ホーチミン市の小売店舗賃貸価格帯の状況と2026年の飲食ビジネスの可能性

ホーチミン市の小売店舗賃貸価格帯の状況と2026年の飲食ビジネスの潜在力

Leasing price in HCMC districts (Vietnam)

2026年3月27日

B&Company

食料・飲料 / 投資

B&Companyは、2008年以来ベトナムで市場調査と投資コンサルティングを専門とする最初の日本企業です。

このコーナー「ベトナムブリーフィング」では、B&Companyの若手研究員がベトナムの産業動向、消費者動向、社会の動きなどについてタイムリーな情報を提供します。

この記事は英語で書かれており、他言語版は自動翻訳を使用しています。正確な内容については英語版をご参照ください。原文の正確性には万全を期しておりますが、個々の情報については別途ご確認ください。解釈や将来展望は各研究者の個人的な見解です。

抽象的な

ベトナム最大の飲食市場であるホーチミン市では、小売店舗面積が過去最高の120万平方メートル（前年比+6.26%）に達したが、2025年上半期には11%を超える飲食店舗が閉店し、弱い事業者が淘汰され競争が激化している市場の再編が示唆された。賃料は1区で月額80～150米ドル/平方メートルから外縁部で月額15～35米ドル/平方メートルと非常に幅広く、地下鉄1号線と1日約6万人の乗客を擁するトゥドゥック市は、市の飲食業界の東側への再定義を進めている。砂糖入り飲料に対する特別消費税（2026年1月1日施行）は、特に飲料中心の業態にとって構造的なコスト逆風となっている。このような環境では、立地の正確さが収益性を決定する主要な基準の1つとなる。

ホーチミン市小売店舗リース市場：構造と都市レベルのベンチマーク

ホーチミン市の小売市場は、過去10年間で著しい構造的拡大を遂げてきた。2025年第2四半期時点で、市内の小売店舗総面積は120万平方メートルに達し、前年比626万1千トン増加した。また、総稼働率は9361万トンに達し、東南アジアの主要都市の中でも最高水準となっている。 [2]. 供給量の増加と高い稼働率の維持というこの組み合わせは、堅調な家計消費、インバウンド観光の回復、郊外地区における都市化の加速によって牽引される、ホーチミン市における小売需要の深さを反映している。

Total Accumulated Retail Stock of HCMC (million sqm)

出典：JLLベトナム、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド

市全体の小売スペースの平均賃料は、2025年第2四半期に1平方メートルあたり月額約53.36米ドルでした。 [2]. しかし、この平均値は、地域によって大きな差があることを覆い隠している。2024年末までに、ホーチミン市中心部の小売スペースの純賃料は1平方メートルあたり月額84.5米ドルに達すると予測されている一方、郊外では1平方メートルあたり月額38.4米ドルにとどまっている。 [3] これは、市内の急激な空間価格勾配を反映した、2倍以上の差である。1区の主要施設にある一等地のショッピングモールの賃料は、1平方メートルあたり月額80米ドルをはるかに超える一方、タンフーやゴーヴァップといった郊外地区では、路面店の飲食スペースが1平方メートルあたり月額15～35米ドルで利用できる。この価格の二極化により、資本規模やブランドポジショニングの異なる飲食事業者にとって、真に明確な市場階層が生まれている。

市場の再編：選別的で、リスクの高い環境

供給と稼働率の指標は良好であるにもかかわらず、ホーチミン市の飲食事業の運営環境はますます厳しくなっています。2025年上半期には、投入コストの上昇（事業者の35.4%が指摘）とSCT（21%）を含む新たな税制政策により、賃料インフレが13.7%で4位にランクインし[14]、ホーチミン市の飲食店舗数は2024年の同時期と比較して11%以上減少しました[7]。この事実は、淘汰が賃料主導の調整だけではなく、セクター全体の広範な利益率の圧縮を反映しており、資本不足または立地の悪い事業者を排除していることを示唆しています。構造的崩壊を示すのではなく、この調整は市場を品質と資本効率に向けてリセットしています。資金力のある新規参入者にとって、この淘汰はチャンスです。好立地の競争が減り、リース交渉期間が短縮され、消費者の状況がよりクリーンになります。このような状況下では、賃貸価格マップ、そしてその背景にある地区レベルの需要の基本原理を正確に理解することが、ホーチミン市の飲食業界の歴史上、これまで以上に重要になっている。

