추상적인

베트남 부동산 시장은 오랫동안 파편화되고 일관성이 부족한 데이터로 인해 정보 비대칭, 투기 행위, 법적 위험을 초래해 왔습니다. 2025년 3월 357호 시행령은 전국적인 디지털 프레임워크를 도입하여 통합 부동산 데이터베이스와 각 부동산에 고유 식별 코드를 부여함으로써 관련 기관 간 데이터 표준화 및 통합을 목표로 합니다. 이러한 개혁은 투명성을 높이고 거래 효율성을 개선하며 국가 관리를 강화하여 데이터 기반의 지속 가능한 부동산 시장으로의 전환을 도모합니다.

부동산 시장의 현재 상황

베트남 부동산 시장은 오랫동안 파편화되고 일관성이 부족한 정보 시스템 하에서 운영되어 왔습니다. 법적 지위, 거래 가격, 소유권 이력, 담보 대출 조건과 관련된 데이터는 여러 기관과 행정 계층에 분산되어 있습니다.[1]예를 들어, 토지 데이터는 농림환경부에서, 주택 데이터는 건설부에서, 세금 관련 데이터는 재정부에서, 인구 데이터는 공안부가 VNeID 시스템을 통해 관리합니다.[2]2025년 베트남 농업환경부는 토지 정보 통합을 위한 대규모 사업인 '토지 데이터베이스 강화 및 정비 90일' 캠페인을 시작했습니다. 이 캠페인을 통해 검증, 수정 또는 표준화가 필요한 수백만 필지의 토지가 드러났습니다.[3].

캠페인을 통해 얻은 데이터 정리 결과"90일 만에 토지 데이터베이스를 풍부하게 하고 정화하세요"

100% = 6250만 필지의 토지가 검토 중입니다.

원천: 농업환경부

이처럼 파편화된 데이터 환경은 정보 비대칭성을 거래 전반에 걸쳐 야기합니다. 구매자들은 부동산 가치와 법적 지위를 평가할 때 비공식적인 채널, 중개인, 또는 검증 불가능한 출처에 의존하는 경우가 많으며, 공식 데이터는 접근하기 어렵거나 기관마다 일관성이 부족합니다. 미시적 차원에서 구매자들은 소유권 분쟁, 불분명한 거래 이력, 누락되거나 상충되는 기록으로 인한 장기 소송 등 법적 및 재정적 위험에 더욱 노출됩니다. 거시적 차원에서 시장은 가격 변동성, 투기 거품, 규제 사각지대에 취약해져 전반적인 안정성이 약화됩니다.[4]더욱이, 국가 당국은 실시간으로 신뢰할 수 있는 데이터가 부족하여 시의적절하고 효과적인 정책을 수립하는 데 어려움을 겪고 있습니다.

이러한 어려움을 보여주는 한 가지 사례로 롯데그룹의 호치민시 투티엠 에코 스마트 시티 프로젝트를 들 수 있습니다. 이 프로젝트는 2017년에 처음 허가를 받았지만, 법적 절차 미해결 및 토지 평가 문제로 인해 거의 10년 동안 착공이 지연되었고, 투자자는 장기간 관망하는 입장에 놓였습니다. 이로 인해 막대한 추가 비용이 발생하고 투자 효율성이 저하되어 투자자들에게 재정적으로 매력적이지 않게 되었습니다. 실제로 롯데그룹은 사업 철수 의사를 밝혔습니다.[5].

법령 제357/2025/ND-CP호를 통해 부동산 시장이 어떻게 디지털화될 것인가

제357/2025/NĐ-CP호 시행령은 통합된 국가 관리 데이터 시스템 구축을 통해 베트남 부동산 시장의 디지털화를 위한 포괄적인 체계를 제시합니다. 이 시행령은 3월 1일부터 공식적으로 발효됩니다.

이 법령의 주된 목적은 투명하고 표준화된 데이터를 강화하여 디지털 전환을 통해 국가 관리 효율성을 향상시키는 것입니다. 핵심적인 혁신은 부동산 디지털 식별 시스템의 도입으로, 각 부동산에 고유한 전자 코드가 부여됩니다. 이 코드는 모든 관련 정보(토지 정보, 건설 공사 및 프로젝트 세부 정보, 법적 지위, 거래 및 등록 이력, 법률에 규정된 기타 관리 데이터 포함)를 하나의 추적 가능한 디지털 프로필로 연결합니다.[6].

부동산 부문에서 사용되는 전자식 식별 코드는 크게 5가지 유형이 있으며, 구체적으로는 다음과 같습니다.

원천: 법령 357/2025/ND-CP

베트남 건설부는 데이터베이스 시스템 구축, 관리 및 운영을 담당하는 중앙 기관입니다. 지방 당국은 데이터 수집, 업데이트 및 동기화를 담당하여 정보의 정확성과 최신성을 보장합니다.

