在河内充满活力的零售市场中，“Shop in the Alley”模式已成为一种战略性经营方式：小型企业不选择高租金的临街位置或购物中心，而是在狭窄的巷道内经营。该模式能够降低成本、建立忠实的客户社群，并在实体空间有限的情况下利用现代线上营销。它反映了在租金上涨和电子商务推动下，消费者偏好及零售业态的不断变化。.

市场概况

在河内的零售房地产市场中，临街商铺一直是企业的传统选择，因为其可见度高且交通便利。然而，这类选址通常伴随着较高的租金。具体而言，在河内的主要干道Cầu Giấy Street，面积为55至80平方米的临街房屋月租金为6,000万至8,000万越南盾（约合2,400–3,200美元）。同样，位于中心商业道路Kim Mã Street、面积为90平方米的临街房屋，目前月租金为1.2亿越南盾（约合4,800美元）[1].

购物中心等现代零售业态仍在持续扩张。例如，2025年第一季度，AEON Mall Xuan Thuy在Cau Giay区开业，为河内新增约18,000平方米的零售空间[2]. 河内购物中心的区位竞争力较强，入驻率达到86%，一楼平均租金升至每平方米每月130万越南盾[3].

与选择高可见度的临街位置或购物中心相比，越来越多的小型独立零售商选择较为狭窄的街巷和小巷。这些紧凑的巷道传统上是经营多年的家庭式餐馆、咖啡店和裁缝店的所在地。如今，它们正吸引新一波小型企业和创意初创企业。店主有意选择这些隐蔽的空间，以避开主街不断上涨的租金，同时继续受益于客户行为的变化和线上平台的发展。河内面积低于30平方米的巷内物业因价格可负担且具备战略潜力而日益受到追捧，反映出城市零售商对可见度、成本和客户互动方式的看法正在发生转变[4]. 新开业的餐饮店中，最多有45%在小巷内经营，这有助于节省50%至70%的空间成本[5].

A plant store opened in an alley of Hanoi

来源： 西贡时报

“Shop in the Alley”模式的驱动因素

临街经营场所租金上涨

临街零售空间成本上升，是促使企业寻求高性价比替代方案的主要因素。优质地段需要支付高额租金，许多小型及独立零售商难以承受，若维持经营，往往不得不牺牲其他方面的投资。  中心区域和核心地段的租金通常逐年上涨，进一步加剧了小型经营者的财务压力。与河内中央商务区相比，非中心区域的租金仅相当于其五分之一，为中小企业节省了大量成本[6].

河内零售租金：2023年第一季度至2025年第二季度

来源：CBRE Vietnam

电子商务的兴起

随着电子商务快速增长，实体店的可见度已不再像过去那么重要，因为实体店不再是触达客户和展示产品的唯一场所。对于部分企业而言，实体空间仅用于仓储、货物中转或提供服务[7]. 有效的线上布局和配送网络，即使在偏远或隐蔽的位置也能带来强劲销售。值得注意的是，摩托车是越南占主导地位的交通工具，配送人员可以轻松进入狭窄街道和小巷，高效地取送货物。这种灵活性降低了企业对主街的依赖，使巷内企业能够以线上可见度与线下体验相结合的混合模式实现发展。.

消费者行为的变化

越南年轻且高度数字化的消费者正在推动零售体验发生文化转变。相比便利性或名望，他们更倾向于追求真实感、新颖性和社交媒体吸引力。许多年轻消费者表示，他们会通过TikTok评价选择要去的商店，而这些评价大多数时候会引导他们前往位于巷内的商店[8]. 不同于过去认为高品质商店必须位于中心、高客流街道的观念，如今的消费者更加关注产品质量、鲜明的品牌故事和独特的价值主张。.

消费者也更加适应电子商务的发展，尤其是在新冠疫情之后。如今，许多人更偏好线上或混合式购物体验。GWI 的报告显示，2025 年，64% 的受访者表示计划增加线上购物活动，而约 40% 的受访者表示，在网上下单后对到店取货服务的使用有所增加[9]. 这凸显了混合模式的机会，巷弄店铺可以从中获益。.

The trend of Vietnamese consumer behaviour in 2025

单位：%

来源：GWI

“巷弄开店”模式的成本效益

在大多数零售商业模式中，租赁费用是最大的成本构成部分。巷弄内的空间成本可能比临街商铺租金低 30%–70%，从而直接减轻初创企业和独立经营者的财务负担，使其能够以更少的初始资本投入和更低的盈亏平衡门槛开展运营。此外，巷弄物业通常面积更小、管理更容易，因此公用事业、维护和人员配置方面的费用也更低。这些效率优势使该模式对小规模创业者、创意工作室以及细分餐饮门店尤其具有吸引力。.

租金节省使企业能够将财务资源重新分配至有助于提升竞争力的高价值活动。店主可以投资于产品质量、室内设计、品牌故事塑造和数字营销。例如，巷弄咖啡馆可以负担更高品质的食材、独具特色的装饰或受过更好培训的员工，而这些因素会直接影响客户满意度和忠诚度。.

