抽象的

越南房地产市场长期以来存在数据分散、不一致的问题，导致信息不对称、投机行为猖獗以及法律风险。第357/2025/NĐ-CP号法令引入了全国性的数字化框架，包括统一的房地产数据库和每处房产的唯一识别码，旨在实现各机构间数据的标准化和整合。这项改革旨在提高透明度、提升交易效率并加强国家管理，标志着越南房地产市场正向数据驱动型和可持续发展模式转变。

当前房地产市场状况

越南房地产市场长期以来一直处于信息系统分散且不一致的状态。与房产的法律地位、交易价格、所有权历史和抵押条件相关的数据分散在多个机构和行政层级。[1]例如，土地数据由农业和环境部管理，住房数据由建设部管理，税收相关数据由财政部监管，人口数据则由公安部通过越南国家身份识别系统（VNeID）进行管理。[2]2025年，越南农业与环境部启动了一项名为“90天土地数据库完善与清理”的大规模行动，旨在整合土地信息。该行动揭示了数百万块需要核实、更正或标准化的土地。[3].

本次活动的数据清理结果““90天完善和清理土地数据库”

100% = 6250万块土地正在接受审查

来源： 农业和环境部

这种碎片化的数据环境导致信息不对称主导交易。买家往往依赖非正式渠道、经纪人或无法核实的信息来源来评估房产价值和法律状况，而官方数据仍然难以获取或各机构间数据不一致。在微观层面，买家面临着更高的法律和财务风险，包括所有权纠纷、交易历史不明以及因记录缺失或冲突而导致的旷日持久的诉讼。在宏观层面，市场更容易出现价格波动、投机泡沫和监管盲点，从而削弱整体稳定性。[4]此外，由于缺乏实时、可靠的数据，国家机关难以制定及时有效的政策。

乐天集团及其位于胡志明市的守添生态智慧城项目就是一个例证，说明了这些挑战。尽管该项目早在2017年就获得了许可，但由于法律程序和土地估价问题悬而未决，其实施已被推迟了近十年，迫使投资者长期处于观望状态。这造成了巨大的额外成本，并可能降低投资效率，从而降低该项目对投资者的吸引力。事实上，乐天集团已表现出退出该项目的意愿。[5].

第357/2025/ND-CP号法令将如何实现房地产市场的数字化

第357/2025/NĐ-CP号法令引入了一套全面的框架，旨在通过建立统一的国家管理数据系统，实现越南房地产市场的数字化。该法令于3月1日正式生效。

该法令的主要目标是提高数据的透明度和标准化程度，从而通过数字化转型提升国家管理效率。一项关键创新是引入房地产数字识别系统，为每处房产分配一个唯一的电子代码。该代码将所有相关信息（包括：(i) 地块信息；(ii) 建筑工程和项目详情；(iii) 法律地位；(iv) 交易和登记历史；以及 (v) 法律规定的其他管理数据）关联到一个可追溯的单一数字档案中。[6].

房地产行业主要有 5 种类型的电子识别码，具体如下：

来源： 第357/2025/ND-CP号法令

越南建设部是负责建设、管理和运营数据库系统的中央机构。地方政府负责收集、更新和同步数据，确保信息的准确性和时效性。

该法令还强调，电子识别码不会取代土地使用权和房屋所有权证书（俗称“红皮书”），而是作为国家机构的数字管理工具。

该法令对房地产市场的影响

提高透明度

其中一项最重要的影响是提升市场透明度。即将推出的数字身份系统将使监管机构和市场参与者能够更有效地追踪房产历史记录，从而减少法律地位和所有权方面的不确定性。这直接解决了长期存在的“信息不透明”问题，此前买家严重依赖非正式或不完整的数据。[7]因此，市场有望变得更加值得信赖，欺诈和纠纷的风险也会降低。

减少投机和价格操纵

随着唯一房产识别码和可验证交易记录的引入，每项资产现在都有了“数据锚点”。价格不再是随意设定的数字，而是可以与历史交易和类似房产进行基准比较。这显著降低了“信息噪音”，而信息噪音正是投机泡沫和价格剧烈波动的主要驱动因素。因此，市场有望朝着更加稳定和基于事实的定价机制发展，从而限制操纵和短期投机的机会。[8].

更快更高效的交易

根据第357号法令推行的数字化预计也将简化交易流程。数据数字化并互联互通后，个人和企业无需再向多个机构重复提交相同的文件。[9]通过房产的数字身份，可以在线进行法律核实和信息检查，从而大大减少行政时间和成本。

实施过程中的挑战

各省数字能力不平衡

实施第357号法令的主要结构性障碍在于各地数字化准备水平参差不齐，以及数据系统碎片化等遗留问题。根据科技部发布的2024年数字化转型指数（DTI）排名，河内、顺化、海防和胡志明市等主要城市的指数均高于0.77，而有三个省份（兴安省、广治省、高平省）的指数低于0.6。[10]虽然该法令设想建立一个统一的国家数据库，但实际上，许多省份仍然依赖部分数字化甚至纸质记录。[11]技术标准各不相同，互操作性有限。

网络安全和数据隐私风险

将所有权、交易金额和抵押贷款状况等敏感房地产数据数字化，会引发人们对数据隐私和网络安全的重大担忧。[12]集中式系统容易成为网络攻击的目标，而数据治理不当则可能导致个人和财务信息遭到未经授权的访问或滥用。Viettel威胁情报公司的一份报告显示，到2025年，将有2550万个用户账户在网上泄露或交易，比2024年增加76%。该报告强调，由于技术进步和人工智能的发展，攻击变得更加复杂和频繁，攻击目标包括存储高价值数据的系统，例如特权账户和第三方数据管理系统（如Salesforce、CRM等）。[13].

