2026年胡志明市零售租赁价格区间及餐饮业发展潜力

Leasing price in HCMC districts (Vietnam)

273 月2026

B&Company

食品和饮料 / 投资

B&Company 是第一家自 2008 年起在越南专门从事市场研究和投资咨询的日本公司。

在本“越南简报”栏目中，B&Company 的青年研究人员将及时提供有关越南工业趋势、消费趋势和社会运动的信息。

本文以英文撰写，其他语言版本为自动翻译版本。请以英文版本为准。尽管我们力求确保原始信息的准确性，但请您自行核实每条信息。文中的解读和未来展望均为各研究者的个人观点。

抽象的

在越南最大的餐饮市场——胡志明市，零售面积达到创纪录的120万平方米（同比增长6.261万亿越南盾），然而，2025年上半年将有超过111万亿越南盾的餐饮门店关闭，这预示着市场将经历一场洗牌，淘汰实力较弱的运营商，加剧竞争。租金价格差异巨大——第一郡的租金为每月每平方米80至150美元，而外围地区的租金则低至每月每平方米15至35美元。与此同时，以地铁1号线为核心、日均客流量近6万人次的守德市正在重塑胡志明市的餐饮格局，使其向东扩张。含糖饮料特别消费税（将于2026年1月1日生效）进一步推高了成本，尤其对以饮料为主的餐饮业态而言更是如此。在这样的环境下，选址的精准性成为决定盈利能力的关键因素之一。

胡志明市零售租赁市场：市场结构与城市层面基准

过去十年，胡志明市的零售市场经历了显著的结构性扩张。截至2025年第二季度，该市零售业总存量达到120万平方米，同比增长6.261吨/平方米，整体入住率高达93.61吨/平方米，位居东南亚一线城市前列。 [2]. 供应持续增长与高入住率保持稳定的组合，反映出胡志明市零售需求的深度，其驱动力包括强劲的家庭消费、入境旅游复苏，以及外围城区加速城市化。.

Total Accumulated Retail Stock of HCMC (million sqm)

来源：JLL Vietnam、Cushman & Wakefield

从全市层面来看，2025年第二季度零售空间的平均挂牌租金约为每平方米每月53.36美元 [2]. 然而，这种平均价格掩盖了明显的空间差异。预计到2024年底，胡志明市市中心零售区域的净租金将达到每平方米每月84.5美元，而城市边缘区域的净租金则为每平方米每月38.4美元。 [3] ——这种两倍以上的差异反映了香港陡峭的空间价格梯度。第一区旗舰商场的黄金地段，基本租金远高于每平方米每月80美元，而像新富和高邑这样的外围区域，街边餐饮空间的租金仅为每平方米每月15至35美元。这种价格分化为不同资本规模和品牌定位的餐饮运营商划分了截然不同的市场层级。

市场洗牌：一个具有选择性且高风险的经营环境

尽管供应和入住率指标表现积极，胡志明市F&B企业的经营环境正日益严峻。2025年上半年，由于投入成本上升（35.4%的经营者提及该因素）以及包括SCT在内的新税收政策（21%），同时租金上涨以13.7%位列第四[14]，胡志明市F&B门店数量较2024年同期下降超过11%[7]。这一事实表明，市场洗牌反映的是整个行业利润率普遍承压，而不仅仅是由租金驱动的单独调整，从而淘汰了资本不足或选址不佳的经营者。这一调整并不意味着市场出现结构性崩溃，而是在推动市场重新回归品质与资本效率。对于资源充足的新进入者而言，市场洗牌带来了机遇：其减少了优质地段的竞争，缩短了租赁谈判周期，并形成了更加清晰的消费者格局。在胡志明市F&B发展史上的任何时期，精准理解租金价格地图，以及其背后的分区需求基本面，都不曾像现在这样具有价值。.

各分区零售租赁价格区间估算

下表根据机构经纪商、房源平台和已发布的零售报告提供的市场数据，汇总了2025-2026年胡志明市主要区域和次级市场底层餐饮店铺的预计租金范围。 [2][3][4].