A coffee shop in the alley of Hanoi

来源：Cafe Cuối Ngõ（巷尾咖啡馆）

越南电子商务和社交媒体生态系统的快速发展，进一步放大了巷弄模式的成本效益。以服装店为例，如今大部分收入来自 Shopee、Lazada 和 TikTok Shop 等电子商务平台。实体店主要作为展示厅或体验场所，客户只有在希望试穿商品或在购买前核实质量时才会到店[10]. 因此，营销预算可以更加精准，并以效果为导向，从而实现更高的投资回报率。.

在巷弄选址经营也有助于加强风险控制。这类空间通常具有较低的固定成本和较短的租期，使企业能够更轻松地根据市场变化进行调整或搬迁。店主可以以极低的沉没成本尝试新概念或季节性快闪店，从而提升在动态消费环境中的敏捷性。.

吸引客户的影响与建议

尽管“巷弄开店”模式具有显著的成本优势和创意潜力，但也面临若干明显挑战。巷弄店铺通常不在主要客流动线上，因此依赖数字化发现和口碑传播。此外，狭窄通道、停车位有限或标识不清等可达性限制，也可能劝退潜在客户。值得注意的是，随着越来越多的店铺采用同一概念，竞争日益激烈的趋势正变得明显，热门巷弄集群内可能出现市场饱和。.

要在这些条件下实现发展，店主必须超越单纯的成本节约，采取更具战略性的措施来提升客户吸引力：

强化数字可发现性： 企业应在 Google 地图上维护商家信息，并充分利用社交媒体平台。定期发布帖子、短视频和客户生成内容，可以显著扩大触达范围。.

打造令人难忘的店内体验： 由于客户必须主动寻找巷弄店铺，实体体验应当独特且具有吸引力。店主应打造美观的室内环境，提供友好的服务，并注重灯光、气味和音乐等感官细节，使每次到店都令人难忘，并鼓励口碑分享。.

构建社区关系并开展本地合作： 巷弄店铺依靠联结与特色实现发展。店主可以与邻近商家、本地艺术家或社区团体合作，举办小型活动、周末市集或艺术展览。.

整合线上与线下渠道： Shopee、Lazada 或 TikTok Shop 等线上平台能够扩大触达范围并提升销售规模。整合配送、在线预订或线上下单到店取货服务，有助于将便利性与体验相结合。.

提升可达性并完善标识： 即使受到狭窄巷道的限制，方向指示牌等简单改进也能更有效地引导顾客。与房东或附近租户合作，改善停车场等共用通行区域，有助于促进顾客再次光顾。.

“Shop in the Alley”模式不仅是一种节约成本的策略，更代表着越南零售业格局的战略性演进。其成功取决于企业能否将可负担性转化为机遇，扎根于河内隐秘巷道的核心地段。.

* 如果您希望引用本文中的任何信息，请同时注明来源并附上原文链接，以尊重版权。.

[1] Hanoi Times，河内临街房屋租赁市场因价格高昂而低迷 (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[2] Hanoi Times，需求增长与新增供应推动河内零售地产市场发展 (https://hanoitimes.vn/rising-demand-and-new-supply-boost-hanoi-retail-real-estate.670583.html)

[3] The Investor，大规模打击假冒商品后，越南零售商业空间市场复苏 (https://theinvestor.vn/vietnams-retail-space-market-rebounds-after-massive-crackdowns-on-counterfeit-goods-d16447.html)

[4] Lao Dong News，面积低于30平方米的巷内房地产受到追捧 (https://news.laodong.vn/bat-dong-san/nha-dat-trong-ngo-duoi-30m2-duoc-san-don-1504904.ldo)

[5] CafeF，餐饮场所趋势：“黄金地段”不再是优势，巷内店铺推动餐饮业蓬勃发展 (https://cafef.vn/xu-huong-mat-bang-fb-mat-bang-dac-dia-khong-con-la-loi-the-bung-no-kinh-doanh-fb-quan-trong-hem-188250605081618147.chn)

[6] CBRE，河内数据报告 2025年第二季度 (https://mktgdocs.cbre.com/2299/695f738b-16d6-46a7-96b5-a7a486706ea5-1685007262/CBRE_Vietnam_Hanoi_Figures_Q2_.pdf)

[7] VTV，小巷经营趋势 (https://vtv.vn/kinh-te/xu-huong-kinh-doanh-trong-ngo-nho-20240425221605034.htm)

[8] The Saigon Times，河内：租赁巷内店铺经营的趋势日益明显 (https://thesaigontimes.vn/ha-noi-xu-huong-thue-cua-hang-trong-ngo-de-kinh-doanh-ngay-cang-dam-net/)

[9] Brands Vietnam，营销人员需要了解的2025年五大矛盾型消费者行为 (https://www.brandsvietnam.com/congdong/topic/344889-5-hanh-vi-nguoi-tieu-dung-trai-nguoc-marketer-can-biet-trong-nam-2025)

[10] Lao Dong News，河内巷弄内的经营场所广受欢迎 (https://laodong.vn/bat-dong-san/mat-bang-kinh-doanh-trong-ngo-hem-ha-noi-dat-khach-1185197.ldo)