Thị trường thực phẩm và đồ uống của Việt Nam đã mở rộng nhanh chóng trong thập kỷ qua và tiếp tục là một trong những lĩnh vực tiêu dùng đầy triển vọng nhất Đông Nam Á. Trong số các thị trường địa phương, Hà Nội nổi bật nhờ dân số đô thị đông đúc, tầng lớp trung lưu tăng trưởng mạnh và văn hóa ẩm thực sôi động. Tuy nhiên, chính những đặc điểm khiến Hà Nội trở nên hấp dẫn cũng làm cho thị trường này có tính cạnh tranh cao, đặc biệt đối với các doanh nghiệp mới gia nhập với dư địa sai sót hạn chế. Lựa chọn địa điểm F&B phù hợp đã trở thành một trong những quyết định mang tính chiến lược nhất mà nhà hàng, quán cà phê, thương hiệu fast-casual hoặc chuỗi cửa hàng tráng miệng phải đưa ra.

Tổng quan thị trường F&B Việt Nam

Ngành dịch vụ F&B của Việt Nam có quy mô lớn và vẫn đang tăng trưởng. Statista ước tính lĩnh vực này đạt giá trị hơn 24,77 tỷ USD vào năm 2025 và dự kiến đạt US$36.86 tỷ USD vào đầu năm 2027[1], tương đương tốc độ tăng trưởng kép hằng năm (CAGR) 9,7%. Đến cuối năm 2024, Việt Nam có khoảng 323.010 cơ sở đang hoạt động, đánh dấu mức tăng 1.8% so với cùng kỳ năm trước. Tổng doanh thu của ngành trong năm 2024 ước đạt 688,8 nghìn tỷ đồng (US$26.96 tỷ USD), tăng 16.6% so với năm 2023[2].

Trong nửa đầu năm 2025, một khảo sát với khoảng 3.000 nhà hàng và quán cà phê cho thấy 54.0% duy trì doanh thu ổn định hoặc đạt tăng trưởng, cho thấy triển vọng tích cực hơn so với cùng kỳ năm trước, khi tỷ lệ này là 40.2%. Tuy nhiên, thị trường vẫn đang trải qua quá trình sàng lọc mạnh mẽ, với 17.9% doanh nghiệp chịu mức sụt giảm nghiêm trọng và một bộ phận khác tiếp tục đối mặt với những thách thức trong vận hành[3]. Những số liệu này cho thấy mặc dù nhu cầu tổng thể đang phục hồi, nhiều đơn vị vận hành vẫn dễ bị tổn thương trước chi phí gia tăng và áp lực cạnh tranh.

Hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp F&B (nửa đầu năm 2025)

  100% = 3.000 nhà hàng và quán cà phê

(Nguồn: iPOS.vn và Nestlé)

Ngoài ra, trước năm 2020, hầu hết các thương hiệu đều mở rộng mạnh mẽ, nhắm đến bất kỳ mặt bằng bán lẻ nào có lưu lượng người qua lại cao. Kỷ nguyên đó đã kết thúc. Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hơn 51.000 nhà hàng, quán cà phê, cửa hàng đồ ăn đường phố và ki-ốt F&B đã đóng cửa trên toàn Việt Nam chỉ trong chín tháng đầu năm 2024[4]. Làn sóng đóng cửa này phản ánh giá thuê tăng, áp lực lạm phát, cạnh tranh gay gắt và nhóm người tiêu dùng ngày càng có sự chọn lọc cao.

Tại các thành phố lớn, mô hình ăn uống tại chỗ vẫn chiếm ưu thế trong chi tiêu, nhưng giao đồ ăn hiện chiếm 10-12% tổng giá trị giao dịch F&B, theo Báo cáo Giao đồ ăn trực tuyến năm 2024 của Decision Lab, tăng từ chỉ 3% vào năm 2018. Mức độ sử dụng dịch vụ giao hàng cao cũng cho thấy các đơn vị vận hành nên tránh trả quá nhiều cho những vị trí cao cấp ở khu vực trung tâm nếu có thể thu hút một phần đáng kể doanh thu thông qua giao hàng trong bán kính 3-5 km.

