过去十年间，越南食品与饮料市场快速扩张，并继续成为东南亚最具发展潜力的消费行业之一。在各地市场中，河内凭借密集的城市人口、快速壮大的中产阶级以及活跃的餐饮文化脱颖而出。然而，使河内具有吸引力的因素也令其竞争异常激烈，尤其对于容错空间有限的新进入者而言。选择合适的餐饮地点，已成为餐厅、咖啡馆、快休闲品牌或甜品连锁企业必须作出的最具战略意义的决策之一。.

越南餐饮市场概览

越南餐饮服务业规模庞大，且仍在持续增长。Statista估计，该行业在2025年的规模已超过247.7亿美元，预计到2027年初将达到US$36.86亿美元[1], ，对应9.7%的复合年增长率（CAGR）。截至2024年底，越南约有323,010家门店在营业，同比增长1.8%。2024年行业总收入估计为688.8万亿越南盾（US$26.96亿美元），较2023年增长16.6%[2].

2025年上半年，一项针对约3,000家餐饮店和咖啡馆的调查显示，54.0%的企业保持收入稳定或实现增长，相较去年同期的40.2%，市场前景更为乐观。然而，市场仍在经历强力筛选，17.9%的企业遭遇收入大幅下滑，另有一部分企业仍持续面临运营挑战[3]. 这些数据表明，尽管整体需求正在恢复，但许多经营者仍容易受到成本上升和竞争压力的影响。.

餐饮企业经营表现（2025年上半年）

  100% = 3,000家餐饮店和咖啡馆

（来源： iPOS.vn和Nestlé)

此外，在2020年之前，大多数品牌都在激进扩张，瞄准任何具备高客流量的可用零售空间。这一时代已经结束。根据越南计划与投资部的数据，仅2024年前九个月，越南就有超过51,000家餐厅、咖啡馆、街头餐饮店和餐饮 kiosks 关闭[4]. 。这一轮关店潮反映出租金上涨、通胀压力、激烈竞争以及消费者群体日益趋于理性和挑剔。.

根据Decision Lab发布的《2024年在线食品配送报告》，在主要城市，堂食消费仍占主导地位，但如今外卖已占餐饮交易总额的10-12%，高于2018年的仅3%。外卖的高渗透率也意味着，如果经营者能够通过配送覆盖3-5公里范围获取相当一部分收入，就应避免为核心地段的高昂租金支付过高溢价。.

选址战略在河内餐饮市场中的关键作用

河内不仅是越南的政治和行政首都，也是越南消费驱动程度最高的城市之一。越南国家统计局估计，2024年，河内占越南餐饮服务总支出的22%以上，尽管其人口在全国总人口中的占比要小得多。超过67%的居民年龄在40岁以下，为咖啡馆、甜品连锁店、休闲餐厅以及适合外卖的餐饮业态创造了有利的人口结构。同时，家庭收入也在快速增长。具体而言，根据B&Company的数据，2020年至2024年间，河内家庭月均收入从1,520万越南盾增至2,280万越南盾，增长45%。巴亭、西湖、纸桥和青春等核心城区目前报告的月收入已超过2,400万至2,800万越南盾，反映出中产阶级消费群体正在快速扩大，其在外出就餐和高端餐饮业态上的消费意愿也更强。.

租金压力与运营成本上升

随着城市零售市场日趋成熟，业主顺应需求提高租金，尤其是在客流量和品牌曝光度最强的核心商业区。CBRE Vietnam发布的《2024年零售市场展望》显示，河内最繁忙城区的优质临街商铺租金较上一年上涨了8-15%[5], ，在某些情况下，尽管宏观经济信心疲弱，租金水平仍持续上升。.

2024年，河内还剑区和二征夫人区等中心城区的一楼平均租金达到每平方米每月172.7美元[6], ，而 Vincom、Lotte、Aeon 和 Trang Tien Plaza 等高端商场则可以收取高得多的租金。因此，对于许多运营商而言，仅租金一项如今就占总收入的 20-55%，较全球基准高出 2-3 倍[7]. 。这意味着，即使存在客户需求，糟糕的选址也可能摧毁盈利能力，因为收入可能不足以抵消固定成本负担。.

Retail Occupancy and Rental Price Trends (Hanoi, 2021-Q1 2025)

来源： Savills Vietnam

据 Savill Vietnam 数据，2021年至2025年第一季度，中央商务区（CBD）的租金大幅上涨至接近每平方米每月460万至470万越南盾，反映出市场对核心地段的激烈竞争；与此同时，随着郊区消费和配送需求不断增长，非CBD区域的租金也稳步上升[8]. 。租金差距的扩大表明，未来餐饮业增长将日益转向价格更为可负担的非CBD区域，而不断提高的人口密度将支持可持续的单店经济模型。.

