베트남의 식음료(F&B) 사업장이 전통적인 노변 상가에서 쇼핑몰로 이동하는 현상은 소매시장의 중대한 변화를 보여줍니다. 역사적으로 F&B 사업주들은 주로 노변 상가를 통해 유동인구가 많은 입지를 선호했습니다. 그러나 향상된 인프라와 소비자 편의성을 제공하는 쇼핑몰이 확산되면서 새로운 트렌드가 나타났습니다. 본 기사는 이러한 전환을 이끄는 요인, 쇼핑몰 입지 선택의 장점과 과제, 그리고 이러한 변화에 대응하는 F&B 브랜드를 위한 시사점을 살펴봅니다.

시장 개요

베트남의 식음료(F&B) 산업은 2025년 상반기에 VND406.1조(미화 $15.4 billion)의 매출을 기록했으며, 이는 2024년 총매출의 58.9%에 해당하고 전년 동기 대비 소폭 증가하는 데 그쳤습니다. 두 자릿수 성장이 예상되었음에도 인플레이션, 식품 및 원자재 가격 상승, 인건비 인상, 새로운 규제 요건 등 비용 상승으로 수익률이 축소되고 프로모션 활동이 제한되면서 신중한 성장 환경이 조성되었습니다[1].

출처: iPos 및 Nestle

F&B 시장은 패스트푸드 체인, 커피숍, 캐주얼 다이닝 레스토랑, 훠궈 및 뷔페 매장, 건강식 매장, 음료 매장, 베이커리 등 다양한 매장 유형으로 구성되어 있습니다. 스타트업과 신규 브랜드에 유연성을 제공하는 팝업 스토어 형태도 증가하는 추세입니다. 2025년 중반 기준 전국에 등록된 F&B 사업장은 약 299,000개로, 7.1% 감소했습니다. 이는 최근 스타트업과 신규 브랜드가 재정적 역량 부족 또는 시장 잠재력 부재로 인해 매장을 2~3개월 운영한 후 철수하는 팝업 스토어 트렌드(빠르게 실패하고 빠르게 학습)에 기인한 것으로 설명할 수 있습니다.

출처: iPos 및 Nestle

대부분의 F&B 매장은 다양한 소비자층과 높은 구매력을 보유한 하노이와 호찌민시 등 주요 도시 중심지에 집중되어 있습니다. 이들 도시는 F&B 혁신과 성장의 중심지로 자리 잡았습니다. 소비자들은 외식 선택에서 점점 더 선별적으로 변하고 있으며, 공간, 분위기, 품질 및 경험을 더욱 중시하고 있습니다[2]. 이들은 외식 빈도는 줄이는 대신 한 번의 외식에 더 많은 비용을 지출하며 식사 경험에 더욱 큰 가치를 두고 있습니다.

노변 입지에서 쇼핑몰 입지로의 전환

역사적으로 F&B 사업주들은 노변 입지가 유동인구와 잠재 고객에 보다 직접적으로 접근할 수 있다고 여겨 선호했습니다. 이러한 매장은 일반적으로 도심이나 번화한 교차로 등 인구 기반이 크고 가시성이 높은 지역에 위치했습니다. 노변 상가가 높은 가시성과 즉흥적인 고객 방문을 제공한다는 인식이 뿌리 깊게 자리 잡고 있었습니다.

그러나 최근 몇 년간 베트남에서 현대적인 쇼핑몰이 개발되면서 F&B 매장을 위한 강력한 대안이 등장했습니다. 2024년 베트남 전역에서 새로 개장한 쇼핑몰은 277,000제곱미터의 소매 공간을 추가했으며, VinGroup, AEON, Central Retail, Lotte와 같은 주요 사업자가 참여했습니다[3].  2025년에는 AEON Mall과 Vincom의 신규 개장에 힘입어 백화점이 123개로 늘어나며 2024년 대비 6% 증가할 것으로 예상됩니다[4]. 쇼핑몰 내 소매 공간에 대한 수요는 여전히 강세를 보이고 있습니다. 2025년 1분기 평균 점유율은 호찌민시 94%, 하노이 85%를 기록했습니다[5].

