1. 半導体を軸に動き出す日越協力

ベトナムの不動産市場は、長年にわたりデータの断片化と不整合を特徴としており、情報の非対称性、投機的取引、法的リスクを招いてきた。政令第357/2025/NĐ-CP号は、全国統一の不動産データベースや各不動産に固有の識別コードを含む全国的なデジタル基盤を導入し、機関間のデータの標準化と統合を目指している。この改革は、透明性の向上、取引効率の改善、国家管理の強化を図るものであり、よりデータ主導型で持続可能な不動産市場への転換を示すものである。.

不動産市場の現状

ベトナムの不動産市場は、長年にわたり、情報システムが断片化し不整合な状態で運営されてきた。法的状況、取引価格、所有履歴、抵当条件に関するデータは、複数の当局および行政レベルに分散している[1]. 。例えば、土地データは農業・環境省が管理し、住宅データは建設省、税務関連データは財務省、人口データはVNeIDシステムを通じて公安省が管理している[2]. 。2025年、ベトナム農業・環境省は、土地情報を統合する大規模な取り組みとして、「土地データベースの充実・クリーン化に向けた90日間」キャンペーンを開始した。このキャンペーンにより、検証、修正、または標準化が必要な土地区画が数百万件あることが明らかになった[3].

キャンペーンによるデータクレンジングの結果「“土地データベースの充実・クリーン化に向けた90日間」”

100% = 6,250万区画の土地を確認中

出典： 農業環境省

このようにデータが断片化した環境では、情報の非対称性が取引を支配する状況が生じている。買い手は、不動産価値や法的状況を評価する際に、非公式な情報経路、仲介業者、または検証不能な情報源に依存することが多い一方、公的データへのアクセスは依然として困難であり、機関間でデータが一致しない場合もある。ミクロレベルでは、買い手は所有権をめぐる紛争、不明確な取引履歴、記録の欠落や不一致による長期化した訴訟など、法的・財務的リスクの増大に直面する。マクロレベルでは、市場は価格変動、投機バブル、規制上の死角が生じやすくなり、全体的な安定性が損なわれる[4]. 。さらに、リアルタイムで信頼できるデータが不足しているため、国家当局は適時かつ効果的な政策の策定に苦慮している。.

こうした課題を示す一例が、Lotte Groupによるホーチミン市のThu Thiem Eco Smart Cityプロジェクトである。このプロジェクトは2017年に初めて認可されたものの、未解決の法的手続きや土地評価の問題により、実施が約10年にわたって遅延しており、投資家は長期にわたる「様子見」の状態を余儀なくされている。これにより多額の追加コストが発生し、投資効率が低下する可能性があるため、投資家にとってプロジェクトの財務的魅力が低下している。実際、Lotte Groupは撤退の意向を示している[5].

政令第357/2025/ND-CP号によって不動産市場がデジタル化される方法

政令第357/2025/NĐ-CP号は、国家が管理する統合データシステムを構築することにより、ベトナムの不動産市場をデジタル化するための包括的な枠組みを導入する。この政令は3月1日に正式に施行される。.

この政令の主な目的は、透明性が高く標準化されたデータを整備し、デジタルトランスフォーメーションを通じて国家管理の効率性を高めることである。主要な革新の一つは、不動産向けのデジタル識別システムの導入であり、各不動産に固有の電子コードを付与する。このコードにより、関連情報（(i) 土地区画情報、(ii) 建築物およびプロジェクトの詳細、(iii) 法的状況、(iv) 取引および登録履歴、(v) 法令で定めるその他の管理データを含む）が、単一の追跡可能なデジタルプロファイルに紐付けられる[6].

不動産分野における電子識別コードは、主に以下の5種類に分類される。

出典： Decree 357/2025/ND-CP

ベトナム建設省は、データベースシステムの構築、管理および運用を担う中央当局である。地方当局は、情報の正確性と最新性を確保しながら、データの収集、更新および同期を行う責任を負う。.

同政令はまた、電子識別コードが土地使用権・住宅所有権証明書（一般に「レッドブック」と呼ばれる）に代わるものではなく、国家機関向けのデジタル管理ツールとして機能することを強調している。.

