越南的餐饮（F&B）行业是东南亚增长最快的消费领域之一。胡志明市仍是越南的商业引擎，汇聚了全国最集中的餐厅、咖啡馆、咖啡连锁店、快餐品牌、国际特许经营品牌及夜生活场所。不断扩大的中产阶级、强劲的旅游客流以及快速现代化的零售格局，使该市成为对餐饮运营商极具吸引力、但竞争异常激烈的市场。.

越南餐饮市场概览

越南餐饮服务业仍是东南亚最具活力的消费领域之一。经过数十年的扩张，该市场在规模和业态多样性方面持续增长。根据行业估算，越南餐饮行业规模在2025年超过290亿美元，并有望在2028年接近370亿美元[1], ，餐厅、咖啡馆、饮品连锁及外卖等细分领域均保持强劲增长势头。.

在这一增长过程中，预计餐饮连锁品牌的收入将在2025年增长14.4%，达到21.2亿美元，超过独立门店；后者预计以较为温和的9.3%增长，达到269.3亿美元。这反映出市场持续向规模化、连锁化运营模式转变，因为消费者更加重视标准化品质、稳定价格和强大的品牌信任。.

越南餐饮连锁市场收入增长前景

单位：亿美元

越南独立餐饮门店收入增长前景

单位：亿美元

来源： iPOS 和雀巢

与此同时，餐饮行业正在经历一轮重大的结构性洗牌。截至2025年年中，越南共有299,900家活跃餐饮门店，较2024年下降7.1%[2]. 。河内和胡志明市均有超过11%的餐饮门店在六个月内退出市场，延续了始于2023年末的“第二轮清洗”。这一收缩主要由微型门店大量涌现所推动，这类门店往往“快速开业—快速关闭—快速学习”；不断上升的运营成本和消费者行为变化进一步加剧了这一动态。对于新进入者和正在扩张的连锁品牌而言，其结果反而有利：尽管运营风险仍然较高，但大量门店关闭释放了相当数量的优质临街店面和商场铺位，为资本实力雄厚、运营纪律严明且采用科学选址方法的品牌创造了机会窗口。.

胡志明市：独特且竞争高度激烈的餐饮枢纽

在这一背景下，选择胡志明市（HCMC）的最优餐饮选址，已成为运营商最重要的战略决策之一。该市市场与河内存在显著差异，不仅体现在规模和密度方面，也体现在消费者出行、居住分布和生活方式如何塑造需求方面。河内的零售地理格局更加集中，而HCMC则呈现出多中心消费枢纽网络的特征，各枢纽拥有自身的人口群体、租金模式和社会活动节奏。.

年轻人口密集

胡志明市拥有越南最集中的餐厅，约占全国所有餐饮门店的40%，几乎是第二大市场河内门店数量的三倍[3]. 。该市还聚集了越南数量最多的办公人群、学生、外籍人士和年轻专业人士，形成了能够支撑多种餐饮模式的高价值客户群。在全国餐饮企业调查中，75.7%的受访者表示，办公人群是其主要客户群体，使其成为2025年的主导消费群体[4].

。这一人口集中现象在第1区和第3区、平盛郡与第1区交界处，以及新近发展的守德市尤为明显；企业办公室、科技公司、初创企业和大学在这些区域集聚。这些地区拥有可预测的日间客流和强劲的工作日消费，这对咖啡馆、午餐型餐厅、烘焙店及快休闲餐饮至关重要。其重要性还在于，HCMC已成为越南全天候咖啡馆及共享办公咖啡文化的中心。Three O’Clock、The Coffee House Signature等运营商以及独立共享办公咖啡馆反映称，若提供深夜服务、电源插座、会议室或按小时计费套餐，每位顾客带来的收入最高可增加50%[5]. 。这一趋势进一步凸显了在教育机构附近、年轻专业人士青睐的住宅综合体周边，以及夜间经济活跃的通道沿线进行选址的重要性。.

激烈的临街竞争

与此同时，通货膨胀和租金上涨给所有价格区间的经营者带来了压力。胡志明市的零售格局持续呈现出核心区与非核心区之间的明显分化。Dong Khoi、Nguyen Hue和Ly Tu Trong等CBD（中央商务区）仍具韧性，稳定的需求支撑其平均挂牌租金接近每平方米每月280美元[6]. 。展望未来，经济型和中端零售业态预计将主导租户组合策略，因为业主会优先引入餐饮和生活方式服务等品类，这些业态即使在经济波动期间也能持续吸引客流。.

