ハノイの小売賃貸価格帯の状況と2026年のF&B事業の可能性

2026年2月24日

B&Company

B&Companyは、2008年からベトナムにおいて市場調査および投資コンサルティングを専門とする日本の初の企業です。.

この「Vietnam Briefing」セクションでは、B&Companyの若手研究者たちがベトナムの産業動向、消費者動向、社会運動に関するタイムリーな情報を提供します。.

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ハノイの小売賃貸市場は、過去10年間で大きな変貌を遂げた。2010年代には、賃貸活動が主に歴史的中心部、特にホアンキエム区とバーディン区に集中していた。高い入居率と上昇する賃料は、堅調な小売需要と家計消費の拡大を反映していた。しかし2025年までに、市場構造はより複雑化している。現在、区ごとの賃料差は、消費者クラスターの変化、インフラ開発、ライフスタイル志向の変化を反映している。こうした変化は、都市開発や規制の標準化と相まって、ハノイに参入または事業を拡大する外国系F&B投資家にとって、より選別的でありながら機会に富む環境を示している。.

ハノイ賃貸市場の概要：区ごとの違いと構造変化

過去の賃料水準と市場の枠組み

2010年代半ばから後半（2017年頃）にかけて、ハノイの小売賃貸市場は最高の入居率（95%）に達し、賃料は過去5年間と比べて7USDから45USD/平方メートルへ上昇した。ハノイの小売賃貸市場が拡大した主な要因は、小売売上高の力強い伸びであり、2017年の小売売上高は前年比8.1%増加した。また、ベトナムでは個人消費が急速に拡大していた。こうしたマクロ経済の基礎条件が小売需要を大きく下支えし、特に中心区では、貸主が商業活動を集積させることで高い入居率と賃料を維持できた[1]。.

2025年までに、ハノイの小売賃貸市場は、パンデミック前と比べて構造的により差別化された市場となっている。2019年から2024年にかけて、ハノイのCBDにおけるプライム小売賃料は大幅に上昇し、2019年の月額約100USD/平方メートルから、2024年には月額約170USD/平方メートルまで上昇した。市場はCOVID-19による混乱を受け、2020～2021年に一時的な圧力にさらされたものの、2022年以降は、小売売上高の改善やF&Bおよびコンビニエンスストア事業者による再拡大に支えられ、賃料水準は安定し、徐々に回復した。仲介会社のレポートやBatdongsanなどの物件掲載プラットフォームにおける取引・掲載情報は、区ごとの賃料分散が拡大していることを示している。CBDのプレミアム物件では150USD/平方メートル/月を超える一方、その他のエリアではより低い水準にとどまっている。これらの差異は、2025年までにハノイの小売賃貸市場が、インフラ開発、人口動態上の集積、消費者行動の変化などの基準によって形成される複数の価格帯から構成されることを示している[2]。.

Estimated Retail Leasing Price Ranges in Hanoi
単位：USD/平方メートル/月

Rental Price Map for District in Hanoi, 2025
（合併前の旧区）

出典： hanoidep.vn/

ホアンキエム区は、観光、歴史ある商業通り、高架・路面型店舗の供給不足が集中していることから、引き続きハノイで最も高い小売賃貸水準を記録している。CBREの2024年の市場データによると、ハノイのCBDにおける小売賃料の平均は約170USD/平方メートル/月に達し、力強い前年比成長とプレミアムなポジションを維持している。ホアンキエム区のF&B向け物件に関する路面店舗の掲載情報からも、特に旧市街の通りやホアンキエム湖沿いでは、プライムな1階区画の賃料が一般的に120～180USD/平方メートル/月の範囲にあることが示されている[3]。.

ホアンキエム区に隣接するバーディン区は、拡大CBDの一部を形成しており、引き続き市内で最も賃料水準の高いサブマーケットの一つである。市場掲載情報や仲介会社の見解によると、バーディン区のF&Bに適した物件は、一般的に90～140USD/平方メートル/月の範囲にある。これは、大使館の集積、政府機関、安定した消費需要を支える富裕層の住宅コミュニティに支えられている。ホアンキエム区の最高水準をやや下回るものの、バーディン区は一貫してハノイのプレミアム賃貸地区の一つに位置付けられている。.

これに対して、歴史的に商業が盛んで、人口密度が高く大学の集積も見られるハイバーチュン区とドンダー区では、2025年の賃料水準は比較的穏やかである。小売物件の掲載情報によると、これらの区における路面のF&B店舗賃料は、間口の質や通りの階層によって異なるものの、一般的に55～90USD/平方メートル/月の範囲にある。これらのエリアは引き続き高い歩行者通行量の恩恵を受けているが、賃料の伸びは新興のライフスタイル地区と比べて抑制されている。.

