Sự dịch chuyển địa điểm của các doanh nghiệp thực phẩm và đồ uống (F&B) tại Việt Nam từ mặt tiền truyền thống sang trung tâm thương mại đánh dấu một bước chuyển biến đáng kể trên thị trường bán lẻ. Trước đây, các chủ cửa hàng F&B thường ưu tiên những địa điểm có lưu lượng khách hàng đông đúc, chủ yếu là các cửa hàng mặt tiền. Tuy nhiên, với sự phát triển của các trung tâm thương mại, mang đến cơ sở hạ tầng hiện đại và sự tiện lợi cho người tiêu dùng, một xu hướng mới đã xuất hiện. Bài viết này phân tích các yếu tố thúc đẩy sự chuyển đổi này, những lợi ích và thách thức khi lựa chọn địa điểm đặt trung tâm thương mại, đồng thời đưa ra những gợi ý cho các thương hiệu F&B trong quá trình chuyển đổi này.

Tổng quan thị trường

Ngành thực phẩm và đồ uống (F&B) Việt Nam đạt doanh thu 406,1 nghìn tỷ đồng ($15,4 tỷ USD) trong nửa đầu năm 2025, chiếm 58,9% tổng doanh thu năm 2024, chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Mặc dù kỳ vọng tăng trưởng hai chữ số, chi phí gia tăng, bao gồm lạm phát, giá thực phẩm và nguyên vật liệu tăng, tiền lương lao động và các quy định pháp lý mới đã làm biên lợi nhuận bị thu hẹp và hạn chế các hoạt động khuyến mãi, dẫn đến môi trường tăng trưởng thận trọng.[1].

Nguồn: iPos và Nestle

Thị trường F&B có rất nhiều loại hình cửa hàng, bao gồm chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh, quán cà phê, nhà hàng bình dân, nhà hàng lẩu và buffet, cửa hàng thực phẩm lành mạnh, quán nước giải khát và tiệm bánh. Mô hình cửa hàng pop-up cũng đang là xu hướng, mang lại sự linh hoạt cho các startup và thương hiệu mới. Tính đến giữa năm 2025, cả nước có khoảng 299.000 cơ sở F&B đã đăng ký, giảm 7,1%. Điều này có thể được lý giải bởi xu hướng cửa hàng pop-up (thất bại nhanh - học hỏi nhanh) gần đây, khi các startup và thương hiệu mới mở cửa hàng được 2-3 tháng rồi bỏ cuộc do thiếu năng lực tài chính hoặc không nhìn thấy tiềm năng thị trường.

Nguồn: iPos và Nestle

Hầu hết các cửa hàng F&B tập trung tại các trung tâm đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, nơi có lượng khách hàng đa dạng và sức mua lớn. Những thành phố này đã trở thành tâm điểm cho sự đổi mới và tăng trưởng của ngành F&B. Người tiêu dùng ngày càng có xu hướng chọn lọc hơn trong lựa chọn ẩm thực, chú trọng hơn đến không gian, môi trường, chất lượng và trải nghiệm.[2]. Họ đầu tư nhiều hơn vào trải nghiệm ăn uống của mình bằng cách ít ăn ngoài hơn nhưng chi tiêu nhiều hơn cho mỗi lần ăn.

Sự chuyển đổi từ vị trí mặt tiền đường phố sang vị trí trung tâm thương mại

Theo truyền thống, các chủ cửa hàng F&B ưa chuộng vị trí mặt tiền đường phố vì chúng được coi là dễ dàng tiếp cận với người đi bộ và khách hàng tiềm năng hơn. Những cơ sở này thường nằm ở những khu vực dễ thấy, đông dân cư, chẳng hạn như khu vực trung tâm thành phố hoặc các góc phố đông đúc. Quan niệm cho rằng mặt tiền đường phố mang lại khả năng hiển thị cao hơn và lượng khách hàng tự nhiên ghé thăm đã ăn sâu vào tiềm thức.

Tuy nhiên, trong những năm gần đây, sự phát triển của các trung tâm thương mại hiện đại tại Việt Nam đã tạo ra một lựa chọn thay thế mạnh mẽ cho ngành F&B. Năm 2024, các trung tâm thương mại mới được khai trương trên khắp Việt Nam đã bổ sung thêm 277.000 mét vuông diện tích bán lẻ, với sự tham gia của các ông lớn như VinGroup, AEON, Central Retail và Lotte.[3]Đến năm 2025, sẽ có 123 cửa hàng bách hóa, tăng 6% so với năm 2024, nhờ vào việc khai trương mới của AEON Mall và Vincom[4]Nhu cầu mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại vẫn duy trì ở mức cao. Quý I năm 2025 ghi nhận công suất thuê trung bình đạt 94% tại TP.HCM và 85% tại Hà Nội.[5].