地区別小売店舗賃貸料の概算範囲

以下の表は、機関投資家向けブローカー、物件掲載プラットフォーム、および公表されている小売レポートから入手可能な市場データに基づき、2025年から2026年にかけてホーチミン市の主要地区およびサブマーケットにおける1階の飲食テナント賃料の推定範囲をまとめたものです。 [2][3][4].

出典：クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド、リアルエステート・アジア

第1地区 – 最高級CBDコアエリア： ホーチミン市1区は、依然としてホーチミン市で最も高額で、最も目立つ小売サブマーケットである。観光客の往来と高級住宅・オフィス需要が交わるドンコイ通り、グエンフエ通り、レロイ通り沿いでは、1階の優良な飲食スペースの賃料は1平方メートルあたり月額80～150米ドルで、ビンコムセンター・ドンコイの主要テナントの賃料は2025年第1四半期に1平方メートルあたり平均84.8米ドルとなっている。 [4]. 1区の好立地物件はしばしば順番待ちの状態であり、需要に対して主要道路沿いの物件供給が限られていることを示している。飲食事業者にとって、1区は、ブランド価値と観光客による集客力によって賃料を正当化できる、設備投資額の高い旗艦店や体験型レストランといったコンセプトに最適である。

第3地区 – ライフスタイルおよび中級～高級住宅市場： 3区は、1区の賃料高騰とは対照的な魅力的な選択肢です。住宅密集地、特にヴォー・ヴァン・タン通りやナム・キー・コイ・ギア通りといった個性的な商店街、そして確立されたカフェ文化が、この地区を香港で最も有機的な飲食エコシステムの一つにしています。賃料は通常、1平方メートルあたり月額50ドルから90ドルで、観光客向けの好立地にありがちな高額な賃料を伴わずに、高い顧客密度を実現しています。3区は、中級レストラン、専門カフェ、ワインバー、そして中流上層階級の地元消費者をターゲットとする独立系ブランドに最適です。

第7区（フーミーフン） – 外国人駐在員と家族が集まる中心地： 7区のフーミーフン地区は、長年にわたりホーチミン市の主要な外国人居住区として機能しており、裕福なベトナム人家族に加えて、韓国人や日本人の大規模なコミュニティが存在します。フーミーフンの小売店舗の賃料は1平方メートルあたり月額40ドルから75ドルで、7区の他の地域ではフーミーフンよりも約20～2513000タカ低い価格となっています[5]。ショッピングモールの中核となるSC VivoCityとCrescent Mallは週末に安定した集客を生み出し、この地区の人口構成は、韓国式バーベキュー、日本のカジュアルダイニング、国際的なベーカリーチェーンなど、1区でははるかに高いコストで激しい競争に直面するであろう専門的な料理コンセプトに対する安定した需要を生み出しています。

ビン・タインとフー・ニュアン – 過渡期の内環: 中心業務地区（CBD）と市外環状道路の中間に位置するビンタイン区とフーニュアン区は、1平方メートルあたり月額約30～60米ドルという、比較的手頃な価格帯の物件を提供しています。フーニュアン区のファン・シク・ロン通りは、ホーチミン市で最も活気のあるカフェ街の一つとして発展しており、独立系のスペシャルティコーヒー店やライフスタイル系の飲食店が集中し、ハノイのタイホー地区と比較されるほどです。ビンタイン区は住宅密度が高く、都心部に近いことから、手頃な価格で集客力のある都心部の立地を求める中規模チェーン店の展開に適しています。

