2017/4/3

“Xu hướng FDI tại Việt Nam”
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký mới tại Việt Nam đã cải thiện kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, đạt gần $12 tỷ USD vào năm 2015 (The World Bank, 2017) và riêng trong nửa đầu năm 2016 (Van, 2016).
Là một trong những động lực thúc đẩy nền kinh tế (Vuong, Tran and Nguyen, 2009), điều này cho thấy tiến trình cải cách của Việt Nam.

Cụ thể, giá trị các giao dịch M&A chiếm khoảng một nửa dòng vốn FDI, khiến đây trở thành cấu phần quan trọng nhất của nguồn vốn (Gaskill and Nguyen, 2015; Vuong, Tran and Nguyen, 2009).
Với hơn 500 thương vụ thành công được ghi nhận trong năm 2016, tổng giá trị các thương vụ M&A đạt gần $6 tỷ USD, tăng 23.8% so với cùng kỳ năm trước và hơn 10 lần kể từ năm 2006 (MAF, 2016)

“M&A trong lĩnh vực bất động sản với các nhà đầu tư nước ngoài”

Lĩnh vực bất động sản đã ghi nhận hoạt động M&A đáng kể (xếp thứ hai) cả về số lượng thương vụ và giá trị, thu hút nhiều nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan và Singapore (Ngoc, 2017; Van, 2016).
25 dự án M&A mới đã được thực hiện trong nửa đầu năm 2016, với giá trị $605 triệu USD, chiếm tới 5% tổng lượng FDI (Van, 2016).

Các phân khúc bất động sản sôi động nhất đối với hoạt động M&A của các nhà đầu tư nước ngoài hiện nay là các dự án phức hợp quy mô lớn
(căn hộ, bán lẻ và văn phòng), trong tương lai gần sẽ là khách sạn, tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Nha Trang (CBRE, 2014; Hong, 2016; Ngoc, 2017; Van, 2015).

“Các dự án của Nhật Bản chuẩn bị gia tăng”

Khác với trước đây, khi đầu tư bị hạn chế do thiếu dữ liệu thị trường, số lượng thương vụ M&A có sự tham gia của các nhà đầu tư Nhật Bản đã tăng lên (Hong, 2016). Chẳng hạn, Kajima Corporation, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Nhật Bản, đã thành lập liên doanh theo tỷ lệ 50:50 với Indochina Capital để đầu tư tới $1 tỷ USD vào Việt Nam trong thập kỷ tới.

Mitsubishi Corporation đã mua 45% cổ phần trong dự án Manor Central Park của Bitexco Group tại Việt Nam, với giá trị $285 triệu USD (Quang, 2017).

Ngoài ra, Sumitomo, Sanyo Homes, Daiwa House, Aeon và Toshin đều đã gia nhập thị trường Việt Nam, với tổng giá trị đầu tư đạt $2 tỷ USD (VNExpress, 2017).

Trên thực tế, các nhà đầu tư có thể tận dụng nguồn lao động chi phí thấp và chuyên môn địa phương thông qua M&A.
Đối với các nhà đầu tư Nhật Bản, họ còn có thể hưởng lợi từ vị trí địa lý gần gũi, mối quan hệ lâu dài giữa hai quốc gia và mức lãi suất cao hơn so với thị trường trong nước, khiến đầu tư ra nước ngoài tại Việt Nam trở thành một giải pháp lý tưởng (Gaskill and Nguyen, 2015).

“Cơ hội và thách thức”

Nhiều yếu tố tác động đến sự gia tăng hoạt động M&A trong lĩnh vực này. Lý do quan trọng nhất là việc nới lỏng giới hạn sở hữu nước ngoài, cùng với sự cải thiện của khung pháp lý, cụ thể là Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Thứ hai, tăng trưởng kinh tế ổn định của Việt Nam, kết hợp với tỷ suất sinh lời hằng năm cao từ 20 – 25%, đã thúc đẩy sự quan tâm của các nhà đầu tư (Hong, 2016). Bên cạnh đó, quá trình đô thị hóa đã dẫn đến nhu cầu nhà ở cao hơn tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, không thể loại trừ các thách thức. Rủi ro tài chính là yếu tố đáng lưu ý, vì giá trị thị trường thực tế của bất động sản có thể khác với giá giao dịch (Jones Lang Lasalle, 2017), gây tổn thất cho nhà đầu tư.

Điều này có thể xuất phát từ tình trạng bất động sản kém chất lượng hoặc việc thiếu nghiên cứu trước khi ký kết thỏa thuận.
Hơn nữa, lực lượng lao động của các đối tác M&A sẽ có nhiều nghi ngại về tương lai, điều này có thể dẫn đến những thay đổi lớn tiềm tàng đối với cả hai bên liên quan (Jones Lang Lasalle, 2017).