Vai trò then chốt của chiến lược địa điểm trong thị trường F&B Hà Nội

Hà Nội không chỉ là thủ đô chính trị và hành chính của Việt Nam; đây còn là một trong những thành phố có mức tiêu dùng cao nhất cả nước. Tổng cục Thống kê ước tính rằng vào năm 2024, Hà Nội chiếm hơn 22% tổng chi tiêu cho dịch vụ ăn uống của Việt Nam, mặc dù chỉ chiếm một phần nhỏ hơn nhiều trong tổng dân số cả nước. Hơn 67% cư dân dưới 40 tuổi, tạo nên cơ cấu nhân khẩu học thuận lợi cho các quán cà phê, chuỗi cửa hàng tráng miệng, nhà hàng bình dân và các mô hình ẩm thực phù hợp với giao hàng. Đồng thời, thu nhập hộ gia đình đang tăng nhanh. Cụ thể, theo B&Company, trong giai đoạn 2020-2024, thu nhập hộ gia đình bình quân tại Hà Nội tăng từ 15,2 triệu đồng lên 22,8 triệu đồng mỗi tháng, tương đương mức tăng 45%. Các quận đô thị trọng điểm như Ba Đình, Tây Hồ, Cầu Giấy và Thanh Xuân hiện ghi nhận mức thu nhập hằng tháng trên 24-28 triệu đồng, phản ánh tầng lớp người tiêu dùng trung lưu đang mở rộng nhanh chóng với xu hướng sẵn sàng chi tiêu nhiều hơn cho việc ăn uống bên ngoài và các mô hình F&B cao cấp.

Áp lực giá thuê và chi phí vận hành gia tăng

Khi thị trường bán lẻ đô thị ngày càng phát triển, các chủ cho thuê đã đáp ứng nhu cầu bằng cách tăng giá thuê, đặc biệt tại các quận kinh doanh trung tâm, nơi có lưu lượng người qua lại và mức độ nhận diện thương hiệu cao nhất. Báo cáo Triển vọng Thị trường Bán lẻ năm 2024 của CBRE Vietnam cho biết giá thuê mặt bằng tầng trệt tại các tuyến phố đắc địa ở những quận sầm uất nhất Hà Nội đã tăng 8-15% so với năm trước[5], và trong một số trường hợp, giá thuê tiếp tục tăng bất chấp tâm lý kinh tế vĩ mô yếu.

Giá thuê mặt bằng tầng trệt bình quân tại các quận trung tâm Hà Nội như Hoàn Kiếm và Hai Bà Trưng đạt 172,7 USD/m²/tháng vào năm 2024[6], trong khi các trung tâm thương mại cao cấp như Vincom, Lotte, Aeon và Trang Tien Plaza có thể áp dụng mức giá cao hơn nhiều. Do đó, riêng chi phí thuê hiện đã chiếm 20-55% tổng doanh thu của nhiều đơn vị vận hành, cao gấp 2-3 lần mức chuẩn toàn cầu[7]. Điều này có nghĩa là một vị trí kém có thể làm mất khả năng sinh lời, ngay cả khi vẫn có nhu cầu từ khách hàng, bởi doanh thu có thể không đủ bù đắp gánh nặng chi phí cố định.

Retail Occupancy and Rental Price Trends (Hanoi, 2021-Q1 2025)

Nguồn: Savills Vietnam

Theo Savill Vietnam, trong giai đoạn từ năm 2021 đến Q1/2025, giá thuê tại các Khu trung tâm thương mại (CBD) tăng vọt lên gần 4,6-4,7 triệu VND/m²/tháng, phản ánh mức độ cạnh tranh cao đối với các vị trí đắc địa, trong khi giá thuê ngoài CBD cũng tăng đều do tiêu dùng vùng ngoại ô và nhu cầu giao hàng mở rộng[8]. Khoảng cách giá thuê ngày càng nới rộng này cho thấy tăng trưởng F&B trong tương lai sẽ ngày càng dịch chuyển sang các quận ngoài CBD có mức chi phí phải chăng hơn, nơi mật độ dân số gia tăng hỗ trợ hiệu quả kinh tế bền vững cho từng điểm kinh doanh.

