越南食品饮料（F&B）企业从传统临街铺面转向购物中心，标志着零售市场发生了重要变化。历史上，F&B业主更偏好客流量大的位置，主要是临街商铺。然而，随着购物中心在基础设施和消费者便利性方面的提升，新的趋势正在形成。本文将探讨推动这一转变的因素、选择商场店址的优势与挑战，并为正在应对这一变化的F&B品牌提供启示。.

市场概况

Vietnam’s food and beverage (F&B) industry generated revenues of VND406.1 trillion (US$15.4 billion) in the first half of 2025, representing 58.9% of the total revenue in 2024, with only a slight increase from the same period a year earlier. Despite expectations of double-digit growth, rising costs, including inflation, increased prices for food and materials, labor wages, and new regulatory requirements have tightened profit margins and limited promotional activities, resulting in a cautious growth environment[1].

来源：iPos 和 Nestle

The F&B market presents a diverse range of store types, including fast food chains, coffee shops, casual dining restaurants, hot pot and buffet venues, healthy food outlets, beverage shops, and bakeries. There is also a trend of pop-up store formats that offer flexibility for startups and new brands. In mid-2025, there are approximately 299,000 registered F&B establishments nationwide, marking a 7.1% decrease. It can be explained by the pop-up stores (fail fast – learn fast) trend lately, where startups and new brands opened stores for 2-3 months then quit due to lack of financial capacity or not seeing market potential.

来源：iPos 和 Nestle

大多数F&B门店集中在河内和胡志明市等主要城市中心，这些地区拥有多元化的消费群体和更强的购买力。这些城市已成为F&B创新与增长的核心。消费者在餐饮选择上也日益挑剔，更加关注空间、环境、品质和体验[2]. 。他们更重视用餐体验，外出就餐频率降低，但每次消费支出更高。.

从临街位置向商场位置的转变

历史上，F&B业主偏好临街位置，因为这类位置被认为更容易直接接触客流和潜在顾客。这些铺面通常位于高可见度区域，周边人口基数较大，例如市中心或繁忙路口。人们普遍认为，临街铺面具有更高的曝光度，也更容易吸引临时进店的顾客，这种观念根深蒂固。.

然而，近年来，越南现代购物中心的发展为F&B门店提供了一个强有力的替代选择。2024年，越南各地新开购物中心新增了277,000平方米零售面积，主要参与者包括VinGroup、AEON、Central Retail和Lotte[3].  By 2025, there will be 123 department stores, 6% increase from 2024, thanks to new openings of AEON Mall and Vincom[4]. The demand for retail spaces in shopping malls remains strong. The first quarter of 2025 recorded an average occupancy rate of 94% in Ho Chi Minh City and 85% in Hanoi[5].

在购物中心内经营的各类品牌和行业中，F&B租户占新增租赁活动的近三分之一[6]. 。购物中心通常受到资金实力雄厚、重视透明合同、清晰定价和高质量运营的外资品牌青睐。购物中心的访客也会接触到如KFC和Starbucks（美国）、Jollibee（菲律宾）、Haidilao和BanTianYao（中国）等外国品牌[7]. 。购物中心的优势也得到了本土强势品牌的认可，包括Phuc Long、Trung Nguyen coffee和Highlands Coffee。.

越南F&B门店向购物中心迁移的趋势日益明显。F&B业主对临街门店的兴趣下降，因为这些位置往往难以满足统一商业规划、高端商圈或法律透明度等必要标准。临街门店在申请营业执照时存在的法律障碍，也是品牌犹豫不前的原因[8]. 。从消费者角度看，与其直接去餐厅，他们更倾向于为了便利而线上购物，或前往购物中心享受更全面的服务[9]. 2024年，Starbucks关闭了其在Han Thuyen的街边门店分店，转而入驻Bitexco和Diamond Plaza，凸显了借助服务与品质标准的战略 [10].

