Thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đã trải qua quá trình chuyển đổi đáng kể trong thập kỷ qua. Trong những năm 2010, hoạt động cho thuê tập trung cao độ tại khu vực lõi lịch sử—đặc biệt là Hoàn Kiếm và Ba Đình—nơi tỷ lệ lấp đầy cao và giá thuê tăng phản ánh nhu cầu bán lẻ mạnh mẽ cùng mức tiêu dùng hộ gia đình ngày càng tăng. Tuy nhiên, đến năm 2025, cấu trúc thị trường đã trở nên phức tạp hơn. Khác biệt về giá thuê giữa các quận hiện phản ánh sự hình thành các cụm người tiêu dùng mới, phát triển hạ tầng và thay đổi trong sở thích lối sống. Những chuyển dịch này, cùng với quá trình phát triển đô thị và tiêu chuẩn hóa quy định, cho thấy một môi trường có tính chọn lọc cao hơn nhưng giàu cơ hội dành cho các nhà đầu tư F&B nước ngoài khi gia nhập hoặc mở rộng tại Hà Nội.

Tổng quan thị trường cho thuê tại Hà Nội: Khác biệt giữa các quận và những chuyển dịch cơ cấu

Bối cảnh giá thuê trong lịch sử và khung thị trường

Vào giai đoạn giữa đến cuối những năm 2010 (khoảng năm 2017), thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đạt tỷ lệ lấp đầy cao nhất (ở mức 95%), trong khi giá thuê tăng từ 7USD lên 45USD mỗi m2 so với 5 năm trước đó. Nguyên nhân chính thúc đẩy thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội là tốc độ tăng trưởng mạnh của doanh thu bán lẻ, với mức tăng 8.1% so với cùng kỳ năm trước (2017), cùng với tốc độ gia tăng nhanh chóng của tiêu dùng cá nhân tại Việt Nam. Những nền tảng kinh tế vĩ mô này đã củng cố mạnh mẽ nhu cầu bán lẻ, đặc biệt tại các quận lõi, nơi chủ mặt bằng có thể tập trung hoạt động thương mại để duy trì tỷ lệ lấp đầy và giá thuê cao [1].

Đến năm 2025, bức tranh cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội đã có sự phân hóa rõ rệt hơn về mặt cơ cấu so với giai đoạn trước đại dịch. Trong giai đoạn 2019–2024, giá thuê mặt bằng bán lẻ hạng A tại khu vực CBD của Hà Nội tăng đáng kể, từ khoảng 100 USD/m2/tháng vào năm 2019 lên khoảng 170 USD/m2/tháng vào năm 2024. Mặc dù thị trường chịu áp lực tạm thời trong giai đoạn 2020–2021 do những gián đoạn từ COVID-19, mặt bằng giá thuê đã ổn định và dần phục hồi từ năm 2022, nhờ kết quả kinh doanh bán lẻ cải thiện cùng hoạt động mở rộng trở lại của các doanh nghiệp F&B và cửa hàng tiện lợi. Dữ liệu giao dịch từ các báo cáo môi giới và nền tảng đăng tin như Batdongsan cho thấy mức độ phân tán giá thuê giữa các quận ngày càng lớn, trong đó các bất động sản cao cấp tại khu vực CBD có giá vượt 150USD/m2/tháng, còn các khu vực khác duy trì mức thấp hơn. Những khác biệt này cho thấy đến năm 2025, thị trường cho thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội sẽ được định hình bởi nhiều tầng giá khác nhau, dựa trên các tiêu chí như phát triển hạ tầng, sự tập trung dân cư và thay đổi trong hành vi tiêu dùng [2].

Estimated Retail Leasing Price Ranges in Hanoi
Đơn vị: USD/m2/tháng

Rental Price Map for District in Hanoi, 2025
(các quận cũ trước khi sáp nhập)

Nguồn: hanoidep.vn/

Hoàn Kiếm tiếp tục ghi nhận mức giá cho thuê mặt bằng bán lẻ cao nhất tại Hà Nội nhờ sự tập trung của hoạt động du lịch, các tuyến phố thương mại lịch sử và nguồn cung hạn chế đối với mặt bằng mặt phố. Theo số liệu thị trường năm 2024 của CBRE, giá thuê bán lẻ trung bình tại khu vực CBD của Hà Nội đạt khoảng 170 USD/m2/tháng, phản ánh mức tăng trưởng mạnh so với cùng kỳ năm trước và vị thế cao cấp được duy trì. Các tin đăng mặt bằng F&B ở cấp độ mặt phố tại Hoàn Kiếm cũng cho thấy các căn tầng trệt thuộc phân khúc cao cấp thường có giá từ 120–180 USD/m2/tháng, đặc biệt dọc các tuyến phố thuộc Khu Phố Cổ và khu vực ven hồ Hoàn Kiếm [3].

