하노이의 역동적인 소매 유통 환경에서 “골목 상점” 모델이 전략적 접근 방식으로 부상하고 있다. 이는 소규모 사업자들이 프리미엄 대로변 입지나 쇼핑몰 대신 좁은 골목에서 영업하는 방식이다. 이 모델은 비용 측면의 이점을 제공하고 충성도 높은 고객 커뮤니티를 형성하며, 제한된 물리적 공간에도 불구하고 현대적인 온라인 마케팅을 활용할 수 있게 한다. 이는 임대료 상승과 전자상거래의 영향으로 변화하는 소비자 선호와 진화하는 소매 유통 환경을 반영한다.

시장 개요

하노이의 상업용 부동산 시장에서 대로변 매장은 높은 가시성과 접근성으로 인해 사업자들이 전통적으로 선호해 온 입지다. 그러나 이러한 입지는 대체로 높은 임대료를 수반한다. 구체적으로 하노이의 주요 간선도로인 Cầu Giấy Street에서는 면적 55~80㎡ 규모의 대로변 건물이 월 6,000만~8,000만 VND(약 2,400~3,200달러)에 임대되고 있다. 이와 유사하게 중심 상업도로인 Kim Mã Street의 90㎡ 규모 대로변 건물은 현재 월 1억 2,000만 VND(약 4,800달러)에 임대되고 있다[1].

쇼핑몰과 같은 현대적인 소매 유통 형태도 계속 확장되고 있다. 예를 들어 2025년 1분기 하노이에서는 Cầu Giấy 지역에 AEON Mall Xuan Thuy가 개장하면서 약 18,000㎡의 소매 공간이 추가되었다[2]. 하노이 쇼핑몰의 입지는 86%의 높은 점유율을 기록하며 경쟁력을 보이고 있고, 평균 1층 임대료는 월 ㎡당 130만 VND까지 상승했다[3].

. 높은 가시성을 확보할 수 있는 대로변이나 쇼핑몰 입지 대신, 점점 더 많은 소규모 독립 소매업체들이 좁은 길과 골목을 선택하고 있다. 이러한 좁은 골목은 전통적으로 오랫동안 가족이 운영해 온 음식점, 커피숍, 양복점의 입지였다. 이제 이곳은 새로운 소규모 사업자와 창의적인 스타트업을 끌어들이고 있다. 점포 운영자들은 주요 도로의 급등하는 임대료를 피하면서도 변화하는 고객 행동과 온라인 플랫폼의 혜택을 누리기 위해 의도적으로 이러한 외진 공간을 선택한다. 하노이에서 30㎡ 미만의 골목 내 부동산은 합리적인 가격과 전략적 잠재력으로 인해 수요가 점점 높아지고 있으며, 이는 도시 소매업체들이 가시성, 비용, 고객 참여를 바라보는 방식이 변화하고 있음을 보여준다[4]. 신규 개점한 F&B 매장의 최대 45%가 소규모 골목에서 영업하고 있으며, 이를 통해 공간 비용을 50%~70% 절감할 수 있다[5].

A plant store opened in an alley of Hanoi

출처: 사이공 타임즈

“골목 상점” 모델의 동인

대로변 점포 임대료 상승

대로변 소매 공간 비용의 상승은 사업자들이 비용 효율적인 대안을 모색하게 하는 주요 요인이다. 프리미엄 입지는 높은 임대료를 요구하기 때문에, 많은 소규모 및 독립 소매업체는 다른 투자를 희생하지 않고는 이를 감당하기 어렵다. 중심 지역과 주요 입지의 임대료는 매년 상승하는 경향이 있어 소규모 사업자에 대한 재무적 압박을 더욱 가중한다. 하노이 중심업무지구와 비교할 때 비중심 지역의 임대료는 5분의 1 수준으로, 중소기업에는 상당한 비용 절감 효과를 제공한다[6].

2023년 1분기~2025년 2분기 하노이 소매 임대료

출처: CBRE Vietnam

전자상거래의 부상

전자상거래가 괄목할 만하게 성장하면서 물리적 매장의 가시성은 과거보다 덜 중요해졌다. 물리적 매장이 고객에게 도달하고 제품을 선보일 수 있는 유일한 공간이 아니기 때문이다. 일부 사업자에게 물리적 공간은 창고, 상품의 환적 거점 또는 서비스 센터 역할만 수행한다[7]. 효과적인 온라인 입지와 배송 네트워크를 구축하면 외진 곳이나 눈에 잘 띄지 않는 입지에서도 높은 매출을 창출할 수 있다. 특히 오토바이가 베트남에서 가장 널리 사용되는 교통수단이기 때문에 배송 기사들이 좁은 도로와 골목에도 쉽게 접근해 상품을 효율적으로 수거하고 배송할 수 있다. 이러한 유연성은 주요 도로에 대한 의존도를 낮추었으며, 골목에 위치한 사업자들이 온라인 가시성과 오프라인 경험을 결합한 하이브리드 모델로 성장할 수 있도록 했다.

