추상적인

베트남 최대 식음료 시장인 호치민시의 소매 상권은 120만 제곱미터(전년 동기 대비 626만 1천 달러 증가)라는 기록적인 규모를 자랑하지만, 2025년 상반기에만 1조 1천 3백 달러 이상의 식음료 매장이 문을 닫으면서 시장 구조조정이 진행되고 있음을 보여줍니다. 경쟁력이 약한 사업자는 도태되고 경쟁은 더욱 치열해지고 있는 것입니다. 임대료는 1군 지역의 제곱미터당 월 80~150달러에서 외곽 지역의 15~35달러까지 큰 폭으로 차이가 납니다. 특히 지하철 1호선을 중심으로 하루 약 6만 명의 이용객이 오가는 투득시는 호치민시의 식음료 상권의 중심축을 동쪽으로 확장시키고 있습니다. 2026년 1월 1일부터 시행되는 설탕 함유 음료에 대한 특별소비세는 음료 비중이 높은 매장에 구조적인 비용 부담을 가중시킬 것으로 예상됩니다. 이러한 환경에서 입지 선정은 수익성을 결정짓는 핵심 요소 중 하나입니다.

호치민시 소매 임대 시장: 구조 및 도시별 벤치마크

호치민시의 소매 시장은 지난 10년간 상당한 구조적 확장을 경험했습니다. 2025년 2분기 기준, 도시의 누적 소매 면적은 총 120만 제곱미터에 달해 전년 대비 626만 1천 제곱미터 증가했으며, 전체 입점률은 93.61천 제곱미터로 동남아시아 1급 도시 중 최고 수준을 기록했습니다. [2]. 공급 증가와 지속적인 높은 점유율의 이러한 조합은 호치민시의 소매 수요가 매우 높다는 것을 반영하며, 이는 견조한 가계 소비, 관광객 유입 회복, 그리고 외곽 지역의 가속화되는 도시화에 힘입은 것입니다.

Total Accumulated Retail Stock of HCMC (million sqm)

출처: JLL 베트남, 쿠시먼 앤드 웨이크필드

도시 전체적으로 볼 때, 2025년 2분기 소매 공간의 평균 임대료는 제곱미터당 월 약 53.36달러였습니다. [2]. 하지만 이러한 평균치는 지역별 뚜렷한 격차를 숨기고 있습니다. 2024년 말까지 호치민시 도심 소매 부문의 순 임대료는 제곱미터당 월 84.5달러에 달할 것으로 예상되는 반면, 도심 외곽 지역은 제곱미터당 월 38.4달러에 그칠 것으로 전망되었습니다. [3] 이는 도시의 급격한 공간별 가격 격차를 반영하는 두 배 이상의 차이입니다. 1군 주요 쇼핑몰의 최상층 공간은 월 평방미터당 80달러를 훨씬 넘는 임대료를 받는 반면, 탄푸나 고밥과 같은 외곽 지역의 1층 식음료 매장은 월 평방미터당 15~35달러에 불과합니다. 이러한 가격 양극화는 자본 규모와 브랜드 포지셔닝 수준이 다른 식음료 사업자들에게 뚜렷하게 구분된 시장을 만들어냅니다.

시장 구조조정: 선별적이고 위험 부담이 큰 환경

긍정적인 공급 및 점유율 지표에도 불구하고, 호치민시의 식음료 사업 운영 환경은 점점 더 어려워지고 있습니다. 2025년 상반기에는 투입 비용 상승(사업자 35.4% 언급)과 SCT(21%)를 포함한 새로운 세제 정책, 그리고 임대료 인플레이션(13.7%로 4위)[14]으로 인해 호치민시의 식음료 매장 수는 2024년 동기 대비 11% 이상 감소했습니다[7]. 이러한 사실은 구조조정이 단순히 임대료 상승에 따른 조정이 아니라, 업계 전반에 걸친 광범위한 마진 압박을 반영하며, 자본 부족이나 입지 조건이 좋지 않은 사업자를 도태시키고 있음을 시사합니다. 이러한 조정은 구조적 붕괴라기보다는 시장을 질적 수준 향상과 자본 효율성 증대 방향으로 재편하고 있습니다. 자본이 풍부한 신규 진입자에게는 이러한 구조조정이 기회가 될 수 있습니다. 주요 입지에 대한 경쟁이 완화되고, 임대 계약 협상 기간이 단축되며, 보다 깨끗한 소비자 환경이 조성되기 때문입니다. 이러한 맥락에서 임대료 분포도와 그 이면에 있는 지역별 수요의 기본 원리를 정확하게 이해하는 것은 호치민시 식음료 산업 역사상 그 어느 때보다 더 중요합니다.

