越南食品与饮料（F&B）行业是东南亚增长最快的消费领域之一。胡志明市仍是越南的商业引擎，汇聚了全国最集中的餐厅、咖啡馆、咖啡连锁店、快餐品牌、国际特许经营品牌及夜生活场所。不断壮大的中产阶级、强劲的旅游客流以及快速现代化的零售格局，使该市成为对F&B运营商极具吸引力、但竞争也极为激烈的战场。.

越南餐饮市场概览

越南F&B服务业仍是东南亚最具活力的消费领域之一。经过数十年的扩张，该市场在规模和业态多样性方面仍持续增长。根据行业估算，越南F&B行业规模在2025年已超过290亿美元，并有望在2028年接近370亿美元[1], ，餐厅、咖啡馆、饮料连锁店及配送等细分领域均保持强劲增长势头。.

在这一增长过程中，预计F&B连锁店收入将在2025年增长14.4%，达到21.2亿美元，超过独立门店；后者预计以较为温和的9.3%增长，达到269.3亿美元。这反映出市场持续转向规模化、连锁运营的业态，因为消费者更加看重标准化品质、稳定的价格和强大的品牌信任度。.

越南F&B连锁市场收入增长展望

单位：亿美元

越南独立F&B门店收入增长展望

单位：亿美元

来源： iPOS 和雀巢

与此同时，F&B行业正在经历一次重大的结构性洗牌。截至2025年年中，越南共有299,900家活跃F&B门店，较2024年下降7.1%[2]. 。河内和胡志明市均有超过11%的门店在六个月内退出市场，延续了自2023年年底开始的“第二轮清洗”。这一收缩主要由微型门店的大量涌现所推动，这类门店往往“快速开业—快速关店—快速学习”；不断上升的运营成本和消费者行为变化进一步加剧了这一动态。对于新进入市场的企业和正在扩张的连锁品牌而言，其结果呈现出一种矛盾性的利好：尽管运营风险仍然较高，但大规模关店释放了相当数量的优质临街店铺和商场铺位，为资本实力雄厚、运营规范且采用科学选址方法的品牌创造了机会窗口。.

胡志明市：独特且竞争激烈的F&B枢纽

在这一背景下，选择胡志明市（HCMC）的最佳F&B选址，已成为运营商最重要的战略决策之一。该市市场与河内存在显著差异，不仅体现在规模和密度上，也体现在消费者流动性、居住分布和生活方式如何塑造需求方面。河内的零售地理格局较为集中，而胡志明市则呈现出由多个消费枢纽组成的多中心网络，每个枢纽都拥有自身的人口群体、租金模式和社会生活节奏。.

年轻人口密集

胡志明市拥有越南最集中的餐厅资源，占全国F&B门店总数的近40%，几乎是第二大市场河内门店数量的三倍[3]. 。该市还集中了越南数量最多的办公人群、学生、外籍人士和年轻专业人士，形成了高价值客群，为多种F&B业态提供支撑。在全国F&B企业调查中，75.7%的受访者表示，办公人群是其主要客户群体，使其成为2025年的主导消费群体[4].

。这一人口集中现象在第1郡和第3郡、平盛郡与第1郡交界处，以及新开发的守德市尤为明显；这些地区集中了企业办公室、科技公司、初创企业和大学。上述区域的日间客流具有较强的可预测性，工作日消费需求旺盛，这对咖啡馆、午餐型餐厅、烘焙店和快休闲餐饮至关重要。这一点十分重要，因为胡志明市已成为越南全天候咖啡馆及联合办公咖啡文化的中心。Three O’Clock、The Coffee House Signature等运营商以及独立的工作空间咖啡馆表示，当提供深夜服务、电源插座、会议室或按小时计费套餐时，单客收入最高可提升50%[5]. 。这一趋势进一步凸显了在教育机构附近、年轻专业人士青睐的住宅综合体周边，以及夜间经济活跃的商业走廊沿线选址的重要性。.

激烈的临街竞争

与此同时，通货膨胀和租金上涨给各价格层级的经营者带来了压力。胡志明市的零售格局仍呈现出核心城区与非核心城区之间的明显分化。Dong Khoi、Nguyen Hue和Ly Tu Trong等CBD（中央商务区）区域依然保持韧性，稳定的需求支撑其平均挂牌租金接近每月每平方米280美元[6]. 。展望未来，经济型和中端零售业态预计将主导租户组合策略，因为业主会优先引入餐饮（F&B）和生活方式服务等品类，即使在经济波动期间也能稳定吸引客流。.

尽管第6郡的Centre Mall等新购物中心开业时的出租率约为75%，许多非CBD购物中心却正面临空置率上升的问题，尤其是餐饮（F&B）、时尚、美容和娱乐等领域的经营较弱的零售商，在日益加剧的运营压力下纷纷关闭。因此，2025年第一季度的净吸纳量下降超过60%，推动全市空置率小幅升至7.1%，其中非CBD区域达到8.5%。CBD与非CBD区域之间不断扩大的业绩差距，根据定位和成本结构的不同，既为餐饮（F&B）品牌带来风险，也创造了机遇[7].

