산업단지는 베트남 경제 발전에 핵심적인 역할을 합니다. 상업용 건물과 물류 시설 또한 마찬가지로 중요합니다. 이러한 분야의 인수합병(M&A) 활동이 증가하면서 해외 투자자들에게 이전보다 더 빠르고 위험 부담이 적은 투자 기회를 제공하고 있습니다.

부동산 투자 금액

외국인직접투자(FDI) 통계에 따르면 제조업과 부동산 부문이 매년 꾸준히 1위와 2위를 차지하고 있습니다. 2024년 부동산 부문의 FDI 투자액은 63억 달러에 달해 전체 산업 투자액의 16조 5천1백만 달러를 차지했으며, 이는 전년 동기 대비 18조 8천1백만 달러 증가한 수치입니다.[1]. 하노이와 호치민시 인근 산업단지가 매진되어 가격이 상승하고 있다는 보도가 나오는 가운데, 베트남은 꾸준히 새로운 공급을 이어가고 있습니다. 현재 435개의 산업단지가 조성되었고, 72개는 확장 예정이며, 221개는 신규로 계획 중이고, 23개는 조정 단계에 있습니다. 또한 299개의 산업단지가 개발 계획 단계에 있습니다.[2].

 외국인직접투자(FDI) 기준 상위 3대 산업 (등록된 금액)

출처: 외국인투자청

전국 산업단지 평균 입주율은 861만 3천 톤으로, 북부 지역은 781만 3천 톤, 남부 지역은 891만 3천 톤을 기록했습니다. 1분기 산업용지 임대료는 북부와 남부 모두 전년 동기 대비 약 51만 3천 톤 상승했으며, 소비자물가지수(CPI)의 전년 동기 대비 상승률은 대체로 21만 3천 톤에서 41만 3천 톤 사이를 유지했습니다. 북부에서는 하노이(제곱미터당 171달러)와 박닌성(제곱미터당 167달러)의 산업용지 임대료가 가장 높았고, 남부에서는 호치민시(제곱미터당 261달러)와 동나이성(제곱미터당 186달러)의 임대료가 특히 높았습니다.

2024년 1분기 산업용 부동산 임대료

단위: USD/m², 70년 임대

출처: CBRE

2020년부터 2024년 3분기까지 4년 9개월 동안 부동산 인수합병(M&A) 거래 총액은 29억 4천만 달러에 달했으며, 이 중 산업단지 부지, 공장, 물류시설 등을 포함한 산업용 부동산이 40만 1천3백억 달러를 차지했습니다. 특히 2024년 1월부터 9월까지 산업용 부동산 거래 비중은 9만 1천1백3백 달러에 이르렀고, 거래액은 1억 8천만 달러에 달했습니다.

투자 동향 및 요인

인수합병(M&A)의 장점은 속도에 있습니다. 처음부터 개발을 시작하려면 토지 준비, 보상, 건설 허가 등 길고 복잡한 절차가 필요합니다. 기존 프로젝트를 인수하면 투자자는 토지 입찰 및 여러 토지 소유자와의 협상과 같은 번거로운 과정을 피할 수 있어 상당한 시간을 절약할 수 있습니다. 더욱이 대도시 지역에서는 가용 토지가 제한적이고 이미 많은 산업 단지가 조성되어 있어 적합한 부지를 찾기가 점점 더 어려워지고 있습니다. 도로, 전기, 용수와 같은 기반 시설, 생활 환경을 결정하는 도심 접근성, 주변 서비스 산업 등은 기존 산업 단지에서 더 쉽게 평가할 수 있습니다.[3].

기존 제조 시설과 관련된 인수합병 사례를 몇 가지 소개합니다.

물류 시설과 관련된 사례는 더 많지만, 이러한 사례들은 물류 섹션에 요약되어 있으므로 해당 섹션을 참조해 주시기 바랍니다.

 산업용 부동산 인수합병 사례

출처: B&Company가 다양한 언론 보도를 종합하여 도출한 결과

동남아시아의 중심부에 위치한 베트남은 '중국 플러스 원' 전략을 추구하는 기업들에게 매력적인 목적지이며, 교통 인프라 개발에 힘입어 그 매력은 더욱 커지고 있습니다. 국제적으로는 주요 항만과 공항이 확장되고 있으며, 국내적으로는 철도와 도로망이 개발되고 있습니다. 특히 간선도로 개발이 눈에 띄게 진전되고 있습니다. 예를 들어, 하노이시 주변 지역에서 하이퐁항까지 몇 시간 이내로 접근할 수 있는 지역이 상당히 확장되었습니다.

 주요 기반 시설 개발

출처: B&Company 분석

닥락, 후에, 타이응우옌, 빈푸억과 같은 지방은 상대적으로 개발이 덜 되어 있지만, 토지 취득이 용이하고 개발 유연성이 높습니다. 세제 혜택과 인프라 지원 덕분에 지역에서는 보다 유연한 개발이 가능합니다. 투자 효율성 측면에서 보면, 예를 들어 흐엉선 산업단지(313헥타르)와 박동후 산업단지 2단계는 연간 12~151조 티푸(TP3T)의 수익을 창출하지만, 분양가는 주요 도시 지역보다 최대 401조 티푸(TP3T) 낮습니다.[4].

도전 과제

완전히 처음부터 시작하는 것보다는 낫지만, 복잡한 법률 체계는 인수합병이나 자본 참여에 있어서도 여전히 어려운 과제입니다. 토지법, 부동산상업법, 건설법, 도시계획법 등은 일관성이 부족합니다. 지역별 해석 차이와 승인 지연으로 인해 거래가 장기간에 걸쳐 진행되는 경우가 많습니다. 전국적인 부동산 등록 시스템이 없어 시장 투명성이 저해되고 정확한 자산 평가가 어렵습니다. 또한, 경험이 풍부한 외부 평가 전문가를 확보하는 것도 일반적으로 쉽지 않습니다. 외국인 투자자와 국내 파트너는 인수합병 후 운영, 지배구조, 문화적 차이로 인한 갈등을 겪는 경우가 많은데, 이는 모든 산업 분야에서 공통적으로 나타나는 현상입니다.[5].

새로운 트렌드는 환경 규제 준수입니다. 히타치 에너지의 LEED 골드 인증 공장(박닌성), 미쓰비시 에스테이트의 EDGE 창고(하이퐁성), 레고의 탄소 중립 공장(빈즈엉성, 행정 건물과 놀이 시설은 LEED 플래티넘, 성형, 포장 및 창고 건물은 LEED 골드 인증)과 같은 환경 인증 프로젝트들이 장기적인 가치로 주목받고 있습니다. 베트남의 2050년 탄소 중립 목표는 친환경 산업 단지와 순환 경제 모델과 같은 여러 정책을 추진하고 있으며, 닌투안성의 탄소 중립 산업 단지와 같은 시범 사업으로 확대되고 있습니다. 그러나 경제적 타당성 부족으로 인해 현재 대부분의 산업 단지에서는 환경 위험 관리가 제대로 이루어지지 않고 있습니다.

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[1]  기획투자부 (2025)접근>

[2]  베트남 산업용 부동산 연감 2030 (2025)

[3]  EY(2024)접근>

[4]  베트남 산업용 부동산 연감 (2030년까지) (2025)

[5]  쿠시먼웨이크필드(2024)접근>