近年、ベトナムの不動産M&A市場は急成長を遂げており、特に2024年には総取引額が18億ドルを超えると予想されています。外国企業は、産業用不動産や住宅用不動産などの分野に焦点を当てて、M&A取引に積極的に参加しています。この記事では、ベトナムの不動産M&A市場の現状を分析し、日本企業がこの市場に投資し、事業を拡大する可能性を評価します。

Overview of Vietnam’s real estate market

2024年はベトナムの不動産市場にとって外国直接投資（FDI）誘致の成功の年と言えるでしょう。統計総局のデータによると、この分野の登録資本は63億米ドルを超え、2023年と比較して35%増加しています。FDI資本の力強い成長は、2025年の不動産市場の継続的な回復の原動力です。[1]

2024年、ベトナムの不動産M&A市場は大幅な成長を記録し、未処理の取引は13件で総額18億ドルを超えました。過去数年（2020～2023年）は、ベトナムの不動産M&A市場はパンデミックと法的障壁の悪影響を受け、取引量は減少しました。2024年土地法や2023年不動産事業法などの新しい法改正により、透明性のある環境が生まれ、行政手続きが削減され、国内外の投資家の信頼が生まれました。[2].

国内外の投資家の関心が、ビングループ、ノバランド、ベカメックスIDCなどの大手企業の参加を含む大規模な取引を促進した。ベトナム政府も困難や障害を取り除くために抜本的な措置を講じ、M&A活動の発展に好ましい条件を整えた。[3].

優れた不動産M&A 2024年の取引

出典: BC合成

日本企業の参加

2020年から2023年にかけて、ベトナムの不動産市場への日本の投資は依然として限られており、主に野村などの大手企業に集中しています。投資活動は主に、マンション開発や都市計画など、いくつかの特定の分野で行われています。この期間中の日本企業の存在感はまだかなり控えめで、大きな爆発的な増加はありません。

2024年、日本企業のベトナム不動産市場への参入は引き続き力強く拡大している。顕著な例としては、キム・オアン・グループが住友林業、熊谷組、NTT都市開発を含む日本企業3社と協力協定を締結し、ビンズン省で1兆4千億の都市開発プロジェクトを実施することが挙げられる。これは両国の協力関係における重要な節目であり、ベトナム不動産市場の発展の可能性に対する自信を示している。[4].

2025年のM&A市場予測

2025年の不動産M&A市場は、引き続き外国人投資家の優位性が見込まれており、この傾向に寄与する要因は数多くある。まず、強力な財務上の優位性により、特に国内市場が資本フローの困難に直面している状況では、大規模なプロジェクトを所有することが容易になる。豊富な土地資金を保有しているにもかかわらず、多くのベトナム企業は依然として資金が限られているため、プロジェクトの譲渡を余儀なくされている。さらに、外国人投資家の不動産管理・運営に関する深い経験は、市場への信頼を生み出すだけでなく、プロジェクトの価値とパフォーマンスの向上にも貢献している。[5].

ディン・チョン・ティン准教授によると、2025年の不動産M&Aの傾向は依然として外国人投資家に傾く可能性が高く、その中で産業用不動産セグメントは引き続き大きな注目を集めると予想されています。実際、これは市場で依然として需要の高い分野です。さらに、最近の経済成長と観光客数の急増は、リゾート不動産セグメントに大きなチャンスをもたらし、多くの投資家の参加を惹きつけています。

In addition, the high-end housing segment is also expected to become an attractive M&A target in 2025, especially for foreign enterprises. As people’s living standards are increasingly improved and the number of rich people increases, foreign investors see development opportunities in acquiring projects to build high-end apartments, meeting the increasing demand of the market.

Opportunities for Japanese enterprises in Vietnam’s real estate M&A market

外国投資庁（計画投資省）のデータによると、2023年12月20日現在、ベトナムの登録外国投資（FDI）資本の総額は約4,689.2億米ドルに達している。そのうち、日本は累計登録資本の総額が約700億米ドルで第3位となり、ベトナムのFDI資本の約14.9%を占めている。[6].

In recent years, Japanese companies have been particularly active in residential real estate, driven by both the country’s rapid urbanization and rising demand from its growing middle class. Additionally, given Japan’s ongoing push to expand its manufacturing base in Vietnam, there is a compelling opportunity for investments in industrial real estate—especially in logistics, warehouses, and production plants to support Vietnam’s growing industrial output. Therefore, Japanese investors would benefit from exploring both the residential and industrial segments, leveraging their strengths in technology and sustainable construction. These areas align with Vietnam’s economic trends and infrastructure developments. In the real estate sector, their involvement has grown steadily, with reports highlighting strong returns particularly in major urban centers like Ho Chi Minh City and Hanoi[7]ベトナムの製造業基盤が急速に拡大していることを考えると、先進的な製造業を支える近代的な工業団地などの産業用不動産は、日本の投資家にとって魅力的な機会を提供している。[8]同時に、ベトナムの中流階級の急成長とスマート都市開発プロジェクトの台頭により、住宅用不動産の将来性は魅力的です。全体として、日本企業は、その技術的専門知識と長期的な戦略的アプローチを活用して、ベトナムの不動産M&A市場の産業部門と住宅部門の両方で高価値のチャンスを獲得するのに適した立場にあります。

結論

ベトナムの不動産セクターにおけるM&A活動は力強く成長しており、外国企業、特に日本企業にとって引き続き魅力的な投資チャネルとなっています。強力な財務的潜在力、深い経営経験、長期的投資戦略を備えた日本企業は、この機会を利用して市場を拡大し、ベトナムの都市開発の質の向上に貢献することができます。ただし、成功するには、柔軟な協力戦略を持ち、法的リスクを理解し、取引の透明性を高める必要があります。

[1] https://vtv.vn/kinh-te/tang-truong-von-fdi-dong-luc-cho-bat-dong-san-2025-20250118071746865.htm

[2] https://vir.com.vn/more-vigorous-2025-in-sight-for-ma-deals-118872.html

[3] https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-thuong-vu-ma-bat-dong-san-noi-bat-nhat-nam-2024-20241230205036921.htm

[4] https://vnexpress.net/kim-oanh-group-cung-ba-tap-doan-nhat-phat-trien-du-an-ty-do-4754117.html

[5] https://tapchitaichinh.vn/ma-bat-dong-san-2025-bong-van-trong-san-khoi-ngoai.html

[6] https://fia.mpi.gov.vn/Detail/CatID/f3cb5873-74b1-4a47-a57c-a491e0be4051/NewsID/00689952-458e-417a-bf12-896d853e1276

[7] https://tuoitre.vn/bat-dong-san-viet-nam-hap-dan-nha-dau-tu-nhat-20190423095909166.htm

[8] https://senvangdata.com.vn/dac-diem-doanh-nghiep-fdi-cua-nhat-ban-vao-viet-nam-nam-2023-va-linh-vuc-bat-dong-san-tai-viet-nam.html

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