工業団地はベトナムの経済発展において中心的な役割を担っている。商業ビルや物流施設も同様に重要である。これらの分野におけるM&A活動は増加しており、海外投資家にとって以前よりも迅速かつ低リスクな投資機会を提供している。.

不動産投資額

海外直接投資（FDI）を見ると、製造業と不動産業が毎年一貫して1位と2位を占めている。2024年には、不動産業の投資額は63億米ドルに達し、全産業の16.5%を占め、前年比18.8%の増加となった。[1]. ハノイとホーチミン市近郊の工業団地は完売状態が続き、価格が高騰していると報じられている一方で、ベトナムでは新規供給が継続的に増加している。現在、435の工業団地が設立済み、72が拡張計画中、221が新規計画中、23が調整中である。さらに、299が開発計画中である。[2].

 FDIによる上位3産業（登録金額）

出典：外国投資庁

全国の工業団地の平均占有率は86%で、北部地域では78%、南部地域では89%に達しています。工業用地の賃料は、第1四半期に北部と南部の両方で前年比約5%上昇しましたが、第1四半期の消費者物価指数（CPI）の前年比上昇は概ね2%から4%の間でした。北部ではハノイ（1平方メートルあたり171米ドル）とバクニン省（1平方メートルあたり167米ドル）の工業用地賃料が最も高く、南部ではホーチミン市（1平方メートルあたり261米ドル）とドンナイ省（1平方メートルあたり186米ドル）が特に高くなっています。.

2024年第1四半期の工業用不動産賃貸価格

単位：米ドル/m²、70年リース

出典：CBRE

不動産M&A取引は、2020年から2024年第3四半期までの4年9ヶ月間で累計29億4000万米ドルに達し、そのうち工業用不動産（工業団地用地、工場、物流施設など）が401兆3000億米ドルを占めた。特に、2024年1月から9月までの期間では、工業用不動産の取引額は911兆3000億米ドルに達し、取引総額は1億8000万米ドルとなった。.

投資動向と要因

M&Aの利点はそのスピードにある。ゼロから開発を始めるには、用地準備、補償、建設許可など、長くて複雑な手続きが必要となる。既存プロジェクトを買収することで、投資家は土地入札や多数の地主との交渉といった煩雑な作業を回避でき、大幅な時間短縮が可能となる。さらに、大都市圏では利用可能な土地が限られており、多くの既存の工業団地が既に整備されているため、適切な用地を見つけることがますます困難になっている。道路、電気、水道といったインフラ、生活環境を左右する都心へのアクセス、周辺のサービス産業などは、既存の工業団地であれば容易に評価できる。[3].

既存の製造施設が関わるM&Aの事例をいくつかご紹介します。.

物流施設に関する事例は他にも多数ありますが、それらは物流の項にまとめられていますので、そちらをご参照ください。.

 工業用不動産のM&A事例

出典：B&Companyによる各種メディア報道の要約

東南アジアの中心に位置するベトナムは、「チャイナ・プラスワン」戦略を追求する企業にとって魅力的な進出先であり、交通インフラの整備に伴いその魅力はますます高まっている。国際的には主要港湾や空港の整備が進み、国内では鉄道や道路網の整備が進められている。特に幹線道路の整備は著しく進展しており、例えばハノイ市周辺の各省からハイフォン港まで数時間でアクセスできる範囲が大幅に拡大している。.

 主要インフラ開発

出典：B&Companyの分析

ダクラク省、フエ省、タイグエン省、ビンフック省などの地方は比較的開発が遅れているものの、土地取得が容易で開発の柔軟性が高い。税制優遇措置やインフラ整備支援により、地方ではより柔軟な開発が可能となる場合が多い。例えば、投資効率の面では、フオンソン工業団地（313ヘクタール）やバクドンフ工業団地第2期は年間12～151兆3000億ペソの収益を上げているが、販売価格は主要都市部よりも最大401兆3000億ペソも低い。[4].

課題

ゼロから始めるよりはましとはいえ、複雑な法的枠組みは、買収や出資においても依然として課題となる。土地法、不動産事業法、建設法、都市計画法といった法律は一貫性を欠いている。解釈の地域差や承認の遅延は、取引を長期化させる要因となることが多い。全国的な不動産登記制度の欠如は市場の透明性を低下させ、正確な資産評価を困難にしている。評価のための経験豊富な外部アドバイザーを確保することも一般的に難しい。外国人投資家と国内パートナーは、M&A後に事業運営、ガバナンス、文化面での不一致を経験することが多いが、これは業界を問わず共通する問題である。[5].

新たなトレンドは環境コンプライアンスです。日立エネルギーのLEEDゴールド認証工場（バクニン省）、三菱地所のEDGE倉庫（ハイフォン省）、レゴのカーボンニュートラル工場（ビンズオン省、管理棟とプレイパビリオンはLEEDプラチナ認証、成形、包装、倉庫棟はLEEDゴールド認証）などの環境認証プロジェクトは、長期的な価値から注目を集めています。ベトナムの2050年ネットゼロ目標は、エコ工業団地や循環型経済モデルなどの取り組みを推進し、ニントゥアン省のネットゼロ工業団地などのパイロットプロジェクトへと拡大しています。しかし、経済的な実現可能性の欠如から、現在の工業団地の大部分では環境リスクが適切に管理されているとは言えません。.

*この記事の情報を引用したい場合は、著作権を尊重するために、元の記事へのリンクとともに出典を明記してください。. 

[1]  計画投資省（2025年）アクセス>

[2]  ベトナム産業不動産年鑑2030（2025）

[3]  EY（2024年）アクセス>

[4]  ベトナム産業不動産年鑑（2030年まで）（2025年）

[5]  クッシュマン・ウェイクフィールド（2024年）アクセス>