此外，越南餐饮市场也已成为东南亚竞争最为激烈、饱和度最高的餐饮市场之一。Euromonitor 估计，2022年至2024年间，该市新增了数百家门店，这一趋势在 Cầu Giấy、Xuân Thủy、Times City 和老城区等主要街区尤为明显。伴随这些新店开业，许多规模较小的独立运营商因租金上涨、客户留存率低以及营销成本高昂而退出市场。.

配送驱动型消费正在降低对街边可见度的依赖

第二个驱动因素是向在线餐饮配送转变，这正在削弱位于繁忙街道所带来的传统优势。Decision Lab 的《2024年在线餐饮配送报告》显示，配送收入目前约占全国餐饮消费总额的 12%，而五年前仅为 3%。GrabFood、ShopeeFood 等餐饮配送平台加剧了市场竞争，这意味着餐厅不能再仅依靠线下客流来推动销售。因此，餐厅必须超越步行客流来思考选址问题。如果某一地点无法支持快速取餐、高效骑手通行、优化厨房出餐效率或良好的配送半径覆盖，那么即使位于高端街区，热门地址也不再能够保证经营表现。无法有效整合配送业务的门店往往表现不佳。.

选址作为品牌定位的组成部分

第三个驱动因素是选址所具备的品牌价值。高端概念只有在周边环境能够传达高端定位时才能取得成功。家庭休闲型餐厅在学校、办公区或公寓集群附近表现最佳，因为这些区域的客流稳定且可预测。甜品和咖啡连锁品牌则高度依赖学生和年轻专业人士聚集的年轻人口密集区域。越南消费者日益将品牌品质与餐饮门店所在位置本身联系起来。因此，位于低收入社区的高端餐厅，或在高租金商场中销售低毛利菜单产品的门店，往往难以实现盈亏平衡。选择错误的商圈会造成价格、认知和消费能力之间的不匹配。.

河内不同餐饮模式的选址策略

河内餐饮市场正从传统的城市中心集聚模式，转向由郊区扩张、人口迁移和数字化消费共同塑造的更加分散化模式。随着购买力向外围扩散、大型住宅城镇逐渐成熟，未来3-7年最具盈利潜力的选址将与过去十年大不相同。.

高端餐饮与目的地型概念

河内的高级餐厅

来源： GU Bistronomy

高级餐厅、体验式咖啡馆、葡萄酒吧以及日式/韩式烧烤等高端餐饮和目的地型概念，在 Hoàn Kiếm、Tay Ho、Ba Dinh、Ciputra、Starlake，以及 Vincom Metropolis、Lotte Center 和 Aeon Mall Long Bien 等甲级商场中仍然表现强劲。这些区域聚集了大量高收入居民、游客和企业高管。Savills《2024年第四季度零售洞察》显示，河内高端商场的出租率达到 93% 以上，其中餐饮是需求最高的租户类别之一[9]. 。根据越南餐饮协会（2023年）的数据，高端餐厅收入的 75-90% 仍来自堂食，这意味着实体位置依然是核心价值驱动因素。.

然而，未来的发展重心正在超越历史城区。Vinhomes Ocean Park（Gia Lam）、The Manor Central Park（Hoang Mai – Thanh Tri）、Ciputra 和 Starlake 等新兴高端城镇，正依托国际学校、高端公寓和商业街，发展成为高收入人群聚集区。这些区域正在吸引越来越多远离拥堵市中心、迁入此地的年轻富裕家庭和外籍人士社区。对于高端品牌而言，尽早进入这些片区可在租金上涨前获得先发优势，并降低租赁风险。.

中端休闲、快休闲及生活方式咖啡连锁品牌

Mid-casual restaurant in Hanoi

来源：Aeon Mall Ha Dong

快休闲餐厅和生活方式咖啡连锁品牌，包括奶茶、披萨/汉堡品牌、韩式火锅以及大多数咖啡连锁品牌，过去主要集中在Cau Giay、Ha Dong、Thanh Xuan和Hai Ba Trung。这些区域拥有来自学生和办公人员的密集日常客流。iPOS.vn和Nestlé的数据显示，河内18至30岁的人群中，有30%每周外出就餐或购买咖啡饮品3至4次[10]. 。这些片区的租金仍比Hoàn Kiếm核心地段低20-40%，为依赖高到店频次而非奢侈定价的连锁品牌创造了更具可持续性的成本结构。.

该细分市场未来的增长动力主要来自快速城市化发展走廊，而非传统商业街。首先，Hòa Lạc高科技园区轴线正聚集新的大学、研发中心和科技企业，预计将带来数万名年轻消费者。其次，在Vinhomes Ocean Park、Aeon Mall Long Biên和智慧城市项目的推动下，Long Biên – Gia Lâm正发展成为生活方式驱动的居住中心。随着混合办公减少通勤，消费将转向住宅附近的本地社区咖啡馆和快捷餐饮。到2022-2028年，这些“生活方式社区”的消费者支出可能与Cầu Giấy和Thanh Xuân比肩。.