同政令が不動産市場に及ぼす影響

透明性の向上

最も重要な影響の一つは、市場の透明性の向上である。今後導入されるデジタルIDシステムにより、規制当局と市場参加者は不動産の履歴をより効果的に追跡できるようになり、法的状況や所有権をめぐる不確実性が低減される。これは、買い手が非公式または不完全なデータに大きく依存していた長年の「情報の不透明性」の問題に直接対応する[7]. その結果、市場の信頼性が高まり、詐欺や紛争のリスクが低下すると見込まれる。.

投機および価格操作の抑制

固有の不動産識別コードと検証可能な取引履歴の導入により、各資産には現在「データアンカー」が付与されている。価格はもはや恣意的な数値ではなく、過去の取引や比較可能な不動産を基準として評価できる。これにより、投機バブルや急激な価格変動の主因となる「情報ノイズ」が大幅に低減される。その結果、市場はより安定的でエビデンスに基づく価格形成メカニズムへと移行し、操作や短期的な投機の余地が限定されると見込まれる[8].

取引の迅速化と効率化

Decree 357に基づくデジタル化は、取引プロセスの効率化にもつながると見込まれる。データがデジタル化され相互接続されると、個人や企業は複数の当局に同じ書類を繰り返し提出する必要がなくなる[9]. 法的確認や情報照会は、不動産のデジタルIDを通じてオンラインで実施できるため、行政手続きに要する時間とコストが大幅に削減される。.

実施上の課題

省間で異なるデジタル対応能力

Decree 357の実施における主要な構造的障壁は、地域間でデジタル化への対応準備の水準が均一でないことに加え、従来から続くデータシステムの分断という問題にある。科学技術省による2024年のデジタルトランスフォーム指数（DTI）ランキングによると、ハノイ、フエ、ハイフォン、ホーチミン市などの主要都市の指数が0.77を上回る一方、指数が0.6未満の省が3つ存在する（フンイエン、クアンチ、カオバン）[10]. 同政令は統一された全国データベースを構想しているが、実際には、多くの省が依然として部分的にデジタル化された記録、または紙ベースの記録に依存している[11], 技術標準も異なり、相互運用性も限定的である。.

サイバーセキュリティとデータプライバシーのリスク

所有権、取引価格、抵当権の設定状況など、機微性の高い不動産データをデジタル化することで、データプライバシーとサイバーセキュリティに関する重要な懸念が生じる[12]. 集中型システムはサイバー攻撃の格好の標的となる一方、不適切なデータガバナンスは、個人情報や財務情報への不正アクセスまたはその悪用につながる可能性がある。Viettel Threat Intelligenceの報告書によると、2025年には2,550万件のユーザーアカウントがオンライン上で漏洩または取引されており、2024年から76%増加した。同報告書は、技術の進歩とAIにより攻撃がより高度化・頻発化し、特権アカウントや第三者データ管理システム（Salesforce、CRMなど）を含む高価値データを保存するシステムが標的となっていると指摘している[13].

したがって、データ侵害や改ざんを防止するには、厳格なセキュリティフレームワークが必要となる。強固な保護策がなければ、データ漏えい、なりすまし詐欺、さらには取引記録の改ざんなどのリスクが生じ、システムに対する信頼が大きく損なわれる可能性がある。.

データを「生きた」状態に保つための機関間連携“

もう一つの重大な懸念は、システムが「デジタル化されているが、動的ではない」状態になるリスクである。つまり、データがデジタル形式で保存されていても、適時かつ継続的に更新されない可能性がある。このような場合、データベースはすぐに陳腐化し、意思決定や取引における信頼性が低下する可能性がある。更新が遅れたり、機関間で一貫性を欠いたりすると、システムは既存の非効率性をデジタル形式で再現することになりかねない[14].

その結果、この政令は、機関や市場参加者の業務運営方法に大きな転換を求めている。効果的な実施には、建設、土地、税務、銀行の複数機関間の連携が不可欠である。同時に、企業や個人も新たなデジタルプロセスに適応しなければならない。規制改革は、紙ベースの手続きへの慣行的な依存や、関係者のデジタルリテラシー不足により、しばしば抵抗に直面する。.