Ngoài ra, thị trường F&B Việt Nam cũng đã trở thành một trong những mặt trận cạnh tranh F&B bão hòa nhất Đông Nam Á. Euromonitor ước tính hàng trăm cửa hàng mới đã mở tại thành phố trong giai đoạn 2022-2024, một xu hướng có thể nhận thấy tại các tuyến phố trọng điểm như Cầu Giấy, Xuân Thủy, Times City và Khu Phố Cổ. Bên cạnh các cửa hàng mới này, nhiều đơn vị kinh doanh độc lập quy mô nhỏ đang rút lui do chi phí thuê tăng cao, tỷ lệ duy trì khách hàng thấp và chi phí marketing đắt đỏ.

Tiêu dùng thúc đẩy bởi giao hàng đang làm giảm sự phụ thuộc vào khả năng hiện diện trên mặt phố

Động lực thứ hai là sự chuyển dịch sang hình thức giao đồ ăn trực tuyến, qua đó làm giảm lợi thế truyền thống của việc đặt địa điểm trên các tuyến phố đông đúc. Báo cáo Online Food Delivery 2024 của Decision Lab cho thấy doanh thu giao hàng chiếm gần 12% tổng chi tiêu F&B trên toàn quốc, so với chỉ 3% cách đây 5 năm. Các nền tảng giao đồ ăn như GrabFood và ShopeeFood đã làm gia tăng cạnh tranh, đồng nghĩa với việc các nhà hàng không thể chỉ dựa vào lượng khách bộ hành để thúc đẩy doanh số. Do đó, các nhà hàng cần tính đến nhiều yếu tố hơn lưu lượng người đi bộ. Một địa chỉ nổi tiếng không còn đảm bảo hiệu quả kinh doanh nếu địa điểm đó không hỗ trợ việc nhận món nhanh, lối tiếp cận thuận tiện cho tài xế giao hàng, năng suất vận hành bếp tối ưu hoặc phạm vi phủ giao hàng phù hợp. Những cửa hàng không thể tích hợp hiệu quả hoạt động giao hàng thường có kết quả kinh doanh kém, ngay cả khi nằm trên các tuyến phố cao cấp.

Địa điểm như một cấu phần của định vị thương hiệu

Động lực thứ ba là giá trị thương hiệu của địa điểm. Một mô hình cao cấp chỉ thành công khi môi trường xung quanh truyền tải được định vị cao cấp. Nhà hàng phục vụ gia đình theo phong cách casual hoạt động hiệu quả nhất gần trường học, văn phòng hoặc các cụm chung cư, nơi lưu lượng khách ổn định và dễ dự báo. Các chuỗi cửa hàng tráng miệng và cà phê phụ thuộc nhiều vào những khu vực tập trung đông giới trẻ, sinh viên và chuyên gia trẻ. Người tiêu dùng Việt Nam ngày càng gắn chất lượng thương hiệu với chính địa điểm F&B. Đây là lý do một nhà hàng cao cấp đặt tại khu dân cư có thu nhập thấp, hoặc ngược lại, một cửa hàng trong trung tâm thương mại có giá thuê cao nhưng bán các món ăn có biên lợi nhuận thấp, thường gặp khó khăn trong việc đạt điểm hòa vốn. Lựa chọn sai khu vực kinh doanh tạo ra sự không tương thích giữa giá cả, nhận thức và sức mua.

Chiến lược vị trí cho các mô hình F&B khác nhau tại Hà Nội

Thị trường F&B Hà Nội đang chuyển dịch từ mô hình tập trung truyền thống ở khu vực trung tâm thành phố sang mô hình phân bổ rộng hơn, được định hình bởi sự mở rộng vùng ngoại ô, thay đổi phân bố dân cư và tiêu dùng số. Khi sức mua lan tỏa ra các khu vực bên ngoài và các khu đô thị quy mô lớn dần hoàn thiện, những địa điểm mang lại lợi nhuận cao nhất trong 3-7 năm tới sẽ rất khác so với thập kỷ vừa qua.

