过去十年，越南的餐饮市场发展迅猛，并持续成为东南亚最具发展潜力的消费领域之一。在所有本地市场中，河内凭借其密集的城市人口、强劲的中产阶级增长和充满活力的餐饮文化脱颖而出。然而，正是这些令河内市场极具吸引力的特质，也使其竞争异常激烈，尤其对于容错空间有限的新进入者而言更是如此。因此，选择合适的餐饮店址已成为餐厅、咖啡馆、快餐品牌或甜品连锁店必须做出的最具战略意义的决策之一。

越南餐饮市场概览

越南的餐饮服务业规模庞大且仍在增长。据Statista估计，该行业2025年的产值超过247.7亿美元，预计到2027年初将达到10万亿至368.6亿美元。[1]由此计算，复合年增长率（CAGR）为9.7%。到2024年底，越南约有323,010家企业投入运营，同比增长1.81万亿越南盾。2024年该行业总收入预计为688.8万亿越南盾（约合269.6亿美元），较2023年增长16.61万亿越南盾。[2].

2025年上半年，一项针对约3000家餐饮企业的调查显示，54.0%的餐饮企业保持了稳定的营收或实现了增长，与去年同期的40.2%相比，前景更为乐观。然而，市场仍在经历强烈的筛选，17.9%的企业遭受了严重的营收下滑，另有部分企业持续面临运营挑战。[3]这些数据表明，虽然整体需求正在复苏，但许多运营商仍然容易受到成本上升和竞争压力的影响。

餐饮企业业务绩效（2025年上半年）

  100% = 3,000 家餐馆和咖啡馆

（来源： iPOS.vn 和雀巢)

此外，在2020年之前，大多数品牌都采取激进的扩张策略，瞄准人流量高的零售空间。但这种时代已经结束。据越南计划投资部统计，仅在2024年的前九个月，越南全国就有超过51000家餐厅、咖啡馆、街头小吃店和餐饮亭倒闭。[4]这一波关店潮反映了租金上涨、通货膨胀压力、激烈的竞争以及消费者群体日益挑剔。

在主要城市，堂食仍然是餐饮消费的主要部分，但根据Decision Lab发布的《2024年在线外卖报告》，外卖交易额已占餐饮总交易额的10-12%，高于2018年的3%。外卖的高普及率也意味着，如果能在3-5公里半径范围内通过外卖获得相当一部分收入，运营商就应该避免为黄金地段支付过高的价格。

区位策略在河内餐饮市场中的关键作用

河内不仅是越南的政治和行政中心，也是消费驱动型城市之一。越南国家统计局预计，到2024年，河内餐饮服务支出将占越南全国餐饮服务总支出的221万亿越南盾以上，而其人口占全国总人口的比例却远低于越南平均水平。河内40岁以下的居民超过671万亿，这为咖啡馆、甜品连锁店、休闲餐厅和外卖餐饮业创造了有利的人口结构。与此同时，家庭收入也在快速增长。具体而言，据B&Company的数据显示，2020年至2024年间，河内家庭月均收入从1520万越南盾增至2280万越南盾，增幅高达451万亿越南盾。巴亭、西湖、纸桥、青春等主要城区目前的月收入均超过 2400 万至 2800 万越南盾，反映出中产阶级消费群体正在迅速扩大，他们更愿意在餐饮和高档餐饮场所消费。

租金压力和运营成本上升

随着城市零售业的成熟，业主们纷纷响应市场需求，提高租金，尤其是在人流量和品牌曝光度最高的核心商业区。世邦魏理仕越南发布的《2024年零售市场展望》报告显示，河内最繁华地段的黄金地段临街商铺租金较上年上涨了8000万亿至15100万亿越南盾。[5]在某些情况下，尽管宏观经济形势疲软，利率仍继续上升。

2024年，河内市中心区域（如还剑区和二征夫人区）的平均底层租金价格将达到172.7美元/平方米/月。[6]而像Vincom、乐天、永旺和庄田广场这样的高端购物中心则可以收取更高的租金。因此，仅租金一项就占到许多运营商总收入的2000万亿至551万亿令吉，是全球基准水平的2到3倍。[7]这意味着，即使有顾客需求，糟糕的地理位置也会破坏盈利能力，因为收入可能不足以弥补固定成本负担。

Retail Occupancy and Rental Price Trends (Hanoi, 2021-Q1 2025)

来源： 越南第一太平戴维斯

据第一太平戴维斯越南公司的数据显示，从2021年到2025年第一季度，中央商务区（CBD）的租金大幅飙升至近460万至470万越南盾/平方米/月，反映出黄金地段的竞争异常激烈；与此同时，随着郊区消费和配送需求的增长，非CBD地区的租金也稳步上涨。[8]租金差距的扩大表明，未来餐饮业的增长将越来越多地转向人口密度不断上升、能够支持可持续单位经济效益的非中央商务区。

