ベトナムにおける食品・飲料（F&B）事業の立地転換は、従来の路面店からショッピングモールへのシフトであり、小売市場における大きな変化を表しています。歴史的に、F&Bオーナーは主に路面店など、人通りの多い立地を好んできました。しかし、充実したインフラと消費者の利便性を提供するショッピングモールの台頭により、新たなトレンドが生まれています。この記事では、この変化を推進する要因、モールの立地選定におけるメリットと課題を探り、この変化を乗り越えようとするF&Bブランドにとっての示唆を提供します。

市場概要

ベトナムの食品・飲料（F&B）業界は、2025年上半期に406.1兆ドン（1兆4千億米ドル、154億米ドル）の収益を上げ、2024年の総収益の58.91兆3千億ドンを占めましたが、前年同期比ではわずかな増加にとどまりました。2桁成長が期待されているにもかかわらず、インフレ、食品・原材料価格の上昇、労働賃金の上昇、新たな規制要件など、コストの上昇により利益率が低下し、販促活動も制限されており、成長環境は慎重なものとなっています。[1].

出典：iPosとネスレ

飲食市場には、ファストフードチェーン、コーヒーショップ、カジュアルダイニングレストラン、火鍋・ビュッフェ、ヘルシーフード、飲料店、ベーカリーなど、多様な店舗形態が存在します。また、スタートアップや新ブランドにとって柔軟性の高いポップアップストア形式もトレンドとなっています。2025年半ばには、全国の登録済み飲食施設数は約29万9千軒となり、7.1%減少しました。これは、近年のポップアップストア（失敗を早く、学ぶを早く）のトレンドによるもので、スタートアップや新ブランドは2～3ヶ月間店舗を開設した後、資金不足や市場の可能性を見出せなかったために撤退するケースが見られます。

出典：iPosとネスレ

飲食店舗の多くは、ハノイやホーチミン市などの大都市圏に集中しており、多様な消費者層と高い購買力を有しています。これらの都市は、飲食業界のイノベーションと成長の中心地となっています。消費者は食事の選択において、空間、環境、品質、そして体験をより重視するようになり、ますます選り好みするようになっています。[2]彼らは外食の頻度は減りましたが、各イベントに費やすお金は増え、食事の体験にもっと力を入れています。

路面店からショッピングモール店への移行

歴史的に、飲食店のオーナーは、歩行者や潜在顧客へのより直接的なアクセスが可能だと考えられていたため、通りに面した立地を好んできました。こうした店舗は、繁華街や賑やかな街角など、人口が多く、視認性の高いエリアに立地するのが一般的でした。通りに面した店舗は視認性が高く、顧客が自発的に来店する確率が高いという考え方は、深く根付いています。

しかし近年、ベトナムでは近代的なショッピングモールの開発が進み、飲食店の強力な代替地が生まれています。2024年には、ベトナム全土で新規ショッピングモールが開業し、小売スペースは27万7000平方メートル増加する予定です。ビングループ、イオン、セントラル・リテール、ロッテなどの大手企業が参入する予定です。[3]2025年までに、イオンモールとビンコムの新規オープンにより、百貨店は2024年より6%増加し、123店となる。[4]ショッピングモールの小売スペースに対する需要は依然として堅調です。2025年第1四半期の平均稼働率は、ホーチミン市で94%、ハノイで85%でした。[5].

ショッピングセンターで営業している様々なブランドや業種の中で、F&Bテナントは新規賃貸活動のほぼ3分の1を占めています。[6]ショッピングモールは、強固な財務基盤を持ち、透明な契約、明確な価格設定、質の高い運営を重視する外国ブランドから信頼を得ていることが多い。ショッピングモールを訪れる人々は、KFCやスターバックス（米国）、ジョリビー（フィリピン）、海底撈（ハイディラオ）、板田耀（中国）といった外国ブランドをよく知っている。[7]ショッピングモールの利点は、フックロン、チュングエンコーヒー、ハイランドコーヒーなどの地元の有力企業によって認められています。

ベトナムでは、飲食店のショッピングモールへの出店がますます顕著になっています。飲食店オーナーは、統一された商業計画、高級ショッピングエリア、法的透明性といった必要な基準を満たしていないため、路面店への関心を失っています。路面店での営業許可申請における法的障壁も、ブランドが躊躇する理由の一つです。[8]顧客の視点から見ると、レストランに直接行く代わりに、利便性のためにオンラインショッピングをしたり、包括的なサービスを求めてショッピングモールを訪れたりすることを好むだろう。[9]2024年、スターバックスはハントゥエンの路面店を閉鎖し、ビテクスコとダイヤモンドプラザにオープンし、サービスと品質基準を活用する戦略を強調しました。 [10].

