餐饮场所从街边店铺向购物中心转移的趋势：收益与成本分析

餐饮场所从街边店铺向购物中心转移的趋势：效益和成本分析

1011 月2025

B&Company

B&Company 是第一家自 2008 年起在越南专门从事市场研究和投资咨询的日本公司。.

在本“越南简报”栏目中，B&Company 的青年研究人员将及时提供有关越南工业趋势、消费趋势和社会运动的信息。.

本文以英文撰写，其他语言版本为自动翻译版本。请以英文版本为准。尽管我们力求确保原始信息的准确性，但请您自行核实每条信息。文中的解读和未来展望均为各研究者的个人观点。.

越南餐饮企业从传统街边店铺转向购物中心，标志着零售市场的重大变革。过去，餐饮业主倾向于选择人流量高的地段，主要以街边店铺为主。然而，随着购物中心的兴起，其完善的基础设施和便利的购物环境催生了新的趋势。本文将探讨推动这一转变的因素，分析选择购物中心店铺的优势和挑战，并为餐饮品牌应对这一转变提供启示。

市场概况

Vietnam’s food and beverage (F&B) industry generated revenues of VND406.1 trillion (US$15.4 billion) in the first half of 2025, representing 58.9% of the total revenue in 2024, with only a slight increase from the same period a year earlier. Despite expectations of double-digit growth, rising costs, including inflation, increased prices for food and materials, labor wages, and new regulatory requirements have tightened profit margins and limited promotional activities, resulting in a cautious growth environment[1].

资料来源：iPos 和雀巢

餐饮市场呈现出多元化的店铺类型，包括快餐连锁店、咖啡店、休闲餐厅、火锅自助餐厅、健康食品店、饮品店和面包店。此外，快闪店模式也颇为流行，为初创企业和新品牌提供了更大的灵活性。预计到2025年中期，全国注册餐饮企业数量约为29.9万家，较上年减少7.11万亿家。这可以归因于近期快闪店（快速试错，快速学习）模式的盛行，初创企业和新品牌开设快闪店2-3个月后，由于资金不足或市场潜力未见明显而退出。

资料来源：iPos 和雀巢

大多数餐饮场所集中在河内和胡志明市等主要城市中心，这些城市拥有多元化的消费群体和更高的消费能力。这些城市已成为餐饮业创新和发展的中心。消费者在选择餐饮场所时越来越挑剔，更加注重空间、环境、品质和体验。[2]他们更注重用餐体验，虽然外出就餐的频率较低，但每次用餐的花费却更高。

从街边店面到商场店面的转变

历史上，餐饮业主偏爱临街店面，因为他们认为这些店面能更直接地吸引人流和潜在顾客。这些店面通常位于人流量大、曝光率高的区域，例如市中心或繁忙的街角。人们根深蒂固地认为，临街店面能带来更高的曝光率和更多的顾客光顾。

然而，近年来，越南现代化购物中心的蓬勃发展为餐饮场所提供了强有力的替代方案。2024年，越南各地新开业的购物中心新增零售面积达27.7万平方米，主要参与者包括VinGroup、永旺（AEON）、Central Retail和乐天（Lotte）。[3]到2025年，百货商店数量将达到123家，比2024年增加6100万家，这主要得益于永旺购物中心和Vincom的新店开业。[4]购物中心零售空间的需求依然强劲。2025年第一季度，胡志明市的平均入住率为94%，河内为85%。[5].

在购物中心运营的众多品牌和行业中，餐饮租户几乎占新租赁活动的三分之一。[6]购物中心往往受到财力雄厚、重视合同透明、价格公道和运营质量的外国品牌的信赖。在购物中心购物的顾客可以见到许多熟悉的外国品牌，例如肯德基和星巴克（美国）、快乐蜂（菲律宾）、海底捞和半天瑶（中国）。[7]购物中心的优势得到了当地实力雄厚的企业的认可，其中包括 Phuc Long、Trung Nguyen 咖啡和 Highlands 咖啡。

在越南，餐饮店向购物中心选址的趋势日益明显。餐饮业主对临街店铺的兴趣逐渐减弱，因为这些店铺无法满足必要的标准，例如统一的商业规划、高端购物区或法律透明度。此外，申请临街店铺营业执照的法律障碍也是品牌犹豫不决的原因之一。[8]从顾客的角度来看，他们更倾向于网购以获得便利，而不是直接去餐厅，或者去商场享受更全面的服务。[9]2024年，星巴克关闭了位于韩川街的门店，转而在Bitexco和Diamond Plaza开设新店，此举凸显了其提升服务和质量标准的战略。 [10].

