抽象的

越南房地产市场长期以来一直以数据碎片化、不一致为特征，导致信息不对称、投机行为和法律风险。《第357/2025/NĐ-CP号法令》引入了全国性的数字化框架，包括统一的房地产数据库以及每一处物业的唯一识别编码，旨在实现各部门数据标准化并促进整合。此次改革旨在提升透明度、提高交易效率并强化国家治理，标志着房地产市场正向更加数据驱动和可持续的方向转型。.

房地产市场现状

越南房地产市场长期在碎片化且不一致的信息系统条件下运行。与法律状态、交易价格、所有权历史及抵押条件相关的数据分散在多个主管部门和行政层级[1]. 之间。例如，土地数据由农业与环境部管理，住房数据归建设部负责，税务相关数据由财政部监管，人口数据则由公安部通过VNeID系统管理[2]. 。2025年，越南农业与环境部启动了名为“90天丰富和清理土地数据库”的行动，这是一项大规模整合土地信息的工作。该行动已发现数百万宗需要核验、更正或标准化的地块[3].

行动中的数据清理结果：“90天丰富和清理土地数据库”

100% = 正在审查的土地地块数量为6250万宗

来源： 农业和环境部

这种碎片化的数据环境使信息不对称主导交易。买方往往依赖非正式渠道、经纪人或无法核实的来源来评估物业价值和法律状态，而官方数据仍然难以获取，或在各机构之间存在不一致。微观层面上，买方面临更高的法律和财务风险，包括所有权争议、交易历史不清以及因记录缺失或相互矛盾而导致的长期诉讼。宏观层面上，市场更容易出现价格波动、投机泡沫和监管盲区，从而削弱整体稳定性[4]. 。此外，由于缺乏实时、可靠的数据，国家主管部门也难以及时制定有效政策。.

一个能够说明这些挑战的案例是Lotte Group与其在胡志明市的Thu Thiem Eco Smart City项目。尽管该项目于2017年首次获批，但由于法律程序和土地估值问题尚未解决，实施已延迟近十年，迫使投资者长期处于“观望”状态。这会带来大量额外成本，并可能降低投资效率，使项目对投资者的财务吸引力下降。事实上，Lotte Group已表现出撤资意向[5].

房地产市场将如何通过第357/2025/ND-CP号法令实现数字化

第357/2025/NĐ-CP号法令通过建立统一的国家管理数据系统，为越南房地产市场数字化提供了全面框架。该法令于3月1日正式生效。.

该法令的主要目标是提升数据的透明度和标准化水平，并通过数字化转型提高国家治理效率。一项关键创新是引入房地产数字识别体系，为每一处物业分配唯一的电子代码。该代码将所有相关信息（包括：(i) 地块信息；(ii) 建筑物和项目详情；(iii) 法律状态；(iv) 交易和登记历史，以及 (v) 法律规定的其他管理数据）整合为一个可追踪的数字档案[6].

房地产领域主要有5类电子识别代码，具体如下：

来源： 357/2025/ND-CP法令

越南建设部是负责建设、管理和运营数据库系统的中央主管机构。地方政府负责收集、更新和同步数据，确保信息保持准确并及时更新。.

该法令还强调，电子身份代码不能取代土地使用权和房屋所有权证书（通常称为“红本”），而是作为国家机关的数字化管理工具。.

该法令对房地产市场的影响

提高透明度

最显著的影响之一是提升市场透明度。即将推出的数字身份系统使监管机构和市场参与者能够更有效地追踪房产历史，减少对法律状态和所有权的不确定性。这直接解决了长期存在的“信息不透明”问题，即买家严重依赖非正式或不完整的数据[7]. 。因此，预计市场将变得更具可信度，欺诈和纠纷风险也将降低。.

遏制投机和价格操纵

随着独特房产识别代码和可核验交易历史的引入，每一项资产现在都有了“数据锚点”。价格不再是任意数字，而可以与历史交易和可比房产进行对标。这大幅减少了“信息噪音”——这一投机泡沫和大幅价格波动的关键驱动因素。因此，预计市场将转向更稳定、基于证据的定价机制，减少操纵和短期投机的机会[8].

交易更快、更高效

357号法令下的数字化也有望简化交易流程。当数据实现数字化并互联互通后，个人和企业就无需再向多个主管部门重复提交同样的文件[9]. 。通过房产数字身份，可在线进行法律核验和信息核查，大幅减少行政时间和成本。.

实施中的挑战

各省数字能力不均衡

实施357号法令的一大结构性障碍在于各地数字化准备程度不一，同时还存在数据系统碎片化的历史问题。根据科技部2024年数字化转型指数（DTI）排名，河内、顺化、海防和胡志明市等大城市的指数均高于0.77，但有3个省份的指数低于0.6（兴安、广治、高平）[10]. 。尽管该法令设想建立统一的国家数据库，但现实中，许多省份仍依赖部分数字化甚至纸质记录[11], ，且技术标准不一、互操作性有限。.