지역별 예상 소매 임대료 범위

아래 표는 기관 브로커, 매물 플랫폼 및 발표된 소매 보고서에서 얻은 시장 데이터를 기반으로 2025~2026년 호치민시 주요 지역 및 하위 시장의 1층 식음료 매장 임대료 예상 범위를 요약한 것입니다. [2][3][4].

출처: 쿠시먼 앤드 웨이크필드, 아시아 부동산

제1구역 – 프리미엄 중심업무지구: 1구는 여전히 호치민시에서 가장 비싸고 눈에 띄는 소매 시장입니다. 관광객의 왕래와 고급 주거 및 사무실 수요가 교차하는 동코이, 응우옌 후에, 레로이 거리 일대에서 최고의 1층 식음료 매장 임대료는 제곱미터당 월 80달러에서 150달러 사이이며, 빈컴 센터 동코이의 최고급 쇼핑몰 앵커 테넌트의 경우 2025년 1분기 평균 임대료가 제곱미터당 월 84.8달러에 달합니다. [4]. 1군 내 주요 입지는 대기자 명단이 있을 정도로 인기가 높으며, 이는 수요 대비 번화가 상권 공급이 매우 제한적임을 보여줍니다. 외식업체에게 1군은 브랜드 가치와 관광객 유입을 통해 임대료를 정당화할 수 있는 고액 투자 플래그십 매장이나 체험형 레스토랑에 가장 적합합니다.

3구역 – 라이프스타일 및 중고가 시장: 3구는 1구의 높은 임대료에 대한 매력적인 대안을 제시합니다. 밀집된 주거 지역, 부티크 상점 거리(특히 보 반 탄 거리와 남 키 코이 응이아 거리), 그리고 잘 발달된 카페 문화는 이곳을 도시에서 가장 유기적인 외식 생태계 중 하나로 만들었습니다. 임대료는 일반적으로 평방미터당 월 50달러에서 90달러 사이로, 관광객이 많이 몰리는 주요 입지에서 흔히 발생하는 높은 임대료 부담 없이 높은 소비자 밀도를 누릴 수 있습니다. 3구는 중상류층 고객을 대상으로 하는 중급 레스토랑, 특색 있는 카페, 와인 바, 그리고 독립 브랜드에 매우 적합합니다.

7군(푸미흥) – 외국인 및 가족 거주 중심지: 7군 푸미흥 타운십은 오랫동안 호치민시의 주요 외국인 거주지 역할을 해왔으며, 부유한 베트남 가족들과 함께 많은 한국인 및 일본인 커뮤니티가 자리 잡고 있습니다. 푸미흥의 소매 임대료는 월 제곱미터당 40~75달러이며, 7군의 다른 지역은 푸미흥보다 약 20~25% 낮은 가격대를 형성하고 있습니다.[5] SC 비보시티와 크레센트 몰과 같은 주요 쇼핑몰은 주말마다 꾸준한 방문객을 유치하고 있으며, 이 지역의 인구 통계학적 특성은 한국식 바비큐, 일본식 캐주얼 다이닝, 국제 베이커리 체인과 같은 특색 있는 음식점에 대한 안정적인 수요를 창출합니다. 이러한 음식점들은 1군에서는 훨씬 높은 임대료로 치열한 경쟁에 직면하게 될 것입니다.

