抽象的な

ベトナムの不動産市場は長らく、断片的で一貫性のないデータが特徴であり、情報格差、投機行為、法的リスクといった問題を引き起こしてきた。政令第357/2025/NĐ-CP号は、統一された不動産データベースと各物件固有の識別コードを含む全国的なデジタルフレームワークを導入し、各機関間でデータの標準化と統合を目指している。この改革は、透明性の向上、取引効率の改善、国家管理の強化を図り、よりデータ主導型で持続可能な不動産市場への転換を図るものである。

不動産市場の現状

ベトナムの不動産市場は、長年にわたり断片的で一貫性のない情報システムの下で運営されてきた。法的地位、取引価格、所有権履歴、抵当権条件に関するデータは、複数の機関や行政レベルに分散している。[1]例えば、土地データは農業環境省が管理し、住宅データは建設省が、税金関連データは財務省が、人口データは公安省がVNeIDシステムを通じて管理している。[2]2025年、ベトナム農業環境省は「土地データベースの充実と浄化のための90日間」というキャンペーンを開始し、土地情報の統合に向けた大規模な取り組みを行った。このキャンペーンにより、検証、修正、または標準化が必要な数百万の土地区画が明らかになった。[3].

キャンペーンからのデータクリーニング結果「「土地データベースを充実させ、整理するための90日間」

100% = 6250万区画の土地が審査対象

出典：MOIT 農業環境省

断片化されたデータ環境は、情報非対称性が取引を支配する状況を生み出します。購入者は、不動産の価値や法的地位を評価する際に、非公式なチャネル、ブローカー、または検証不可能な情報源に頼ることが多く、公式データは入手困難であったり、機関間で一貫性がなかったりします。ミクロレベルでは、購入者は所有権をめぐる紛争、不明瞭な取引履歴、記録の欠落や矛盾による長期にわたる訴訟など、法的および財務的なリスクが高まります。マクロレベルでは、市場は価格変動、投機バブル、規制上の盲点に陥りやすくなり、全体的な安定性が損なわれます。[4]さらに、リアルタイムで信頼できるデータが不足しているため、州当局はタイムリーかつ効果的な政策を策定するのに苦労している。

こうした課題を示す一例として、ロッテグループがホーチミン市で進めているトゥーティエム・エコスマートシティ・プロジェクトのケースが挙げられます。このプロジェクトは2017年に初めて認可されましたが、未解決の法的手続きや土地評価の問題により、実施が10年近く遅れており、投資家は長期にわたる「様子見」の立場を強いられています。これは多額の追加コストを発生させ、投資効率を低下させ、投資家にとってプロジェクトの財務的な魅力を低下させる可能性があります。実際、ロッテグループは撤退の意向を示しています。[5].

政令第357/2025/ND-CP号による不動産市場のデジタル化の進め方

政令第357/2025/NĐ-CP号は、統一された国家管理データシステムを構築することにより、ベトナムの不動産市場のデジタル化に向けた包括的な枠組みを導入するものです。この政令は3月1日に正式に発効します。

本政令の主な目的は、透明性と標準化されたデータを強化し、デジタル変革を通じて国家管理の効率性を向上させることです。重要な革新の一つは、不動産向けのデジタル識別システムの導入であり、各不動産に固有の電子コードが割り当てられます。このコードは、関連するすべての情報（(i)土地区画情報、(ii)建設工事およびプロジェクトの詳細、(iii)法的地位、(iv)取引および登記履歴、(v)法律で定められたその他の管理データを含む）を、追跡可能な単一のデジタルプロファイルにリンクします。[6].