변화하는 소비자 행동

베트남의 젊고 디지털 환경에 익숙한 소비자들은 소매 경험의 문화적 변화를 이끌고 있다. 이들은 편의성이나 명성보다 진정성, 새로움, 소셜 미디어에서의 매력을 중시하는 경향이 있다. 많은 젊은 고객은 TikTok 리뷰를 통해 방문할 매장을 선택한다고 밝혔으며, 이러한 리뷰는 대부분 골목에 위치한 매장으로 이들을 이끈다[8]. 과거에는 고품질 매장이 중심지의 유동인구가 많은 도로에 위치해야 한다는 인식이 있었지만, 오늘날 소비자들은 제품 품질, 차별화된 브랜드 스토리, 독특한 가치 제안에 더 큰 관심을 보인다.

소비자들은 특히 코로나19 이후 전자상거래의 성장에도 더욱 적응하고 있습니다. 이제 많은 소비자들이 온라인 또는 온·오프라인 결합형 쇼핑 경험을 선호합니다. GWI 보고서에 따르면 2025년 응답자의 64%가 온라인 쇼핑 활동을 늘릴 계획이라고 답했으며, 약 40%는 온라인 주문 후 매장 픽업 서비스를 더 많이 이용한다고 응답했습니다[9]. 이는 골목 상점이 활용할 수 있는 온·오프라인 결합형 모델의 기회를 보여줍니다.

The trend of Vietnamese consumer behaviour in 2025

단위 : %

출처: GWI

“골목 상점” 모델의 비용 효율성

임차 비용은 대부분의 소매 사업 모델에서 가장 큰 비용 항목을 차지합니다. 골목 안쪽 공간의 임대료는 대로변 매장보다 30%–70% 낮을 수 있어 스타트업과 독립 사업자의 재정적 부담을 직접적으로 줄여줍니다. 또한 더 적은 초기 자본 투자와 낮은 손익분기점으로 사업을 운영할 수 있게 합니다. 아울러 골목 상권의 매장은 일반적으로 규모가 더 작고 관리가 용이하기 때문에 공공요금, 유지관리, 인건비를 절감할 수 있습니다. 이러한 효율성은 소규모 기업가, 창작 스튜디오, 틈새 식음료 매장에 이 모델이 특히 매력적인 이유입니다.

임대료 절감으로 확보한 비용은 경쟁력을 높이는 고부가가치 활동에 재배분할 수 있습니다. 매장 운영자는 제품 품질, 인테리어 디자인, 브랜드 스토리텔링, 디지털 마케팅에 투자할 수 있습니다. 예를 들어 골목 카페는 고급 식재료, 차별화된 장식 또는 더욱 전문적인 교육을 받은 직원을 확보할 수 있으며, 이는 고객 만족도와 충성도에 직접적인 영향을 미칩니다.

A coffee shop in the alley of Hanoi

출처: Cafe Cuối Ngõ (골목 끝 카페)

베트남에서 빠르게 확장되고 있는 전자상거래 및 소셜 미디어 생태계는 골목 상권 모델의 비용 효율성을 더욱 높이고 있습니다. 의류 매장의 경우 현재 대부분의 매출이 Shopee, Lazada, TikTok Shop과 같은 전자상거래 플랫폼에서 발생합니다. 오프라인 매장은 주로 쇼룸 또는 체험 공간의 역할을 하며, 고객은 제품을 착용해 보거나 구매 전에 품질을 확인하고 싶을 때만 방문합니다[10]. 그 결과 마케팅 예산을 더욱 정교하게 타기팅하고 성과 기반으로 운용할 수 있어 투자수익률을 높일 수 있습니다.

골목 입지에서 매장을 운영하면 리스크 관리도 강화됩니다. 이러한 공간의 일반적인 낮은 고정비와 짧은 임대 계약 기간은 시장 변화에 대응해 사업을 조정하거나 이전하기 쉽게 합니다. 매장 운영자는 매몰비용을 최소화한 채 새로운 콘셉트나 시즌성 팝업을 시험할 수 있어, 역동적인 소비 환경에서 기민성을 높일 수 있습니다.

고객 유치를 위한 시사점 및 권고 사항

“골목 상점” 모델은 비용 측면에서 상당한 이점과 창의적 잠재력을 제공하지만, 몇 가지 주목할 만한 과제에도 직면해 있습니다. 골목 상점은 주요 유동 인구 동선에서 벗어나 있는 경우가 많아 디지털 검색과 입소문에 의존하게 됩니다. 또한 좁은 보행로, 제한적인 주차 공간, 불충분한 안내 표지와 같은 접근성 제약은 잠재 고객의 방문을 저해할 수 있습니다. 특히 더 많은 매장이 동일한 콘셉트를 채택하면서 경쟁이 심화되고 있으며, 인기 골목 상권 내 시장 포화가 나타나고 있습니다.