Ba Đình, nằm liền kề Hoàn Kiếm, là một phần của khu vực CBD mở rộng và tiếp tục là một trong những tiểu thị trường có mức giá cao nhất thành phố. Dựa trên các tin đăng thị trường và nhận định của các đơn vị môi giới, các bất động sản phù hợp với hoạt động F&B tại Ba Đình thường có giá từ 90–140 USD/m2/tháng, được hỗ trợ bởi sự tập trung của các đại sứ quán, cơ quan chính phủ và cộng đồng dân cư có thu nhập cao, qua đó duy trì nhu cầu tiêu dùng ổn định. Mặc dù thấp hơn đôi chút so với mức đỉnh tại Hoàn Kiếm, Ba Đình vẫn consistently nằm trong nhóm các quận có giá thuê cao cấp tại Hà Nội.

Trái lại, Hai Bà Trưng và Đống Đa—những quận thương mại có vị thế vững chắc trong lịch sử, với mật độ dân số cao và sự tập trung của các trường đại học—ghi nhận mức giá thuê tương đối vừa phải vào năm 2025. Các tin đăng bán lẻ cho thấy giá thuê mặt bằng F&B tầng trệt điển hình tại những quận này dao động từ 55–90 USD/m2/tháng, tùy thuộc vào chất lượng mặt tiền và thứ bậc của tuyến phố. Mặc dù các khu vực này tiếp tục hưởng lợi từ lưu lượng người đi bộ cao, tốc độ tăng giá thuê đã được kiểm soát hơn so với các quận phong cách sống mới nổi.

Tây Hồ đã trải qua một trong những đợt điều chỉnh tăng đáng chú ý nhất trong thập kỷ qua. Vốn có mức giá thấp hơn các quận nội thành truyền thống vào đầu những năm 2010, Tây Hồ hiện ghi nhận giá thuê mặt bằng F&B trong khoảng 70–120 USD/m²/tháng, đặc biệt tại các khu vực có mật độ cư dân nước ngoài cao và các tuyến phố thương mại mang tính boutique. Xu hướng tăng này phản ánh những thay đổi về nhân khẩu học, thu nhập khả dụng cao hơn của cư dân nước ngoài và mức độ cạnh tranh gia tăng đối với các mặt bằng bán lẻ định hướng phong cách sống. Nhận định của Savills về sự gia tăng niềm tin của người tiêu dùng và việc mở rộng các mô hình bán lẻ tại Hà Nội cũng củng cố xu hướng tăng giá rộng hơn tại các phân khúc thị trường định hướng phong cách sống này.

Trong khi đó, các quận nằm xa khu vực lõi lịch sử hơn—như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm và Long Biên—có mức giá thuê thấp hơn nhưng cho thấy tiềm năng tăng trưởng rõ rệt. Các tin đăng trên thị trường cho thấy giá thuê mặt bằng F&B điển hình đạt khoảng 40–75 USD/m²/tháng tại Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, và 30–55 USD/m²/tháng tại Long Biên, tùy thuộc vào khả năng tiếp cận và mức độ gần các khu phức hợp đa chức năng. Những quận này hưởng lợi từ quá trình mở rộng đô thị, kết nối giao thông được cải thiện và sự xuất hiện của các khu phức hợp nhà ở—thương mại mới. Các xu hướng này phù hợp với triển vọng bán lẻ toàn quốc của CBRE, theo đó giá thuê tại các phân khúc thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục tăng, song song với mức giá cao duy trì tại các vị trí mặt phố trung tâm đắc địa [4]

Sự khác biệt về giá thuê giữa các quận tạo ra cơ hội như thế nào cho hoạt động kinh doanh F&B

Mức độ phân hóa ngày càng lớn về giá thuê giữa các quận của Hà Nội đã tạo ra sự phân khúc rõ ràng hơn trong các chiến lược gia nhập thị trường F&B. Khi giá thuê tại các khu CBD đắc địa đạt khoảng 170 USD/m²/tháng vào năm 2024, trong khi mức giá thuê trung bình tầng trệt trên toàn thành phố vẫn ở khoảng 50 USD/m²/tháng trong nửa đầu năm 2025, các nhà vận hành ngày càng phải điều chỉnh mô hình và cường độ vốn phù hợp với điều kiện kinh tế ở từng quận. Đáng chú ý, dù giá thuê đã được điều chỉnh tăng, thị trường tổng thể vẫn duy trì khả năng chống chịu. Trong nửa đầu năm 2025, tỷ lệ lấp đầy bán lẻ tại Hà Nội đạt khoảng 86%, chủ yếu nhờ sự mở rộng của các mô hình F&B và cửa hàng tiện lợi [6]. Điều này cho thấy nhu cầu thuê của khách thuê vẫn ổn định ngay cả khi mặt bằng giá thuê tăng. Ở cấp độ quốc gia, tăng trưởng doanh thu bán lẻ và đà mở rộng liên tục của tiêu dùng hộ gia đình tại Việt Nam trong giai đoạn 2024–2025 tiếp tục củng cố hoạt động thuê mặt bằng tại cả các phân khúc thị trường đắc địa và thứ cấp [7]

