부동산 데이터 디지털화(법령 제357/2025/ND-CP호): 시장에 미치는 영향 평가

214월2026

B&Company

B&Company는 2008년부터 베트남에서 시장 조사 및 투자 컨설팅을 전문으로 하는 첫 일본 회사입니다.

이 섹션 “베트남 브리핑”에서는 B&Company의 젊은 연구원들이 베트남의 산업 동향, 소비자 동향 및 사회 운동에 대한 시의 적절한 정보를 제공할 것입니다.

이 기사는 영어로 작성되었으며, 다른 언어 버전은 자동 번역이 사용됩니다. 정확한 내용을 위해 영어 버전을 참고하시기 바랍니다. 우리는 원본 정보의 정확성을 보장하기 위해 노력하지만, 각 정보에 대해 별도로 확인하시기 바랍니다. 해석 및 향후 전망은 각 연구원의 개인적인 의견입니다.

추상적인

베트남의 부동산 시장은 오랫동안 데이터의 파편화와 불일치 문제로 특징지어져 왔으며, 이는 정보 비대칭, 투기 관행 및 법적 리스크로 이어졌습니다. 시행령 제357/2025/NĐ-CP호는 통합 부동산 데이터베이스와 각 부동산에 대한 고유 식별코드를 포함한 전국 단위의 디지털 체계를 도입하여 기관 간 데이터의 표준화와 통합을 목표로 합니다. 이번 개혁은 투명성을 제고하고 거래 효율성을 개선하며 국가 관리를 강화함으로써, 보다 데이터 기반적이고 지속 가능한 부동산 시장으로의 전환을 의미합니다.

부동산 시장의 현황

베트남 부동산 시장은 오랫동안 파편화되고 일관성이 부족한 정보 시스템하에서 운영되어 왔습니다. 법적 지위, 거래 가격, 소유권 이력 및 담보 설정 조건과 관련된 데이터는 여러 관계 당국과 행정 단계에 분산되어 있습니다[1]. 예를 들어 토지 데이터는 농업환경부가 관리하고, 주택 데이터는 건설부가 담당하며, 세금 관련 데이터는 재무부가 관리합니다. 인구 데이터는 공안부가 VNeID 시스템을 통해 관리합니다[2]. 2025년 베트남 농업환경부는 토지 데이터베이스를 보강하고 정비하기 위한 대규모 사업인 “토지 데이터베이스 보강 및 정비를 위한 90일” 캠페인을 시작했습니다. 이 캠페인을 통해 검증, 수정 또는 표준화가 필요한 수백만 개의 필지가 확인되었습니다[3].

캠페인 “토지 데이터베이스 보강 및 정비를 위한 90일”

100% = 검토 중인 6,250만 개의 필지
Data cleaning results from campaign 90 Days to Enrich and Clean the Land Database

출처: 농업환경부

이처럼 파편화된 데이터 환경에서는 정보 비대칭이 거래를 지배하는 상황이 발생합니다. 매수자는 부동산 가치와 법적 지위를 평가하기 위해 비공식 채널, 중개인 또는 검증이 불가능한 출처에 의존하는 경우가 많으며, 공식 데이터는 접근이 어렵거나 기관별로 일관되지 않은 상태로 남아 있습니다. 미시적 측면에서 매수자는 소유권 분쟁, 불명확한 거래 이력, 누락되거나 상충하는 기록으로 인한 장기 소송 등 법적·재무적 리스크에 더 크게 노출됩니다. 거시적 측면에서는 시장이 가격 변동성, 투기 거품 및 규제 사각지대에 취약해져 전반적인 안정성이 약화됩니다[4]. 또한 국가 당국은 실시간의 신뢰할 수 있는 데이터가 부족하여 시의적절하고 효과적인 정책을 수립하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

이러한 문제를 보여주는 사례로는 Lotte Group의 호찌민시 Thu Thiem Eco Smart City 프로젝트를 들 수 있습니다. 이 프로젝트는 2017년에 처음 허가를 받았지만, 해결되지 않은 법적 절차와 토지 가치평가 문제로 인해 시행이 거의 10년 동안 지연되었으며, 투자자는 장기간 “관망”할 수밖에 없는 상황에 놓였습니다. 이로 인해 상당한 추가 비용이 발생하고 투자 효율성이 저하될 수 있어, 투자자 관점에서 프로젝트의 재무적 매력도가 낮아질 수 있습니다. 실제로 Lotte Group은 철회 의사를 내비쳤습니다[5].