河内不同餐饮模式的选址策略

胡志明市并非只有一个占主导地位的市中心核心区，而是由多个平行发展的消费枢纽构成，每个枢纽均由不同的生活方式客群、交通流线、人口结构和基础设施发展轨迹驱动。这使得该市的餐饮（F&B）选址策略相比河内更加复杂，但也蕴含更多机会。基于当前市场状况、人口结构特征、房地产趋势和配送平台数据，未来5-7年胡志明市餐饮（F&B）扩张将由四种战略选址模式定义。.

优先布局高密度生活方式走廊，而非传统核心商务区黄金临街铺位

胡志明市的消费模式正从高成本的“黄金临街铺位”转向高密度生活方式走廊，办公人士、学生和年轻专业人士带来的日常客流是这些走廊的主要驱动力。尽管CBD租金大幅上涨，但这些街道的营收增长并未同步跟进。胡志明市Nguyễn Huệ步行街一间100平方米的零售店铺每月租金为3.5亿至5亿越南盾，但平均月营收仅为12亿至18亿越南盾，导致毛利率低于10%。相比之下，Vo Van Tan、Nguyen Dinh Chieu（第3郡）、Phan Xich Long（Phu Nhuan）、Nguyen Gia Tri（Binh Thanh）以及大学邻近区域等走廊，如今在租金效率和复购客流方面均优于黄金街区。.

这些区域兼具强劲的白天办公消费和活跃的夜间经济，非常适合咖啡馆、甜品店和快休闲餐饮。Highlands Coffee、Phuc Long、Ong Bau和Guta Coffee等品牌已在这些走廊沿线实现了较为突出的单店业绩[8]. 。城市生活方式走廊之所以蓬勃发展，是因为胡志明市消费者已将咖啡和餐饮消费融入日常生活，把咖啡馆作为工作场所、会面地点或晚间社交据点。.

拓展至配送密度高的住宅大型集群和微型社区

第二项策略聚焦于公寓大型集群生态，这是胡志明市房地产格局的一大显著特征。与河内相比，该市拥有数量更多的高层住宅单元和大型城市综合体。Vinhomes Central Park、Vinhomes Grand Park、Phu My Hung、Celadon City以及Go Vap的Cityland住宅社区等大型项目，各自容纳数万名居民，形成相对封闭的消费生态系统。这些区域的配送渗透率极高，尤其受到家庭、年轻夫妇和偏好通过应用程序点餐的在职成年人欢迎[9]. 。《越南餐饮（F&B）行业报告》还指出，大型住宅综合体的配送需求增速快于传统临街区域。在这些住宅生态系统内部或周边运营的餐饮（F&B）品牌，可受益于较低的租金风险、居民带来的稳定客流以及持续强劲的配送密度——这种平衡在CBD区域很少能够实现。.

借力契合Z世代行为特征的新兴“隐藏宝地”微型选址

One of the most significant shifts in Vietnam’s F&B landscape, especially in Ho Chi Minh City is the rapid rise of micro-locations hidden within small alleys, secondary streets, and sub-commercial zones. Gen Z, now Vietnam’s largest F&B consumer group, no longer prefers flashy spaces but seeks authenticity, convenience, and quality. Case studies such as The Alley, where 7/10 branches in HCMC are located in lanes < 3m wide yet earn 1.2-1.5 billion VND monthly[10], ，这表明，经过战略性筛选的“隐藏瑰宝”选址能够超越成本高昂的主街店址。餐饮品牌应采用数据驱动的微型选址策略，优先考虑 CBD 1-3 公里范围内年轻人密集的集群区域（大学、联合办公中心、宿舍），这些区域消费需求依然旺盛，但竞争和租金更低。如今，Tran Phu（第 5 郡）、Nguyen Gia Tri（平盛郡）和 Su Van Hanh（第 10 郡）等热门街道已形成表现优异的巷道型餐饮集群，其客流主要由学生、年轻职场人士和外卖配送员自然带动，而非依赖传统零售可见度。.

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[1] https://ipos.vn/bao-cao-nganh-fnb-2024/

[2] https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/

[3] https://viracresearch.com/overview-of-fb-market-in-2022-trends-for-2023/

[4] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[5] https://ipos.vn/fnbreport1h2025/

[6] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[7] https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/ho-chi-minh-city-figures-q1-2025

[8] https://asia.nikkei.com/Business/Business-trends/

[9] https://b-company.jp/vietnams-fb-industry-consumer-shifts-city-insights-and-investment-outlook/

[10] https://vietstock.vn/2025/09/cuoc-tai-dinh-vi-cua-cac-chuoi-ca-phe-118-1356397.htm