Binh Thanh 및 Phu Nhuan – 과도기적 내부 고리: 도심과 외곽 순환도로 사이에 위치한 빈탄과 푸뉴안은 평방미터당 월 30~60달러 정도의 가격대로, 호치민시에서 가장 활기 넘치는 카페 거리 중 하나로 떠오르고 있습니다. 특히 푸뉴안의 판시롱 거리는 독립적인 스페셜티 커피숍과 라이프스타일 F&B 매장들이 밀집해 있어 하노이의 떠이호 거리와 비교되기도 합니다. 빈탄은 높은 주거 밀도와 도심과의 근접성 덕분에 합리적인 가격에 탄탄한 상권을 확보하고자 하는 중견 체인점들에게 최적의 입지 조건을 제공합니다.

투득시 – 동부 성장 회랑: 2021년 기존 2구, 9구, 투득구가 통합되어 공식적으로 설립된 투득시는 호치민시에서 가장 역동적인 성장세를 보이는 지역으로 부상했습니다. 타오디엔과 같이 교통이 편리한 지역의 부동산 가치는 최근 몇 년간 연간 15~201,300페소씩 상승했지만, 1층 식음료 상가 임대료는 1구와 비교했을 때 여전히 30~401,300페소 낮은 수준이며, 일반적으로 제곱미터당 월 20~45달러 수준입니다. [5]. 벤탄과 수오이띠엔을 연결하는 지하철 1호선의 완공은 동부 지역의 유동인구 증가에 상당한 영향을 미쳤으며, 2025년 지하철 1호선 이용객 수가 2,060만 명에 달해 계획 목표치인 1,221,000명(TP3T)을 달성한 것이 이를 입증합니다[13]. 2024년 2분기에 개장한 빈콤 메가몰 그랜드 파크(9군)는 순 임대면적 32,000㎡ 규모로, 개장 직후 901,000명(TP3T)의 입점률을 기록하며 해당 지역의 수요 기반을 확인시켜 주었습니다[3]. 투득 지역은 확장 가능한 QSR 체인, 카페 네트워크, 배달 중심의 주방 형태에 구조적으로 매우 적합합니다.

탄빈, 탄푸, 고밥 – 저렴한 외곽 지역: 호치민시 북서부 외곽 지역인 탄빈, 탄푸, 고밥은 호치민시에서 가장 저렴한 소매 진출 기회를 제공하며, 식음료 임대료는 일반적으로 월 평방미터당 15달러에서 35달러 사이입니다. 이 지역들은 주거 밀도가 매우 높고, 탄손낫 국제공항(탄빈)과 가깝지만, 고급 소매점 공급은 제한적이라는 특징이 있습니다. AEON 탄푸는 이 지역의 주요 대형 소매점으로, 도시 서부 전역에서 상당한 소비자를 유치하고 있습니다. 가성비 높은 식음료 브랜드나 대량 판매 모델을 추구하는 국내 체인점에게 이 외곽 지역은 비용 효율적인 네트워크 확장을 위한 최적의 장소입니다.

2026년 지역별 가격 책정 및 식음료 사업 잠재력

베트남의 식음료 산업은 호치민시 투자를 위한 견고한 거시적 배경을 제공합니다. 해당 부문은 2024년에 273억 달러의 매출을 기록하며 전년 대비 16조 6100억 원 증가했으며, 2027년까지 연평균 9조 7100억 원의 복합 성장률로 368억 6000만 달러에 이를 것으로 전망됩니다. [6].

베트남 식음료 시장 규모 (십억 달러)

출처: 베트남 브리핑

규제 및 비용 압력

지역별 투자 기회를 평가하기 전에 투자자들은 2026년 해당 부문의 경제성을 재편할 두 가지 구조적 비용 역풍을 고려해야 합니다. 첫째, 2026년 1월 1일부터 시행되는 특별소비세(SCT)법은 100ml당 설탕 5g을 초과하는 음료에 소비세를 부과합니다.[6] 이는 가격에 민감한 중상류 및 외곽 지역에서 가장 흔한 형태인 밀크티 체인, 주스 바, 음료 중심 콘셉트의 매장에 직접적인 타격을 줄 것입니다. 둘째, 약 45.3%의 외식업체가 원자재 가격 상승, 임대료 인플레이션, 인건비 압박으로 인해 2025년 상반기에 이미 가격을 인상했습니다.[8] 이로 인해 업계 전반의 마진이 압축되었습니다. 이러한 압력으로 인해 2026년에는 브랜드 명성이나 절대 가격보다 평방미터당 예상 매출액 대비 실질 임대료가 입지 선정의 핵심 지표가 될 것입니다.

