길거리 매장에서 쇼핑몰로 F&B 매장을 옮기는 추세: 편익과 비용 분석

1011월2025

B&Company

B&Company는 2008년부터 베트남에서 시장 조사 및 투자 컨설팅을 전문으로 하는 최초의 일본 기업입니다.

이 "베트남 브리핑" 섹션에서는 B&Company의 젊은 연구원들이 베트남의 산업 동향, 소비자 동향 및 사회 운동에 대한 시의적절한 정보를 제공합니다.

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베트남 식음료(F&B) 사업체가 전통적인 거리 매장에서 쇼핑몰로 입지를 변경한 것은 소매 시장에 큰 변화를 의미합니다. 전통적으로 F&B 사업자들은 주로 거리 주택가를 통해 유동 인구가 많은 입지를 선호했습니다. 그러나 향상된 인프라와 소비자 편의성을 제공하는 쇼핑몰이 부상하면서 새로운 트렌드가 나타났습니다. 본 글에서는 이러한 변화를 주도하는 요인, 쇼핑몰 입지 선택의 이점과 과제를 살펴보고, 이러한 변화를 헤쳐나가는 F&B 브랜드에 대한 시사점을 제시합니다.

시장 개요

Vietnam’s food and beverage (F&B) industry generated revenues of VND406.1 trillion (US$15.4 billion) in the first half of 2025, representing 58.9% of the total revenue in 2024, with only a slight increase from the same period a year earlier. Despite expectations of double-digit growth, rising costs, including inflation, increased prices for food and materials, labor wages, and new regulatory requirements have tightened profit margins and limited promotional activities, resulting in a cautious growth environment[1].

출처: iPos 및 Nestle

F&B 시장은 패스트푸드 체인점, 커피숍, 캐주얼 다이닝 레스토랑, 핫팟 및 뷔페, 건강식품 매장, 음료 전문점, 베이커리 등 다양한 매장 유형을 제공합니다. 또한, 스타트업과 신규 브랜드에게 유연성을 제공하는 팝업 스토어 형태의 트렌드도 나타나고 있습니다. 2025년 중반 기준 전국 등록된 F&B 매장 수는 약 29만 9천 개로, 7.1% 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 최근 팝업 스토어(빨리 실패하고 빨리 배우자) 트렌드로 설명할 수 있는데, 스타트업과 신규 브랜드가 2~3개월 동안 매장을 연 후 자금력 부족이나 시장 잠재력 부족으로 문을 닫는 현상이 대표적입니다.

출처: iPos 및 Nestle

대부분의 F&B 매장은 하노이와 호찌민시와 같은 주요 도시에 집중되어 있으며, 다양한 소비자층과 높은 구매력을 보유하고 있습니다. 이러한 도시들은 F&B 혁신과 성장의 중심지가 되었습니다. 소비자들은 외식 선택에 있어 공간, 환경, 품질, 그리고 경험을 더욱 중시하며 점점 더 까다로워지고 있습니다.[2]그들은 외식 빈도를 줄이고 각 행사에 더 많은 돈을 쓰면서 식사 경험에 더 많은 투자를 합니다.

거리 위치에서 쇼핑몰 위치로의 전환

전통적으로 F&B 업주들은 유동 인구와 잠재 고객에게 더 직접적으로 접근할 수 있다는 이유로 거리 접경 지역을 선호해 왔습니다. 이러한 매장은 일반적으로 도심이나 번화가처럼 인구 밀도가 높고 가시성이 높은 지역에 위치했습니다. 거리 접경 지역이 가시성이 높고 고객 방문이 활발하다는 믿음은 오랫동안 뿌리 깊게 자리 잡았습니다.

하지만 최근 몇 년 동안 베트남의 현대적인 쇼핑몰 개발은 F&B 매장에 대한 강력한 대안을 제시했습니다. 2024년에는 베트남 전역에 새로운 쇼핑몰이 개장하면서 27만 7천 제곱미터의 소매 공간이 추가되었으며, 빈그룹, 이온, 센트럴 리테일, 롯데 등 주요 기업들이 진출했습니다.[3]2025년까지 AEON Mall과 Vincom의 신규 오픈으로 백화점은 2024년 대비 6% 증가한 123개가 될 것으로 예상됩니다.[4]쇼핑몰 내 소매 공간에 대한 수요는 여전히 강세를 유지하고 있습니다. 2025년 1분기 호찌민시의 평균 입주율은 94%, 하노이시의 평균 입주율은 85%를 기록했습니다.[5].