来源：Cushman & Wakefield、Real Estate Asia

第1区——高端中央商务区核心： 第一郡仍然是胡志明市最昂贵、最引人注目的零售次级市场。在同起街、阮惠街和黎利街沿线——游客流量与高端住宅和办公需求交汇之处——黄金地段的底层餐饮空间月租金在每平方米 80 美元至 150 美元之间，而位于 Vincom Center Dong Khoi 的顶级商场主力店在 2025 年第一季度的平均月租金为每平方米 84.8 美元。 [4]. 第1区的高端地段经常需要排队等候，凸显出临街铺面的受限供应与需求之间的矛盾。对于F&B经营者而言，第1区最适合高资本支出的旗舰店或体验式餐饮概念，这类业态能够通过品牌价值和旅游客流带来的营业量来支撑其占用成本。.

第3区——生活方式与中高端子市场： 与租金高昂的第一区相比，第三区提供了一个极具吸引力的选择。这里住宅密集，精品商业街林立（尤其是武文谭街和南圻起义街），以及成熟的咖啡馆文化，使其成为香港餐饮生态系统中最具活力的地区之一。租金通常在每月每平方米 50 至 90 美元之间，既体现了较高的消费密度，又避免了热门旅游地段的高昂租金。第三区非常适合中档餐厅、特色咖啡馆、葡萄酒吧以及面向本地中上阶层消费者的独立品牌。

第7区（富美兴）——外籍人士与家庭客群中心： 胡志明市第七郡的富美兴镇长期以来一直是该市主要的外国人聚居区，这里不仅聚集着大量的韩国和日本人，还有许多富裕的越南家庭。富美兴的零售租金每月每平方米40至75美元不等，而第七郡其他地区的租金则比富美兴低约2万至25.1万亿越南盾[5]。大型购物中心SC VivoCity和Crescent Mall在周末客流量稳定，而该郡的人口结构也为特色餐饮品牌——如韩式烤肉、日式休闲餐饮和国际烘焙连锁店——创造了稳定的需求。这些品牌在第一郡将面临激烈的竞争，且成本要高得多。

平盛郡与富润郡——内环过渡区域： 平盛和富润位于中央商务区和城市外环之间，租金价格适中，约为每月每平方米30-60美元。富润的潘西龙街已成为胡志明市最具活力的咖啡馆街区之一，汇集了众多独立精品咖啡馆和生活方式餐饮概念店，其繁荣程度堪比河内的西湖区。平盛的高密度住宅区和靠近市中心的地理位置，使其成为寻求价格适中、客流量大的市中心地段的中档连锁店的理想之选。

守德市——东部增长走廊： 守德市于2021年由原第二郡、第九郡和守德郡合并而成，现已成为胡志明市最具活力的增长型次级市场。近年来，诸如草田等交通便利区域的房产价值每年上涨1500万至201万亿越南盾，但街边餐饮店的租金仍比第一郡的同类店铺低约3000万至401万亿越南盾，通常为每平方米每月20至45美元。 [5]. 地铁1号线（连接滨城站和绥仙站）的建成通车显著提升了东部走廊的客流量，2025年地铁1号线客流量达到2060万人次，相当于计划目标的122%[13]，充分证明了这一点。Vincom Mega Mall Grand Park（位于第九郡）于2024年第二季度开业，净可出租面积达32000平方米，开业首日入住率就达到90%[3]，进一步印证了该走廊的市场需求。守德区在结构上非常适合发展可扩展的快餐连锁店、咖啡馆网络和以配送为主的餐饮模式。

新平郡、新富郡与旧邑郡——高性价比外围带： 胡志明市西北外围区域——新平区、新富区和高邑区——是胡志明市零售业最经济实惠的入驻地，餐饮店租金通常在每月每平方米15至35美元之间。这些区域的特点是住宅密度极高，毗邻新山一国际机场（新平区），但高端零售供应有限。永旺新富购物中心是该区域主要的面向大众市场的零售中心，吸引了来自胡志明市西部地区的大量消费者。对于追求高性价比的餐饮品牌和以销量为导向的国内连锁运营商而言，外围区域是经济高效的网络扩张之选。

2026年分区定价与F&B业务潜力

越南餐饮业为胡志明市的投资提供了强劲的宏观环境。该行业2024年的收入将达到273亿美元，同比增长16.613万亿美元，预计到2027年将增长至368.6亿美元，复合年增长率为9.713万亿美元。 [6].