쇼핑센터에서 운영되는 다양한 브랜드와 산업 중 F&B 임차인은 신규 임대 활동의 거의 3분의 1을 차지합니다[6]. 쇼핑몰은 재무 기반이 탄탄하고 투명한 계약, 명확한 가격 체계 및 우수한 운영을 중시하는 해외 브랜드로부터 높은 신뢰를 받고 있습니다. 쇼핑몰 방문객들은 미국의 KFC와 Starbucks, 필리핀의 Jollibee, 중국의 Haidilao와 BanTianYao 등 해외 브랜드에 익숙할 수 있습니다[7]. 쇼핑몰의 장점은 Phuc Long, Trung Nguyen coffee, Highlands Coffee 등 강력한 현지 사업자들도 인정하고 있습니다.

베트남 F&B 매장의 쇼핑몰 입지 선호 현상은 더욱 뚜렷해지고 있습니다. F&B 사업주들은 노변 매장이 일관된 상업 계획, 고급 쇼핑 구역, 법적 투명성 등 필요한 기준을 충족하지 못하기 때문에 해당 입지에 대한 관심을 잃고 있습니다. 노변 매장에서 사업 허가를 신청할 때 발생하는 법적 장벽 역시 브랜드들이 주저하는 이유입니다[8]. 고객 관점에서는 레스토랑에 직접 방문하기보다 편의성을 위해 온라인 쇼핑을 이용하거나 종합적인 서비스를 누리기 위해 쇼핑몰을 방문하는 것을 선호합니다[9]. 2024년 Starbucks는 Han Thuyen의 노변 매장 지점을 폐점하고 Bitexco와 Diamond Plaza에 매장을 열었으며, 이는 서비스 및 품질 기준을 활용하는 전략을 부각시켰습니다 [10].

비용 및 재무 고려사항

입지에 따라 F&B 사업자의 임대료는 달라질 수 있습니다. 중심업무지구(CBD), 특히 쇼핑센터의 1층과 2층에서는 임대료가 높으며, 인기 있는 노변 점포보다도 높은 경우가 많습니다. 평균 임대료는 하노이에서 월 US$172.7/제곱미터입니다[11] 호찌민시에서는 월 US$278.6/제곱미터입니다[12]. 반면 비CBD 지역의 평균 임대료는 하노이에서 월 US$38.1/제곱미터, 호찌민시에서 월 US$52.9/제곱미터로 나타났습니다. 이러한 가격대는 중간 가격대 브랜드, 레스토랑 체인, 편의점에 매력적일 수 있으며, 이들의 목표 고객은 직장인, 중간 수준의 소득을 가진 젊은 소비자, 지역 주거 커뮤니티입니다.

전반적으로 임대료는 상승세를 보였으며, 이는 F&B 사업자 간 경쟁과 부담이 커지고 있음을 의미합니다. 임대료 외에도 기업은 공공요금, 보안 및 마케팅 분담금을 지불해야 하는 경우가 많으며, 이는 월간 예산에서 상당한 비중을 차지할 수 있습니다. 모든 비용을 고려할 때 소규모 또는 독립 F&B 사업자는 수익성을 유지하는 데 부담과 어려움을 겪을 수 있습니다.

A shopping mall in Hanoi

출처: Phap Luat E-Newspaper

노변 매장과 쇼핑몰의 장단점 비교

F&B 사업자가 점포를 임차할 때 전통적인 노변 매장에서 쇼핑몰 입점으로 전환하는 현상은 변화하는 소비자 라이프스타일에 부합하는 현대적이고 편리하며 유동인구가 많은 환경으로서 쇼핑몰의 매력이 커지고 있음을 반영합니다. 그러나 이러한 모델은 제한적인 유연성, 치열한 경쟁, 엄격한 운영 규정과 같은 과제도 제시합니다. 따라서 F&B 임차인이 확장 및 장기적인 포지셔닝에 관한 합리적인 의사결정을 내리기 위해서는 쇼핑몰 입지와 노변 입지의 차이를 이해하는 것이 필수적입니다.