不動産分野における電子識別コードには、主に以下の5種類があります。

出典：MOIT 政令357/2025/ND-CP

ベトナム建設省は、データベースシステムの構築、管理、運用を担う中央機関です。地方自治体は、データの収集、更新、同期を行い、情報が常に正確かつ最新の状態に保たれるようにする責任を負っています。

また、この政令は、電子識別コードが土地使用権および住宅所有権証明書（一般に「レッドブック」として知られる）に取って代わるものではなく、国家機関のためのデジタル管理ツールとして機能することを強調している。

政令が不動産市場に与える影響

透明性を高める

最も重要な影響の一つは、市場の透明性の向上です。今後導入されるデジタルIDシステムにより、規制当局と市場参加者は不動産の履歴をより効果的に追跡できるようになり、法的地位や所有権に関する不確実性が軽減されます。これは、買い手が非公式または不完全なデータに大きく依存していた「情報の不透明性」という長年の問題に直接的に対処するものです。[7]その結果、市場の信頼性が向上し、詐欺や紛争のリスクが軽減されると予想される。

投機と価格操作の削減

固有の不動産識別コードと検証可能な取引履歴の導入により、各資産には「データアンカー」が付与されるようになりました。価格はもはや恣意的な数値ではなく、過去の取引や類似物件との比較によってベンチマークすることが可能になります。これにより、投機バブルや価格の急激な変動の主要因である「情報ノイズ」が大幅に削減されます。結果として、市場はより安定した、証拠に基づいた価格決定メカニズムへと移行し、操作や短期的な投機の機会が制限されると予想されます。[8].

より速く、より効率的な取引

政令357号に基づくデジタル化は、取引プロセスの効率化にもつながると期待されている。データがデジタル化され相互接続されることで、個人や企業は複数の機関に同じ書類を繰り返し提出する必要がなくなる。[9]物件のデジタルIDを通じてオンラインで法的確認や情報チェックを実施できるため、事務処理にかかる時間とコストを大幅に削減できます。

実施上の課題

各州間のデジタル能力の不均衡

政令357号の実施における主要な構造的障壁は、地域ごとのデジタル化準備状況の不均一性と、断片化されたデータシステムの旧来の問題が組み合わさったものである。科学技術省による2024年のデジタル変革指数（DTI）ランキングによると、ハノイ、フエ、ハイフォン、ホーチミン市などの主要都市は0.77以上の指数を示しているが、3つの省（フンイエン省、クアンチ省、カオバン省）は指数が0.6を下回っている。[10]この政令は統一された国家データベースを想定しているものの、実際には多くの州が依然として部分的にデジタル化された記録、あるいは紙ベースの記録に依存している。[11]技術標準が異なり、相互運用性も限られている。

サイバーセキュリティとデータプライバシーのリスク

所有権、取引価格、住宅ローン状況などの機密性の高い不動産データをデジタル化することは、データプライバシーとサイバーセキュリティに関して重大な懸念を引き起こす。[12]中央集権型システムはサイバー攻撃の格好の標的となり、不適切なデータガバナンスは個人情報や金融情報の不正アクセスや悪用につながる可能性がある。Viettel Threat Intelligenceのレポートによると、2025年には2550万のユーザーアカウントがオンラインで公開または取引され、2024年から76%増加すると予測されている。同レポートは、技術の進歩とAIにより攻撃がより高度化し、頻繁になり、特権アカウントやサードパーティのデータ管理システム（Salesforce、CRMなど）を含む高価値データを保存するシステムが標的になっていることを強調している。[13].

したがって、データ漏洩や改ざんを防ぐには、厳格なセキュリティ対策が不可欠です。強力な保護措置がなければ、データ漏洩、なりすまし、さらには取引記録の改ざんといったリスクが生じ、システムへの信頼が著しく損なわれる可能性があります。

データを「生きた状態」に保つための組織的な連携

もう一つの重大な懸念は、システムが「デジタル化されてはいるものの動的ではない」状態になるリスクです。つまり、データはデジタルで保存されていても、タイムリーかつ継続的に更新されない可能性があるということです。このような場合、データベースはすぐに古くなり、意思決定や取引における信頼性が低下する可能性があります。更新が遅延したり、複数の機関間で一貫性がなかったりすると、システムは既存の非効率性をデジタル形式で再現してしまう恐れがあります。[14].