Các mô hình F&B cao cấp và mang tính trải nghiệm, dựa vào khả năng nhận diện thương hiệu và sức hút du lịch, có thể biện minh cho chi phí thuê cao hơn tại Hoàn Kiếm và Ba Đình. Ngược lại, các chuỗi tầm trung và mô hình quán cà phê có khả năng nhân rộng được hưởng lợi từ mức giá tương đối phải chăng tại các quận như Cầu Giấy và Nam Từ Liêm, nơi giá thuê thường dao động trong khoảng 40–75 USD/m²/tháng, trong khi mật độ dân cư và văn phòng tiếp tục tăng. Tây Hồ đại diện cho một cơ hội trung gian: mức giá thuê tăng phản ánh nhu cầu phong cách sống mạnh hơn, nhưng vẫn thấp hơn mức đỉnh tuyệt đối của khu CBD lịch sử, cho phép các mô hình boutique và ngách tiếp cận nhóm người tiêu dùng có thu nhập cao với cơ cấu chi phí dễ kiểm soát hơn.

Đối với các nhà đầu tư nước ngoài, sự khác biệt giữa các quận này cho thấy chiến lược địa điểm nên được xây dựng dựa trên mức độ phù hợp của mô hình và bối cảnh thị trường, thay vì chỉ dựa vào uy tín. Các cửa hàng flagship có CAPEX cao phù hợp nhất với những quận cao cấp đã thể hiện khả năng duy trì mức giá cao, trong khi việc mở rộng mạng lưới và triển khai nhiều địa điểm sẽ bền vững hơn về mặt kinh tế tại các quận phía tây đang chuyển mình hoặc các cụm dân cư—thương mại mới nổi. Các quận lân cận như Long Biên mang lại chi phí gia nhập thấp hơn và tiềm năng tập trung vào nhu cầu khu dân cư, phù hợp với các mô hình tối ưu chi phí, dựa trên phạm vi khách hàng mục tiêu.

Trong bối cảnh giá thuê bán lẻ tiếp tục tăng tại các khu vực đắc địa nhưng vẫn có tính cạnh tranh ở các quận thứ cấp, các nhà vận hành F&B—đặc biệt là các doanh nghiệp nước ngoài mới gia nhập—nên ưu tiên phân tích giá thuê hiệu quả, bao gồm doanh thu dự kiến trên mỗi m², các điều khoản thuê và động lực nhu cầu ở cấp quận. Trong một thị trường có sự phân hóa mang tính cấu trúc như Hà Nội năm 2025, khả năng sinh lời phụ thuộc ít hơn vào vị trí trung tâm và nhiều hơn vào sự liên kết chiến lược giữa định vị thương hiệu và điều kiện kinh tế của từng quận.

Đọc thêm

Xu hướng chuyển dịch địa điểm kinh doanh F&B từ mặt tiền đường phố sang trung tâm thương mại: Phân tích lợi ích và chi phí

Chiến lược lựa chọn địa điểm tối ưu cho các doanh nghiệp F&B tại TP.HCM trong bối cảnh thị trường mới

* Nếu bạn muốn trích dẫn bất kỳ thông tin nào trong bài viết này, vui lòng trích dẫn nguồn cùng với liên kết đến bài viết gốc để tôn trọng bản quyền.

Tài liệu tham khảo

1. https://en.vietnamplus.vn/hanoi-retail-space-for-lease-records-best-results-in-five-years-post119353.vnp
2. https://hanoitimes.vn/hanoi-retail-market-poised-for-continued-growth.780810.html
3. https://mktgdocs.cbre.com/2299/2dc534ce-3500-49c8-aaa6-fef123aaa9e1-223401980/250109_CBRE_Vietnam_Market_Out.pdf
4. https://batdongsan.com.vn/
5. https://www.cbrevietnam.com/insights/books/nl-real-estate-market-outlook-2025/retail
6. https://www.savills.com/research_articles/255800/223546-1
7. https://www.savills.com.vn/insight-and-opinion/savills-news/220450/savills-host–viet-nam-retail-2025–opportunities-in-real-estate–event–exploring-market-potential-and-future-outlook
8. https://hanoidep.vn/thue-mat-bang-kinh-doanh-an-uong-ha-noi/
9. https://vn.savills.com.vn/blog/article/215146/vietnam-viet/tieu-chi-lua-chon-mat-bang-ban-le-cho-thuong-hieu-fb.aspx