출처: B&Company's Synthesis

사업적 의미

편의성, 신속한 서비스 및 프리미엄 경험에 중점을 둔 F&B 브랜드는 쇼핑몰 입점에서 좋은 성과를 거두는 경향이 있습니다. 고급 커피숍, 글로벌 패스트푸드 체인 및 가족 친화적 레스토랑이 일반적으로 이상적인 후보입니다[13]. 쇼핑몰에서 운영하기를 희망하는 F&B 사업자는 다음과 같은 권고사항을 고려해야 합니다:

입지 및 공간 최적화: 가시성과 유동인구를 극대화하려면 쇼핑몰 내 적절한 입지를 선택하는 것이 중요합니다. CBD 지역이 아니더라도 F&B 브랜드는 가능할 경우 출입구 또는 앵커 테넌트(대형 백화점이나 영화관 등) 인근의 유동인구가 많은 구역을 선택할 수 있습니다. 제한된 임대 공간 내에서는 고객 동선과 운영 효율성을 고려해 레이아웃을 최적화해야 합니다.

재무 관리: 쇼핑몰에서 영업하는 것은 중소 F&B 기업에 상당한 투자가 될 수 있습니다. 높은 임대료에 더해 유지관리, 공공요금, 마케팅 비용이 추가로 발생하면 이익률에 부담을 줄 수 있습니다. F&B 브랜드는 유동 인구 증가로 얻는 이점이 추가적인 재정 부담을 상회할 수 있도록 가격 책정 전략을 조정하고 예산을 면밀히 관리해야 합니다.

차별화 전략: 쇼핑몰에는 수많은 F&B 매장이 입점해 있으며, 대부분 식음 구역을 별도로 운영하고 있어 경쟁이 치열하고 차별화가 필수적입니다. 브랜드는 경쟁 상황과 관계없이 고객을 유치하고 유지할 수 있도록 독창적인 다이닝 경험, 혁신적인 메뉴 또는 고객 중심 서비스를 제공하는 데 집중할 수 있습니다.

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[1] iPos 및 Nestle, 2025년 상반기 베트남 F&B 시장 보고서 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[2] Thoi bao Tai Chinh (Financial Times), F&B 산업이 “좁은 문턱’을 통과하다: 기업들은 성장의 길을 열기 위해 적응 중 (https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html)

[3] Customer Insight Innovations, 2024년 베트남 쇼핑몰 개점 현황: 한 해의 리뷰 (https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/)

[4] Q&Me, 2025년 베트남 소매점(현대적 유통) 동향 (https://sinhvien.dinhtienminh.net/)

[5] Avison Young, 2025년 1분기 베트남 부동산 분기별 지식 보고서 (https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng)

[6] Savills, 베트남 상업용 부동산 수요를 형성하는 요인 (https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx)

[7] VNExpress, 중국 브랜드가 호찌민시 쇼핑몰을 ‘뒤덮다’ (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] Hanoi Times, 높은 가격으로 인해 하노이 가로변 매장 임대 시장 침체 (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[9] Voice of Vietnam, 가로변 상가 임대 시장이 치열한 경쟁 압박에 직면 (https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10]  iPos 및 Nestle, 2025년 상반기 베트남 F&B 시장 보고서 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[11] CBRE, 2025년 2분기 하노이 부동산 시장 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] CBRE, 2025년 2분기 호찌민시 부동산 시장 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[13] Viet Nam News, 소매업 재편이 새로운 기회를 창출하다 (https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html)