngân hàng. Đồng thời, các doanh nghiệp và cá nhân phải thích ứng với các quy trình kỹ thuật số mới. Cải cách quy định thường gặp phải sự phản kháng do thói quen dựa vào các thủ tục giấy tờ và thiếu kiến thức về kỹ thuật số trong số các bên liên quan.

Kết luận

Nghị định số 357/2025/NĐ-CP đánh dấu một sự chuyển đổi cơ bản trong cách quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, từ một hệ thống rời rạc, dựa trên giấy tờ sang một mô hình dựa trên dữ liệu. Bằng việc đưa ra cơ sở dữ liệu thống nhất và cơ chế xác định tài sản, Nghị định này đặt nền tảng cho việc cải thiện tính minh bạch, ổn định hình thái giá cả và nâng cao hiệu quả cả giao dịch lẫn quản lý nhà nước.

Tuy nhiên, ngoài các tính năng kỹ thuật, ý nghĩa thực sự của cuộc cải cách nằm ở cách dữ liệu được duy trì, cập nhật và sử dụng trong thực tế. Việc gán một mã số duy nhất cho mỗi bất động sản không phải là mục đích cuối cùng, mà là điểm khởi đầu để xây dựng một thị trường minh bạch và có trách nhiệm hơn. Nếu hệ thống đảm bảo dữ liệu luôn “sống động”, được cập nhật liên tục và quản lý đúng cách, nó có thể trở thành bước ngoặt hướng tới một thị trường bất động sản lành mạnh và bền vững hơn tại Việt Nam.

Đọc thêm

Triển vọng thị trường bất động sản tại Việt Nam năm 2026

Tình hình M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

* Lưu ý: Nếu bạn muốn trích dẫn thông tin trong bài viết này, vui lòng ghi rõ nguồn và kèm theo link bài viết để đảm bảo tôn trọng bản quyền.

[1] Giao đức và thời đại, ID Bất động sản: Kỳ vọng cho một thị trường minh bạch hơn, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[2] VietnamNet, Mã số định danh bất động sản: Lộ trình đến kỷ nguyên thịnh vượng, https://vietnamnet.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-ban-do-dan-duong-buoc-vao-ky-nguyen-thinh-vuong-2481084.html

[3] Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Chiến dịch 90 ngày: Rà soát 62 triệu thửa đất, Dữ liệu đất đai được cập nhật, https://mae.gov.vn/chien-dich-90-ngay-62-trieu-thua-dat-duoc-ra-soat-du-lieu-dat-dai-song-20557.htm

[4] Báo Quân đội Nhân dân, Chính sách mới: Quy định về hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu bất động sản, https://www.qdnd.vn/xa-hoi/chinh-sach/chinh-sach-moi-quy-dinh-ve-he-thong-thong-tin-va-co-so-du-lieu-bat-dong-san-1030582

[5] Tờ The Leader đưa tin Lotte đang cân nhắc rút khỏi dự án tỷ đô, một mối lo ngại thường gặp trong giới kinh doanh bất động sản. (https://theleader.vn/lotte-tinh-rut-lui-khoi-du-an-ty-do-va-noi-lo-chung-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d42148.html)

[6] Tin tức Chính phủ, Việt Nam sẽ cấp mã số định danh kỹ thuật số cho các bất động sản từ ngày 1 tháng 3 năm 2026, https://en.baochinhphu.vn/viet-nam-to-assign-digital-id-codes-to-properties-from-march-1-2026-111260105144514.htm

[7] VietnamNet Global và Bộ Xây dựng chuẩn bị triển khai hệ thống định danh số bất động sản, https://vietnamnet.vn/en/ministry-of-construction-prepares-to-launch-real-estate-digital-id-system-2486710.html?utm

[8] Thời báo Sài Gòn, Mã số định danh bất động sản: “Chìa khóa” cho sự minh bạch thị trường và những thách thức.

Đằng sau con số, https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[9] Giao đức và thời đại, ID Bất động sản: Kỳ vọng cho một thị trường minh bạch hơn, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[10] Infographics – Thông tấn xã Việt Nam, DTI 2024: Hà Nội dẫn đầu cả nước về chuyển đổi số cấp tỉnh, https://infographics.vn/dti-2024-ha-noi-dan-dau-ca-nuoc-ve-chuyen-doi-so-cap-tinh/217775.vna

[11] Bao Moi, Triển khai mã định danh bất động sản: Lợi ích to lớn, thách thức đáng kể, https://baomoi.com/trien-khai-ma-dinh-danh-bat-dong-san-loi-ich-lon-kho-khan-khong-nho-c54767952.epi

[12] Thời báo Sài Gòn, Mã số định danh bất động sản: “Chìa khóa” cho sự minh bạch thị trường và những thách thức.

Đằng sau con số, https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[13] Viettel Security, Báo cáo về tình hình rủi ro an ninh thông tin tại Việt Nam năm 2025, https://viettelsecurity.com/vi/resource-report/bao-cao-tinh-hinh-nguy-co-attt-tai-viet-nam-nam-2025/

[14] Giao đức và thời đại, ID Bất động sản: Kỳ vọng cho một thị trường minh bạch hơn, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html