하노이의 상가 임대 시장은 지난 10년간 상당한 변화를 겪었습니다. 2010년대에는 임대 활동이 역사적 중심지, 특히 호안끼엠과 바딘 지역에 집중되었는데, 이는 높은 임대율과 상승하는 임대료가 견고한 소매 수요와 증가하는 가계 소비를 반영한 결과였습니다. 그러나 2025년에는 시장 구조가 더욱 복잡해질 것으로 예상됩니다. 지역별 임대료 차이는 변화하는 소비자 집단, 인프라 개발, 그리고 변화하는 라이프스타일 선호도를 반영하고 있습니다. 이러한 변화는 도시 개발 및 규제 표준화와 함께 외국 외식업 투자자들에게 더욱 까다롭지만 기회가 풍부한 환경을 조성할 것입니다.

하노이 임대 시장 개요: 지역별 차이 및 구조적 변화

역사적 가격 책정 맥락 및 시장 프레임워크

2010년대 중후반(2017년경) 하노이의 상가 임대 시장은 최고 점유율(951,000만 입방톤)을 기록했고, 임대료는 이전 5년 대비 평방미터당 7달러에서 45달러로 상승했습니다. 하노이 상가 임대 시장 상승의 주요 원인은 소매 판매액이 전년 대비 8.11,000만 입방톤(2017년) 증가한 강력한 소매 판매 성장과 베트남의 빠른 개인 소비 증가에 있습니다. 이러한 거시경제적 펀더멘털은 소매 수요를 강력하게 뒷받침했으며, 특히 중심 지역에서는 임대주들이 상업 활동에 집중하여 높은 점유율과 임대료를 유지할 수 있었습니다[1].

2025년까지 하노이의 상업 임대 시장은 팬데믹 이전 시기에 비해 구조적으로 더욱 세분화될 것으로 예상됩니다. 2019년부터 2024년까지 하노이 중심업무지구(CBD)의 주요 상업 임대료는 크게 상승하여 2019년 제곱미터당 월 약 100달러에서 2024년 제곱미터당 월 약 170달러로 올랐습니다. 2020년에서 2021년까지는 코로나19의 영향으로 시장이 일시적인 압박을 받았지만, 2022년부터는 소매 매출 실적 개선과 식음료 및 편의점 사업자들의 확장세에 힘입어 임대료 수준이 안정되고 점차 회복되었습니다. 중개 보고서와 Batdongsan과 같은 부동산 정보 플랫폼의 거래 자료를 보면, 지역별 임대료 격차가 확대되고 있으며, CBD의 주요 상업 지역은 제곱미터당 월 150달러를 넘는 반면, 다른 지역은 상대적으로 낮은 수준을 유지하고 있습니다. 이러한 차이점은 2025년까지 하노이의 소매 임대 시장이 인프라 개발, 인구 밀집, 변화하는 소비자 패턴과 같은 기준에 따라 형성된 여러 가격 계층으로 정의될 것임을 보여줍니다[2].

Estimated Retail Leasing Price Ranges in Hanoi
단위: USD/제곱미터/월

Rental Price Map for District in Hanoi, 2025
(합병 전의 기존 구역들)

원천: hanoidep.vn/

호안끼엠은 관광 산업의 집중, 역사적인 상업 거리, 그리고 주요 도로변 부지의 제한된 공급으로 인해 하노이에서 가장 높은 소매 임대 수준을 지속적으로 기록하고 있습니다. CBRE의 2024년 시장 수치에 따르면, 하노이 CBD의 평균 소매 임대료는 제곱미터당 월 약 170달러에 달했으며, 이는 전년 대비 강력한 성장과 지속적인 프리미엄 입지를 반영합니다. 호안끼엠의 식음료 매장에 대한 거리 수준 목록을 살펴보면, 특히 구시가지 거리와 호안끼엠 호수변을 따라 위치한 주요 1층 매장의 경우 제곱미터당 월 120~180달러 범위에 있는 것으로 나타납니다[3].

