Việc dịch chuyển địa điểm của các doanh nghiệp thực phẩm và đồ uống (F&B) tại Việt Nam từ mặt bằng mặt phố truyền thống sang trung tâm thương mại đang cho thấy một thay đổi đáng kể trong thị trường bán lẻ. Trong lịch sử, các chủ F&B thường ưu tiên những vị trí có lưu lượng khách qua lại cao, chủ yếu là nhà mặt phố. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của các trung tâm thương mại mang lại hạ tầng tốt hơn và sự tiện lợi cho người tiêu dùng, một xu hướng mới đã xuất hiện. Bài viết này phân tích các yếu tố thúc đẩy sự chuyển dịch này, những lợi ích và thách thức khi lựa chọn vị trí trong trung tâm thương mại, đồng thời đưa ra hàm ý cho các thương hiệu F&B trong bối cảnh thay đổi này.

Tổng quan thị trường

Vietnam’s food and beverage (F&B) industry generated revenues of VND406.1 trillion (US$15.4 billion) in the first half of 2025, representing 58.9% of the total revenue in 2024, with only a slight increase from the same period a year earlier. Despite expectations of double-digit growth, rising costs, including inflation, increased prices for food and materials, labor wages, and new regulatory requirements have tightened profit margins and limited promotional activities, resulting in a cautious growth environment[1].

Nguồn: iPos and Nestle

Thị trường F&B có nhiều loại hình cửa hàng đa dạng, bao gồm các chuỗi thức ăn nhanh, quán cà phê, nhà hàng phục vụ thông thường, nhà hàng lẩu và buffet, cửa hàng thực phẩm lành mạnh, cửa hàng đồ uống và tiệm bánh. Mô hình cửa hàng pop-up cũng đang có xu hướng phát triển, mang lại sự linh hoạt cho các startup và thương hiệu mới. Vào giữa năm 2025, cả nước có khoảng 299.000 cơ sở F&B đã đăng ký, giảm 7.%. Điều này có thể được lý giải bởi xu hướng cửa hàng pop-up (thất bại nhanh – học hỏi nhanh) gần đây, trong đó các startup và thương hiệu mới mở cửa hàng trong 2-3 tháng rồi đóng cửa do hạn chế về năng lực tài chính hoặc không nhận thấy tiềm năng thị trường.

Nguồn: iPos and Nestle

Phần lớn các cửa hàng F&B tập trung tại các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nơi có tệp khách hàng đa dạng và sức chi tiêu lớn hơn. Những thành phố này đã trở thành tâm điểm cho đổi mới và tăng trưởng của F&B. Người tiêu dùng ngày càng chọn lọc hơn trong các quyết định ăn uống, tập trung nhiều hơn vào không gian, môi trường, chất lượng và trải nghiệm[2]. Họ đầu tư nhiều hơn vào trải nghiệm ẩm thực bằng cách ăn ngoài ít thường xuyên hơn nhưng chi tiêu nhiều hơn cho mỗi lần.

Sự chuyển dịch từ vị trí mặt phố sang vị trí trong trung tâm thương mại

Trong lịch sử, các chủ F&B ưu tiên những vị trí hướng ra mặt phố vì đây được xem là có khả năng tiếp cận trực tiếp hơn với lưu lượng khách qua lại và khách hàng tiềm năng. Những mặt bằng này thường nằm ở các khu vực có độ nhận diện cao và mật độ dân cư lớn, như khu trung tâm hoặc các góc phố đông đúc. Niềm tin rằng mặt bằng mặt phố mang lại khả năng hiển thị cao hơn và thu hút khách ghé ngẫu nhiên đã ăn sâu trong tư duy thị trường.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, sự phát triển của các trung tâm thương mại hiện đại tại Việt Nam đã tạo ra một lựa chọn thay thế mạnh mẽ cho mặt bằng F&B. Năm 2024, các trung tâm thương mại mới được khai trương trên khắp Việt Nam đã bổ sung 277.000 mét vuông diện tích bán lẻ, với sự tham gia của các tên tuổi lớn như VinGroup, AEON, Central Retail và Lotte[3].  By 2025, there will be 123 department stores, 6% increase from 2024, thanks to new openings of AEON Mall and Vincom[4]. The demand for retail spaces in shopping malls remains strong. The first quarter of 2025 recorded an average occupancy rate of 94% in Ho Chi Minh City and 85% in Hanoi[5].