此外，越南的餐饮市场也已成为东南亚竞争最激烈的市场之一。欧睿国际估计，2022年至2024年间，该市新增了数百家餐饮店，这一趋势在纸桥街、春水街、时代城和老城区等主要街道尤为明显。与此同时，由于租金上涨、顾客流失率低以及营销成本高昂，许多小型独立餐饮经营者正被迫退出市场。

以配送为主导的消费模式正在降低对街道可见性的依赖。

第二个驱动因素是外卖配送的兴起，这削弱了传统上位于繁华街道的优势。决策实验室发布的《2024年外卖配送报告》显示，外卖收入占全国餐饮总支出的近121万亿至3万亿美元，而五年前这一数字仅为31万亿至3万亿美元。GrabFood、ShopeeFood等外卖平台加剧了竞争，这意味着餐厅不能再仅仅依靠实体店的客流量来提升销量。因此，餐厅必须跳出客流量的局限。如果门店位置无法提供快速取餐、高效的配送服务、优化的厨房运转或良好的配送覆盖范围，那么即使门店位于繁华地段，也无法保证业绩。即使位于黄金地段，如果无法有效整合配送业务，门店的业绩也往往不尽如人意。

地点作为品牌定位的组成部分

第三个驱动因素是选址的品牌价值。高端餐饮概念只有在周边环境传递出高端定位时才能成功。家庭休闲餐厅在学校、办公楼或公寓区附近表现最佳，因为这些地方人流量稳定且可预测。甜品和咖啡连锁店则非常依赖于学生和年轻上班族聚集的年轻人聚集区。越南消费者越来越倾向于将品牌质量与餐饮场所本身联系起来。这就是为什么位于低收入社区的高端餐厅，或者相反，位于高租金商场内销售低利润菜品的餐厅，往往难以实现收支平衡。选错商圈会导致价格、消费者认知和消费能力之间的不匹配。

河内不同餐饮模式的选址策略

河内餐饮市场正从传统的市中心聚集模式向更加分散的模式转型，这种转型受到郊区扩张、人口迁移和数字化消费的影响。随着购买力向外扩散和大型住宅区日趋成熟，未来3-7年最赚钱的地点将与过去十年截然不同。

高端餐饮和目的地概念

河内高级餐厅

来源： 乔治城大学小酒馆

在还剑、西湖、巴亭、芝普特拉、星湖以及Vincom Metropolis、乐天中心、永旺龙边等甲级购物中心，高端餐饮和目的地概念，例如高级餐厅、体验式咖啡馆、葡萄酒吧和日韩烧烤店，依然表现强劲。这些区域聚集了大量富裕居民、游客和办公高管。第一太平戴维斯《2024年第四季度零售洞察》报告显示，河内高端购物中心的入住率达到93%+，其中餐饮业是需求量最高的租户类别之一。[9]根据越南餐饮协会（2023）的数据，高端餐厅75-90%的收入仍然来自堂食，这意味着实体店面仍然是核心价值驱动因素。

然而，未来发展趋势正在超越历史街区。诸如Vinhomes Ocean Park（嘉林区）、The Manor Central Park（黄梅-清池区）、Ciputra和Starlake等新兴豪华社区正在发展成为高收入人群聚集区，这些区域拥有国际学校、高端公寓和商业街。这些区域吸引了众多年轻的富裕家庭和外籍人士，他们正从拥挤的市中心迁往此处。对于高端品牌而言，尽早进入这些区域能够获得先发优势，并在价格上涨之前降低租赁风险。

中档休闲、快餐和生活方式咖啡连锁店

Mid-casual restaurant in Hanoi

来源：永旺购物中心河东店

包括奶茶店、披萨/汉堡店、韩式火锅店以及大多数咖啡连锁店在内的快餐休闲餐厅和生活方式咖啡馆连锁店，历来集中在纸桥区、河东区、青春区和二征夫人区。这些区域每天都有大量学生和上班族涌入，人流量巨大。iPOS.vn 和雀巢公司的数据显示，河内 18 至 30 岁的居民中，有 30% 人每周外出就餐或购买咖啡饮品 3 至 4 次。[10]这些地区的租金比黄金地段还剑的租金低 20-40%，为依赖高客流量而非奢侈定价的连锁店创造了更可持续的成本结构。

该领域未来的增长主要集中在快速城市化走廊，而非传统的商业街。首先，和乐高科技园区一带聚集了众多新兴大学、研发中心和科技企业，预计将吸引数万年轻消费者。其次，龙边-嘉林地区在Vinhomes Ocean Park、永旺龙边购物中心以及智慧城市项目的推动下，正逐渐发展成为一个以生活方式为导向的住宅区。随着混合办公模式减少通勤，消费模式将转向家附近的社区咖啡馆和快餐店。到2022-2028年，这些“生活方式社区”的消费支出有望与纸桥和春山一带相媲美。