Centre Mall等新购物中心开业时的出租率约为75%，表现良好；与此同时，许多非CBD购物中心的空置率正在上升，因为实力较弱的零售商，尤其是餐饮、时尚、美容和娱乐业态，在日益严峻的运营压力下纷纷关店。因此，2025年第一季度的净吸纳量下降超过60%，推动全市空置率小幅升至7.1%，其中非CBD区域达到8.5%。CBD与非CBD区域之间不断扩大的业绩差距，为餐饮品牌带来了风险与机遇，具体取决于其市场定位和成本结构[7].

河内不同餐饮模式的选址策略

胡志明市并非由单一的市中心核心区主导，而是由多个并行的消费枢纽组成，每个枢纽分别受到不同生活方式客群、客流动线、人口结构和基础设施发展轨迹的驱动。与河内更加集中的零售地理格局相比，这使胡志明市的餐饮选址策略更为复杂，但也蕴含更多机会。基于当前市场状况、人口结构、房地产趋势和配送平台数据，未来5-7年胡志明市餐饮扩张将由四种战略选址模式主导。.

瞄准高密度生活方式商圈，而非传统核心商务区黄金临街位置

胡志明市的消费模式正从高成本的“黄金临街”位置转向高密度生活方式商圈，这些区域的日常客流主要由上班族、学生和年轻专业人士驱动。尽管CBD租金大幅上涨，但这些街道的收入增长并未同步。HCMC Nguyễn Huệ步行街一间100平方米的零售单元月租金为3.5亿至5亿越南盾，而月均收入仅为12亿至18亿越南盾，导致毛利率低于10%。相比之下，Vo Van Tan、Nguyen Dinh Chieu（第3郡）、Phan Xich Long（Phu Nhuan）、Nguyen Gia Tri（Binh Thanh）以及大学周边区域等商圈，如今在租金效率和重复客流方面均优于黄金街区。.

这些区域兼具强劲的日间办公消费和活跃的夜间经济，非常适合咖啡馆、甜品店和快休闲餐饮。Highlands Coffee、Phuc Long、Ong Bau和Guta Coffee等品牌在这些商圈实现了最强劲的门店表现之一[8]. 。生活方式商圈之所以能够蓬勃发展，是因为胡志明市消费者已将咖啡和餐饮消费融入日常生活，把咖啡馆作为办公场所、会面地点或晚间社交据点。.

拓展至配送密度高的住宅超级集群和微型社区

第二种策略聚焦于公寓超级集群生态，这是胡志明市房地产格局的一大显著特征。与河内相比，该市拥有更多高层住宅单元和大型综合城镇。Vinhomes Central Park、Vinhomes Grand Park、Phu My Hung、Celadon City以及Go Vap的Cityland社区等大型项目，各自容纳数万名居民，形成相对独立的消费生态系统。这些区域的配送渗透率极高，尤其是家庭、年轻夫妇和职场人士，他们更偏好通过应用程序下单的便利性[9]. 。越南餐饮行业报告还指出，超级社区内的配送需求增长速度快于传统临街区域。在这些住宅生态系统内部或周边运营的餐饮品牌，可受益于较低的租金风险、居民带来的稳定客流以及持续强劲的配送密度——这种平衡在CBD位置很少能够实现。.

利用契合Z世代行为的新兴“隐藏宝地”微型选址

越南餐饮业格局中最显著的变化之一，尤其是在胡志明市，是隐藏于小巷、次干道和次级商业区域内的微型门店迅速崛起。如今，Z世代已成为越南最大的餐饮消费群体，他们不再偏好浮夸的空间，而是追求真实感、便利性和品质。以 The Alley 为例，其在胡志明市的7家分店中有7家位于宽度 < 3m 的巷道内，但月收入仍可达到12亿至15亿越南盾[10], ，这表明，经过战略性选择的“隐藏宝地”位置能够超越租金高昂的主干道店址。餐饮品牌应采用数据驱动的微型选址方法，优先考虑距离CBD 1至3公里范围内的年轻人高密度集聚区（大学、联合办公中心、宿舍），这些区域消费需求依然旺盛，但竞争和租金相对较低。如今，Tran Phu（第5郡）、Nguyen Gia Tri（平盛郡）和 Su Van Hanh（第10郡）等热门街道已形成业绩出色的巷道餐饮集群，其客流主要由学生、年轻专业人士和配送司机自然带动，而非依赖传统零售业态的可见度。.

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[1] https://ipos.vn/bao-cao-nganh-fnb-2024/

[2] https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/

[3] https://viracresearch.com/overview-of-fb-market-in-2022-trends-for-2023/

[4] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[5] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[6] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[7] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[8] https://asia.nikkei.com/Business/Business-trends/

[9] https://b-company.jp/vietnams-fb-industry-consumer-shifts-city-insights-and-investment-outlook/

[10] https://vietstock.vn/2025/09/cuoc-tai-dinh-vi-cua-cac-chuoi-ca-phe-118-1356397.htm