이러한 환경에서 성공하려면 매장 운영자는 비용 절감을 넘어 고객 유치를 강화하기 위한 보다 전략적인 접근을 취해야 합니다:

디지털 검색 노출 강화: 기업은 Google Maps에 매장 정보를 등록하고 소셜 미디어 플랫폼을 활용해야 합니다. 정기적인 게시물, 짧은 동영상, 고객 생성 콘텐츠는 도달 범위를 크게 확대할 수 있습니다.

기억에 남는 매장 내 경험 설계: 고객은 골목 상점을 찾기 위해 의식적인 노력을 기울여야 하므로, 매장 내 경험은 독특하고 보람 있게 느껴져야 합니다. 매장 운영자는 미적으로 차별화된 인테리어, 친절한 서비스, 감각적 요소(조명, 향, 음악)를 마련해 방문할 때마다 기억에 남는 경험을 제공하고 입소문 공유를 유도해야 합니다.

커뮤니티 및 지역 협업 구축: 골목 상점은 연결성과 개성을 기반으로 성장합니다. 운영자는 인근 사업자, 지역 예술가 또는 커뮤니티 단체와 협력해 소규모 행사, 주말 마켓 또는 미술 전시회를 개최할 수 있습니다.

온라인 및 오프라인 채널 통합: Shopee, Lazada, TikTok Shop과 같은 온라인 플랫폼은 도달 범위와 매출 확장성을 제공합니다. 배송, 온라인 예약 또는 주문 후 매장 수령 서비스를 통합하면 편의성과 체험을 연결하는 데 도움이 됩니다.

접근성 및 안내 표지 개선: 좁은 골목이라는 제약 속에서도 방향 안내 표지와 같은 간단한 개선을 통해 고객을 보다 효과적으로 안내할 수 있습니다. 건물주 또는 인근 임차인과 협력하여 주차장과 같은 공용 접근 공간을 개선하면 재방문을 유도할 수 있습니다.

“Shop in the Alley” 모델은 단순한 비용 절감 전략을 넘어 Vietnam 소매업 환경의 전략적 진화를 보여줍니다. 성공 여부는 기업이 Hanoi의 숨겨진 골목 중심부에서 합리적인 비용을 얼마나 기회로 전환하느냐에 달려 있습니다.

* 이 기사에서 어떤 정보를 인용하고자 하시면, 저작권을 존중하기 위해 원본 기사의 링크와 함께 출처를 꼭 기재해 주시기 바랍니다.

[1] Hanoi Times, 높은 가격으로 Hanoi 노변 주택 임대 시장 부진 (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[2] Hanoi Times, 수요 증가와 신규 공급으로 Hanoi 소매 부동산 시장 활성화 (https://hanoitimes.vn/rising-demand-and-new-supply-boost-hanoi-retail-real-estate.670583.html)

[3] The Investor, 위조품에 대한 대대적인 단속 이후 Vietnam 소매 공간 시장 반등 (https://theinvestor.vn/vietnams-retail-space-market-rebounds-after-massive-crackdowns-on-counterfeit-goods-d16447.html)

[4] Lao Dong News, 30m2 미만 골목 내 부동산 수요 증가 (https://news.laodong.vn/bat-dong-san/nha-dat-trong-ngo-duoi-30m2-duoc-san-don-1504904.ldo)

[5] CafeF, F&B 점포 트렌드: “핵심 입지” 점포는 더 이상 경쟁력이 아니며, “골목 점포”를 중심으로 F&B 사업 호황 (https://cafef.vn/xu-huong-mat-bang-fb-mat-bang-dac-dia-khong-con-la-loi-the-bung-no-kinh-doanh-fb-quan-trong-hem-188250605081618147.chn)

[6] CBRE, Hanoi 2025년 2분기 주요 지표 (https://mktgdocs.cbre.com/2299/695f738b-16d6-46a7-96b5-a7a486706ea5-1685007262/CBRE_Vietnam_Hanoi_Figures_Q2_.pdf)

[7] VTV, 소규모 골목에서의 사업 운영 트렌드 (https://vtv.vn/kinh-te/xu-huong-kinh-doanh-trong-ngo-nho-20240425221605034.htm)

[8] The Saigon Times, Hanoi: 사업을 위한 골목 점포 임대 트렌드가 뚜렷해져 (https://thesaigontimes.vn/ha-noi-xu-huong-thue-cua-hang-trong-ngo-de-kinh-doanh-ngay-cang-dam-net/)

[9] Brands Vietnam, 마케터가 2025년에 알아야 할 상반된 소비자 행동 5가지 (https://www.brandsvietnam.com/congdong/topic/344889-5-hanh-vi-nguoi-tieu-dung-trai-nguoc-marketer-can-biet-trong-nam-2025)

[10] Lao Dong News, Hanoi 골목 내 사업장 인기 (https://laodong.vn/bat-dong-san/mat-bang-kinh-doanh-trong-ngo-hem-ha-noi-dat-khach-1185197.ldo)