베트남의 식음료(F&B) 산업은 동남아시아에서 가장 빠르게 성장하는 소비자 부문 중 하나입니다. 호찌민시는 베트남의 상업 중심지로서 가장 많은 레스토랑, 카페, 커피 체인, 퀵서비스 브랜드, 글로벌 프랜차이즈 및 나이트라이프 시설이 밀집해 있습니다. 확대되는 중산층, 강력한 관광객 유입, 빠르게 현대화되는 유통 환경으로 인해 호찌민시는 F&B 사업자에게 매우 매력적이지만 경쟁이 극도로 치열한 격전지가 되고 있습니다.

베트남 F&B 시장 개요

베트남의 F&B 서비스 산업은 동남아시아에서 가장 역동적인 소비자 부문 중 하나로 자리 잡고 있습니다. 수십 년간의 확장을 거친 현재도 시장은 규모와 콘셉트의 다양성 측면에서 계속 성장하고 있습니다. 업계 추정에 따르면 베트남 F&B 부문은 2025년에 290억 달러를 넘어섰으며, 2028년에는 370억 달러에 근접할 전망입니다[1], 레스토랑, 카페, 음료 체인 및 배달 부문 전반에서 강한 성장세를 유지하고 있습니다.

이러한 성장세 속에서 F&B 체인은 2025년에 14.4%의 매출 증가율을 기록하며 매출이 21억 2,000만 달러에 이를 것으로 예상됩니다. 이는 독립 매장의 예상 성장률 9.3%와 매출 269억 3,000만 달러를 상회하는 수준입니다. 이러한 추세는 소비자들이 표준화된 품질, 일관된 가격, 강력한 브랜드 신뢰도를 선호함에 따라 규모화된 체인 운영 포맷으로 지속적으로 이동하고 있음을 보여줍니다.

베트남 F&B 체인 시장의 매출 성장 전망

단위: 10억 달러

베트남 독립 F&B 매장의 매출 성장 전망

단위: 10억 달러

출처: iPOS와 네슬레

한편 F&B 부문은 대대적인 구조조정을 겪고 있습니다. 2025년 중반 기준 베트남의 운영 중인 F&B 매장은 299,900곳으로, 2024년 대비 7.1% 감소했습니다[2]. 하노이와 호찌민시는 모두 6개월 이내에 매장의 11% 이상이 시장에서 철수했으며, 이는 2023년 말 시작된 “2차 정리 물결’이 지속되고 있음을 의미합니다. 이러한 시장 위축은 ”빠르게 열고, 빠르게 닫고, 빠르게 학습하는“ 경향이 있는 초소형 매장의 확산에 기인하며, 운영비 상승과 소비자 행동 변화로 인해 이러한 현상이 더욱 심화되었습니다. 신규 시장 진입자와 사업을 확장하는 체인에게 이러한 상황은 역설적으로 유리하게 작용합니다. 운영 리스크는 여전히 높지만, 폐점 물결로 인해 입지 조건이 우수한 도로변 및 쇼핑몰 점포가 상당수 시장에 나오면서 충분한 자본력, 체계적인 운영 역량, 과학적인 입지 선정 방식을 갖춘 브랜드에는 기회의 창이 열리고 있기 때문입니다.

독특하고 경쟁이 매우 치열한 F&B 허브, 호찌민시

이러한 맥락에서 호찌민시(HCMC) 내 최적의 F&B 입지를 선정하는 일은 사업자에게 가장 중대한 전략적 의사결정 중 하나가 되었습니다. 호찌민시의 시장은 규모와 밀도뿐 아니라 소비자 이동성, 주거 분포, 라이프스타일이 수요를 형성하는 방식에서도 하노이와 크게 다릅니다. 하노이의 유통 지리는 보다 중앙집중적인 반면, HCMC는 각기 고유한 인구집단, 임대 패턴 및 사회적 생활 리듬을 가진 다핵형 소비 허브 네트워크로 기능합니다.

젊은 인구의 높은 밀집도

호찌민시는 베트남에서 레스토랑이 가장 많이 밀집한 도시로, 전국 전체 F&B 매장의 약 40%를 차지하며, 두 번째로 큰 시장인 하노이보다 거의 3배 많은 매장이 있습니다[3]. 또한 베트남에서 사무직 근로자, 학생, 외국인 거주자 및 젊은 전문직 종사자가 가장 많이 밀집해 있어 다양한 F&B 모델을 뒷받침하는 고가치 고객 기반을 형성하고 있습니다. 전국 F&B 기업 조사에서 응답자의 75.7%는 사무직 근로자가 주 고객층이라고 답했으며, 이는 2025년 가장 지배적인 소비자 집단입니다[4].