또한 해당 법령은 전자식 식별 코드가 토지 사용권 및 주택 소유권 증명서(일반적으로 "적권"으로 알려짐)를 대체하는 것이 아니라 국가 기관의 디지털 관리 도구로서 기능한다는 점을 강조합니다.

해당 법령이 부동산 시장에 미치는 영향

투명성 강화

가장 중요한 영향 중 하나는 시장 투명성 향상입니다. 곧 도입될 디지털 ID 시스템은 규제 기관과 시장 참여자들이 부동산 이력을 더욱 효과적으로 추적할 수 있도록 하여 법적 지위 및 소유권에 대한 불확실성을 줄여줍니다. 이는 구매자들이 비공식적이거나 불완전한 데이터에 크게 의존해왔던 오랜 문제인 "정보 불투명성"을 직접적으로 해결하는 것입니다.[7]그 결과 시장은 더욱 신뢰할 수 있게 되고, 사기 및 분쟁 위험이 줄어들 것으로 예상됩니다.

투기 및 가격 조작 감소

고유한 자산 식별 코드와 검증 가능한 거래 이력의 도입으로 이제 모든 자산은 "데이터 기준점"을 갖게 되었습니다. 가격은 더 이상 임의적인 수치가 아니라 과거 거래 내역 및 유사 부동산과 비교하여 벤치마킹할 수 있습니다. 이는 투기 거품과 급격한 가격 변동의 주요 원인인 "정보 잡음"을 크게 줄여줍니다. 결과적으로 시장은 더욱 안정적이고 증거 기반의 가격 결정 메커니즘으로 나아가면서 조작과 단기 투기의 가능성을 제한할 것으로 예상됩니다.[8].

더 빠르고 효율적인 거래

법령 357호에 따른 디지털화는 거래 과정을 간소화할 것으로 기대됩니다. 데이터가 디지털화되고 상호 연결되면 개인과 기업은 더 이상 동일한 서류를 여러 기관에 반복적으로 제출할 필요가 없습니다.[9]법적 검증 및 정보 확인은 해당 부동산의 디지털 ID를 통해 온라인으로 진행할 수 있으므로 관리 시간과 비용을 크게 절감할 수 있습니다.

실행상의 어려움

각 지방의 디지털 역량 불균형

357호 시행을 가로막는 주요 구조적 장벽은 지역별 디지털 준비 수준의 불균형과 파편화된 데이터 시스템이라는 고질적인 문제에 있습니다. 과학기술부의 2024년 디지털 전환 지수(DTI) 순위에 따르면 하노이, 후에, 하이퐁, 호치민시와 같은 주요 도시는 0.77 이상의 지수를 기록한 반면, 흥옌, 꽝찌, 까오방 등 3개 성은 0.6 미만의 지수를 보였습니다.[10]해당 법령은 통일된 국가 데이터베이스 구축을 구상하고 있지만, 현실적으로 많은 지방에서는 여전히 부분적으로만 디지털화된 기록이나 심지어 종이 기반 기록에 의존하고 있습니다.[11]기술 표준이 서로 다르고 상호 운용성이 제한적입니다.

사이버 보안 및 데이터 개인정보 보호 위험

소유권, 거래 금액, 담보 대출 현황과 같은 민감한 부동산 데이터를 디지털화하는 것은 데이터 프라이버시 및 사이버 보안에 대한 중요한 우려를 불러일으킵니다.[12]중앙 집중식 시스템은 사이버 공격의 매력적인 표적이 되며, 부적절한 데이터 관리는 개인 및 금융 정보에 대한 무단 접근이나 오용으로 이어질 수 있습니다. Viettel Threat Intelligence의 보고서에 따르면 2025년에는 2,550만 개의 사용자 계정이 온라인에서 노출되거나 거래될 것으로 예상되며, 이는 2024년 대비 7억 6,100만 개 증가한 수치입니다. 이 보고서는 기술 발전과 인공지능(AI)으로 인해 공격이 더욱 정교해지고 빈번해지며, 특권 계정 및 타사 데이터 관리 시스템(Salesforce, CRM 등)을 포함한 고가치 데이터가 저장된 시스템을 표적으로 삼고 있다고 강조합니다.[13].

따라서 데이터 유출 및 조작을 방지하기 위해서는 엄격한 보안 체계가 필수적입니다. 강력한 보호 장치가 없다면 데이터 유출, 신원 도용, 심지어 거래 기록 변조와 같은 위험이 발생하여 시스템에 대한 신뢰를 심각하게 훼손할 수 있습니다.

데이터를 "활성화"하기 위한 기관 간 협력

또 다른 중요한 우려 사항은 시스템이 "디지털화되었지만 역동적이지 않은" 상태가 될 위험입니다. 즉, 데이터가 디지털 방식으로 저장되더라도 시의적절하고 지속적으로 업데이트되지 않을 수 있다는 것입니다. 이러한 경우 데이터베이스는 빠르게 구식화되어 의사 결정 및 거래의 신뢰성이 떨어질 수 있습니다. 업데이트가 지연되거나 기관 간에 일관성이 없는 경우, 시스템은 기존의 비효율성을 디지털 형태로 그대로 복제할 수 있습니다.[14].