Trong số các thương hiệu và ngành công nghiệp khác nhau hoạt động tại các Trung tâm mua sắm, các đơn vị thuê F&B chiếm gần một phần ba hoạt động cho thuê mới[6]Các trung tâm thương mại thường được các thương hiệu nước ngoài tin tưởng vì có nền tảng tài chính vững mạnh, hợp đồng minh bạch, giá cả rõ ràng và vận hành chất lượng. Khách hàng đến trung tâm thương mại có thể dễ dàng tìm thấy các thương hiệu nước ngoài như KFC và Starbucks (Mỹ), Jollibee (Philippines), Haidilao và BanTianYao (Trung Quốc).[7]. Ưu điểm của các trung tâm thương mại được các doanh nghiệp nội địa lớn thừa nhận, bao gồm Phúc Long, cà phê Trung Nguyên và Highlands Coffee.

Xu hướng dịch chuyển sang trung tâm thương mại cho các cửa hàng F&B tại Việt Nam đang ngày càng rõ rệt. Các chủ cửa hàng F&B không còn mặn mà với các cửa hàng mặt tiền vì những địa điểm này không đáp ứng được các tiêu chuẩn cần thiết, chẳng hạn như quy hoạch thương mại đồng bộ, không gian mua sắm cao cấp, hay tính minh bạch về mặt pháp lý. Rào cản pháp lý khi xin giấy phép kinh doanh tại các cửa hàng mặt tiền cũng là lý do khiến các thương hiệu e ngại.[8]. Theo quan điểm của khách hàng, thay vì đến trực tiếp nhà hàng, họ sẽ thích mua sắm trực tuyến vì sự tiện lợi hoặc đến các trung tâm mua sắm để được phục vụ toàn diện.[9]Năm 2024, Starbucks đóng cửa chi nhánh cửa hàng đường phố tại Hàn Thuyên để mở tại Bitexco và Diamond Plaza, nhấn mạnh chiến lược nâng cao tiêu chuẩn dịch vụ và chất lượng [10].

Chi phí và cân nhắc về tài chính

Tùy thuộc vào vị trí, giá thuê mặt bằng cho các chủ cửa hàng F&B có thể khác nhau. Tại khu vực trung tâm thương mại (CBD), đặc biệt là tầng trệt và tầng một của các trung tâm thương mại, giá thuê khá cao, thậm chí còn cao hơn cả mặt bằng mặt tiền đường sầm uất. Giá thuê trung bình tại Hà Nội là 1.400.000 đồng/m2/tháng.[11] và US$278,6/m2/tháng tại Thành phố Hồ Chí Minh[12]Tuy nhiên, các khu vực ngoài trung tâm báo cáo giá thuê trung bình là 1.4T,38,1 USD/m2/tháng tại Hà Nội và 1.4T,52,9 USD/m2/tháng tại Thành phố Hồ Chí Minh. Mức giá này có thể hấp dẫn đối với các thương hiệu tầm trung, chuỗi nhà hàng và cửa hàng tiện lợi, những đối tượng mục tiêu là người lao động, người tiêu dùng trẻ có thu nhập trung bình và cộng đồng dân cư địa phương.

Nhìn chung, giá thuê có xu hướng tăng, cho thấy tính cạnh tranh và áp lực đối với các chủ sở hữu F&B. Ngoài tiền thuê, doanh nghiệp thường phải trả các khoản phí tiện ích, an ninh và tiếp thị, có thể chiếm một phần đáng kể trong ngân sách hàng tháng của công ty. Nếu tính đến tất cả các chi phí, các nhà điều hành F&B nhỏ hoặc độc lập có thể thấy gánh nặng và khó khăn trong việc duy trì lợi nhuận.

A shopping mall in Hanoi

Nguồn: Báo điện tử Pháp Luật

Cân nhắc ưu và nhược điểm của các cửa hàng mặt tiền và trung tâm mua sắm

Việc các chủ sở hữu F&B chuyển đổi từ cửa hàng truyền thống mặt tiền sang trung tâm thương mại khi thuê mặt bằng phản ánh sức hấp dẫn ngày càng tăng của trung tâm thương mại như một môi trường hiện đại, tiện lợi và đông đúc, phù hợp với lối sống đang thay đổi của người tiêu dùng. Tuy nhiên, mô hình này cũng đặt ra những thách thức như tính linh hoạt hạn chế, cạnh tranh cao và quy định vận hành chặt chẽ hơn. Do đó, việc hiểu rõ sự khác biệt giữa trung tâm thương mại và mặt tiền là điều cần thiết để các chủ sở hữu F&B đưa ra quyết định sáng suốt về việc mở rộng và định vị lâu dài.

