在河内充满活力的零售市场中，“巷内开店”模式已成为一种战略性经营方式：小型企业不再选择高租金的临街商铺或购物中心，而是在狭窄巷道内经营。该模式能够降低成本、培育忠诚的客户群体，并在实体空间有限的情况下借助现代线上营销。它反映了在租金上涨和电子商务推动下，消费者偏好与零售格局正在发生变化。.

市场概况

在河内的零售房地产市场中，临街商铺一直是企业的传统选择，因为其可见度高且交通便利。然而，这类物业通常伴随着较高的租金。具体而言，在河内的主要干道——Cầu Giấy街，面积为55至80平方米的临街房屋月租金为6,000万至8,000万越南盾（约合2,400至3,200美元）。同样，在中央商业道路Kim Mã街，一套面积为90平方米的临街房屋目前月租金为1.2亿越南盾（约合4,800美元）[1].

购物中心等现代零售业态仍在持续扩张。例如，2025年第一季度，AEON Mall Xuan Thuy在Cau Giay郡开业，为河内新增约18,000平方米的零售空间[2]. 。河内购物中心的区位竞争力较强，入驻率为86%，首层平均租金已升至每平方米每月130万越南盾[3].

越来越多的小型独立零售商不再选择高可见度的临街位置或购物中心，而是转向较为狭窄的街巷。这些紧凑的巷道过去通常是经营多年的家庭式餐馆、咖啡店和裁缝店的聚集地。如今，它们正吸引新一批小型企业和创意初创企业。店主有意选择这些隐蔽的空间，以避开主干道不断飙升的租金，同时继续受益于客户行为变化和线上平台的发展。河内面积小于30平方米的巷内物业因价格亲民和战略潜力而日益受到追捧，反映出城市零售商对可见度、成本和客户互动的看法正在发生转变[4]. 。新开业的餐饮店中，多达45%在小巷内经营，这有助于节省50%至70%的空间成本[5].

A plant store opened in an alley of Hanoi

来源： 西贡时报

“巷内开店”模式的驱动因素

临街物业租金不断上涨

临街零售空间成本不断上升，是企业寻求高性价比替代方案的主要推动因素。优质地段需要支付高额租金，许多小型和独立零售商难以承受，否则就不得不牺牲其他方面的投资。  中心区域和核心地段的租金往往逐年上涨，进一步加大小型经营者的财务压力。与河内中央商务区相比，非中心区域的租金仅相当于其五分之一，为中小企业带来了巨大的成本节省[6].

河内零售租金：2023年第一季度至2025年第二季度

来源：CBRE Vietnam

电子商务的兴起

随着电子商务的快速增长，实体店的可见度已不像过去那样重要，因为实体店不再是触达客户和展示产品的唯一场所。对一些企业而言，实体空间仅用于仓储、货物中转或提供服务[7]. 。有效的线上布局和配送网络，即使在偏远或隐蔽的位置，也能带来强劲销售。值得注意的是，摩托车是越南占主导地位的交通工具，配送人员可以轻松进入狭窄街道和巷道，高效完成取货和配送。这种灵活性降低了企业对主干道的依赖，使巷内商户能够发展成为融合线上曝光与线下体验的混合经营模式。.

消费者行为的变化

越南年轻且高度数字化的消费者正在推动零售体验发生文化转变。相比便利性或尊贵感，他们更倾向于追求真实性、新颖性和社交媒体吸引力。许多年轻消费者表示，他们会通过TikTok上的评论来选择要到访的店铺，而这些评论大多数时候都会将他们引导至位于巷内的商店[8]. 。不同于过去认为高品质商店必须位于市中心高客流街道的看法，如今的消费者更加关注产品质量、独特的品牌故事和差异化的价值主张。.

消费者也更加适应电子商务的发展，尤其是在新冠疫情之后。如今，许多人更倾向于线上或混合式购物体验。GWI 的报告显示，2025 年，64% 的受访者表示计划增加线上购物活动，而约 40% 的受访者表示，在网上下单后更多地使用到店自提服务[9]. 这凸显了巷弄店铺可以利用的混合式经营模式机遇。.

The trend of Vietnamese consumer behaviour in 2025

单位：%

来源：GWI

“巷弄购物”模式的成本效益

在大多数零售商业模式中，租金支出占据最大的成本比重。巷弄内的空间租金可能比临街店铺低 30%–70%，从而直接减轻初创企业和独立经营者的财务负担，使其能够以较少的初始资本投入和更低的盈亏平衡门槛开展经营。此外，巷弄物业通常面积更小、管理更容易，因此公用事业、维护和人员配置方面的支出也更低。这些效率优势使该模式对小规模创业者、创意工作室以及细分餐饮门店尤其具有吸引力。.

租金节省下来的成本使企业能够将财务资源重新配置到更高价值的活动上，从而提升竞争力。店主可以将资金投入产品质量、室内设计、品牌故事塑造和数字营销。例如，巷弄咖啡馆可以负担更高品质的食材、独具特色的装饰或经过更好培训的员工，而这些因素都会直接影响顾客满意度和忠诚度。.