因此，必须建立严格的安全框架来防止数据泄露和篡改。如果没有强有力的保障措施，风险包括数据泄露、身份盗窃，甚至篡改交易记录，这些都可能严重损害人们对系统的信任。

机构协调以确保数据“鲜活”

另一个关键问题是系统可能“数字化但不动态”。换句话说，数据可能以数字形式存储，但无法及时或持续更新。在这种情况下，数据库可能很快过时，降低其在决策和交易中的可靠性。如果各机构之间的更新延迟或不一致，系统可能会以数字形式复制现有的低效问题。[14].

因此，该法令要求机构和市场参与者的运作方式发生重大转变。有效实施取决于多个机构之间的协调，包括建筑、土地、税务和银行等部门。同时，企业和个人必须适应新的数字化流程。由于利益相关者习惯于依赖纸质程序以及缺乏数字素养，监管改革往往会遇到阻力。

结论

第357/2025/NĐ-CP号法令标志着越南房地产市场管理方式的根本性转变，从分散的纸质系统向数据驱动模式迈进。该法令通过引入统一的数据库和房产识别机制，为提高透明度、稳定价格形成以及提升交易和国家管理的效率奠定了基础。

然而，除了技术层面，这项改革的真正意义在于数据的维护、更新和实际应用。为每处房产分配唯一代码本身并非最终目的，而是构建一个更加负责透明的市场的起点。如果该系统能够确保数据“保持活跃”、持续更新并得到妥善管理，它将成为越南房地产市场迈向更健康、更可持续发展的一个转折点。

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[1] Giao duc va thoi dai，房地产 ID：对更透明市场的期望，https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[2] VietnamNet，《房地产识别码：通往繁荣时代的路线图》，https://vietnamnet.vn/ma-dinh-danh-bat-dong-san-ban-do-dan-duong-buoc-vao-ky-nguyen-thinh-vuong-2481084.html

[3] 农业与环境部，《90天行动：审查6200万块土地，土地数据焕发活力》，https://mae.gov.vn/chien-dich-90-ngay-62-trieu-thua-dat-duoc-ra-soat-du-lieu-dat-dai-song-20557.htm

[4] 《人民军报》，新政策：房地产信息系统和数据库管理条例，https://www.qdnd.vn/xa-hoi/chinh-sach/chinh-sach-moi-quy-dinh-ve-he-thong-thong-tin-va-co-so-du-lieu-bat-dong-san-1030582

[5] 据《领袖报》报道，乐天集团正考虑退出这项价值数十亿美元的项目，这在房地产企业中是一个普遍担忧的问题。https://theleader.vn/lotte-tinh-rut-lui-khoi-du-an-ty-do-va-noi-lo-chung-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d42148.html

[6] 越南政府新闻，《越南将于2026年3月1日起为房产分配数字ID代码》，https://en.baochinhphu.vn/viet-nam-to-assign-digital-id-codes-to-properties-from-march-1-2026-111260105144514.htm

[7] 越南网全球报道，越南建设部准备推出房地产数字身份识别系统，https://vietnamnet.vn/en/ministry-of-construction-prepares-to-launch-real-estate-digital-id-system-2486710.html?utm

[8] 《西贡时报》，房地产识别码：“关键”在于市场透明度及其面临的挑战

数字背后的故事，https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[9] Giao duc va thoi dai，房地产 ID：对更透明市场的期望，https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html

[10] 信息图 – 越南通讯社，《DTI 2024：河内引领省级数字化转型》，https://infographics.vn/dti-2024-ha-noi-dan-dau-ca-nuoc-ve-chuyen-doi-so-cap-tinh/217775.vna

[11] Bao Moi，《实施房地产ID编码：巨大益处，巨大挑战》，https://baomoi.com/trien-khai-ma-dinh-danh-bat-dong-san-loi-ich-lon-kho-khan-khong-nho-c54767952.epi

[12] 《西贡时报》，房地产识别码：“关键”在于市场透明度及其面临的挑战

数字背后的故事，https://gvlawyers.com.vn/wp-content/uploads/2026/03/Ma-dinh-danh-bat-dong-san-Chia-khoa-minh-bach-thi-truong-va-nhung-thach-thuc-an-sau-day-so_Ms.-Nhu_12Mar2026.pdf

[13] Viettel Security，《2025年越南信息安全风险状况报告》，https://viettelsecurity.com/vi/resource-report/bao-cao-tinh-hinh-nguy-co-attt-tai-viet-nam-nam-2025/

[14] Giao duc va thoi dai，房地产 ID：对更透明市场的期望，https://giaoducthoidai.vn/dinh-danh-bat-dong-san-ky-vong-thi-truong-minh-bach-hon-post763065.html