越南的餐饮业是东南亚增长最快的消费行业之一。胡志明市依然是越南的商业中心，汇集了全国最多的餐厅、咖啡馆、连锁咖啡店、快餐品牌、国际连锁店和夜生活场所。该市不断壮大的中产阶级、强劲的旅游业以及快速现代化的零售业态，使其成为餐饮运营商极具吸引力但也竞争异常激烈的战场。

越南餐饮市场概览

越南餐饮服务业仍然是东南亚最具活力的消费领域之一。经过数十年的发展，该市场在价值和概念多样性方面持续增长。据业内估计，越南餐饮业规模在2025年将超过290亿美元，并有望在2028年接近370亿美元。[1]在餐饮、咖啡馆、饮料连锁店和外卖领域保持强劲增长势头。

在这一增长趋势中，预计到2025年，餐饮连锁店的收入将增长14.41万亿英镑，达到21.2亿美元，远超独立门店。独立门店预计增长较为温和，为9.31万亿英镑，达到269.3亿美元。这反映出消费者持续向规模化、连锁经营模式转变，他们更倾向于标准化的品质、稳定的价格和强大的品牌信任度。

越南餐饮连锁市场收入增长前景

单位：亿美元

越南独立餐饮店营收增长前景

单位：亿美元

来源： iPOS 和雀巢

与此同时，餐饮业正经历着重大的结构性调整。截至2025年中期，越南共有299,900家活跃的餐饮门店，较2024年减少7.113万亿家。[2]河内和胡志明市在六个月内均有超过11%的商户退出市场，延续了始于2023年底的“第二波清理浪潮”。这一萎缩趋势主要源于微型商铺的激增，这些商铺往往“快速开业、快速关门、快速学习”，而不断上涨的运营成本和消费者行为的改变则加剧了这一趋势。对于新进入市场的企业和正在扩张的连锁店而言，结果却出人意料地有利：尽管运营风险依然很高，但这一波关店潮释放出了大量优质的临街商铺和商场店铺，为那些拥有雄厚资金、运营规范且选址科学的品牌创造了机遇。

胡志明市：独具特色且极具竞争力的餐饮中心

在此背景下，选择胡志明市（HCMC）最佳餐饮地点已成为餐饮经营者最重要的战略决策之一。胡志明市的市场与河内截然不同，不仅在规模和密度上存在差异，而且在消费者流动性、居住分布和生活方式习惯如何影响需求方面也存在差异。河内的零售地理分布更为集中，而胡志明市则是一个多中心消费网络，每个消费中心都有其自身的人口聚集区、租赁模式和社会节奏。

年轻人口密度高

胡志明市拥有越南最密集的餐饮场所，其餐饮场所数量占全国餐饮场所总数的近40%，几乎是第二大市场河内的三倍。[3]该市还拥有越南最集中的上班族、学生、外籍人士和年轻专业人士，形成了高价值的客户群体，支撑着各种餐饮模式。在全国餐饮企业调查中，75.7% 的受访者表示，上班族是他们的主要客户群体，预计到 2025 年，上班族将成为主导消费群体。[4].

这种人口集中现象在第一郡和第三郡、平盛郡与第一郡的交界处以及新兴的守德市尤为显著，这些地区聚集了众多企业办公室、科技公司、初创企业和大学。这些区域白天的交通流量稳定，工作日的消费量也很高，这对咖啡馆、午餐餐厅、面包店和快餐店来说至关重要。这一点非常重要，因为胡志明市已成为越南24小时咖啡馆和联合办公咖啡文化的中心。像Three O'Clock、The Coffee House Signature以及一些独立办公咖啡馆这样的运营商表示，如果提供深夜服务、电源插座、会议室或按小时计费的套餐，每位顾客的收入最多可增加501越南盾。[5]这一趋势进一步凸显了选择靠近教育机构、受年轻专业人士青睐的住宅区以及夜间经济发达地区的地点的重要性。

激烈的街面竞争

与此同时，通货膨胀和租金上涨给各个价位段的零售商都带来了压力。胡志明市的零售业格局依然呈现出中心城区和非中心城区之间的明显差异。像同起、阮惠和李自重这样的中央商务区（CBD）区域依然保持韧性，稳定的需求支撑着平均租金接近每月每平方米280美元。[6]展望未来，经济型和中档零售业态预计将在租户组合策略中占据主导地位，因为业主会优先考虑餐饮和生活方式服务等即使在经济波动的情况下也能稳定吸引客流量的类别。

虽然像第六区的Centre Mall这样的新商场开业后入住率保持在75%左右的健康水平，但许多非中央商务区的购物中心却面临空置率上升的困境，因为一些实力较弱的零售商，尤其是在餐饮、时尚、美妆和娱乐行业，在日益增长的运营压力下纷纷关门歇业。因此，2025年第一季度的净吸纳量下降了超过60%，导致全市空置率略微上升至7.1%，其中非中央商务区的空置率更是高达8.5%。中央商务区和非中央商务区之间日益扩大的业绩差距，对餐饮品牌而言既是风险也是机遇，这取决于它们的市场定位和成本结构。[7].