결과적으로, 이 법령은 기관과 시장 참여자들의 운영 방식에 상당한 변화를 요구합니다. 효과적인 이행을 위해서는 건설, 토지, 조세, 금융 등 여러 기관 간의 협력이 필수적입니다. 동시에 기업과 개인은 새로운 디지털 프로세스에 적응해야 합니다. 규제 개혁은 종종 서류 기반 절차에 대한 관행과 이해관계자들의 디지털 활용 능력 부족으로 인해 저항에 직면합니다.

결론

제357/2025/NĐ-CP호 시행령은 베트남 부동산 시장 관리 방식을 근본적으로 전환하는 것으로, 파편화된 서류 기반 시스템에서 데이터 기반 모델로의 변화를 의미합니다. 통합 데이터베이스와 부동산 식별 시스템 도입을 통해 투명성 제고, 가격 안정화, 거래 및 국가 관리 효율성 향상을 위한 토대를 마련합니다.

하지만 기술적 특징을 넘어, 이번 개혁의 진정한 의미는 데이터가 어떻게 유지, 업데이트되고, 실제로 활용되는지에 있습니다. 각 부동산에 고유 코드를 부여하는 것 자체가 목적이 아니라, 보다 책임감 있고 투명한 시장을 구축하기 위한 출발점입니다. 만약 이 시스템이 데이터를 '활성화'하고, 지속적으로 업데이트하며, 적절하게 관리한다면, 베트남 부동산 시장을 더욱 건전하고 지속 가능한 방향으로 이끄는 전환점이 될 수 있을 것입니다.

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* 본 기사의 내용을 인용하고자 하시는 경우, 저작권을 존중하여 출처와 원 기사의 링크를 함께 명시해 주시기 바랍니다.

[1] Giao duc va thoi dai, 부동산 ID: 더욱 투명한 시장에 대한 기대, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[2] VietnamNet, 부동산 식별 코드: 번영의 시대를 향한 로드맵, https://vietnamnet.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-ban-do-dan-duong-buoc-vao-ky-nguyen-thinh-vuong-2481084.html

[3] 농림환경부, 90일 캠페인: 6200만 필지 조사 완료, 토지 데이터가 살아 숨 쉬다, https://mae.gov.vn/chien-dich-90-ngay-62-trieu-thua-dat-duoc-ra-soat-du-lieu-dat-dai-song-20557.htm

[4] 인민군신문, 새 정책: 부동산 정보 시스템 및 데이터베이스 규정, https://www.qdnd.vn/xa-hoi/chinh-sach/chinh-sach-moi-quy-dinh-ve-he-thong-thong-tin-va-co-so-du-lieu-bat-dong-san-1030582

[5] 더 리더(The Leader)지에 따르면, 롯데는 10억 달러 규모의 해당 프로젝트에서 철수를 고려하고 있으며, 이는 부동산 업계에서 공통적으로 우려되는 사항입니다. (https://theleader.vn/lotte-tinh-rut-lui-khoi-du-an-ty-do-va-noi-lo-chung-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d42148.html)

[6] 정부 뉴스, 베트남, 2026년 3월 1일부터 부동산에 디지털 ID 코드 부여 예정, https://en.baochinhphu.vn/viet-nam-to-assign-digital-id-codes-to-properties-from-march-1-2026-111260105144514.htm

[7] 베트남넷 글로벌, 건설부, 부동산 디지털 ID 시스템 도입 준비 중, https://vietnamnet.vn/en/ministry-of-construction-prepares-to-launch-real-estate-digital-id-system-2486710.html?utm

[8] 사이공 타임스, 부동산 식별 코드: 시장 투명성의 "핵심"과 과제

숫자 뒤에 숨겨진 진실, https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[9] Giao duc va thoi dai, 부동산 ID: 더욱 투명한 시장에 대한 기대, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[10] 인포그래픽 – 베트남 뉴스 통신, DTI 2024: 하노이, 지방 디지털 전환에서 전국 선두, https://infographics.vn/dti-2024-ha-noi-dan-dau-ca-nuoc-ve-chuyen-doi-so-cap-tinh/217775.vna

[11] Bao Moi, 부동산 식별 코드 도입: 큰 이점과 상당한 과제, https://baomoi.com/trien-khai-ma-dinh-danh-bat-dong-san-loi-ich-lon-kho-khan-khong-nho-c54767952.epi

[12] 사이공 타임스, 부동산 식별 코드: 시장 투명성의 "핵심"과 과제

숫자 뒤에 숨겨진 진실, https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[13] Viettel Security, 2025년 베트남 정보 보안 위험 상황 보고서, https://viettelsecurity.com/vi/resource-report/bao-cao-tinh-hinh-nguy-co-attt-tai-viet-nam-nam-2025/

[14] Giao duc va thoi dai, 부동산 ID: 더욱 투명한 시장에 대한 기대, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html