在河内充满活力的零售业中，“巷弄店铺”模式应运而生，成为一种战略性经营方式。在这种模式下，小型企业选择在狭窄的巷弄而非黄金地段或购物中心内经营。尽管实体空间有限，但这种模式仍能带来成本优势，建立忠实的客户群体，并充分利用现代网络营销。它反映了消费者偏好的转变以及受租金上涨和电子商务影响而不断演变的零售格局。

市场概况

在河内零售地产市场，临街商铺因其高曝光率和便利性，一直是商家的首选。然而，这些商铺的租金通常也较高。例如，在河内主要干道纸桥街（Cầu Giấy Street），面积为55至80平方米的临街商铺月租金高达6000万至8000万越南盾（约合2400至3200美元）。同样，在另一条主要商业街金马街（Kim Mã Street），一套90平方米的临街商铺目前的月租金为1.2亿越南盾（约合4800美元）。[1].

现代零售业态，例如购物中心，持续扩张。例如，2025年第一季度，随着位于纸桥郡的永旺春水购物中心（AEON Mall Xuan Thuy）开业，河内新增零售面积约18,000平方米。[2]河内购物中心的地理位置极具竞争力，入住率高达86%，平均底层租金上涨至每月每平方米130万越南盾。[3].

越来越多的独立小型零售商不再选择人流密集的临街商铺或购物中心，而是倾向于选择狭窄的巷道。这些紧凑的巷道历来是历史悠久的家庭餐馆、咖啡馆和裁缝店的聚集地。如今，它们正吸引着新一波小型企业和创意创业公司。店主们特意选择这些隐蔽的店铺，既是为了避开主街高昂的租金，又是为了从不断变化的消费者行为和线上平台中获益。河内巷道中面积小于30平方米的店铺因其价格实惠和战略潜力而日益抢手，这反映出城市零售商对店铺可见度、成本和客户互动方式的认知正在发生转变。[4]高达 45% 的新开餐饮店在小巷里经营，这帮助它们节省了 50% 至 70% 的空间成本。[5].

A plant store opened in an alley of Hanoi

来源： 西贡时报

“巷内商店”模式的驱动因素

提高临街商铺的租金价格

沿街零售空间成本的不断上涨，促使企业寻求更具成本效益的替代方案。黄金地段的租金高昂，许多小型独立零售商若不牺牲其他投资，便难以承受。中心地段和黄金地段的租金往往逐年上涨，进一步加剧了小型经营者的财务压力。与河内中央商务区相比，Nthe非中心区域的租金仅为五分之一，这为中小企业节省了一大笔开支。[6].

河内2023年第一季度至2025年第二季度零售租金

资料来源：世邦魏理仕越南

电子商务的兴起

随着电子商务的迅猛发展，实体店的可见度已不如以往重要，因为它不再是触达客户和展示产品的唯一场所。对某些企业而言，实体空间仅用作仓库、货物中转站或服务中心。[7]有效的线上推广和配送网络即使在偏远或隐蔽的地点也能带来强劲的销售业绩。值得注意的是，由于摩托车是越南最主要的交通工具，快递员可以轻松穿梭于狭窄的街道和小巷，高效地取送货物。这种灵活性降低了对主要街道的依赖，使得巷弄里的商家能够以线上曝光和线下体验相结合的混合模式蓬勃发展。

消费者行为的改变

越南年轻且精通数字技术的消费者正在推动零售体验的文化转变。他们不再追求便利或声望，而是更倾向于真实性、新颖性和社交媒体吸引力。许多年轻顾客表示，他们会根据TikTok上的评论来选择去哪家店，而这些评论往往会将他们引向位于小巷深处的店铺。[8]与以往认为优质商店必须位于人流密集的中心街道的观点不同，如今的消费者更加注重产品质量、独特的品牌故事和独特的价值主张。

消费者也更加适应电子商务的发展，尤其是在新冠疫情之后。许多人现在更倾向于线上或线上线下混合的购物体验。全球消费者权益组织（GWI）的报告显示，到2025年，641名受访者表示计划增加线上购物活动，而约401名受访者表示会更多地使用线上订购后到店自提服务。[9]这凸显了巷弄店铺可以利用的混合模式的机遇。

The trend of Vietnamese consumer behaviour in 2025

单位：%

来源：GWI

“巷内商店”模式的成本效益

在大多数零售商业模式中，租金是最大的成本组成部分。巷道内的店铺租金比临街店铺低30万至70万，这直接减轻了初创企业和独立经营者的财务负担，使他们能够以更少的初始资本投资和更低的盈亏平衡点开展业务。此外，巷道内的店铺通常更紧凑、更易于管理，从而降低了水电费、维护费和人员配备费。这些优势使得这种模式对小型创业者、创意工作室以及特色餐饮店尤其具有吸引力。

节省租金成本使企业能够将财务资源重新分配到能提升竞争力的高价值活动中。店主可以将资金投入到产品质量、室内设计、品牌故事和数字营销等方面。例如，一家街边咖啡馆可以负担得起优质食材、独特的装饰或训练有素的员工，这些都会直接影响顾客的满意度和忠诚度。