시행령 제357/2025/ND-CP를 통한 부동산 시장의 디지털화

시행령 제357/2025/NĐ-CP호는 국가가 관리하는 통합 데이터 시스템을 구축함으로써 베트남 부동산 시장을 디지털화하기 위한 포괄적인 체계를 도입합니다. 이 시행령은 3월 1일부터 공식적으로 시행됩니다.

이 시행령의 주요 목적은 투명하고 표준화된 데이터를 확보하여 디지털 전환을 통해 국가 관리의 효율성을 제고하는 것입니다. 핵심적인 혁신 사항은 부동산을 위한 디지털 식별 시스템의 도입으로, 각 부동산에 고유한 전자 코드를 부여하는 것입니다. 이 코드는 관련된 모든 정보((i) 토지 필지 정보, (ii) 건축물 및 프로젝트 세부 정보, (iii) 법적 지위, (iv) 거래 및 등록 이력, (v) 법률에서 정하는 기타 관리 데이터를 포함)를 하나의 추적 가능한 디지털 프로필로 연결합니다[6].

부동산 부문에는 다음과 같이 5가지 주요 전자 식별코드가 있습니다:

주제	ID 코드 구조
개별 주택(아파트 및 단독주택)	(1) 토지 필지 식별코드; (2) 프로젝트 또는 건설 정보 코드; (3) 위치 식별코드(해당하는 경우); (4) 각 주택을 구분하기 위한 일련의 자연 문자.
프로젝트 내 건축 바닥면적	(1) 토지 필지 식별코드; (2) 프로젝트 및 건설 정보 코드; (3) 위치 식별코드(해당하는 경우); (4) 바닥면적의 각 부분을 식별하기 위한 자연 문자 시퀀스.
아파트 건물 관리 및 운영 단위	(1) 조직 식별번호; (2) 문자의 자연스러운 순서는 관리 및 운영 자격 통지서 발급 시점을 나타낸다.
부동산 중개업 실무 자격증	(1) 자격증이 발급된 성·시의 코드; (2) 개인 식별번호 또는 외국인 식별번호; (3) 문자 배열은 발급일, 자격증 번호 및 취소 상태(해당하는 경우)를 나타낸다.
주거 지원 정책 대상 개인	(1) 개인 식별번호; (2) 문자 배열은 수혜자 그룹과 주거 지원 프로그램을 나타낸다

출처: 시행령 357/2025/ND-CP

베트남 건설부는 데이터베이스 시스템의 구축, 관리 및 운영을 담당하는 중앙 기관이다. 지방 당국은 데이터 수집, 업데이트 및 동기화를 담당하며, 정보가 정확하고 최신 상태로 유지되도록 보장한다.

또한 이 시행령은 전자 식별 코드가 토지사용권 및 주택소유권 증서(일반적으로 “레드북”으로 알려짐)를 대체하는 것이 아니라, 국가기관을 위한 디지털 관리 도구로 기능한다는 점을 강조한다.

시행령이 부동산 시장에 미치는 영향

투명성 제고

가장 중요한 영향 중 하나는 시장 투명성의 향상이다. 예정된 디지털 식별 시스템을 통해 규제기관과 시장 참여자는 부동산 이력을 더욱 효과적으로 추적할 수 있으며, 법적 지위와 소유권을 둘러싼 불확실성이 감소한다. 이는 구매자가 비공식적이거나 불완전한 데이터에 크게 의존했던 장기적인 “정보 불투명성” 문제를 직접적으로 해결한다[7]. 그 결과 시장에 대한 신뢰도가 높아지고 사기 및 분쟁 위험이 감소할 것으로 예상된다.

투기 및 가격 조작 감소

고유 부동산 식별 코드와 검증 가능한 거래 이력이 도입되면서 각 자산에는 이제 “데이터 앵커”가 부여된다. 가격은 더 이상 임의적인 수치가 아니라 과거 거래 및 유사 부동산과 비교하여 기준을 설정할 수 있는 지표가 된다. 이는 투기적 거품과 급격한 가격 변동의 주요 원인인 “정보 노이즈”를 크게 줄인다. 그 결과 시장은 보다 안정적이고 근거에 기반한 가격 결정 메커니즘으로 전환될 것으로 예상되며, 가격 조작과 단기 투기의 기회가 제한된다[8].

더 신속하고 효율적인 거래

시행령 357에 따른 디지털화는 거래 절차를 간소화할 것으로도 예상된다. 데이터가 디지털화되고 상호 연결되면 개인과 기업은 더 이상 동일한 서류를 여러 기관에 반복적으로 제출할 필요가 없다[9]. 법적 검증 및 정보 확인은 부동산의 디지털 식별 코드를 통해 온라인으로 수행할 수 있어 행정 처리 시간과 비용이 크게 절감된다.