成本与财务考量

根据地段不同，F&B经营者的租金会有所差异。在中央商务区（CBD），尤其是购物中心的一层和二层，租金较高，甚至高于热门临街铺位。平均而言，河内的租金为US$172.7/平方米/月[11] ，胡志明市为US$278.6/平方米/月[12]. 。不过，非CBD区域的平均租金为河内US$38.1/平方米/月，胡志明市US$52.9/平方米/月。这样的价格水平对中端品牌、餐饮连锁和便利店具有吸引力，其目标客户包括在职专业人士、收入中等的年轻消费者以及本地居民社区。.

总体来看，租金呈上升趋势，这表明F&B经营者面临更强的竞争与压力。除租金外，企业通常还需承担公用事业费、安保费和营销分摊等费用，这些支出会占据公司月度预算中的相当大一部分。综合考虑所有成本，小型或独立F&B经营者往往会感受到负担，并难以维持盈利。.

A shopping mall in Hanoi

来源： Phap Luat E-Newspaper

比较临街铺位与购物中心的利弊

在F&B经营者租赁场地时，从传统临街铺位转向购物中心门店，反映出购物中心作为现代、便利且客流量高的环境，正日益受到青睐，并与不断变化的消费生活方式相契合。然而，这种模式也带来诸如灵活性受限、竞争激烈以及运营监管更严格等挑战。因此，理解购物中心与临街铺位之间的差异，对于F&B租户作出明智决策、实现扩张和长期定位至关重要。.

资料来源：B&Company 综合报告

商业影响

以便利性、快速服务和高品质体验为重点的F&B品牌，通常在购物中心门店表现良好。高端咖啡店、国际快餐连锁以及适合家庭的餐厅通常是理想候选[13]. 。对于希望在购物中心经营的F&B业主，以下建议值得考虑：

位置与空间优化： 在购物中心内选择合适位置，对于最大化曝光度和客流量至关重要。即使不在CBD区域，F&B品牌也可尽量选择靠近入口或主力店（如大型百货公司或电影院）的高客流区域。在有限的租赁空间内，应优化布局，以提升客流动线和运营效率。.

财务管理： 对于中小型餐饮企业而言，选择在购物中心运营可能是一项重大的投资。较高的租金，加上维护、公用事业和营销等额外成本，可能会对利润率造成压力。餐饮品牌需要调整定价策略，并审慎管理预算，以确保更高的人流量带来的收益能够抵消新增的财务负担。.

差异化策略： 购物中心汇聚了众多餐饮门店，且大多设有专门的餐饮区域，因此形成了竞争激烈的环境，脱颖而出至关重要。品牌可以聚焦于提供独特的用餐体验、创新菜单或以客户为中心的服务，以吸引并留住顾客，无论竞争如何。.

*如果您希望引用本文中的任何信息，请善意地引用来源，并附上原文链接，以尊重版权。.

[1] iPos and Nestle, 2025年前6个月越南餐饮市场报告 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[2] Thoi bao Tai Chinh (Financial Times), 餐饮行业正跨过“窄门槛”，企业通过调整适应，开辟上行之路 (https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html)

[3] Customer Insight Innovations，2024年越南购物中心开业情况：年度回顾 (https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/)

[4] Q&Me，越南零售门店（现代渠道）趋势2025 (https://sinhvien.dinhtienminh.net/)

[5] Avison Young，2025年第一季度越南房地产季度知识报告 (https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng)

[6] Savills，塑造越南商业地产需求的因素 (https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx)

[7] VNExpress，中国品牌‘覆盖’胡志明市购物中心 (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] Hanoi Times，河内临街商铺租赁市场因高价而低迷 (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[9] Voice of Vietnam，临街商铺出租正承受激烈的竞争压力。 (https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10]  iPos and Nestle, 2025年前6个月越南餐饮市场报告 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[11] CBRE，2025年第二季度河内房地产市场 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] CBRE，2025年第二季度胡志明市房地产市场 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[13] Viet Nam News，零售业洗牌催生新机遇 (https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html)