Trong số các thương hiệu và ngành hàng hoạt động tại Shopping Centers, các thuê bao F&B chiếm gần một phần ba hoạt động cho thuê mới[6]. Các trung tâm thương mại thường được các thương hiệu nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh tin tưởng, đồng thời đề cao hợp đồng minh bạch, mức giá rõ ràng và chất lượng vận hành. Khách tham quan tại các trung tâm thương mại có thể đã quen thuộc với những thương hiệu nước ngoài như KFC và Starbucks (USA), Jollibee (Philippines), Haidilao và BanTianYao (China)[7]. Những lợi thế của trung tâm thương mại cũng được các doanh nghiệp nội địa mạnh thừa nhận, bao gồm Phuc Long, Trung Nguyen coffee và Highlands Coffee.

Xu hướng chuyển sang vị trí trong trung tâm thương mại đối với các cửa hàng F&B tại Việt Nam đang ngày càng rõ nét. Các chủ F&B mất hứng thú với cửa hàng mặt phố vì những vị trí này không đáp ứng các tiêu chuẩn cần thiết, như quy hoạch thương mại đồng bộ, khu mua sắm cao cấp hoặc tính minh bạch pháp lý. Các rào cản pháp lý khi xin giấy phép kinh doanh tại cửa hàng mặt phố cũng là lý do khiến các thương hiệu do dự[8]. Từ góc nhìn của khách hàng, thay vì đến trực tiếp nhà hàng, họ sẽ ưu tiên mua sắm trực tuyến vì sự tiện lợi hoặc đến các trung tâm thương mại để được phục vụ toàn diện[9]. Năm 2024, Starbucks đã đóng cửa cửa hàng mặt phố tại Han Thuyen để mở tại Bitexco và Diamond Plaza, cho thấy chiến lược tận dụng các tiêu chuẩn dịch vụ và chất lượng [10].

Các cân nhắc về chi phí và tài chính

Tùy theo vị trí, giá thuê đối với chủ kinh doanh F&B có thể khác nhau. Tại Khu Trung tâm Kinh doanh (CBD), đặc biệt ở tầng trệt và tầng một của các trung tâm thương mại, giá thuê rất cao, thậm chí còn cao hơn cả các mặt bằng phố đắc địa. Trung bình, giá thuê là US$172,7/m2/tháng tại Hà Nội[11] và US$278,6/m2/tháng tại Thành phố Hồ Chí Minh[12]. Tuy nhiên, tại các khu vực ngoài CBD, giá thuê trung bình lần lượt là US$38,1/m2/tháng ở Hà Nội và US$52,9/m2/tháng ở Thành phố Hồ Chí Minh. Mức giá này có thể hấp dẫn đối với các thương hiệu tầm trung, chuỗi nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, với nhóm khách hàng mục tiêu là người đi làm, người tiêu dùng trẻ có thu nhập trung bình và cộng đồng dân cư địa phương.

Nhìn chung, giá thuê có xu hướng tăng, cho thấy tính cạnh tranh và áp lực đối với các chủ kinh doanh F&B. Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp thường còn phải chi trả các khoản tiện ích, an ninh và đóng góp marketing, có thể chiếm một phần đáng kể trong ngân sách hàng tháng của công ty. Khi tính đến toàn bộ chi phí, các đơn vị F&B nhỏ hoặc độc lập có thể cảm nhận rõ gánh nặng và gặp khó khăn trong việc duy trì lợi nhuận.

A shopping mall in Hanoi

Nguồn: Báo điện tử Pháp Luật

Cân nhắc ưu và nhược điểm giữa cửa hàng mặt phố và trung tâm thương mại

Việc chuyển từ cửa hàng mặt phố truyền thống sang các vị trí trong trung tâm thương mại khi thuê mặt bằng giữa các chủ kinh doanh F&B phản ánh sức hấp dẫn ngày càng tăng của trung tâm thương mại như một môi trường hiện đại, thuận tiện và có lưu lượng khách lớn, phù hợp với lối sống tiêu dùng đang thay đổi. Tuy nhiên, mô hình này cũng đặt ra những thách thức như tính linh hoạt hạn chế, cạnh tranh cao và các quy định vận hành chặt chẽ hơn. Vì vậy, hiểu rõ sự khác biệt giữa vị trí trong trung tâm thương mại và mặt phố là điều thiết yếu để các bên thuê F&B đưa ra quyết định sáng suốt về mở rộng và định vị dài hạn.