成本和财务考量

餐饮店面的租金因地段而异。在中央商务区（CBD），尤其是在购物中心的一楼和二楼，租金很高，甚至比热门的临街店铺还要高。在河内，平均租金为每平方米每月1.4万1727美元。[11] 以及胡志明市的 US$278.6/平方米/月[12]然而，非中央商务区（CBD）的平均租金在河内为每平方米每月138.1美元，在胡志明市为每平方米每月142.9美元。这一价格区间对中端品牌、连锁餐厅和便利店来说颇具吸引力，因为它们的目标客户是上班族、中等收入的年轻消费者和当地居民。

总体而言，租金价格呈上涨趋势，这表明餐饮业主面临着激烈的竞争和巨大的压力。除了租金之外，企业通常还需要支付水电费、安保费和市场推广费，这些费用加起来可能占到公司月度预算的很大一部分。考虑到所有这些成本，小型或独立餐饮经营者会感到负担沉重，难以维持盈利。

A shopping mall in Hanoi

来源： Phap Luat 电子报

权衡街边店铺和购物中心的利弊

餐饮业主在租赁店面时，从传统的临街店铺转向购物中心，反映出购物中心作为现代化、便捷且人流量大的环境，越来越符合消费者不断变化的生活方式，因此更具吸引力。然而，这种模式也带来了一些挑战，例如灵活性有限、竞争激烈以及运营监管更为严格。因此，对于餐饮租户而言，了解购物中心和临街店铺之间的差异至关重要，这有助于他们做出明智的扩张决策和长期定位规划。

标准	购物中心	临街店铺
程序	由专业公司组织，条款透明，并签订合同。	大部分房产由私人房东所有，他们可能持有主观偏好。
客户流量	– Stable and consistent foot traffic from the mall’s customer base – Access to diverse groups — families, tourists, office workers, and students	– Variable traffic depending on street visibility, surrounding businesses, and time of day – Mostly relies on local residents or passersby
无障碍	地理位置优越，位于人口密集的城市地区，靠近学校、大学、医院和住宅区。	取决于地理位置质量
环境与舒适度	配备齐全的空调、干净的设施和遮蔽空间	极端天气下，户外环境可能不太舒适；业主需负责环境控制和清洁。
安保与维护	商场管理方提供专业的安保系统和定期维护。	自行管理安保和维护工作，会增加成本和运营风险，例如盗窃或故意破坏。
来自周边服务的支持	购物中心提供“一站式”体验，并鼓励冲动性用餐。	可能性不大，取决于同一条街上的商店。
设计与布局灵活性	由于店铺必须遵守购物中心的设计准则和结构限制，因此灵活性有限。	高度灵活：业主可自由设计和翻新，以体现品牌形象
营业时间	商场营业时间固定：不得提前或延后营业。	营业时间灵活：可根据业务类型和顾客习惯，灵活调整营业时间，可提前或延迟开门。
竞赛	竞争非常激烈，因为许多餐饮店都集中在同一区域。	附近直接竞争较少；更容易建立忠实的本地客户群。

资料来源：B&Company 综合报告

商业影响

注重便利性、快捷服务和优质体验的餐饮品牌在购物中心往往表现良好。高端咖啡店、国际快餐连锁店和适合家庭用餐的餐厅通常是理想的选择。[13]对于有意在购物中心经营餐饮企业的业主，以下是一些建议：

位置和空间优化： 在购物中心内选择合适的位置对于提升品牌曝光度和客流量至关重要。即使不在中央商务区，餐饮品牌也可以尽可能选择靠近入口或主力商户（例如大型百货公司或电影院）的高人流量区域。在有限的租赁空间内，布局应优化，以提升客流和运营效率。

财务管理： 对于中小餐饮企业而言，选择在购物中心经营可能是一项巨大的投资。高昂的租金，加上维护、水电和营销等额外成本，都会对利润率造成压力。餐饮品牌需要调整定价策略并谨慎管理预算，以确保客流量增加带来的收益能够抵消额外的财务负担。

差异化战略： 购物中心内餐饮店林立，大多设有专门的餐饮区，这造成了竞争激烈的环境，脱颖而出至关重要。品牌可以专注于提供独特的用餐体验、创新的菜单或以客户为中心的服务，从而在竞争中吸引并留住顾客。

* 如需引用本文中的任何信息，请注明出处并附上原文链接，以尊重版权。.

B&公司

自2008年以来，我们是首家专注于越南市场调研的日本公司。我们提供广泛的服务，包括行业报告、行业访谈、消费者调查和商业配对。此外，我们近期还建立了一个包含超过90万家越南企业的数据库，可用于寻找合作伙伴和分析市场。.

如有任何疑问，请随时与我们联系。.

info@b-company.jp + (84) 28 3910 3913

[1] iPos 和雀巢，《2025 年上半年越南食品饮料市场报告》（https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view）

[2] 《金融时报》报道，餐饮业正经历“狭窄门槛”，企业调整经营以求复苏（https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html）

[3] Customer Insight Innovations，《2024年越南购物中心开业：年度回顾》（https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/）

[4] Q&Me，越南零售店（现代贸易）2025 年趋势（https://sinhvien.dinhtienminh.net/）

[5] Avison Young，《越南房地产季度知识报告 2025 年第一季度》（https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng）

[6] 第一太平戴维斯，《影响越南商业地产需求的因素》（https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx）

[7] VNExpress, Chinese brands ‘cover’ Ho Chi Minh City shopping malls (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] 《河内时报》报道，由于价格高昂，河内街边店铺租赁市场低迷（https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html）

[9] 越南之声报道，临街出租房屋面临激烈的竞争压力。(https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10] iPos 和雀巢，《2025 年上半年越南食品饮料市场报告》（https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view）

[11] 世邦魏理仕，2025 年第二季度河内房地产市场 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] 世邦魏理仕，《2025年第二季度胡志明市房地产市场报告》（https://mktgdocs.cbre.com/）

[13] 越南新闻，零售业变革孕育新机遇（https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html）

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