越南食品与饮料（F&B）行业是东南亚增长最快的消费领域之一。胡志明市（HCMC）仍是越南的商业引擎，汇聚了全国最密集的餐厅、咖啡馆、咖啡连锁店、快餐品牌、国际特许经营品牌和夜生活场所。不断扩大的中产阶级、强劲的旅游客流以及快速现代化的零售业态，使该市成为对F&B运营商极具吸引力但竞争异常激烈的市场。.

越南餐饮市场概览

越南F&B服务业仍是东南亚最具活力的消费领域之一。经过数十年的扩张，该市场在规模和业态多样性方面仍持续增长。据行业估算，越南F&B行业规模在2025年已超过290亿美元，并有望在2028年接近370亿美元[1], ，餐厅、咖啡馆、饮料连锁店和外卖等细分领域均保持强劲增长势头。.

在这一增长背景下，预计F&B连锁店收入将在2025年增长14.4%，达到21.2亿美元，超过独立门店；后者预计以更温和的9.3%增速增长，达到269.3亿美元。这反映出市场持续转向规模化、连锁化运营模式，因为消费者更加重视标准化品质、一致的价格和强大的品牌信任。.

越南F&B连锁市场收入增长展望

单位：亿美元

越南独立F&B门店收入增长展望

单位：亿美元

来源： iPOS 和雀巢

与此同时，F&B行业正在经历一轮重大的结构性洗牌。截至2025年年中，越南共有299,900家活跃F&B门店，较2024年下降7.1%[2]. 。河内和胡志明市均有超过11%的门店在六个月内退出市场，延续了始于2023年年底的“第二轮清洗”。这一收缩主要由微型门店的大量涌现所推动，这类门店往往“快速开店—快速关店—快速学习”，而运营成本上升和消费者行为变化进一步加剧了这一动态。对于新进入市场的企业和正在扩张的连锁品牌而言，其结果具有一定的反差性：尽管运营风险仍然较高，但这一轮关店释放了大量优质临街铺位和商场铺位，为拥有充足资本、严谨运营能力并采用科学选址方法的品牌创造了机遇窗口。.

胡志明市：独特且竞争高度激烈的F&B枢纽

在这一背景下，选择胡志明市（HCMC）的最佳F&B选址，已成为运营商最具战略影响力的决策之一。该市市场与河内存在显著差异，不仅体现在规模和密度上，也体现在消费者出行、居住分布和生活方式如何塑造需求方面。河内的零售地理格局更加集中，而HCMC则呈现出由多个消费中心构成的多中心网络，每个中心都拥有自身的人口结构集群、租金模式和社会活动节奏。.

年轻人口密集

胡志明市汇聚了越南最多的餐厅，占全国F&B门店总数的近40%，几乎是第二大市场河内门店数量的三倍[3]. 。该市还拥有越南最集中的办公人群、学生、外籍人士和年轻专业人士，形成了高价值客群，为多种F&B模式提供支撑。在全国F&B企业调查中，75.7%的受访者表示，办公人群是其主要客户群体，使其成为2025年的主导消费群体[4].

这种人口集中现象在第1区和第3区、平盛郡与第1区交界地带以及新开发的守德市尤为明显，这些区域聚集了企业办公楼、科技公司、初创企业和大学。上述区域的日间客流较为稳定，工作日消费需求强劲，这对咖啡馆、午餐型餐厅、烘焙店和快休闲餐饮至关重要。其重要性还在于，HCMC已成为越南全天候咖啡馆和共享办公咖啡文化的中心。Three O’Clock、The Coffee House Signature等运营商以及独立共享办公咖啡馆表示，当提供深夜服务、电源插座、会议室或按小时计费套餐时，客单收入最高可提升50%[5]. 。这一趋势进一步凸显了在教育机构附近、年轻专业人士偏好的住宅综合体周边，以及夜间经济活跃的商业通道沿线选址的重要性。.

激烈的临街门店竞争

与此同时，通货膨胀和租金上涨给各个价格区间的经营者带来了压力。胡志明市的零售格局继续呈现出核心城区与非核心城区之间的明显分化。Dong Khoi、Nguyen Hue 和 Ly Tu Trong 等中央商务区（CBD）仍保持韧性，稳定的需求支撑着近 280 美元/平方米/月的平均挂牌租金[6]. 展望未来，平价和中端零售业态预计将主导租户组合策略，因为业主会优先引入餐饮（F&B）和生活方式服务等品类；尽管经济环境存在波动，这些品类仍能可靠地吸引客流。.

尽管 District 6 的 Centre Mall 等新购物中心开业时的出租率约为 75%，许多非中央商务区购物中心的空置率却在上升，因为较弱的零售商，尤其是餐饮、时尚、美容和娱乐业态的商户，在持续加剧的运营压力下关闭。受此影响，2025 年第一季度的净吸纳量下降超过 60%，推动全市空置率小幅升至 7.1%，其中非中央商务区达到 8.5%。中央商务区与非中央商务区之间不断扩大的业绩差距，既为餐饮品牌带来风险，也带来机遇，具体取决于其定位和成本结构[7].