その結果、この政令は、機関や市場参加者の運営方法に大きな変革を迫るものとなる。効果的な実施には、建設、土地、税務、銀行といった複数の機関間の連携が不可欠である。同時に、企業や個人は新たなデジタルプロセスへの適応も求められる。規制改革は、紙ベースの手続きへの慣れや関係者のデジタルリテラシー不足といった要因から、しばしば抵抗に直面する。

企業に求められる適応力

政令第357/2025/NĐ-CP号は、ベトナムの不動産市場の統治方法における根本的な転換点を示しており、断片化された紙ベースのシステムからデータ駆動型モデルへの移行を象徴するものです。統一データベースと不動産識別メカニズムを導入することで、この政令は透明性の向上、価格形成の安定化、そして取引と国家管理の両方の効率性の向上に向けた基盤を築きます。

しかし、この改革の真の意義は、技術的な側面だけでなく、データの維持、更新、そして実際の活用方法にある。各物件に固有のコードを割り当てることは、それ自体が目的ではなく、より説明責任と透明性のある市場を構築するための出発点に過ぎない。システムがデータの「生存」を保証し、継続的に更新され、適切に管理されるようにすれば、ベトナムの不動産市場をより健全で持続可能なものへと転換させる転換点となり得るだろう。

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2026年のベトナムの不動産市場展望

ベトナムの不動産セクターにおけるM&Aの状況

*ご注意: 本記事の情報を引用される場合は、著作権の尊重のために、出典と記事のリンクを明記していただきますようお願いいたします。

[1] Giao duc va thoi dai、不動産 ID: より透明性の高い市場への期待、https://giaoductthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[2] VietnamNet、「不動産IDコード：繁栄の時代へのロードマップ」、https://vietnamnet.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-ban-do-dan-duong-buoc-vao-ky-nguyen-thinh-vuong-2481084.html

[3] 農業環境省、「90日間キャンペーン：6200万区画の土地を調査、土地データが活用される」、https://mae.gov.vn/chien-dich-90-ngay-62-trieu-thua-dat-duoc-ra-soat-du-lieu-dat-dai-song-20557.htm

[4] 人民軍新聞、「新政策：不動産情報システムおよびデータベースに関する規制」、https://www.qdnd.vn/xa-hoi/chinh-sach/chinh-sach-moi-quy-dinh-ve-he-thong-thong-tin-va-co-so-du-lieu-bat-dong-san-1030582

[5] ロッテは、不動産業界ではよくある懸念事項である、数十億ドル規模のプロジェクトからの撤退を検討している、とThe Leader紙は報じている。https://theleader.vn/lotte-tinh-rut-lui-khoi-du-an-ty-do-va-noi-lo-chung-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d42148.html

[6] 政府ニュース、ベトナム、2026年3月1日から不動産にデジタルIDコードを割り当てへ、https://en.baochinhphu.vn/viet-nam-to-assign-digital-id-codes-to-properties-from-march-1-2026-111260105144514.htm

[7] VietnamNet Global、建設省が不動産デジタルIDシステムの導入準備中、https://vietnamnet.vn/en/ministry-of-construction-prepares-to-launch-real-estate-digital-id-system-2486710.html?utm

[8] サイゴン・タイムズ紙、不動産IDコード：「市場の透明性への鍵」と課題

数字の裏側、https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[9] Giao duc va thoi dai、不動産 ID: より透明性の高い市場への期待、https://giaoductthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[10] インフォグラフィック – ベトナム通信社、DTI 2024：ハノイが省レベルのデジタル変革で国内をリード、https://infographics.vn/dti-2024-ha-noi-dan-dau-ca-nuoc-ve-chuyen-doi-so-cap-tinh/217775.vna

[11] Bao Moi、「不動産IDコードの導入：大きなメリット、かなりの課題」、https://baomoi.com/trien-khai-ma-dinh-danh-bat-dong-san-loi-ich-lon-kho-khan-khong-nho-c54767952.epi

[12] サイゴン・タイムズ紙、不動産IDコード：「市場の透明性への鍵」と課題

数字の裏側、https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[13] Viettel Security、「2025年のベトナムにおける情報セキュリティリスク状況に関するレポート」、https://viettelsecurity.com/vi/resource-report/bao-cao-tinh-hinh-nguy-co-attt-tai-viet-nam-nam-2025/

[14] Giao duc va thoi dai、不動産 ID: より透明性の高い市場への期待、https://giaoductthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html