쇼핑센터에서 운영되는 다양한 브랜드와 산업 중 F&B 임차인은 신규 임대 활동의 거의 1/3을 차지합니다.[6]쇼핑몰은 탄탄한 재무 기반을 갖추고 투명한 계약, 명확한 가격 책정, 그리고 우수한 운영을 중시하는 외국 브랜드의 신뢰를 받는 경우가 많습니다. 쇼핑몰 방문객들은 KFC와 스타벅스(미국), 졸리비(필리핀), 하이디라오, 반톈야오(중국)와 같은 외국 브랜드를 접할 수 있습니다.[7]쇼핑몰의 장점은 Phuc Long, Trung Nguyen Coffee, Highlands Coffee를 포함한 강력한 현지 업체에서 인정받고 있습니다.

베트남에서 F&B 매장이 쇼핑몰 입지로 옮겨가는 추세가 더욱 두드러지고 있습니다. F&B 업주들은 거리 매장에 대한 관심을 잃고 있습니다. 이러한 매장은 통일된 상업 계획, 고급 쇼핑 공간, 법적 투명성 등 필수 기준을 충족하지 못하기 때문입니다. 또한, 거리 매장 사업 허가 신청 시 발생하는 법적 장벽 또한 브랜드들이 주저하는 이유입니다.[8]. 고객 입장에서는 직접 식당에 가는 것보다는 온라인 쇼핑을 통해 편리함을 추구하거나, 쇼핑몰을 방문해 종합적인 서비스를 받는 것을 선호할 것으로 보인다.[9]. 2024년 스타벅스는 한투옌의 노점 매장을 폐쇄하고 비텍스코와 다이아몬드 플라자에 매장을 오픈하며 서비스와 품질 기준을 활용하는 전략을 강조했습니다. [10].

비용 및 재정적 고려 사항

위치에 따라 F&B 업주의 임대료는 다를 수 있습니다. 중심업무지구(CBD), 특히 쇼핑센터 1층과 2층의 임대료는 높은 편이며, 인기 있는 거리 부지보다 더 높습니다. 하노이의 평균 임대료는 평방미터당 월 US$$172.7입니다.[11] 호치민시의 US$278.6/sqm/월[12]그러나 비중심업무지구(CBD) 지역의 평균 임대료는 하노이에서 평방미터당 월 US$$38.1, 호찌민시에서 평방미터당 월 US$$52.9입니다. 이 가격대는 직장인, 중산층 젊은 소비자, 그리고 지역 주거 지역을 타겟으로 하는 중견 브랜드, 레스토랑 체인, 편의점에 매력적으로 다가갈 수 있습니다.

전반적으로 임대료는 상승세를 보였는데, 이는 F&B 사업주들에게 경쟁력과 압박이 존재함을 시사합니다. 사업체들은 임대료 외에도 공공요금, 경비, 마케팅 비용을 부담해야 하는 경우가 많으며, 이는 회사 월 예산의 상당 부분을 차지할 수 있습니다. 이러한 모든 비용을 고려할 때, 소규모 또는 독립 F&B 사업자들은 이러한 부담을 인지하고 수익성 유지에 어려움을 겪을 수 있습니다.

A shopping mall in Hanoi

원천: 파프 루앗 전자신문

거리 상점과 쇼핑몰의 장단점 비교

F&B 사업자들이 임대 매장을 전통적인 거리 매장에서 쇼핑몰로 전환하는 것은 변화하는 소비자 라이프스타일에 발맞춰 현대적이고 편리하며 유동 인구가 많은 환경으로서 쇼핑몰의 매력이 커지고 있음을 보여줍니다. 그러나 이러한 모델은 유연성 제한, 치열한 경쟁, 그리고 더욱 엄격해진 운영 규제와 같은 과제를 안고 있습니다. 따라서 쇼핑몰과 거리 매장의 차이점을 이해하는 것은 F&B 사업자들이 확장 및 장기적인 포지셔닝에 대한 현명한 결정을 내리는 데 필수적입니다.

기준	쇼핑몰	길가 매장
절차	투명한 조건과 계약으로 전문 회사에서 주관합니다.	주관적인 선호도를 가질 수 있는 개인 집주인이 주로 소유하고 있습니다.
고객 트래픽	– Stable and consistent foot traffic from the mall’s customer base – Access to diverse groups — families, tourists, office workers, and students	– Variable traffic depending on street visibility, surrounding businesses, and time of day – Mostly relies on local residents or passersby
접근성	학교, 대학, 병원, 주거 지역 근처의 인구 밀집 지역에 편리하게 위치	위치 품질에 따라 다릅니다
환경 및 편안함	에어컨, 깨끗한 시설, 보호된 공간 등 완벽한 시설을 갖추고 있습니다.	극한의 날씨에는 야외 환경이 덜 편안할 수 있습니다. 소유자는 환경 관리 및 청결에 대한 책임을 져야 합니다.
보안 및 유지 관리	쇼핑몰 경영진은 전문적인 보안 시스템과 정기적인 유지 관리를 제공합니다.	자체 관리 보안 및 유지 관리로 인해 도난이나 파손과 같은 비용 및 운영 위험이 증가합니다.
주변 서비스의 지원	쇼핑몰은 '올인원' 경험을 제공하고 충동적인 식사를 장려합니다.	가능성 낮음, 같은 거리에 있는 상점에 따라 다름
디자인 및 레이아웃 유연성	매장이 쇼핑몰 디자인 가이드라인과 구조적 제약을 따라야 하기 때문에 유연성이 제한적입니다.	높은 유연성: 소유자는 브랜드 정체성을 반영하기 위해 자유롭게 디자인하고 리노베이션할 수 있습니다.
영업시간	고정된 쇼핑몰 운영 시간: 허용된 시간보다 일찍 또는 늦게 오픈할 수 없습니다.	유연한 영업시간: 사업 유형 및 고객 습관에 따라 늦게 또는 일찍 영업할 수 있습니다.
경쟁	많은 F&B 매장이 같은 지역에 집중되어 있어 경쟁이 치열합니다.	근처에 직접적인 경쟁이 적습니다. 충성도 높은 지역 고객 기반을 구축하기가 더 쉽습니다.