Nguồn: Tổng hợp của B&Company

Ý nghĩa kinh doanh

Các thương hiệu F&B tập trung vào sự tiện lợi, dịch vụ nhanh chóng và trải nghiệm cao cấp thường hoạt động tốt tại các trung tâm thương mại. Các quán cà phê cao cấp, chuỗi cửa hàng thức ăn nhanh quốc tế và nhà hàng thân thiện với gia đình thường là những ứng cử viên lý tưởng.[13]Đối với các chủ sở hữu F&B muốn kinh doanh tại các trung tâm thương mại, có một số khuyến nghị cần cân nhắc:

Tối ưu hóa vị trí và không gian: Việc lựa chọn vị trí phù hợp trong trung tâm thương mại là rất quan trọng để tối đa hóa tầm nhìn và lưu lượng khách hàng. Mặc dù không nằm trong khu vực trung tâm thương mại (CBD), các thương hiệu F&B vẫn có thể lựa chọn những khu vực có lưu lượng khách hàng cao gần lối vào hoặc các khách thuê chủ chốt (như các trung tâm thương mại lớn hoặc rạp chiếu phim) nếu có thể. Trong không gian cho thuê hạn chế, việc bố trí mặt bằng nên được tối ưu hóa để đảm bảo lưu lượng khách hàng và hiệu quả hoạt động.

Quản lý tài chính: Việc lựa chọn hoạt động tại trung tâm thương mại có thể là một khoản đầu tư lớn đối với các doanh nghiệp F&B vừa và nhỏ. Tiền thuê mặt bằng cao, cùng với các chi phí bổ sung cho bảo trì, tiện ích và tiếp thị, có thể gây áp lực lên biên lợi nhuận. Các thương hiệu F&B cần điều chỉnh chiến lược giá và quản lý ngân sách cẩn thận để đảm bảo lợi ích từ lượng khách hàng đông đảo hơn so với gánh nặng tài chính gia tăng.

Chiến lược khác biệt hóa: Các trung tâm thương mại có rất nhiều cửa hàng F&B và hầu hết đều có khu ẩm thực dành riêng cho ăn uống, tạo nên môi trường cạnh tranh, đòi hỏi sự nổi bật. Các thương hiệu có thể tập trung vào việc mang đến trải nghiệm ẩm thực độc đáo, thực đơn sáng tạo hoặc dịch vụ lấy khách hàng làm trọng tâm để thu hút và giữ chân khách hàng bất kể đối thủ cạnh tranh.

* Lưu ý: Nếu bạn muốn trích dẫn thông tin trong bài viết này, vui lòng ghi rõ nguồn và kèm theo link bài viết để đảm bảo tôn trọng bản quyền.

[1] iPos và Nestle, Báo cáo thị trường F&B Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[2] Thời báo Tài Chính (Financial Times), Ngành F&B vượt qua “ngưỡng hẹp”, doanh nghiệp thích ứng để mở đường đi lên (https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html)

[3] Đổi mới về Customer Insight, Khai trương trung tâm thương mại tại Việt Nam năm 2024: Nhìn lại một năm (https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/)

[4] Q&Me, Xu hướng cửa hàng bán lẻ Việt Nam (Modern Trade) 2025 (https://sinhvien.dinhtienminh.net/)

[5] Avison Young, Báo cáo kiến thức bất động sản Việt Nam quý 1 năm 2025 (https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng)

[6] Savills, Các yếu tố định hình nhu cầu bất động sản thương mại tại Việt Nam (https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx)

[7] VNExpress, thương hiệu Trung Quốc 'phủ sóng' trung tâm thương mại TP.HCM (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] Hanoi Times, Thị trường cho thuê mặt bằng mặt tiền Hà Nội ảm đạm do giá cao (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[9] Đài Tiếng nói Việt Nam, Nhà mặt phố cho thuê đang chịu áp lực cạnh tranh gay gắt. (https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10]  iPos và Nestle, Báo cáo thị trường F&B Việt Nam 6 tháng đầu năm 2025 (https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view)

[11] CBRE, Thị trường Bất động sản Hà Nội Quý 2 năm 2025 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] CBRE, Thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh Quý 2 năm 2025 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[13] Tin tức Việt Nam, Sự thay đổi trong ngành bán lẻ tạo ra những cơ hội mới (https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html)