投資先ではなく「事業パートナー」として見る

政令第357/2025/NĐ-CP号は、ベトナムの不動産市場の統治方法における根本的な転換を示すものであり、分断された紙ベースのシステムから、データ主導型モデルへの移行を促すものである。統一データベースと不動産識別メカニズムを導入することで、この政令は、透明性の向上、価格形成の安定化、取引および国家管理の効率化に向けた基盤を整える。.

しかし、技術的な機能を超えて、この改革の真の意義は、データが実務上どのように維持、更新、活用されるかにある。不動産ごとに固有コードを割り当てること自体が目的なのではなく、より説明責任が果たされ、透明性の高い市場を構築するための出発点なのである。システムによってデータが「生きた」状態に保たれ、継続的に更新され、適切に管理されれば、ベトナムのより健全で持続可能な不動産市場に向けた転換点となり得る。.

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2026年のベトナムの不動産市場展望

ベトナムの不動産セクターにおけるM&Aの状況

*この記事の情報を引用したい場合は、著作権を尊重するために、元の記事へのリンクとともに出典を明記してください。.

[1] Giao duc va thoi dai、Real estate ID：より透明性の高い市場への期待、https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[2] VietnamNet、不動産IDコード：繁栄の時代への道筋、https://vietnamnet.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-ban-do-dan-duong-buoc-vao-ky-nguyen-thinh-vuong-2481084.html

[3] Ministry of Agriculture and Environment、90日間キャンペーン：6,200万筆の土地を調査、土地データが生きた状態に、https://mae.gov.vn/chien-dich-90-ngay-62-trieu-thua-dat-duoc-ra-soat-du-lieu-dat-dai-song-20557.htm

[4] People’s Army Newspaper、新政策：不動産情報システムおよびデータベースに関する規定、https://www.qdnd.vn/xa-hoi/chinh-sach/chinh-sach-moi-quy-dinh-ve-he-thong-thong-tin-va-co-so-du-lieu-bat-dong-san-1030582

[5] The Leader、Lotteが数十億ドル規模のプロジェクトからの撤退を検討、不動産企業に共通する懸念、https://theleader.vn/lotte-tinh-rut-lui-khoi-du-an-ty-do-va-noi-lo-chung-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d42148.html

[6] Government News、ベトナム、2026年3月1日から不動産にデジタルIDコードを付与、https://en.baochinhphu.vn/viet-nam-to-assign-digital-id-codes-to-properties-from-march-1-2026-111260105144514.htm

[7] VietnamNet Global、Ministry of Construction、不動産デジタルIDシステムの立ち上げを準備、https://vietnamnet.vn/en/ministry-of-construction-prepares-to-launch-real-estate-digital-id-system-2486710.html?utm

[8] The Saigon Times、不動産IDコード：「市場の透明性」への鍵とその課題

Behind the Number、https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[9] Giao duc va thoi dai、Real estate ID：より透明性の高い市場への期待、https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[10] Infographics – Vietnam News Agency、DTI 2024：ハノイが省レベルのデジタル変革で全国首位、https://infographics.vn/dti-2024-ha-noi-dan-dau-ca-nuoc-ve-chuyen-doi-so-cap-tinh/217775.vna

[11] Bao Moi、不動産IDコードの導入：大きなメリット、相当な課題、https://baomoi.com/trien-khai-ma-dinh-danh-bat-dong-san-loi-ich-lon-kho-khan-khong-nho-c54767952.epi

[12] The Saigon Times、不動産IDコード：「市場の透明性」への鍵とその課題

Behind the Number、https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[13] Viettel Security、2025年ベトナム情報セキュリティリスク状況報告書、https://viettelsecurity.com/vi/resource-report/bao-cao-tinh-hinh-nguy-co-attt-tai-viet-nam-nam-2025/

[14] Giao duc va thoi dai、Real estate ID：より透明性の高い市場への期待、https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html