越南F&B行业市场规模（十亿美元）

来源：Vietnam Briefing

监管与成本压力

在评估区域层面的投资机会之前，投资者必须考虑两大结构性成本逆风，它们将在2026年重塑餐饮行业的经济格局。首先，将于2026年1月1日生效的《特别消费税法》将对每100毫升含糖量超过5克的饮料征收消费税[6]，这将直接打击奶茶连锁店、果汁吧和以饮料为主的餐饮业态，而这些业态恰恰是价格敏感的中环和外围地区最常见的。其次，由于投入成本上升、租金上涨和劳动力压力增大[8]，约有45.31万亿令吉的餐饮企业已在2025年上半年提价，导致整个行业的利润率下降。这些压力共同作用，使得有效租金（以每平方米预计收入的百分比衡量）成为2026年选址时不可协商的首要指标，其重要性甚至超过了品牌声望或绝对价格。

The National Assembly (NA) cast their vote on the revised Excise Tax Law

来源：VietnamNews [12]

守德地区的F&B业务潜力

区级租金差异应直接影响业态和资本配置决策。第一郡预计2024年将迎来580万外国游客，到2025年将增长至101万亿人次[4]，加上高收入的本地居民群体，足以支撑高端旗舰投资项目，前提是每平方米收入与实际入住率挂钩。第三郡、平盛郡和富润郡的租金比中央商务区低4000万至651万亿人次，但消费密度相当，有利于精品咖啡馆和中档餐厅在运营初期就取得成功。第七郡的外国人聚居区则以远低于第一郡的租金，支持特色国际餐饮业态的发展。

2026年，守德市将成为胡志明市最具吸引力的餐饮扩张目标，这主要得益于三大基本因素的共同作用。首先是基础设施：地铁1号线（连接滨城站和仙泉站）已全面开通运营，显著提升了整个东部走廊的客流量，尤其是在安富站、福隆站和滨泰站附近，这些站点均位于人口密集的住宅区和办公区。其次是零售规模：Vincom Mega Mall Grand Park（净可出租面积32,000平方米）于2024年第二季度开业，入住率达到90%[3]，这证实了守德市对大型零售业态的需求已不再是空谈。第三，经济方面：守德街的餐饮租金为每平方米每月 20-45 美元 [5]，比第一郡的同等租金低 55-75%，而原第二郡、第九郡和守德郡的潜在人口现已超过 100 万居民，并且由于科技园区和大学集群的持续发展，家庭收入增长高于平均水平。

在业态策略方面，守德区呈现出三个截然不同的细分市场机遇。草田-安富走廊（原第二郡）适合精品咖啡馆、早午餐概念店和国际休闲餐饮，目标客户群体为高收入的外籍人士和专业人士。格兰德公园区（原第九郡）以Vincom Mega Mall购物中心为核心，适合快餐连锁店、奶茶店和家庭休闲餐厅，服务于其庞大的年轻家庭群体。对于以配送为主的餐饮运营商而言，守德区在结构上是胡志明市最具潜力的云厨房选址：越南的在线食品配送业务正以每年约3013万亿越南盾的速度增长，预计2024年至2029年间，云厨房业态的复合年增长率将达到1913万亿越南盾[6]——而且守德区较低的租金使得其配送收入与租金的比率远优于任何市中心区域。

结论

2026年胡志明市的零售租赁市场价格区间将呈现从第一郡黄金地段商业街每月每平方米150美元到郊区住宅区每月每平方米15美元的惊人价格。这十倍的价格差距并非市场效率低下，而是反映了胡志明市各区在消费者密度、收入水平、旅游业发展程度和基础设施成熟度方面的显著差异。对于餐饮投资者而言，这一价格区间可被视为战略机遇地图：第一郡的高端旗舰店有助于品牌建设和吸引游客；第三郡和富润郡的生活方式和精品店概念店有助于实现利润可持续性；第七郡的特色国际餐饮业态有助于开拓外籍人士市场；而守德郡则适合发展可扩展的快餐或外卖模式，以实现长期的销量增长。预计到2028年，胡志明市将新增近8万平方米的零售供应。 [2], 黄金地段的竞争将进一步加剧——这使得在潜力巨大的二线区域抢占先机的必要性比该市零售业发展史上的任何时期都更加突出。