タイホーは、過去10年間で最も顕著な上昇調整の一つを経験している。2010年代初頭には従来の都心地区より低い価格帯であったが、現在のタイホーにおけるF&B賃料水準は、特に外国人居住者が集中し、ブティック型の商業ストリートが形成されているエリアで、月額1平方メートル当たり70～120米ドルに達している。この上昇は、人口動態の変化、外国人居住者の可処分所得の増加、ライフスタイル志向のリテール資産をめぐる競争激化を反映している。消費者信頼感の上昇とハノイにおける小売業態の拡大に関するSavillsの見解は、このようなライフスタイル主導型サブマーケットにおける価格上昇という広範な傾向を裏付けている。.

一方、歴史的中心部からさらに離れた地区、例えばカウザイ、ナムトゥーリエム、ロンビエンでは、賃料レンジは低いものの、測定可能な成長余地が見られる。市場掲載情報によると、F&B賃料水準は、アクセス性や複合用途開発への近接性に応じて、カウザイおよびナムトゥーリエムでは月額1平方メートル当たり約40～75米ドル、ロンビエンでは月額1平方メートル当たり30～55米ドルが一般的である。これらの地区は、都市拡大、交通アクセスの改善、新たな住宅・商業複合施設の整備の恩恵を受けている。こうした傾向は、二次サブマーケットで賃料の継続的な上昇を見込む一方、主要な一等地のハイストリートではプレミアムが維持されると予測するCBREの全国小売市場見通しとも一致している [4]

地区別の賃貸差異がF&B事業に生み出す機会

ハノイの各地区間で賃料の分散が拡大したことで、F&B市場への参入戦略がより明確に細分化されている。2024年に主要CBDの賃料が月額1平方メートル当たり約170米ドルに達する一方、2025年上期の市内地上階平均は月額1平方メートル当たり約50米ドルにとどまったため、事業者は業態と資本投入度を地区ごとの経済性に合わせることをますます求められている。重要なのは、賃料が上方調整されているにもかかわらず、市場全体が依然として堅調である点である。2025年上期のハノイの小売稼働率は約86%で、主にF&Bとコンビニエンスストアの拡大に支えられていた [6]。これは、賃料水準が上昇する中でもテナント需要が安定していることを示している。全国レベルでは、2024～2025年におけるベトナムの小売売上高の成長と家計消費の継続的な拡大が、主要サブマーケットと二次サブマーケットの双方で賃貸活動をさらに後押ししている [7]

ブランド認知度と観光客の誘引に依存するプレミアム型・体験重視型のF&B業態は、ホアンキエムおよびバーディンで高い賃料負担を正当化できる。これに対して、中価格帯チェーンやスケール展開可能なカフェ業態は、カウザイやナムトゥーリエムのような地区で相対的な賃料の手頃さの恩恵を受ける。これらの地区では賃料が通常、月額1平方メートル当たり40～75米ドルの範囲にある一方、住宅およびオフィスの集積度が引き続き高まっている。タイホーは中間的な機会を提供している。上昇する賃料水準はより強いライフスタイル需要を反映しているものの、歴史的CBDの絶対的なピーク水準を下回っているため、ブティック型・ニッチ型業態は、より管理しやすいコスト構造で高所得消費者層を取り込むことができる。.

外国人投資家にとって、この地区別の差異は、立地戦略を単なる信頼性ではなく、業態と立地環境の適合性を軸に構築すべきことを意味する。高CAPEXの旗艦店は、価格決定力が実証されているプレミアム地区に配置するのが最適である一方、ネットワーク拡大や多店舗展開は、西部の移行地区または新興の住宅・商業クラスターでより経済的に持続可能となる。ロンビエンなどの周辺地区は参入コストが低く、近隣住民を中心とした商圏に基づく、コスト効率の高い業態に適した可能性を提供する。.

主要エリアでは小売賃料が引き続き上昇傾向にある一方、二次地区では競争力のある水準が維持されていることから、F&B事業者、特に外国企業の新規参入者は、想定売上高（1平方メートル当たり）、賃貸借条件、地区ごとの需要動向を組み込んだ実効賃料分析を優先すべきである。2025年のハノイのように構造的な差異がある市場では、収益性を左右するのは中心性よりも、ブランドポジショニングと地区の経済性との戦略的な整合性である。.

会社概要

飲食店の立地を街路沿いからショッピングモールへ移行する傾向：メリットとコストの分析

ホーチミン市における新たな市場環境における食品・飲料事業の最適な立地選定戦略

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参考