トゥドゥック市 – 東部成長回廊： 2021年に旧2区、9区、トゥドゥック区が合併して正式に設立されたトゥドゥック市は、ホーチミン市で最もダイナミックな成長を遂げているサブマーケットとして台頭しています。タオディエンなどの交通の便の良いエリアでは、近年、不動産価格が年間15～201兆ペソ上昇していますが、路面階の飲食テナントの賃料は、1区の同等物件と比べて約30～401兆ペソ低く、通常、1平方メートルあたり月額20～45米ドルとなっています。 [5]. ベンタインとスオイティエンを結ぶ地下鉄1号線の完成により、東部回廊の人流ダイナミクスが大幅に改善され、2025年には地下鉄1号線を2,060万人が利用し、計画目標の1,22%に相当することが証明されています[13]。2024年第2四半期にオープンしたVincom Mega Mall Grand Park（9区）は、賃貸可能面積32,000平方メートルで、開業時に90%の入居率を達成し[3]、回廊の需要の基本を裏付けています。トゥドゥックは、拡張性の高いQSRチェーン、カフェネットワーク、デリバリー中心のキッチンフォーマットに構造的に適しています。

タンビン、タンフー、ゴーヴァップ – お手頃価格のアウターベルト： ホーチミン市の北西部外縁部、タンビン、タンフー、ゴーバップは、ホーチミン市で最も手頃な価格で小売業に参入できる地域であり、飲食店の賃料は通常、1平方メートルあたり月額15～35米ドルです。これらの地区は、非常に高い住宅密度、タンソンニャット国際空港（タンビン）への近さ、そして高級小売店の供給が限られていることが特徴です。イオンタンフーは、この回廊における主要なマスマーケット向け小売店のアンカーとして機能し、ホーチミン市西部の商圏全体から多くの顧客を集めています。バリューティアの飲食店ブランドや、ボリュームベースのビジネスモデルを追求する国内チェーン事業者にとって、この外縁部はコスト効率の良いネットワーク拡大の機会を提供します。

地区レベルの価格設定と2026年の飲食事業の可能性

ベトナムの食品・飲料業界は、ホーチミン市を拠点とする投資にとって強固なマクロ環境を提供している。同セクターの売上高は2024年に273億米ドルに達し、前年比16.61兆3000億米ドル増加した。予測では、2027年までに368億6000万米ドルに成長し、年平均成長率は9.71兆3000億米ドルになると見込まれている。 [6].

ベトナムの食品・飲料セクター市場規模（10億米ドル）

出典：ベトナムブリーフィング

規制およびコスト面での圧力

地区レベルの機会を評価する前に、投資家は2026年にセクターの経済構造を再構築する2つの構造的なコスト逆風を考慮する必要があります。まず、2026年1月1日に施行される特別消費税（SCT）法は、100mlあたり5グラム以上の砂糖を含む飲料に物品税を導入します[6]。これは、ミルクティーチェーン、ジュースバー、飲料中心のコンセプトに直接的な打撃を与えます。これらはまさに、価格に敏感な中層地区や外縁地区で最も普及している業態です。次に、約45.3%のF&B企業が、投入コストの上昇、賃料インフレ、労働圧力により、2025年上半期にすでに価格を引き上げており[8]、セクター全体の利益率を圧迫しています。これらの圧力により、実質賃料（1平方メートルあたりの予想収益の割合として測定）は、ブランドの威信や絶対価格よりも、2026年の立地選定における譲れない主要指標となります。

The National Assembly (NA) cast their vote on the revised Excise Tax Law

出典：ベトナムニュース [12]