网络安全与数据隐私风险

将所有权、交易金额和抵押状态等敏感房地产数据数字化，会引发重要的数据隐私和网络安全问题[12]集中式系统容易成为网络攻击的目标，而数据治理不当则可能导致个人和财务信息遭到未经授权的访问或滥用。Viettel威胁情报公司的一份报告显示，到2025年，将有2550万个用户账户在网上泄露或交易，比2024年增加76%。该报告强调，由于技术进步和人工智能的发展，攻击变得更加复杂和频繁，攻击目标包括存储高价值数据的系统，例如特权账户和第三方数据管理系统（如Salesforce、CRM等）。[13].

因此，必须建立严格的安全框架，以防止数据泄露和篡改。如果缺乏强有力的保护措施，可能出现数据泄漏、身份欺诈，甚至交易记录被篡改，这将严重削弱系统信任。.

需要机构协同以保持数据“活性”

另一个关键问题是系统可能变成“已数字化但不动态”。换言之，数据虽然以数字方式存储，但未能及时或持续更新。在这种情况下，数据库很快就会过时，降低其在决策和交易中的可靠性。如果各机构之间的更新延迟或不一致，系统可能会以数字形式复制既有低效问题[14].

因此，该法令要求机构和市场参与者的运作方式发生重大转变。有效实施取决于建设、土地、税务和银行等多个机构之间的协调。同时，企业和个人也必须适应新的数字化流程。由于长期依赖纸质程序以及利益相关方数字素养不足，监管改革往往面临阻力。.

结论

第357/2025/NĐ-CP号法令标志着越南房地产市场治理方式的根本性转变，从分散的、以纸质为基础的体系转向数据驱动模式。通过引入统一数据库和房产识别机制，该法令为提升透明度、稳定价格形成以及提高交易和国家管理效率奠定了基础。.

然而，除技术特点之外，这项改革的真正意义在于数据在实践中如何维护、更新和使用。为每处房产分配唯一代码并非最终目的，而是建设更具问责性和透明度市场的起点。如果系统能够确保数据保持“鲜活”、持续更新并得到妥善治理，它就可能成为越南房地产市场迈向更健康、更可持续发展的转折点。.

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*如果您希望引用本文中的任何信息，请善意地引用来源，并附上原文链接，以尊重版权。.

[1] Giao duc va thoi dai, 房地产ID：对更透明市场的期待, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[2] VietnamNet, 房地产ID代码：迈向繁荣时代的路线图, https://vietnamnet.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-ban-do-dan-duong-buoc-vao-ky-nguyen-thinh-vuong-2481084.html

[3] 农业与环境部，90天行动：审查6200万块地块，土地数据焕发生机, https://mae.gov.vn/chien-dich-90-ngay-62-trieu-thua-dat-duoc-ra-soat-du-lieu-dat-dai-song-20557.htm

[4] 人民军报，新政策：房地产信息系统和数据库相关规定, https://www.qdnd.vn/xa-hoi/chinh-sach/chinh-sach-moi-quy-dinh-ve-he-thong-thong-tin-va-co-so-du-lieu-bat-dong-san-1030582

[5] The Leader，Lotte正考虑退出这项十亿美元项目，这是房地产企业普遍关切的问题, https://theleader.vn/lotte-tinh-rut-lui-khoi-du-an-ty-do-va-noi-lo-chung-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d42148.html

[6] Government News，越南将于2026年3月1日起为房产分配数字身份证代码, https://en.baochinhphu.vn/viet-nam-to-assign-digital-id-codes-to-properties-from-march-1-2026-111260105144514.htm

[7] VietnamNet Global，建设部准备推出房地产数字ID系统, https://vietnamnet.vn/en/ministry-of-construction-prepares-to-launch-real-estate-digital-id-system-2486710.html?utm

[8] The Saigon Times，房地产ID代码：“市场透明度的关键”及其背后的挑战

数字背后， https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[9] Giao duc va thoi dai, 房地产ID：对更透明市场的期待, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[10] Infographics – Vietnam News Agency，DTI 2024：河内在省级数字化转型中领跑全国, https://infographics.vn/dti-2024-ha-noi-dan-dau-ca-nuoc-ve-chuyen-doi-so-cap-tinh/217775.vna

[11] Bao Moi，推进房地产ID代码实施：收益巨大，挑战不小, https://baomoi.com/trien-khai-ma-dinh-danh-bat-dong-san-loi-ich-lon-kho-khan-khong-nho-c54767952.epi

[12] The Saigon Times，房地产ID代码：“市场透明度的关键”及其背后的挑战

数字背后， https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[13] Viettel Security，2025年越南信息安全风险状况报告, https://viettelsecurity.com/vi/resource-report/bao-cao-tinh-hinh-nguy-co-attt-tai-viet-nam-nam-2025/

[14] Giao duc va thoi dai, 房地产ID：对更透明市场的期待, https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html