The National Assembly (NA) cast their vote on the revised Excise Tax Law 

출처: VietnamNews [12]

투득 지역의 식음료 사업 잠재력

지역별 임대료 차별화는 매장 형태 및 자본 배분 결정에 직접적인 영향을 미쳐야 합니다. 1구는 2024년에 580만 명의 외국인 방문객이 있었고 2025년에는 1억 1천3백만 명으로 증가할 것으로 예상되며[4], 고소득 국내 인구 기반을 갖추고 있어 평방미터당 수익이 현실적인 점유율에 기반한다면 프리미엄 플래그십 투자를 정당화합니다. 3구, 빈탄구, 푸뉴안구는 CBD 수준보다 40~65만 1천3백만 명으로 낮은 임대료를 제공하면서도 소비자 밀도는 유사하여 부티크 카페와 중급 레스토랑이 초기 운영 단계부터 유리합니다. 7구의 외국인 거주 지역은 1구보다 훨씬 낮은 임대료로 특색 있는 국제 매장 형태를 지원합니다.

투득시는 2026년 호치민시에서 가장 매력적인 F&B 확장 대상 지역으로, 세 가지 핵심 요소가 수렴하고 있습니다. 첫째, 인프라: 벤탄역과 수오이띠엔역 사이가 완전히 개통된 지하철 1호선은 동부 지역 전체, 특히 안푸역, 푸억롱역, 빈타이역을 중심으로 유동인구를 직접적으로 증가시켰으며, 이들 역은 밀집된 주거 및 오피스 상권을 형성하고 있습니다. 둘째, 소매 규모: 빈콤 메가몰 그랜드 파크(순 임대면적 32,000㎡)는 2024년 2분기 개장과 동시에 901,000평방피트의 입점을 달성하여[3] 투득시의 대형 매장 수요가 더 이상 추측이 아님을 입증했습니다. 셋째, 경제: Thu Duc 전역의 거리 수준 F&B 임대료는 월 20~45달러/제곱미터[5] 범위로 1군 동등 임대료보다 55~75% 낮습니다. 한편, 이전 2군, 9군, Thu Duc의 대상 인구는 현재 100만 명 이상의 주민이 거주하고 있으며, 기술 단지 및 대학 클러스터 개발이 진행됨에 따라 가구 소득이 평균 이상으로 증가하고 있습니다.

포맷 전략 측면에서 투득(Thu Duc)은 세 가지 뚜렷한 하위 시장 기회를 제공합니다. 타오디엔-안푸(Thao Dien-An Phu) 회랑(구 2군)은 고소득 외국인 거주자와 전문직 종사자를 대상으로 부티크 카페, 브런치 콘셉트, 국제 캐주얼 다이닝에 적합합니다. 빈콤 메가몰(Vincom Mega Mall)이 중심이 되는 그랜드파크(Grand Park) 지역(구 9군)은 젊은 가족 고객을 대상으로 QSR 체인, 버블티, 가족 캐주얼 다이닝에 적합합니다. 배달 중심 사업자에게 투득은 호치민시에서 클라우드 키친을 운영하기에 구조적으로 가장 유리한 지역입니다. 베트남의 온라인 음식 배달 시장은 연간 약 3억 1천만 대만 달러(TP3T) 성장하고 있으며, 클라우드 키친 포맷은 2024년에서 2029년 사이에 연평균 1억 9천 1백만 대만 달러(PAGR) 성장할 것으로 예상됩니다.[6] 또한 투득의 낮은 임대료는 도심 지역보다 배달 매출 대비 임대료 비율을 훨씬 유리하게 만듭니다.

