工业园区在越南经济发展中扮演着核心角色。商业建筑和物流设施同样重要。这些领域的并购活动日益频繁，为海外投资者提供了比以往更快、风险更低的投资机会。.

房地产投资金额

外国直接投资（FDI）数据显示，制造业和房地产业每年都稳居第一和第二位。2024年，房地产投资额达到63亿美元，占所有行业的16.51万亿英镑，比上年增长18.81万亿英镑。[1]. 据报道，河内和胡志明市附近的工业园区已售罄，推高了价格，但越南的工业园区供应却持续增长。目前，越南已建成435个工业园区，72个计划扩建，221个为新建规划，23个正在进行调整。此外，还有299个工业园区正在规划开发中。[2].

 外商直接投资排名前三的行业（登记金额）

来源：外国投资局

全国工业园区平均入住率为86%，其中北部地区为78%，南部地区为89%。第一季度，南北两地工业用地租金同比均上涨约5%，而同期消费者价格指数（CPI）同比涨幅普遍在2%至4%之间。北部地区，河内（每平方米171美元）和北宁省（每平方米167美元）的工业用地租金最高；南部地区，胡志明市（每平方米261美元）和同奈省（每平方米186美元）的工业用地租金尤为高。.

2024年第一季度工业地产租金价格

单位：美元/平方米，70年租期

资料来源：世邦魏理仕

从2020年到2024年第三季度，房地产并购交易累计总额达29.4亿美元，其中工业地产（包括工业园区用地、厂房和物流设施）占40%。值得注意的是，2024年1月至9月，工业地产交易量达到91%，交易额达1.8亿美元。.

投资趋势及影响因素

并购的优势在于其速度。从零开始开发涉及漫长而复杂的程序，例如土地准备、补偿和施工审批。收购现有项目可以让投资者避免土地招标和与众多土地所有者谈判的繁琐过程，从而节省大量时间。此外，在主要大都市地区，可用土地有限，许多现有的工业园区已经建成，这使得寻找合适的地点变得越来越困难。道路、电力和供水等基础设施，以及决定生活环境的市中心交通状况和周边服务业，在现有的工业园区中都更容易评估。[3].

以下是一些涉及现有制造工厂的并购案例。.

虽然涉及物流设施的案例更多，但这些案例已在物流部分进行了总结，请参阅该部分。.

 工业地产并购案例

资料来源：B&Company综合多家媒体报道

越南地处东南亚中心，是奉行“中国+1”战略的企业的理想目的地，随着交通基础设施的不断完善，其吸引力日益增强。国际方面，越南的主要港口和机场正在蓬勃发展；国内方面，铁路和公路网络也在不断完善。尤其值得一提的是，干线公路的建设进展显著。例如，从河内市周边省份到海防港，数小时车程范围内的区域已大幅扩展。.

 重大基础设施开发

资料来源：B&Company 分析

像多乐、顺化、太原和平福这样的省份相对欠发达，但土地获取更容易，开发灵活性也更高。税收优惠和基础设施支持通常允许在区域内进行更灵活的安排。例如，就投资效率而言，香山工业园（313公顷）和北东湖工业园二期每年可提供1200万至1510万亿令吉的收益，但它们的售价却比主要城市地区低4010万亿令吉。[4].

挑战

尽管比从零开始要好，但复杂的法律框架对于收购或资本参与而言仍然是一项挑战。诸如《土地法》、《房地产经营法》、《建筑法》和《规划法》等法律缺乏一致性。地区间对法律解释的差异以及审批延误常常导致交易延期。缺乏全国统一的房地产登记制度降低了市场透明度，也使得准确的资产估值变得困难。此外，聘请经验丰富的外部顾问进行估值通常也比较困难。外国投资者和国内合作伙伴在并购后常常会遇到运营、治理和文化方面的不匹配，尽管这种情况在各行各业都很常见。[5].

环境合规正成为一种新趋势。诸如日立能源的LEED金级工厂（位于北宁省）、三菱地所的EDGE仓库（位于海防省）以及乐高碳中和工厂（位于平阳省，其行政楼和游乐馆获得LEED铂金级认证，模具、包装和仓库建筑获得LEED金级认证）等环境认证项目，因其长远价值而备受关注。越南2050年净零排放目标正在推动生态工业园区和循环经济模式等举措，并扩展到宁顺省净零排放工业园区等试点项目。然而，由于缺乏经济可行性，目前大多数工业园区的环境风险总体上仍无法得到充分管理。.

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[1]  计划与投资部（2025）访问>

[2]  越南工业房地产年鉴 2030 (2025)

[3]  安永（2024）访问>

[4]  越南工业房地产年鉴（至2030年）（2025）

[5]  库什曼·韦克菲尔德（2024）访问>