출처: B&Company's Synthesis

사업적 의미

편의성, 빠른 서비스, 그리고 프리미엄 경험을 중시하는 F&B 브랜드는 쇼핑몰 입지에서 좋은 성과를 거두는 경향이 있습니다. 고급 커피숍, 세계적인 패스트푸드 체인점, 그리고 가족 친화적인 레스토랑이 일반적으로 이상적인 후보입니다.[13]쇼핑몰에서 F&B 사업을 운영하려는 사업주라면 다음과 같은 몇 가지 권장 사항을 고려해 보세요.

위치 및 공간 최적화: 쇼핑몰 내 적절한 위치 선정은 가시성과 유동 인구를 극대화하는 데 매우 중요합니다. F&B 브랜드는 중심업무지구(CBD)에 위치하지 않더라도, 가능하면 출입구나 주요 상권(예: 대형 백화점이나 영화관) 근처 유동 인구가 많은 지역을 선택할 수 있습니다. 제한된 임대 공간 내에서 고객 동선과 운영 효율성을 고려하여 레이아웃을 최적화해야 합니다.

재무 관리: 쇼핑몰 운영은 중소 규모 식음료 업체에게 큰 투자가 될 수 있습니다. 높은 임대료와 더불어 유지 보수, 공과금, 마케팅 등 추가 비용은 수익률에 부담을 줄 수 있습니다. 식음료 브랜드는 가격 전략을 조정하고 예산을 신중하게 관리하여 유동 인구 증가로 인한 이점이 추가적인 재정적 부담보다 더 클 수 있도록 해야 합니다.

차별화 전략: 쇼핑몰에는 수많은 식음료 매장이 입점해 있고, 대부분 외식 전용 푸드존이 마련되어 있어 경쟁이 치열한 환경 속에서 차별화가 필수적입니다. 브랜드는 차별화된 외식 경험, 혁신적인 메뉴, 고객 중심 서비스 제공에 집중하여 경쟁에서 우위를 점하고 고객을 유치할 수 있습니다.

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2008년부터 베트남에서 시장 조사 전문 기업으로 활동해 온 최초의 일본 기업입니다. 산업 보고서, 업계 관계자 인터뷰, 소비자 설문 조사, 비즈니스 매칭 등 폭넓은 서비스를 제공합니다. 또한, 최근에는 베트남 기업 90만 개 이상의 데이터베이스를 구축하여 파트너 발굴 및 시장 분석에 활용하고 있습니다.

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[1] iPos와 Nestle, 2025년 상반기 베트남 F&B 시장 보고서 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[2] 토이바오타이친(파이낸셜타임스), F&B 산업이 '좁은 문턱'을 넘었고, 기업들은 새로운 길을 개척하기 위해 적응하고 있다(https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html)

[3] 고객 통찰력 혁신, 2024년 베트남 쇼핑몰 오픈: 1년을 돌아보며 (https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/)

[4] Q&Me, 베트남 소매점(모던 트레이드) 트렌드 2025(https://sinhvien.dinhtienminh.net/)

[5] Avison Young, 분기별 지식 보고서 베트남 부동산 2025년 1분기(https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng)

[6] 세빌스, 베트남 상업용 부동산 수요 형성 요인 (https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx)

[7] VNExpress, Chinese brands ‘cover’ Ho Chi Minh City shopping malls (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] 하노이 타임즈, 하노이 거리 상점 임대 시장, 높은 가격으로 인해 침체 (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[9] 베트남의 소리, 거리 앞 임대 주택은 치열한 경쟁 압력을 받고 있습니다. (https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10] iPos와 Nestle, 2025년 상반기 베트남 F&B 시장 보고서 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[11] CBRE, 하노이 부동산 시장 2025년 2분기 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] CBRE, 호치민시 부동산 시장 2025년 2분기(https://mktgdocs.cbre.com/)

[13] 베트남 뉴스, 소매업 개편으로 새로운 기회 창출 (https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html)

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