결론

2026년 호치민시의 소매 임대 시장은 1군 중심가의 월 평방미터당 150달러에서 외곽 주거 지역의 월 평방미터당 15달러에 이르는 가격 스펙트럼으로 특징지어집니다. 이러한 10배에 달하는 가격 차이는 시장 비효율성을 나타내는 것이 아니라, 도시 각 지역별 소비자 밀도, 소득 수준, 관광 노출도, 인프라 성숙도의 실제적인 차이를 반영합니다. 외식업 투자자에게 이러한 가격 스펙트럼은 전략적 기회 지도로 활용될 수 있습니다. 1군에서는 브랜드 구축 및 관광객 유치를 위한 프리미엄 플래그십 매장, 3군과 푸뉴안에서는 수익성 유지를 위한 라이프스타일 및 부티크 콘셉트 매장, 7군에서는 외국인 시장을 겨냥한 특색 있는 국제 레스토랑, 그리고 투득 지역에서는 장기적인 매출 성장을 위한 확장 가능한 QSR(Quick Service Restaurant) 또는 배달 중심 모델을 고려할 수 있습니다. 2028년까지 호치민시에 약 8만 평방미터 규모의 소매 공급이 추가될 것으로 예상됩니다. [2], 주요 입지를 둘러싼 경쟁은 더욱 심화될 것이며, 이는 도시 소매업 발전 역사상 그 어느 때보다 잠재력이 높은 부도심 지역에 선점하는 것이 중요하다는 점을 강조할 것입니다.

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참조

1. WifiTalents — 베트남 식음료 산업 통계 — https://wifitalents.com/vietnam-food-and-beverage-industry-statistics/
2. 쿠시먼 앤드 웨이크필드 — 호치민시 소매 시장 전망 (2025년 2분기) — https://www.cushmanwakefield.com/en/vietnam/insights/ho-chi-minh-city-marketbeat/retail-marketbeat
3. Real Estate Asia - 호치민시 소매 임대료 (2024년 2분기) - https://realestateasia.com/commercial-retail/news/ho-chi-minh-city-retail-rents-increase-until-end-2024
4. Occupi — Vincom Center Dong Khoi, 1군 — https://getoccupi.com/malls/vincom-center-dong-khoi
5. 호치민시 최고의 부동산 - 2025년 떠오르는 신흥 주거 지역 - https://bestrealestatehcm.com/blog/emerging-neighborhoods-hcmc-2025/
6. 베트남 시장 브리핑 — 성장하는 베트남 시장의 해외 외식 체인 — https://www.vietnam-briefing.com/news/foreign-food-chains-thrive-in-vietnams-growing-fb-market.html/
7. B-Company — 2025년 상반기 식음료 매장 대규모 폐쇄 — https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/
8. 투자자 분석 - 베트남 상반기 식음료 매출, 비용 압박 속 - https://theinvestor.vn/vietnams-h1-fb-revenue-rises-slightly-amid-cost-pressures-d17311.html
9. 호치민시 최고의 부동산, 2025년 떠오르는 신흥 지역 — https://bestrealestatehcm.com/blog/emerging-neighborhoods-hcmc-2025/
10. Avison Young 베트남 2025년 1분기 보고서 — https://www.avisonyoung.com/news-releases/-/aynp/view/2025/04/15/avison-young-vietnam-releases-quarterly-report-of-vietnam-real-estate-quarter-i-2025/in/vietnam
11. Avison Young 베트남 2025년 3분기 보고서 — https://www.avisonyoung.com/news-releases/-/aynp/view/2025/10/14/quarterly-report-of-vietnam-real-estate-quarter-iii-2025/in/vietnam
12. https://vietnamnews.vn/politics-laws/1719562/viet-nam-passes-new-excise-tax-law-to-protect-public-health-and-environment.html
13. https://english.thesaigontimes.vn/hcmc-metro-line-1-carries-over-20-5-million-passengers-in-2025/
14. https://theinvestor.vn/vietnams-h1-fb-revenue-rises-slightly-amid-cost-pressures-d17311.html