이러한 인구학적 집중은 특히 1군과 3군, 빈탄군과 1군의 경계 지역, 그리고 최근 개발된 투득시에서 두드러집니다. 이 지역에는 기업 사무실, 기술 기업, 스타트업 및 대학교가 밀집해 있습니다. 이들 지역은 예측 가능한 주간 유동인구와 강한 평일 소비를 보이며, 이는 카페, 점심식사 중심 레스토랑, 베이커리 및 패스트 캐주얼 다이닝에 매우 중요합니다. 이는 HCMC가 베트남의 24시간 카페 및 코워킹 커피 문화의 중심지로 부상했기 때문에 더욱 중요합니다. Three O’Clock, The Coffee House Signature와 같은 사업자 및 독립형 업무공간 카페는 심야 서비스, 전원 콘센트, 회의실 또는 시간제 이용 패키지를 제공할 경우 고객 1인당 매출이 최대 50%까지 증가할 수 있다고 보고하고 있습니다[5]. 이러한 추세는 교육기관, 젊은 전문직 종사자들이 선호하는 주거 단지, 야간 경제가 활성화된 상권과 가까운 입지를 선정하는 것이 중요함을 더욱 강조합니다.

치열한 도로변 경쟁

동시에 인플레이션과 임대료 상승으로 모든 가격대의 사업자가 압박을 받고 있습니다. Ho Chi Minh City의 소매 유통 환경은 중심지와 비중심지 간 뚜렷한 격차를 지속적으로 보이고 있습니다. Dong Khoi, Nguyen Hue, Ly Tu Trong과 같은 CBD (Central Business Districts) 지역은 안정적인 수요를 바탕으로 월평균 요구 임대료가 거의 USD 280/m²에 달하며 여전히 견조한 모습을 유지하고 있습니다[6]. 향후에는 합리적 가격대 및 중간 가격대의 소매 부문이 임차인 구성 전략을 주도할 것으로 예상됩니다. 임대인들이 경제 변동에도 안정적으로 유동인구를 유치할 수 있는 F&B 및 라이프스타일 서비스와 같은 카테고리를 우선시하고 있기 때문입니다.

District 6의 Centre Mall과 같은 신규 쇼핑몰이 약 75%의 양호한 입점률로 개장한 반면, 많은 비-CBD 쇼핑센터는 운영 압박이 가중되면서 특히 F&B, 패션, 뷰티, 엔터테인먼트 분야의 경쟁력이 약한 소매업체들이 폐점함에 따라 공실이 증가하고 있습니다. 그 결과 2025년 1분기 순흡수면적은 60% 이상 감소했으며, 도시 전체 공실률은 소폭 상승한 7.1%를 기록했고 비-CBD 지역은 8.5%에 달했습니다. CBD와 비-CBD 지역 간 이러한 성과 격차 확대는 F&B 브랜드에 입지 포지셔닝과 비용 구조에 따라 위험과 기회를 동시에 시사합니다[7].

하노이의 다양한 F&B 모델을 위한 입지 전략

단일한 지배적 도심 핵심지가 존재하는 대신, HCMC는 각기 다른 라이프스타일 클러스터, 유동인구 흐름, 인구 특성, 인프라 개발 경로에 의해 형성된 여러 병렬형 소비 허브로 구성되어 있습니다. 이로 인해 도시의 F&B 입지 전략은 Hanoi의 보다 중앙집중적인 소매 지리 구조에 비해 본질적으로 더 복잡하지만, 동시에 기회도 더 풍부합니다. 현재 시장 여건, 인구통계 패턴, 부동산 동향 및 배달 플랫폼 데이터를 바탕으로 향후 5-7년간 Ho Chi Minh City의 F&B 확장을 주도할 네 가지 전략적 입지 모델을 제시합니다.

전통적인 핵심 CBD 대로변보다 고밀도 라이프스타일 회랑을 공략

Ho Chi Minh City의 소비 패턴은 고가의 “황금 입지”에서 벗어나 직장인, 학생, 젊은 전문직 종사자에 의해 일상적인 유동인구가 형성되는 고밀도 라이프스타일 회랑으로 이동하고 있습니다. CBD 임대료는 크게 상승했지만 해당 거리의 매출 성장은 이를 따라가지 못했습니다. HCMC의 Nguyễn Huệ Walking Street에 위치한 100 m² 소매 매장은 월 임대료가 350-500 million VND에 달하는 반면, 월평균 매출은 1.2–1.8 billion VND에 불과해 매출총이익률이 10% 미만입니다. 반면 Vo Van Tan, Nguyen Dinh Chieu (District 3), Phan Xich Long (Phu Nhuan), Nguyen Gia Tri (Binh Thanh), 대학 인접 지역과 같은 회랑은 임대료 효율성과 반복 유동인구 모두에서 핵심 상권을 앞서고 있습니다.