价值型、大批量型和配送优先型模式

以面馆、米饭和炸鸡连锁店、饮料亭和云厨房等为主的平价、高销量、外卖优先的餐饮模式正在经历最大规模的地域迁移。这些模式不再需要临街的显眼店面，而是依赖于低廉的租金、密集的人口密度和便利的物流。黄梅、北慈廉、东英和清池等地区的租金比市中心便宜40-601万越南盾，同时公寓数量也在快速增长。据Statista统计，越南在线食品配送市场在2023年达到13亿美元，预计到2027年将达到20亿美元。由于高层住宅区和年轻家庭的聚集，GrabFood和ShopeeFood在河内郊区的订单增长速度最快。

未来十年，以配送为主导的运营模式中最具战略意义的走廊是内排-日新桥-东英发展带。根据河内2030年发展规划，东英有望转型成为一个重要的全新城市中心。早期进入该区域的餐饮企业将获得广阔的配送范围，服务于新建住宅区、机场工作人员和工业园区。

此外，怀德、嘉林、东英和国威等近郊地区收入的快速增长，使得这些地区的月收入从2020年的1100万至1500万越南盾飙升至如今的2000万至2300万越南盾，成为收入增长最快的地区（增长6000万至801万亿越南盾），这表明市场对中等价位餐饮业态的需求日益增长。这些地区新建的公寓楼里居住着越来越多的年轻家庭，因此对于租金适中的咖啡馆、面包店和外卖店等业态来说，这些地区极具吸引力。

结论

在所有细分领域，餐饮业理想选址的定义都在发生变化。未来属于精心打造的消费生态系统：大型城镇、大学走廊、科技园区和配送优化型郊区，而非传统的商业街。能够成功的品牌，将是那些能够把握人口、可支配收入和配送模式快速增长趋势的地区，而不是那些固守旧模式的品牌。在此背景下，领先的运营商已经开始分析基础设施规划、住房预测和零售发展计划，而不再仅仅依赖客流量观察。

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[1] Singh, S.（2025年9月12日）。 外国连锁食品企业在越南蓬勃发展的餐饮市场中大放异彩。 越南简报。摘自 https://www.vietnam-briefing.com/news/foreign-food-chains-thrive-in-vietnams-growing-fb-market.html/

[2] 越南网。（2025年3月21日）。 越南餐饮市场注重可持续增长越南网全球网站。检索自 https://vietnamnet.vn/en/vietnam-s-f-b-market-focuses-on-sustainable-growth-2382873.html (越南网)

[3] iPOS.vn 和雀巢专业餐饮。（2025 年 10 月 12 日）。 Thông cáo báo chí：iPOS.vn và Nestlé Professional công bố Báo cáo Thị trường Kinh doanh Ẩm thực tại Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025摘自 https://ipos.vn/thong-cao-bao-chi-ipos-vn-va-nestle-professional-cong-bo-bao-cao-thi-truong-kinh-doanh-am-thuc-tai-viet-nam-6-thang-dau-nam-2025/

[4] B&Company。（2025年11月4日）。 2025年上半年餐饮门店大规模关闭的趋势. https://b-company.jp/the-trend-of-mass-closure-of-fb-stores-in-the-first-half-of-2025/ (b-company.jp)

[5] 世邦魏理仕越南公司。（2024年1月24日）。 2024年越南市场展望。 摘自 https://www.cbrevietnam.com/insights/books/vietnam-market-outlook-2024

[6] 世邦魏理仕越南公司。（2024年10月29日）。 河内2024年第三季度数据摘自 https://www.cbrevietnam.com/insights/figures/hanoi-figures-q3-2024 (cbrevietnam.com)

[7] iPOS.vn.（2025年5月16日）。 Bức tranh toàn cảnh & xu hướng kinh doanh F&B năm 2025 – 2026：Doanh nghiệp bị“vỡ mộng”hay khai phá hướng đi riêng？ iPOS.vn。 https://ipos.vn/buc-tranh-toan-canh-xu-huong-fb-2025-2026/ (ipos.vn)

[8] Savills Vietnam。（2025）。 河内市场报告 2025 年第一季度 [PDF]摘自https://www.savills.com.vn/pdf-folder/hanoi-mrq12025-en-1.pdf

[9] Savills Vietnam。（2024年4月2日）。 越南零售房地产市场：2024年第四季度业绩及2025年展望摘自 https://www.savills.com.vn/blog/article/220402/vietnam-eng/retail-real-estate-market-in-viet-nam–q4-2024-performance-and-2025-outlook.aspx savills.com.vn

[10] 越南网全球。 （2024 年 4 月 13 日）。 尽管经济困难，但更多越南人外出就餐。越南网全球。 https://vietnamnet.vn/en/more-vietnamese-going-out-to-eat-despite-economic-difficulties-2269252.html