コストと財務上の考慮事項

飲食店オーナーの賃料は、立地によって異なります。中央ビジネス地区（CBD）、特にショッピングセンターの1階と2階は賃料が高く、人気の高い通りに面した店舗よりもさらに高くなります。ハノイでは平均で1平方メートルあたり月額1米ドル4トン、172.7米ドルです。[11] ホーチミン市では月額$278.6米ドル/平方メートル[12]しかし、CBD以外のエリアでは、ハノイで月額1平方メートルあたり4.38米ドル、ホーチミン市で月額1平方メートルあたり4.38米ドルの平均賃料が報告されています。この価格帯は、働くプロフェッショナル、中所得の若い消費者、そして地元の住宅コミュニティをターゲットとする中価格帯ブランド、レストランチェーン、コンビニエンスストアにとって魅力的なものとなる可能性があります。

全体的に賃料は上昇傾向を示しており、これは飲食店オーナーにとって競争の激化とプレッシャーを示しています。賃料に加えて、企業は光熱費、警備費、マーケティング費用の支払いを求められることが多く、これらは企業の月々の予算のかなりの部分を占める可能性があります。これらの費用をすべて考慮すると、小規模または独立系の飲食店経営者は負担を感じ、収益性を維持するのに苦労する可能性があります。

A shopping mall in Hanoi

出典： ファップ・ルアット電子新聞

路面店とショッピングモールの長所と短所を比較検討する

飲食事業者が店舗を借りる際に、従来の路面店からショッピングモールへの立地転換を進めているのは、変化する消費者のライフスタイルに合致した、近代的で利便性が高く、人通りの多い環境としてショッピングモールの魅力が高まっていることを反映しています。しかし、このモデルには、柔軟性の限界、激しい競争、厳格な運営規制といった課題も存在します。そのため、飲食事業者が事業拡大や長期的なポジショニングについて十分な情報に基づいた意思決定を行うには、モールと路面店の違いを理解することが不可欠です。

資料 : B&Company

ビジネスへの影響

利便性、迅速なサービス、そしてプレミアムな体験を重視する飲食ブランドは、ショッピングモール内での出店において好成績を収める傾向があります。高級コーヒーショップ、国際的なファストフードチェーン、そしてファミリー向けレストランなどは、理想的な候補となることが多いです。[13]ショッピングモールで飲食店を経営したいと考えているオーナーには、考慮すべき推奨事項がいくつかあります。

場所とスペースの最適化: ショッピングモール内での適切な立地選定は、視認性と集客力を最大化するために不可欠です。CBDエリアではないとしても、飲食ブランドは可能であれば、入口付近やアンカーテナント（大型百貨店や映画館など）の近くの人通りの多いエリアを選ぶことができます。限られた賃貸スペースの中で、顧客の流れと運営効率を最適化するレイアウトが求められます。

財務管理: ショッピングモールでの出店は、中小規模の飲食事業者にとって大きな投資となる可能性があります。高額な賃料に加え、維持費、水道光熱費、マーケティング費用といった追加コストが利益率を圧迫する可能性があります。飲食ブランドは、価格戦略を調整し、予算を慎重に管理することで、来店客数の増加によるメリットが、追加の財務負担を上回るようにする必要があります。

差別化戦略： ショッピングモールには数多くの飲食店が軒を連ね、その多くは飲食に特化したフードゾーンとなっています。そのため、差別化が不可欠となる競争の激しい環境が生まれます。ブランドは、競合他社に関わらず顧客を引きつけ、維持するために、ユニークなダイニング体験、革新的なメニュー、顧客中心のサービスの提供に注力することができます。

*ご注意: 本記事の情報を引用される場合は、著作権の尊重のために、出典と記事のリンクを明記していただきますようお願いいたします。

[1] iPosとネスレ、2025年最初の6か月間のベトナムの食品飲料市場レポート（https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view）

[2] Thoi bao Tai Chinh（フィナンシャル・タイムズ）、食品・飲料業界は「狭い境界」を越え、企業は適応して道を切り開く（https://thoibaotaichinhvietnam.vn/nganh-fb-vuot-nguong-cua-hep-doanh-nghiep-thich-ung-de-mo-loi-di-len-184747.html）

[3] Customer Insight Innovations、「2024年のベトナムショッピングモール開業：年次レビュー」（https://ciigis.com/vietnam-shopping-mall-openings-in-2024-a-year-in-review/）

[4] Q&Me、ベトナム小売店（モダントレード）のトレンド2025（https://sinhvien.dinhtienminh.net/）

[5] Avison Young、四半期ナレッジレポート ベトナム不動産 2025年第1四半期 (https://www.avisonyoung.vn/documents/d/vietnam/avison-young-vietnam_q1-2025_quarterly-report_eng)

[6] サヴィルズ、「ベトナムの商業用不動産の需要を形作る要因」（https://www.savills.com.vn/blog/article/220807/vietnam-eng/0425-factors-shaping-demand-in-vietnam-commercial-real-estate.aspx）

[7] VNExpress、ホーチミン市のショッピングモールを中国ブランドが「カバー」 (https://vnexpress.net/thuong-hieu-trung-quoc-phu-song-trung-tam-thuong-mai-tp-hcm-4956613.html)

[8] ハノイタイムズ、ハノイの路面店賃貸市場は価格高騰により低迷（https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html）

[9] ボイス・オブ・ベトナム、通りに面した賃貸住宅は激しい競争圧力にさらされている。(https://vov.vn/thi-truong/nha-mat-pho-cho-thue-chiu-nhieu-ap-luc-canh-tranh-khoc-liet-post1196541.vov)

[10]  iPosとネスレ、2025年最初の6か月間のベトナムの食品飲料市場レポート（https://drive.google.com/file/d/1KcozbNF1tVWBQoMEoY8CGb0CdcpkL0E8/view）

[11] CBRE、ハノイ不動産市場 2025 年第 2 四半期 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[12] CBRE、ホーチミン市不動産市場 2025年第2四半期 (https://mktgdocs.cbre.com/)

[13] ベトナムニュース、小売業の刷新が新たな機会を創出 (https://vietnamnews.vn/economy/1727739/retail-shake-up-brews-new-opportunities.html)