Ẩm thực cao cấp và các mô hình điểm đến

Nhà hàng fine dining tại Hà Nội

Nguồn: GU Bistronomy

Các mô hình ẩm thực cao cấp và điểm đến như nhà hàng fine dining, quán cà phê trải nghiệm, wine bar và địa điểm BBQ Nhật Bản/Hàn Quốc vẫn hoạt động hiệu quả tại Hoàn Kiếm, Tây Hồ, Ba Đình, Ciputra, Starlake và các trung tâm thương mại hạng A như Vincom Metropolis, Lotte Center và Aeon Mall Long Bien. Những khu vực này duy trì mật độ cao cư dân giàu có, khách du lịch và lãnh đạo doanh nghiệp. Savills Retail Insight Q4/2024 cho biết các trung tâm thương mại cao cấp tại Hà Nội đạt tỷ lệ lấp đầy từ 93% trở lên, trong đó F&B là một trong những nhóm ngành có nhu cầu thuê cao nhất[9]. Theo Vietnam Restaurant Association (2023), 75-90% doanh thu của các nhà hàng cao cấp vẫn đến từ khách dùng bữa tại chỗ, cho thấy vị trí vật lý vẫn là một động lực giá trị cốt lõi.

However, the future is shifting beyond historic districts. New luxury townships such as Vinhomes Ocean Park (Gia Lam), The Manor Central Park (Hoang Mai – Thanh Tri), Ciputra, and Starlake are developing into high-income hubs supported by international schools, premium condos, and commercial streets. These areas are capturing younger, wealthy households and expat communities moving away from congested city centers. For premium brands, entering these districts early offers a first-mover advantage and lower rental risk before pricing escalates.

Mid-Casual, Fast-Casual, and Lifestyle Café Chains

Mid-casual restaurant in Hanoi

Source: Aeon Mall Ha Dong

Fast-casual restaurants and lifestyle café chains, including milk-tea, pizza/burger brands, Korean hotpot, and most coffee franchises, have historically concentrated in Cau Giay, Ha Dong, Thanh Xuan, and Hai Ba Trung. These districts provide dense daily foot traffic from students and office employees. iPOS.vn and Nestlé show that 30% of Hanoians aged 18-30 dine out or purchase café drinks 3-4 times per week[10]. Rents in these districts remain 20-40% lower than prime Hoàn Kiếm locations, creating a more sustainable cost structure for chains that depend on high visit frequency rather than luxury pricing.

Future growth for this segment is strongest in fast-urbanizing corridors instead of traditional commercial streets. First, the Hòa Lạc High-Tech Park axis, where new universities, R&D hubs, and tech employers are clustering, is expected to bring tens of thousands of young consumers. Second, Long Biên – Gia Lâm, fueled by Vinhomes Ocean Park, Aeon Mall Long Biên, and smart-city projects, is becoming a lifestyle-driven residential hub. As hybrid work reduces commuting, consumption will shift toward local neighborhood cafés and quick-service dining near homes. By 2022-2028, these “lifestyle neighborhoods” may rival Cầu Giấy and Thanh Xuân in consumer spending.

Value-segment, High-volume, and Delivery-first formats

Các mô hình phân khúc giá trị, khối lượng lớn và ưu tiên giao hàng, bao gồm các cửa hàng mì, chuỗi cửa hàng cơm gà, ki-ốt đồ uống và bếp đám mây, đang trải qua quá trình dịch chuyển địa lý lớn nhất. Những mô hình này không còn đòi hỏi mặt tiền đường dễ thấy nữa. Thay vào đó, chúng dựa vào giá thuê thấp, dân số đông đúc và khả năng tiếp cận hậu cần. Các quận như Hoàng Mai, Bắc Từ Liêm, Đông Anh và Thanh Trì có giá thuê rẻ hơn 40-60% so với khu vực trung tâm thành phố trong khi giá căn hộ tăng nhanh. Theo Statista, thị trường giao đồ ăn trực tuyến của Việt Nam đạt 1,3 tỷ đô la vào năm 2023 và dự kiến sẽ đạt 2 tỷ đô la vào năm 2027. GrabFood và ShopeeFood báo cáo mức tăng trưởng đơn hàng giao hàng nhanh nhất ở vùng ngoại ô Hà Nội do các khu dân cư cao tầng và các gia đình trẻ.