A coffee shop in the alley of Hanoi

来源：Cafe Cuối Ngõ（巷尾咖啡馆）

越南快速发展的电子商务和社交媒体生态系统进一步放大了巷弄模式的成本效益。以服装店为例，如今大部分收入来自 Shopee、Lazada 和 TikTok Shop 等电子商务平台。实体店主要作为展示厅或体验点，仅在顾客希望试穿产品或在购买前确认质量时才会到店[10]. 因此，营销预算可以更加精准，并以绩效为导向，从而获得更高的投资回报。.

在巷弄位置经营也有助于加强风险控制。这类空间通常具有较低的固定成本和较短的租期，使企业能够更轻松地应对市场变化，进行调整或搬迁。店主可以以极低的沉没成本尝试新概念或季节性快闪店，从而提升在动态消费环境中的敏捷性。.

吸引顾客的影响与建议

尽管“巷弄购物”模式具有显著的成本优势和创意潜力，但也面临一些值得关注的挑战。巷弄店铺通常远离主要客流动线，因此依赖数字化发现和口碑传播。此外，狭窄的通道、停车位有限或标识不清等可达性限制，可能会劝退潜在顾客。值得注意的是，随着越来越多的店铺采用相同概念，竞争日益激烈的现象正变得明显，热门巷弄集群内可能出现市场饱和。.

要在这种环境下实现蓬勃发展，店主必须超越单纯的成本节约，更具战略性地提升顾客吸引力：

增强数字可发现性： 企业应在 Google Maps 上维护店铺信息，并充分利用社交媒体平台。定期发布内容、短视频和顾客生成内容能够显著扩大覆盖范围。.

打造令人难忘的店内体验： 由于顾客需要主动寻找巷弄店铺，实体体验应当独特且值得付出这一努力。店主应打造美观的室内环境、提供友好的服务，并注重灯光、气味和音乐等感官细节，使每次到店都令人难忘，并鼓励顾客进行口碑分享。.

建设社区关系并开展本地合作： 巷弄店铺依靠联结和个性实现发展。店主可以与邻近商户、本地艺术家或社区团体合作，举办小型活动、周末市集或艺术展览。.

整合线上与线下渠道： Shopee、Lazada 或 TikTok Shop 等线上平台能够带来覆盖范围和销售规模的扩展。整合配送、线上预订或线上下单到店自提等服务，有助于将便利性与体验结合起来。.

提升可达性和标识系统： Even within the constraints of narrow lanes, simple improvements such as directional signage can guide customers more effectively. Collaborating with landlords or nearby tenants to improve shared access areas like parking lots can encourage return visits.

The “Shop in the Alley” model represents more than a cost-saving strategy; it is a strategic evolution in Vietnam’s retail landscape. Success depends on how well businesses convert affordability into opportunity in the heart of Hanoi’s hidden lanes.

*如果您希望引用本文中的任何信息，请善意地引用来源，并附上原文链接，以尊重版权。.

[1] Hanoi Times, Hanoi street-front house rental market is sluggish due to high prices (https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html)

[2] Hanoi Times, Rising demand and new supply boost Hanoi retail real estate (https://hanoitimes.vn/rising-demand-and-new-supply-boost-hanoi-retail-real-estate.670583.html)

[3] The Investor, Vietnam’s retail space market rebounds after massive crackdowns on counterfeit goods (https://theinvestor.vn/vietnams-retail-space-market-rebounds-after-massive-crackdowns-on-counterfeit-goods-d16447.html)

[4] Lao Dong News, Real estate in alleys under 30m2 is sought after (https://news.laodong.vn/bat-dong-san/nha-dat-trong-ngo-duoi-30m2-duoc-san-don-1504904.ldo)

[5] CafeF, F&B premises trends: “Prime” premises are no longer an advantage, F&B business booms with “alley shops” (https://cafef.vn/xu-huong-mat-bang-fb-mat-bang-dac-dia-khong-con-la-loi-the-bung-no-kinh-doanh-fb-quan-trong-hem-188250605081618147.chn)

[6] CBRE, Hanoi Figure Q2 – 2025 (https://mktgdocs.cbre.com/2299/695f738b-16d6-46a7-96b5-a7a486706ea5-1685007262/CBRE_Vietnam_Hanoi_Figures_Q2_.pdf)

[7] VTV, The trend of doing business in small alleys (https://vtv.vn/kinh-te/xu-huong-kinh-doanh-trong-ngo-nho-20240425221605034.htm)

[8] The Saigon Times, Hanoi: The trend of renting shops in alleys for business becoming pronounced (https://thesaigontimes.vn/ha-noi-xu-huong-thue-cua-hang-trong-ngo-de-kinh-doanh-ngay-cang-dam-net/)

[9] Brands Vietnam, 5 Contradictory Consumer Behaviors Marketers Need to Know in 2025 (https://www.brandsvietnam.com/congdong/topic/344889-5-hanh-vi-nguoi-tieu-dung-trai-nguoc-marketer-can-biet-trong-nam-2025)

[10] Lao Dong News, Business premises in Hanoi alley are popular (https://laodong.vn/bat-dong-san/mat-bang-kinh-doanh-trong-ngo-hem-ha-noi-dat-khach-1185197.ldo)