호안끼엠 지구에 인접한 바딘 지구는 확장된 중심업무지구(CBD)의 일부를 이루며, 하노이에서 가장 가격대가 높은 지역 중 하나입니다. 시장 자료와 부동산 중개업자들의 의견에 따르면, 바딘 지구의 식음료(F&B) 업종에 적합한 부동산 임대료는 일반적으로 제곱미터당 월 90~140달러 수준이며, 대사관, 관공서, 그리고 부유한 주거 지역들이 안정적인 소비 수요를 뒷받침하고 있습니다. 호안끼엠 지구의 최고 임대료 수준에는 다소 못 미치지만, 바딘 지구는 꾸준히 하노이 최고의 임대 지역 중 하나로 손꼽힙니다.

반면, 역사적으로 상업 중심지이자 인구 밀도가 높고 대학 밀집 지역인 하이바쭝과 둥다 지역은 2025년에도 상대적으로 낮은 임대료 수준을 유지할 것으로 예상됩니다. 이 지역의 일반적인 1층 식음료 매장 임대료는 상권의 입지와 거리의 위상에 따라 제곱미터당 월 55~90달러 수준입니다. 이러한 지역들은 높은 유동인구 덕분에 지속적인 혜택을 누리고 있지만, 새롭게 부상하는 라이프스타일 지구에 비해 임대료 상승률은 상대적으로 낮은 수준을 보이고 있습니다.

타이호 지역은 지난 10년간 가장 눈에 띄는 가격 상승을 경험한 지역 중 하나입니다. 2010년대 초반에는 전통적인 도심 지역보다 가격이 낮았지만, 현재는 특히 외국인 거주자가 많고 부티크 상점들이 밀집한 지역에서 식음료 임대료가 제곱미터당 월 70~120달러에 달합니다. 이러한 가격 상승은 인구 구조 변화, 외국인 거주자의 가처분 소득 증가, 그리고 라이프스타일 지향적인 소매 자산에 대한 경쟁 심화를 반영합니다. Savills의 분석에 따르면 하노이의 소비자 신뢰도 상승과 소매 형태 확장은 이러한 라이프스타일 중심의 하위 시장에서 가격 상승이라는 전반적인 추세를 뒷받침합니다.

한편, Cau Giay, Nam Tu Liem, Long Bien과 같이 역사적 중심부에서 더 멀리 떨어진 지역은 임대료 범위는 낮지만 상당한 성장 잠재력을 보여줍니다. 시장 목록에 따르면 Cau Giay와 Nam Tu Liem의 일반적인 F&B 임대료는 접근성과 복합 용도 개발과의 근접성에 따라 제곱미터당 월 약 40~75달러, Long Bien은 제곱미터당 월 30~55달러 수준입니다. 이러한 지역은 도시 확장, 개선된 교통 연결성, 새로운 주거-상업 복합 단지의 혜택을 받고 있습니다. 이러한 패턴은 CBRE의 전국 소매 전망과 일치하며, CBRE는 주요 번화가의 프리미엄이 지속되는 동시에 2차 하위 시장에서 임대료가 지속적으로 상승할 것으로 예측합니다.[4]

지역별 임대 계약 차이가 식음료 사업에 어떤 기회를 창출하는가

하노이 지역 간 임대료 격차가 확대되면서 식음료 시장 진출 전략의 세분화가 더욱 뚜렷해졌습니다. 2024년 중심업무지구(CBD)의 임대료가 제곱미터당 월 약 170달러에 달한 반면, 2025년 상반기 하노이 전체 1층 평균 임대료는 제곱미터당 월 약 50달러에 머물렀기 때문에, 사업자들은 지역 경제 상황에 맞춰 매장 형태와 자본 집약도를 조정해야 하는 상황에 놓였습니다. 중요한 것은 임대료 상승에도 불구하고 전체 시장은 여전히 견조하다는 점입니다. 2025년 상반기 하노이의 소매 점포 점유율은 약 861만 평방피트(TP3T)에 달했으며, 이는 주로 식음료 및 편의점 확장에 힘입은 결과입니다[6]. 이는 임대료가 상승했음에도 불구하고 임차 수요가 안정적으로 유지되었음을 보여줍니다. 전국적으로는 2024~2025년 베트남의 소매 판매 증가와 지속적인 가계 소비 확대가 주요 시장과 부차적 시장 모두에서 임대 활동을 더욱 활성화시켰습니다[7].