The most strategically important corridor for delivery-led operations over the next decade is the Nội Bài – Nhật Tân Bridge – Đông Anh development belt. Under Hanoi’s 2030 expansion plan, Đông Anh is expected to transition into a major new urban center. Early F&B entrants will gain access to a large delivery radius serving new residential areas, airport workers, and industrial parks.

Moreover, the rapid income growth in near-suburban districts like Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh, and Quoc Oai, where monthly income now reaches 20-23 million VND compared with only 11-15 million VND in 2020, witnessing the fastest income growth (+60-80%), suggests rising demand for mid-priced F&B concepts. These areas are increasingly populated by young families living in new apartment clusters, making them attractive for cafés, bakeries, and delivery-oriented formats with moderate rental costs.

Kết luận

Across all segments, the definition of an optimal F&B location is changing. The future belongs to engineered consumer ecosystems: mega-townships, university corridors, tech parks, and delivery-optimized suburbs rather than heritage commercial streets. The brands that succeed will be those that map where population, disposable income, and delivery patterns are accelerating, not where they used to be. In this context, leading operators are already analyzing infrastructure pipelines, housing forecasts, and retail development plans instead of relying solely on foot-traffic observations.

* Nếu bạn muốn trích dẫn bất kỳ thông tin nào từ bài viết này, xin vui lòng ghi rõ nguồn cùng với liên kết đến bài viết gốc để tôn trọng bản quyền.

[1] Singh, S. (2025, September 12). Foreign food chains thrive in Vietnam’s growing F&B market. Vietnam Briefing. Retrieved from https://www.vietnam-briefing.com/news/foreign-food-chains-thrive-in-vietnams-growing-fb-market.html/

[2] VietNamNet. (2025, March 21). Vietnam’s F&B market focuses on sustainable growth. VietNamNet Global. Retrieved from https://vietnamnet.vn/en/vietnam-s-f-b-market-focuses-on-sustainable-growth-2382873.html (vietnamnet.vn)

[3] iPOS.vn & Nestlé Professional. (2025, October 12). Thông báo báo chí: iPOS.vn và Nestlé Professional công bố báo cáo Thị trường Kinh doanh Ẩm thực tại Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025. Retrieved from https://ipos.vn/thong-cao-bao-chi-ipos-vn-va-nestle-professional-cong-bo-bao-cao-thi-truong-kinh-doanh-am-thuc-tai-viet-nam-6-thang-dau-nam-2025/

[4] B&Company. (2025, November 4). The trend of mass closure of F&B stores in the first half of 2025. https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/ (b-company.jp)

[5] CBRE Vietnam. (2024, January 24). Vietnam market outlook 2024. Retrieved from https://www.cbrevietnam.com/insights/books/vietnam-market-outlook-2024

[6] CBRE Vietnam. (2024, October 29). Hanoi figures Q3 2024. Retrieved from https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/hanoi-figures-q3-2024 (cbrevietnam.com)

[7] iPOS.vn. (2025, May 16). Bức tranh toàn cảnh & xu hướng kinh doanh F&B năm 2025 – 2026: Doanh nghiệp bị “vỡ mộng” hay khai phá hướng đi riêng? iPOS.vn. https://ipos.vn/buc-tranh-toan-canh-xu-huong-fb-2025-2026/ (ipos.vn)

[8] Savills Vietnam. (2025). Hà Nội market report Q1 2025 [PDF]. Retrieved from https://www.savills.com.vn/pdf-folder/hanoi-mrq12025-en-1.pdf

[9] Savills Vietnam. (2024, April 2). Retail real estate market in Viet Nam: Q4/2024 performance and 2025 outlook. Retrieved from https://www.savills.com.vn/blog/article/220402/vietnam-eng/retail-real-estate-market-in-viet-nam–q4-2024-performance-and-2025-outlook.aspx savills.com.vn

[10] VietNamNet Global. (2024, April 13). More Vietnamese going out to eat despite economic difficulties. VietNamNet Global. https://vietnamnet.vn/en/more-vietnamese-going-out-to-eat-despite-economic-difficulties-2269252.html