A coffee shop in the alley of Hanoi

资料来源：Cafe Cuối Ngõ（巷子尽头的咖啡馆）

越南快速发展的电子商务和社交媒体生态系统进一步提升了巷道模式的成本效益。以服装店为例，其大部分收入现在都来自Shopee、Lazada和TikTok Shop等电商平台。实体店主要作为展示厅或体验点，顾客只有在想要试穿或确认质量后才会光顾。[10]因此，营销预算可以更有针对性，更注重绩效，从而获得更高的投资回报率。

在巷弄间经营也有助于控制风险。这类空间通常固定成本较低，租期较短，使企业更容易根据市场变化进行调整或搬迁。店主可以以最小的沉没成本尝试新的经营理念或季节性快闪店，从而在瞬息万变的消费环境中保持灵活性。

吸引顾客的启示和建议

“巷弄店铺”模式虽然具有显著的成本优势和创意潜力，但也面临着一些显著的挑战。巷弄店铺通常远离主要人流，因此非常依赖网络推广和口碑传播。此外，狭窄的通道、有限的停车位或不明显的标识等交通不便也会阻碍潜在顾客。值得注意的是，随着越来越多的店铺采用相同的经营模式，竞争日益激烈，导致热门巷弄区域出现市场饱和现象。

在这样的环境下，要想生存下去，店主必须超越节约成本的层面，采取更具战略性的措施来提升对顾客的吸引力：

增强数字发现能力： 企业应在谷歌地图上维护商家信息，并充分利用社交媒体平台。定期发布帖子、短视频和用户原创内容可以显著扩大受众范围。

设计令人难忘的店内体验： 由于顾客需要特意寻找巷弄店铺，因此实体体验应该独特而令人愉悦。店主应该注重美观的室内装潢、友好的服务以及感官细节（灯光、香气、音乐），使每次光顾都令人难忘，并鼓励口碑传播。

构建社区和本地协作： 巷弄店铺的繁荣依赖于彼此间的联系和独特的个性。店主可以与邻近商户、当地艺术家或社区团体合作，举办小型活动、周末市集或艺术展览。

整合线上和线下渠道： Shopee、Lazada 或 TikTok Shop 等在线平台能够扩大覆盖范围并提升销售额。整合配送、在线预订或到店自提服务，有助于将便利性与购物体验完美结合。

提升无障碍设施和标识： 即使在狭窄的车道条件下，诸如设置指示牌之类的简单改进措施也能更有效地引导顾客。与业主或附近租户合作，改善停车场等共享区域，可以鼓励顾客再次光顾。

“巷弄店铺”模式不仅仅是一种节约成本的策略，更是越南零售业格局的一次战略演变。其成功与否取决于商家如何将价格优势转化为在河内隐秘巷弄中蕴藏的商机。

*如果您想引用本文中的任何信息，请注明来源以及原始文章的链接，以尊重版权。

[1] 《河内时报》报道，由于价格高昂，河内街边房屋租赁市场低迷（https://kinhtedothi.vn/mat-bang-cho-thue-nha-pho-ha-noi-e-am-vi-gia-cao.700136.html）

[2] 《河内时报》：需求上升和新增供应推动河内零售房地产市场发展（https://hanoitimes.vn/rising-demand-and-new-supply-boost-hanoi-retail-real-estate.670583.html）

[3] 《投资者报》报道，越南零售市场在严厉打击假冒商品后出现反弹（https://theinvestor.vn/vietnams-retail-space-market-rebounds-after-massive-crackdowns-on-counterfeit-goods-d16447.html）

[4] 劳动新闻，30平方米以下的巷弄房产抢手（https://news.laodong.vn/bat-dong-san/nha-dat-trong-ngo-duoi-30m2-duoc-san-don-1504904.ldo）

[5] CafeF，餐饮场所趋势：“黄金地段”不再是优势，“巷弄店铺”餐饮业蓬勃发展 (https://cafef.vn/xu-huong-mat-bang-fb-mat-bang-dac-dia-khong-con-la-loi-the-bung-no-kinh-doanh-fb-quan-trong-hem-188250605081618147.chn)

[6] 世邦魏理仕河内图 - 2025 年第二季度 (https://mktgdocs.cbre.com/2299/695f738b-16d6-46a7-96b5-a7a486706ea5-1685007262/CBRE_Vietnam_Hanoi_Figures_Q2_.pdf)

[7] VTV，《小巷经商的趋势》（https://vtv.vn/kinh-te/xu-huong-kinh-doanh-trong-ngo-nho-20240425221605034.htm）

[8] 《西贡时报》，河内：在巷子里租铺做生意的趋势日益明显（https://thesaigontimes.vn/ha-noi-xu-huong-thue-cua-hang-trong-ngo-de-kinh-doanh-ngay-cang-dam-net/）

[9] Brands Vietnam，《2025年营销人员需要了解的5种矛盾的消费者行为》（https://www.brandsvietnam.com/congdong/topic/344889-5-hanh-vi-nguoi-tieu-dung-trai-nguoc-marketer-can-biet-trong-nam-2025）

[10] 劳动新闻，河内小巷的商业场所很受欢迎（https://laodong.vn/bat-dong-san/mat-bang-kinh-doanh-trong-ngo-hem-ha-noi-dat-khach-1185197.ldo）