이행상의 과제

성·시 간 디지털 역량 격차

시행령 357 이행의 주요 구조적 장애 요인은 지역별 디지털 준비 수준의 편차와 데이터 시스템 파편화라는 기존 문제에 있다. 베트남 과학기술부가 2024년에 발표한 디지털 전환 지수(DTI) 순위에 따르면, 하노이, 후에, 하이퐁, 호찌민시와 같은 주요 도시는 지수가 0.77을 상회하는 반면, 지수가 0.6 미만인 성은 3곳(흥옌, 꽝찌, 까오방)이다[10]. 시행령은 통합된 국가 데이터베이스를 구상하고 있지만, 실제로는 많은 성이 여전히 부분적으로 디지털화된 기록이나 종이 기반 기록에 의존하고 있다[11], 기술 표준이 서로 다르고 상호운용성도 제한적이다.

사이버 보안 및 데이터 개인정보 보호 위험

소유권, 거래 금액 및 담보 설정 상태와 같은 민감한 부동산 데이터를 디지털화하면 데이터 개인정보 보호 및 사이버 보안과 관련한 중요한 우려가 제기된다[12]. Viettel Threat Intelligence의 보고서에 따르면 2025년 온라인에서 노출되거나 거래된 사용자 계정은 2,550만 개로, 2024년 대비 76% 증가했다. 이 보고서는 기술 발전과 AI로 인해 공격이 더욱 정교해지고 빈번해졌으며, 권한 계정과 제3자 데이터 관리 시스템(Salesforce, CRM 등)을 포함해 고가치 데이터를 저장하는 시스템을 공격 대상으로 삼고 있다고 지적한다.[13].

따라서 데이터 침해와 조작을 방지하기 위해 엄격한 보안 프레임워크가 필요합니다. 강력한 보호 장치가 없다면 데이터 유출, 신원 사기, 심지어 거래 기록 변조 등의 위험이 발생할 수 있으며, 이는 시스템에 대한 신뢰를 심각하게 훼손할 수 있습니다.

데이터의 “활성 상태” 유지를 위한 기관 간 협력”

또 다른 핵심 우려 사항은 시스템이 “디지털화되었지만 역동적이지 않은” 상태가 될 위험입니다. 다시 말해, 데이터가 디지털 방식으로 저장되더라도 적시에 또는 지속적으로 업데이트되지 않을 수 있습니다. 이러한 경우 데이터베이스는 빠르게 최신성을 잃어 의사결정과 거래에서의 신뢰도가 낮아질 수 있습니다. 기관 간 업데이트가 지연되거나 일관되지 않으면 시스템은 기존의 비효율성을 디지털 형태로 재현할 수 있습니다[14].

이에 따라 이 법령은 기관과 시장 참여자의 운영 방식에 중대한 변화를 요구합니다. 효과적인 시행을 위해서는 건설, 토지, 세무 및 은행 부문 등 여러 기관 간의 협력이 필요합니다. 동시에 기업과 개인은 새로운 디지털 프로세스에 적응해야 합니다. 규제 개혁은 종이 기반 절차에 대한 관행적인 의존과 이해관계자들의 낮은 디지털 활용 역량으로 인해 종종 저항에 직면합니다.

결론

Decree No. 357/2025/NĐ-CP는 베트남 부동산 시장의 거버넌스 방식에 근본적인 변화를 가져오며, 분절되고 종이 문서에 의존하던 시스템에서 데이터 기반 모델로의 전환을 의미합니다. 통합 데이터베이스와 부동산 식별 체계를 도입함으로써, 이 법령은 투명성 제고, 가격 형성 안정화, 거래 및 국가 관리의 효율성 향상을 위한 기반을 마련합니다.

그러나 기술적 기능을 넘어 이 개혁의 진정한 의미는 데이터가 실제로 어떻게 유지·업데이트·활용되는지에 달려 있습니다. 각 부동산에 고유 코드를 부여하는 것은 그 자체가 목적이 아니라, 더욱 책임 있고 투명한 시장을 구축하기 위한 출발점입니다. 시스템이 데이터의 “활성 상태”를 보장하고 이를 지속적으로 업데이트하며 적절히 관리한다면, 이는 베트남 부동산 시장을 더욱 건전하고 지속 가능한 시장으로 전환하는 중요한 계기가 될 수 있습니다.