河内不同餐饮模式的选址策略

胡志明市并非拥有单一的主导性市中心，而是由多个并行的消费中心组成，每个中心都受到不同的生活方式集群、交通流向、人口结构和基础设施发展轨迹的驱动。这使得胡志明市的餐饮选址策略本质上更为复杂，但也比河内更为集中的零售格局蕴藏着更多机遇。基于当前的市场状况、人口模式、房地产趋势和外卖平台数据，我们将构建四种战略选址模式，以指导未来5-7年胡志明市餐饮业的扩张。

瞄准高密度生活街区，而非传统的中央商务区黄金地段

胡志明市的消费模式正从昂贵的“黄金地段”转向人流密集的街区，这些街区的日常客流量主要来自上班族、学生和年轻的专业人士。虽然中央商务区的租金大幅上涨，但这些街道的收入增长却未能跟上。在胡志明市阮惠步行街，一个100平方米的零售单元每月租金高达3.5亿至5亿越南盾，但平均月收入仅为12亿至18亿越南盾，毛利润不足101万亿越南盾。相比之下，像武文新街、阮廷昭街（第三郡）、潘锡龙街（富润郡）、阮嘉智街（平盛郡）以及大学周边地区等街区，无论在租金效率还是客流量方面，都优于黄金地段。

这些区域兼具白天办公消费旺盛和夜间经济繁荣的双重优势，是咖啡馆、甜品店和快餐店的理想之选。像 Highlands Coffee、Phuc Long、Ong Bau 和 Guta Coffee 这样的品牌，在这些区域都取得了门店业绩的显著提升。[8]胡志明市的消费者将咖啡馆和餐饮消费融入到日常生活中，把咖啡馆当作工作场所、聚会场所或晚间社交中心，因此，都市生活走廊蓬勃发展。

拓展至配送密度高的住宅大型集群和微型社区

第二项策略的核心是公寓大型集群生态系统，这是胡志明市房地产格局的一个显著特征。与河内相比，胡志明市拥有数量惊人的高层住宅单元和大型社区。像Vinhomes Central Park、Vinhomes Grand Park、富美兴、Celadon City和Go Vap的Cityland等住宅区，每个社区都容纳了数万居民，形成了自给自足的消费生态系统。这些区域的外卖渗透率极高，尤其是在家庭、年轻夫妇和上班族中，他们更喜欢通过应用程序订餐的便捷性。[9]越南餐饮业报告还指出，大型住宅区内的外卖需求增长速度快于传统街边区域。在这些住宅区内或附近经营的餐饮品牌受益于较低的租金风险、稳定的居民人流量以及持续强劲的外卖密度——这种平衡在中央商务区很难实现。

利用新兴的“隐藏瑰宝”微型地点，契合Z世代的行为

越南餐饮业，尤其是胡志明市，最显著的变化之一是隐藏在小巷、街道和商业区内的微型餐厅迅速崛起。如今，Z世代已成为越南最大的餐饮消费群体，他们不再追求奢华的场所，而是更注重真实性、便利性和品质。以The Alley为例，其在胡志明市的10家分店中有7家位于宽度不足3米的巷道内，却能实现每月12亿至15亿越南盾的营业额。[10]研究表明，精心挑选的“隐秘宝地”可以超越价格昂贵的商业街地段。餐饮品牌应采用数据驱动的微选址策略，优先考虑距离中央商务区1-3公里范围内年轻人聚集的区域（例如大学、联合办公空间、学生宿舍），这些区域的消费水平依然很高，但竞争和租金却相对较低。像第五郡的陈富街、平盛郡的阮嘉智街和第十郡的苏文行街等热门街道，如今都拥有业绩优异的巷弄餐饮聚集区，这些区域的客流量主要来自学生、年轻的上班族和外卖员等自然流动人群，而非传统的零售店面。

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[1] https://ipos.vn/bao-cao-nganh-fnb-2024/

[2] https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/

[3] https://viracresearch.com/overview-of-fb-market-in-2022-trends-for-2023/

[4] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[5] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[6] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[7] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[8] https://asia.nikkei.com/Business/Business-trends/

[9] https://b-company.jp/vietnams-fb-industry-consumer-shifts-city-insights-and-investment-outlook/

[10] https://vietstock.vn/2025/09/cuoc-tai-dinh-vi-cua-cac-chuoi-ca-phe-118-1356397.htm