河内不同餐饮模式的选址策略

胡志明市并非由一个占主导地位的市中心核心区构成，而是由多个相互并行的消费中心组成，每个中心都由不同的生活方式客群、客流动线、人口结构和基础设施发展轨迹驱动。这使得该市的餐饮选址策略相比河内更为复杂，但也蕴含更多机会。基于当前市场状况、人口结构特征、房地产趋势和配送平台数据，未来 5-7 年胡志明市餐饮业扩张将由四种战略选址模式定义。.

瞄准高密度生活方式走廊，而非传统核心商务区优质临街铺面

胡志明市的消费模式正从高价“黄金临街铺位”转向高密度生活方式走廊，办公室职员、学生和年轻专业人士带来的日常客流是这些区域的主要驱动力。尽管核心商务区租金大幅上涨，但这些街道的收入增长并未同步跟进。胡志明市 Nguyễn Huệ 步行街一间 100 平方米的零售单元月租金为 3.5 亿至 5 亿越南盾，但平均月收入仅为 12 亿至 18 亿越南盾，导致毛利率低于 10%。相比之下，Vo Van Tan、Nguyen Dinh Chieu（District 3）、Phan Xich Long（Phu Nhuan）、Nguyen Gia Tri（Binh Thanh）以及大学邻近区域的走廊，如今在租金效率和重复客流方面均优于核心街道。.

这些区域兼具强劲的日间办公消费和活跃的夜间经济，非常适合咖啡馆、甜品店和快休闲餐饮。Highlands Coffee、Phuc Long、Ong Bau 和 Guta Coffee 等品牌已在这些走廊沿线实现了较为突出的单店业绩[8]. 。城市生活方式走廊之所以能够蓬勃发展，是因为胡志明市消费者将咖啡馆和餐饮消费融入日常生活，把咖啡馆作为工作场所、会面地点或夜间社交的固定场所。.

拓展至配送密度高的住宅超级集群和微型社区

第二种策略聚焦于公寓超级集群生态，这是胡志明市房地产格局中的一个显著特征。与河内相比，该市拥有更多高层住宅单元和大型综合城镇。Vinhomes Central Park、Vinhomes Grand Park、Phu My Hung、Celadon City 以及 Go Vap 的 Cityland 综合社区等项目，每个都容纳数万名居民，形成相对封闭的消费生态系统。这些区域的配送渗透率极高，尤其是家庭、年轻夫妻和在职成年人普遍偏好通过应用程序下单的便利性[9]. 。《越南餐饮行业报告》还指出，超级综合社区的配送需求增长速度快于传统临街区域。在这些住宅生态系统内部或周边经营的餐饮品牌，可受益于较低的租金风险、居民带来的稳定客流，以及持续强劲的配送密度——这种平衡在核心商务区很少能够实现。.

利用符合 Z 世代行为特征的新兴“隐藏宝地”微型选址

越南餐饮（F&B）格局中最显著的变化之一，尤其是在胡志明市，是隐藏于小巷、次干道和次级商业区内的微型选址快速兴起。如今，作为越南最大的餐饮（F&B）消费群体，Z世代不再偏好浮夸的空间，而是追求真实性、便利性和品质。The Alley等案例表明，胡志明市的7/10家门店位于宽度< 3m的小巷内，但月收入仍可达到12亿至15亿越南盾[10], ，这说明经过战略性选择的“隐形宝地”选址能够胜过租金高昂的主干道门店。餐饮（F&B）品牌应采用数据驱动的微型选址策略，优先考虑距CBD 1-3公里范围内的年轻人密集型集群（大学、联合办公中心、宿舍等）；这些区域消费需求依然旺盛，但竞争和租金更低。如今，陈富街（第五郡）、Nguyen Gia Tri街（平盛郡）和苏文行街（第十郡）等热门街道已形成表现优异的巷内餐饮（F&B）集群，其客流并非由传统零售可见度带动，而是由学生、年轻专业人士和配送司机自然汇聚形成。.

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[1] https://ipos.vn/bao-cao-nganh-fnb-2024/

[2] https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/

[3] https://viracresearch.com/overview-of-fb-market-in-2022-trends-for-2023/

[4] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[5] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[6] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[7] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[8] https://asia.nikkei.com/Business/Business-trends/

[9] https://b-company.jp/vietnams-fb-industry-consumer-shifts-city-insights-and-investment-outlook/

[10] https://vietstock.vn/2025/09/cuoc-tai-dinh-vi-cua-cac-chuoi-ca-phe-118-1356397.htm