价值型、高销量及配送优先业态

以面馆、米饭和炸鸡连锁店、饮料亭和云厨房等为主的平价、高销量、外卖优先的餐饮模式正在经历最大规模的地域迁移。这些模式不再需要临街的显眼店面，而是依赖于低廉的租金、密集的人口密度和便利的物流。黄梅、北慈廉、东英和清池等地区的租金比市中心便宜40-601万越南盾，同时公寓数量也在快速增长。据Statista统计，越南在线食品配送市场在2023年达到13亿美元，预计到2027年将达到20亿美元。由于高层住宅区和年轻家庭的聚集，GrabFood和ShopeeFood在河内郊区的订单增长速度最快。

未来十年，对配送驱动型运营而言，战略意义最重要的走廊是Nội Bài – Nhật Tân Bridge – Đông Anh发展带。根据河内2030年扩张规划，预计Đông Anh将转型为重要的新城市中心。率先进入的餐饮品牌将获得覆盖广泛配送半径的机会，为新住宅区、机场工作人员和工业园区提供服务。.

此外，Hoai Duc、Gia Lam、Dong Anh和Quoc Oai等近郊片区的收入正在快速增长。目前这些地区的月收入已达到2,000万至2,300万越南盾，而2020年仅为1,100万至1,500万越南盾，收入增速最快（+60-80%），这表明消费者对中等价位餐饮概念的需求正在上升。这些区域的新公寓集群中居住着越来越多的年轻家庭，因此对于咖啡馆、烘焙店以及租金成本适中的配送导向型业态而言，具有较强吸引力。.

结论

在所有细分市场中，最佳餐饮选址的定义都在发生变化。未来属于经过规划设计的消费者生态系统：大型城镇、大学走廊、科技园区和配送优化型近郊，而不是历史商业街。成功的品牌将是那些能够绘制人口、可支配收入和配送模式加速增长区域的品牌，而不是仅关注这些要素过去所在位置的品牌。在这一背景下，领先运营商已经开始分析基础设施建设项目、住房需求预测和零售开发规划，而不是单纯依赖客流观察。.

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[1] Singh, S.（2025年9月12日）。. 外国餐饮连锁品牌在不断增长的越南餐饮市场中蓬勃发展。. Vietnam Briefing。检索自 https://www.vietnam-briefing.com/news/foreign-food-chains-thrive-in-vietnams-growing-fb-market.html/

[2] VietNamNet。（2025年3月21日）。. 越南餐饮市场聚焦可持续增长. 。VietNamNet Global。检索自 https://vietnamnet.vn/en/vietnam-s-f-b-market-focuses-on-sustainable-growth-2382873.html (vietnamnet.vn)

[3] iPOS.vn & Nestlé Professional。（2025年10月12日）。. Thông cáo báo chí：iPOS.vn và Nestlé Professional công bố Báo cáo Thị trường Kinh doanh Ẩm thực tại Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025. 。检索自 https://ipos.vn/thong-cao-bao-chi-ipos-vn-va-nestle-professional-cong-bo-bao-cao-thi-truong-kinh-doanh-am-thuc-tai-viet-nam-6-thang-dau-nam-2025/

[4] B&Company。（2025年11月4日）。. 2025年上半年餐饮门店大规模关闭趋势. https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/ (b-company.jp)

[5] CBRE Vietnam。（2024年1月24日）。. 越南市场展望2024。. 检索自 https://www.cbrevietnam.com/insights/books/vietnam-market-outlook-2024

[6] CBRE Vietnam。（2024年10月29日）。. 河内2024年第三季度数据. 。检索自 https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/hanoi-figures-q3-2024 (cbrevietnam.com)

[7] iPOS.vn。（2025年5月16日）。. Bức tranh toàn cảnh & xu hướng kinh doanh F&B năm 2025 – 2026：Doanh nghiệp bị“vỡ mộng”hay khai phá hướng đi riêng？ iPOS.vn。. https://ipos.vn/buc-tranh-toan-canh-xu-huong-fb-2025-2026/ (ipos.vn)

[8] Savills Vietnam。（2025年）。. 河内市场报告：2025年第一季度 [PDF]. 。检索自 https://www.savills.com.vn/pdf-folder/hanoi-mrq12025-en-1.pdf

[9] Savills Vietnam。（2024年4月2日）。. 越南零售房地产市场：2024年第四季度表现及2025年展望. 。检索自 https://www.savills.com.vn/blog/article/220402/vietnam-eng/retail-real-estate-market-in-viet-nam–q4-2024-performance-and-2025-outlook.aspx savills.com.vn

[10] VietNamNet Global。（2024年4月13日）。. 尽管经济困难，越来越多越南人外出就餐. 。VietNamNet Global。. https://vietnamnet.vn/en/more-vietnamese-going-out-to-eat-despite-economic-difficulties-2269252.html