トゥドゥック地区における飲食ビジネスの可能性

地区ごとの賃料格差は、業態や資本配分の決定に直接影響を与えるはずです。第1区では、2024年に580万人の外国人観光客が訪れ、2025年には1013兆ペソに増加すると予測されています[4]。また、高所得の国内客層も存在するため、1平方メートル当たりの収益が現実的な稼働率に連動していれば、高級旗艦店への投資は正当化されます。第3区、ビンタイン区、フーニュアン区は、CBD（中心業務地区）と同程度の消費者密度で賃料が40～6513兆ペソと低く、開業初期段階からブティックカフェや中級レストランに適しています。第7区の外国人居住区は、第1区の稼働コストのほんの一部で、専門的な国際業態の店舗を支えています。

トゥドゥック市は、3つの基本的な要素が重なり合うことで、2026年にホーチミン市で最も魅力的な飲食業の拡大目標となっています。1つ目はインフラです。ベンタイン駅とスオイティエン駅の間が完全に開通した地下鉄1号線は、東部回廊全体、特にアンフー駅、フオックロン駅、ビンタイ駅の通行量を直接的に増加させており、各駅は住宅地とオフィス街が密集する商圏の中心となっています。2つ目は小売規模です。ビンコム・メガモール・グランドパーク（32,000平方メートルのNLA）は、2024年第2四半期の開業時に90%の入居率を達成しており[3]、トゥドゥックにおける大型店舗の消費者需要がもはや投機的なものではないことを裏付けています。第三に経済面では、トゥドゥック地区の路面階の飲食店賃料は1平方メートルあたり月額20～45米ドル[5]で、第1区の同等物件より55～751TP低い一方、旧第2区、第9区、トゥドゥック地区の対象人口は現在100万人を超え、進行中のテクノロジーパークや大学集積地の開発により世帯収入は平均を上回っています。

フォーマット戦略に関して、トゥドゥックは3つの異なるサブマーケットの機会を提供します。タオディエン-アンフー回廊（旧2区）は、高所得の外国人駐在員と専門家層をターゲットにしたブティックカフェ、ブランチコンセプト、および国際的なカジュアルダイニングを支えています。ヴィンコムメガモールを核とするグランドパーク地区（旧9区）は、若い家族層を多く抱えるQSRチェーン、バブルティー、およびファミリーカジュアルダイニングに適しています。デリバリーファーストの事業者にとって、トゥドゥックは構造的にホーチミン市で最も強力なクラウドキッチンの立地です。ベトナムのオンラインフードデリバリーは年間約30%のペースで成長しており、クラウドキッチン形式は2024年から2029年の間に19%のCAGRで拡大すると予測されています[6]。また、トゥドゥックの低い賃料は、デリバリー収益対賃料比率を都心部のどの地区よりも大幅に有利にしています。

成熟経済への試金石

2026年のホーチミン市の小売リース市場は、1区の主要商店街における月額1平方メートルあたり150米ドルから、市郊外の住宅街における月額1平方メートルあたり15米ドルまでという価格帯によって特徴づけられます。この10倍の価格差は市場の非効率性を示すものではなく、市内各地区における消費者密度、所得水準、観光への露出度、インフラ成熟度の真の差異を反映しています。飲食業界の投資家にとって、この価格帯は戦略的な機会マップとして捉えるべきです。ブランド構築と観光客獲得のためには1区にプレミアムフラッグシップ店、利益率の持続可能性のためには3区とフーニュアン区にライフスタイルやブティックコンセプト、外国人居住者市場の獲得のためには7区に専門的な国際フォーマット、そして長期的な販売量増加のためにはトゥドゥック区に拡張可能なクイックサービスレストラン（QSR）またはデリバリー優先モデルが考えられます。2028年までにホーチミン市には約8万平方メートルの小売スペースが新たに供給されると予測されています。 [2], 一等地を巡る競争はさらに激化するだろう。そのため、将来性の高い二次地区にいち早く進出することのメリットは、この都市の小売業の発展において、これまで以上に強まることになる。