이들 지역은 주간의 강력한 오피스 소비와 활기찬 야간 경제라는 두 가지 장점을 제공하므로 카페, 디저트 및 패스트 캐주얼 다이닝에 이상적입니다. Highlands Coffee, Phuc Long, Ong Bau, Guta Coffee와 같은 브랜드는 이러한 회랑에서 매장 단위 기준으로 가장 높은 성과를 거둔 사례를 일부 확보했습니다[8]. 도시형 라이프스타일 회랑이 성장하는 이유는 HCMC 소비자들이 카페와 음식 소비를 일상에 통합하고, 카페를 업무 공간, 만남의 장소 또는 저녁 시간대의 사교 거점으로 활용하기 때문입니다.

강력한 배달 밀도를 갖춘 주거 메가 클러스터 및 마이크로 주거권으로 확장

두 번째 전략은 HCMC 부동산 시장의 대표적 특징인 아파트 메가 클러스터 생태계를 중심으로 합니다. Ho Chi Minh City에는 Hanoi보다 고층 주거시설과 대규모 신도시가 훨씬 많습니다. Vinhomes Central Park, Vinhomes Grand Park, Phu My Hung, Celadon City, Go Vap의 Cityland 단지와 같은 복합 단지는 각각 수만 명의 주민을 수용하며 자급형 소비 생태계를 형성하고 있습니다. 특히 가족, 젊은 커플, 직장인 사이에서 앱 기반 주문의 편의성을 선호하는 경향이 강해 이 지역의 배달 이용 침투율은 매우 높습니다[9]. Vietnam F&B industry report는 또한 메가 복합단지의 배달 수요가 전통적인 도로변 상권보다 빠르게 증가하고 있음을 강조합니다. 이러한 주거 생태계 내부 또는 인접 지역에서 운영되는 F&B 브랜드는 낮은 임대 리스크, 주민으로부터 발생하는 안정적인 유동인구, 지속적으로 높은 배달 밀도의 혜택을 누릴 수 있으며, 이는 CBD 입지에서는 좀처럼 달성하기 어려운 균형입니다.

Gen Z의 행동 특성에 부합하는 신흥 “숨은 보석” 마이크로 입지 활용

베트남 F&B 업계, 특히 호찌민시에서 가장 주목할 만한 변화 중 하나는 좁은 골목, 이면도로, 준상업 지역에 자리한 소규모 입지의 급격한 증가입니다. 현재 베트남 최대 F&B 소비자층인 Z세대는 더 이상 화려한 공간을 선호하지 않고, 진정성, 편의성, 품질을 추구합니다. The Alley의 사례를 보면 호찌민시 내 7/10개 지점이 폭 < 3m인 골목에 위치해 있음에도 월 12억~15억 VND의 매출을 올리고 있습니다[10], F&B 브랜드는 데이터 기반의 마이크로 입지 선정 방식을 도입해야 합니다. 특히 소비가 여전히 높지만 경쟁과 임대료는 더 낮은 CBD 반경 1~3km 내 청년 밀집 클러스터(대학교, 코워킹 허브, 기숙사)를 우선적으로 고려해야 합니다. 현재 Tran Phu(5군), Nguyen Gia Tri(Binh Thanh), Su Van Hanh(10군)와 같은 인기 거리에는 골목 기반의 고성과 F&B 클러스터가 형성되어 있으며, 이곳의 유동인구는 전통적인 소매 가시성이 아니라 학생, 젊은 직장인, 배달 기사에 의해 자연스럽게 유입됩니다.

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[1] https://ipos.vn/bao-cao-nganh-fnb-2024/

[2] https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/

[3] https://viracresearch.com/overview-of-fb-market-in-2022-trends-for-2023/

[4] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[5] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[6] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[7] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[8] https://asia.nikkei.com/Business/Business-trends/

[9] https://b-company.jp/vietnams-fb-industry-consumer-shifts-city-insights-and-investment-outlook/

[10] https://vietstock.vn/2025/09/cuoc-tai-dinh-vi-cua-cac-chuoi-ca-phe-118-1356397.htm