Nguồn: Tổng hợp của B&Company

Ý nghĩa kinh doanh

Các thương hiệu F&B chú trọng tính tiện lợi, phục vụ nhanh và trải nghiệm cao cấp thường hoạt động tốt tại các vị trí trong trung tâm thương mại. Các quán cà phê cao cấp, chuỗi thức ăn nhanh quốc tế và nhà hàng thân thiện với gia đình thường là những ứng viên lý tưởng[13]. Đối với các chủ kinh doanh F&B mong muốn hoạt động trong trung tâm thương mại, có một số khuyến nghị cần xem xét:

Tối ưu hóa vị trí và không gian: Việc lựa chọn vị trí phù hợp trong trung tâm thương mại là rất quan trọng để tối đa hóa khả năng hiển thị và lưu lượng khách. Dù không nằm trong khu vực CBD, các thương hiệu F&B vẫn có thể chọn những khu vực đông khách gần lối vào hoặc các gian hàng chủ lực (như cửa hàng bách hóa lớn hoặc rạp chiếu phim) nếu có thể. Trong không gian thuê hạn chế, bố cục cần được tối ưu để đảm bảo luồng khách và hiệu quả vận hành.

Quản lý tài chính: Việc lựa chọn hoạt động trong trung tâm thương mại có thể là một khoản đầu tư lớn đối với các doanh nghiệp F&B quy mô nhỏ và vừa. Mức thuê cao, cùng với các chi phí bổ sung cho bảo trì, tiện ích và marketing, có thể gây áp lực lên biên lợi nhuận. Các thương hiệu F&B cần điều chỉnh chiến lược giá và quản lý ngân sách một cách cẩn trọng để đảm bảo lợi ích từ lượng khách qua lại cao hơn bù đắp được các gánh nặng tài chính gia tăng.

Chiến lược khác biệt hóa: Các trung tâm thương mại có nhiều cửa hàng F&B và phần lớn đều có khu ẩm thực dành riêng cho ăn uống, tạo ra một môi trường cạnh tranh nơi việc tạo sự khác biệt là yếu tố then chốt. Các thương hiệu có thể tập trung vào việc mang đến trải nghiệm ẩm thực độc đáo, thực đơn sáng tạo hoặc dịch vụ lấy khách hàng làm trung tâm để thu hút và giữ chân khách hàng bất chấp cạnh tranh.

* Nếu bạn muốn trích dẫn bất kỳ thông tin nào trong bài viết này, vui lòng trích dẫn nguồn cùng với liên kết đến bài viết gốc để tôn trọng bản quyền.

[1] iPos và Nestle, Báo cáo Thị trường F&B Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[2] Thoi bao Tai Chinh (Financial Times), Ngành F&B vượt qua “ngưỡng cửa hẹp”, doanh nghiệp thích ứng để mở lối đi lên (https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html)

[3] Customer Insight Innovations, Khai trương trung tâm thương mại tại Việt Nam năm 2024: Tổng kết một năm (https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/)

[4] Q&Me, Xu hướng cửa hàng bán lẻ (Modern Trade) tại Việt Nam 2025 (https://sinhvien.dinhtienminh.net/)

[5] Avison Young, Báo cáo Kiến thức Hàng quý về Bất động sản Việt Nam Quý I năm 2025 (https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng)

[6] Savills, Các yếu tố định hình nhu cầu trong bất động sản thương mại tại Việt Nam (https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx)

[7] VNExpress, Các thương hiệu Trung Quốc ‘phủ sóng’ các trung tâm thương mại tại TP.HCM (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] Hanoi Times, Thị trường cho thuê nhà phố mặt tiền Hà Nội trầm lắng do giá cao (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[9] Voice of Vietnam, Nhà mặt phố cho thuê đang chịu áp lực cạnh tranh khốc liệt. (https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10]  iPos và Nestle, Báo cáo Thị trường F&B Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[11] CBRE, Thị trường bất động sản Hà Nội Quý 2/2025 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] CBRE, Thị trường bất động sản TP.HCM Quý 2/2025 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[13] Viet Nam News, Sự tái cấu trúc của ngành bán lẻ mở ra những cơ hội mới (https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html)