브랜드 인지도와 관광 명소로서의 매력을 활용하는 프리미엄 및 체험형 F&B 콘셉트는 호안끼엠과 바딘 지역에서 높은 임대료를 정당화할 수 있습니다. 반면, 중급 체인점이나 확장 가능한 카페 형태는 까우자이와 남뚜리엠처럼 상대적으로 저렴한 지역에서 유리합니다. 이 지역의 임대료는 일반적으로 평방미터당 월 40~75달러 수준이지만, 주거 및 오피스 밀도는 지속적으로 증가하고 있습니다. 떠이호는 이러한 중간 지점에 적합한 기회를 제공합니다. 임대료 상승은 라이프스타일 수요 증가를 반영하지만, 역사적인 중심업무지구(CBD)의 최고치에는 미치지 못하므로 부티크 및 틈새시장 콘셉트가 보다 합리적인 비용 구조로 고소득 소비자층을 공략할 수 있습니다.

외국인 투자자에게 있어 이러한 지역별 차별화는 입지 전략을 단순히 신뢰도에만 의존하기보다는 매장 형태와 주변 환경의 적합성을 중심으로 수립해야 함을 의미합니다. 막대한 자본 투자가 필요한 플래그십 스토어는 가격 경쟁력이 입증된 프리미엄 지역에 위치하는 것이 가장 효과적이며, 네트워크 확장 및 다점포 운영은 개발이 진행 중인 서부 지역이나 새롭게 부상하는 주거-상업 복합 지역에서 경제적으로 더 지속 가능합니다. 롱비엔과 같은 주변 지역은 진입 장벽이 낮고 지역 중심적인 잠재력을 지니고 있어 비용 효율적이고 고객 상권에 기반한 매장 형태에 적합합니다.

주요 지역의 소매 임대료가 지속적으로 상승하는 반면, 인근 지역에서도 경쟁력 있는 수준을 유지하고 있는 상황에서, 외식업체, 특히 외국 기업은 평방미터당 예상 매출, 임대 조건, 지역별 수요 동향 등을 고려한 효과적인 임대료 분석에 집중해야 합니다. 2025년 하노이처럼 구조적으로 차별화된 시장에서는 수익성이 중심가의 위치보다는 브랜드 포지셔닝과 지역 경제 상황 간의 전략적 연계에 더욱 좌우될 것입니다.

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참고문헌

1. https://en.vietnamplus.vn/hanoi-retail-space-for-lease-records-best-results-in-five-years-post119353.vnp
2. https://hanoitimes.vn/hanoi-retail-market-poised-for-continued-growth.780810.html
3. https://mktgdocs.cbre.com/2299/2dc534ce-3500-49c8-aaa6-fef123aaa9e1-223401980/250109_CBRE_Vietnam_Market_Out.pdf
4. https://batdongsan.com.vn/
5. https://www.cbrevietnam.com/insights/books/nl-real-estate-market-outlook-2025/retail
6. https://www.savills.com/research_articles/255800/223546-1
7. https://www.savills.com.vn/insight-and-opinion/savills-news/220450/savills-host–viet-nam-retail-2025–opportunities-in-real-estate–event–exploring-market-potential-and-future-outlook
8. https://hanoidep.vn/thue-mat-bang-kinh-doanh-an-uong-ha-noi/
9. https://vn.savills.com.vn/blog/article/215146/vietnam-viet/tieu-chi-lua-chon-mat-bang-ban-le-cho-thuong-hieu-fb.aspx