2026年河内零售租赁价格区间及餐饮业发展潜力

242 月2026

B&Company

B&Company自2008年以来是第一家专门从事越南市场研究和投资咨询的日本公司。.

在本节“越南简报”中，B&Company的年轻研究人员将提供有关越南工业趋势、消费趋势和社会运动的及时信息。.

本文以英语撰写，其他语言版本使用自动翻译。请参考英文版以获取准确的内容。尽管我们努力确保原始信息的准确性，但请对每条信息进行单独核实。解释和未来展望都是每位研究人员的个人意见。.

在过去十年中，河内零售租赁市场经历了显著转型。2010年代，租赁活动高度集中在历史核心区域，尤其是还剑郡和巴亭郡，当时较高的入住率和不断上涨的租金反映出强劲的零售需求和日益增长的家庭消费。然而，到2025年，市场结构将变得更加复杂。不同区县的租金差异如今反映出不断演变的消费集群、基础设施发展以及生活方式偏好的变化。这些变化，加上城市发展和监管标准化，预示着一个更具选择性但机遇丰富的环境，适合进入或扩张河内市场的外国餐饮投资者。.

河内租赁市场概览：区县层面的差异与结构性变化

历史定价背景与市场框架

在2010年代中后期（约2017年），河内零售租赁市场的入住率达到最高水平（为95%），租金较此前五年从每平方米7美元上涨至45美元。河内零售租赁市场增长的主要原因在于零售销售额强劲增长，2017年零售销售收入同比增长8.1%，同时越南个人消费也在快速增长。这些宏观经济基本面因素显著强化了零售需求，尤其是在核心城区，房东可集中开展商业活动，以维持较高的入住率和租金水平[1]。.

到2025年，与疫情前时期相比，河内零售租赁格局已呈现出更明显的结构分化。2019年至2024年间，河内CBD核心零售租金显著上涨，从2019年每平方米每月约100美元升至2024年每平方米每月约170美元。尽管2020—2021年期间市场因新冠疫情冲击承压，但在零售销售表现改善以及餐饮和便利店运营商重新扩张的支撑下，租金水平自2022年起逐步企稳并恢复。来自经纪报告和Batdongsan等挂牌平台的交易证据显示，各区租金分化正在扩大：优质CBD物业租金超过150美元/平方米/月，而其他区域仍处于较低水平。这些差异表明，到2025年，河内零售租赁市场将由多个定价层级构成，并受到基础设施发展、人口集聚和消费模式变化等因素的共同塑造[2]。.

Estimated Retail Leasing Price Ranges in Hanoi
单位：美元/平方米/月

Rental Price Map for District in Hanoi, 2025
（合并前的旧区）

来源： hanoidep.vn/

由于旅游业、历史商业街区以及高街临街商铺供应有限的集中分布，还剑郡仍然记录着河内最高的零售租赁水平。根据CBRE 2024年的市场数据，河内CBD零售平均租金约为每平方米每月170美元，反映出强劲的同比增长和持续的高端定位。还剑郡餐饮业态的一层临街挂牌信息进一步显示，优质底层单元的租金通常在每平方米每月120—180美元之间，尤其是在老城区走廊和还剑湖临街地段[3]。.

巴亭郡与还剑郡相邻，属于扩展CBD的一部分，仍是全市租金最高的子市场之一。根据市场挂牌和经纪机构观点，适合餐饮业态的巴亭郡物业通常为每平方米每月90—140美元，受使馆集群、政府办公区以及维持稳定消费需求的高收入住宅社区支撑。尽管略低于还剑郡的峰值水平，巴亭郡始终位列河内高端租赁区县之列。.

相比之下，二征夫人郡和栋多郡——历史上商业基础雄厚、人口密集且高校集中的区域——在2025年呈现出相对温和的租金水平。零售挂牌显示，这些区域适合餐饮的一层临街租金通常在每平方米每月55—90美元之间，具体取决于临街面质量和街道层级。虽然这些区域仍受益于较高的人流量，但与新兴生活方式型区域相比，租金增长更为克制。.

过去十年，Tay Ho经历了最显著的上行调整之一。该区域在2010年代初的定价原本低于传统内城区，如今F&B租金水平已达到每平方米每月70–120美元，尤其是在外籍人士高度聚集和精品商业街区。这一上升反映了人口结构变化、外籍居民可支配收入提高，以及对生活方式导向零售资产的竞争加剧。Savills关于消费者信心上升和河内零售业态扩张的评论，也支持了此类生活方式驱动型子市场价格持续上行的整体趋势。.

与此同时，距离历史核心区更远的城区——如Cau Giay、Nam Tu Liem和Long Bien——租金区间较低，但显示出可量化的增长潜力。市场挂牌信息显示，Cau Giay和Nam Tu Liem的典型F&B租金水平约为每平方米每月40–75美元，而Long Bien约为每平方米每月30–55美元，具体取决于可达性以及与综合用途开发项目的临近程度。这些城区受益于城市扩张、交通连通性改善以及新的住商综合体开发。此类模式与CBRE的全国零售前景相一致，后者预计，在核心高街位置维持溢价的同时，次级子市场的租金仍将持续上行 [4]

区级租赁差异如何为F&B业务创造机会

河内各区之间日益扩大的租金分化，使F&B市场进入策略的分层更加清晰。2024年核心CBD租金约达到每平方米每月170美元，而2025年上半年全市一层铺面平均租金仍约为每平方米每月50美元，运营商因此越来越需要将业态形式和资本投入强度与各区经济条件相匹配。值得注意的是，尽管租金持续调整，整体市场仍保持韧性。2025年上半年，河内零售空置率约为86 %，主要受F&B和便利店扩张支撑 [6]。这表明，即使租金水平上升，租户需求仍保持稳定。在全国层面，越南零售销售增长以及2024—2025年家庭消费的持续扩张，也进一步强化了核心和次级子市场的租赁活跃度 [7]

依赖品牌曝光和游客吸引力的高端及体验型F&B概念，可以在Hoan Kiem和Ba Dinh地区合理承担更高的占用成本。相比之下，中端连锁品牌和可复制的咖啡业态更受益于Cau Giay和Nam Tu Liem等地区的相对可负担性，这些地区的租金通常在每平方米每月40–75美元之间，但住宅和办公密度仍在持续提升。Tay Ho则代表一种中间型机会：租金上涨反映了更强的生活方式需求，但仍低于历史CBD的绝对峰值，使精品和细分概念能够以更可控的成本结构触达更高收入消费群体。.

对于外国投资者而言，这种区级差异意味着，选址策略应围绕业态匹配度和场景适配性来构建，而非仅仅依赖品牌公信力。高CAPEX旗舰店最适合布局在已验证具备定价能力的优质城区，而连锁扩张和多店铺铺开则在西部过渡城区或新兴住商综合体中更具经济可持续性。周边城区如Long Bien，则提供更低的进入成本和社区导向潜力，适合注重成本效率、以客群覆盖为基础的业态。.

鉴于核心区域零售租金持续上行，而次级城区仍保持竞争力，F&B运营商——尤其是外来进入者——应优先进行有效的租金分析，纳入预计每平方米收入、租约条款以及区级需求动态。在2025年这样一个结构分化明显的河内市场中，盈利能力不再主要取决于中心位置，而更多取决于品牌定位与区位经济之间的战略契合。.