바딘군의 판케빈 거리와 인근 린랑 거리 확장 계획이 장기간 논의되어 온 도시계획에서 하노이에서 일본계 F&B 매장이 가장 밀집한 지역 중 하나의 레스토랑과 임차인에게 가시적인 사업 이슈로 전환되고 있다. 이 프로젝트는 판케빈 거리의 현재 폭 약 10~12m를 해당 구간에 걸쳐 30m로 확장하는 것을 목표로 하며, 이는 장기적으로 교통 처리 용량을 개선할 수 있지만 지역 사업자들에게 단기 및 중기적 운영 차질을 초래할 수 있다.

일본계 레스토랑의 경우 영향은 단순한 물리적 이전에 그치지 않는다. 린랑, 판케빈, 킴마, 다오떤 일대는 일본인 거주자, 비즈니스 방문객, 인근 오피스, 서비스드 아파트 및 단골 현지 고객을 기반으로 하노이의 익숙한 “일본인 거리’를 형성해 왔다. 도시의 도로 확장으로 인해 2026년 6월 15일 Pizza 4P’s Phan Ke Binh가 폐점한다고 발표한 것은 인프라 프로젝트가 브랜드 입지, 고객 이용 습관 및 지역 F&B 생태계에 어떤 영향을 미칠 수 있는지를 보여주는 상징적인 사례가 되었다.

장기 계획에서 직접적인 사업 영향으로

도시 도로 확장은 하노이 인프라 개발의 일반적인 과정이며, 특히 도로가 당초 좁게 조성된 반면 교통 수요가 증가한 도심 밀집 지역에서 더욱 그렇다. 판케빈 도로의 경우 이 프로젝트는 수년 전부터 논의되어 왔다. 정부 포털의 공식 정보에 따르면 해당 도로는 길이 약 785m, 현재 폭 약 10~12m이며, 30m로 확장될 계획이다[1].

하노이 바딘군 판케빈 거리와 린랑 거리의 교차로 — 계획된 도로 확장 프로젝트의 영향을 받을 것으로 예상되는 지역

출처: 베트남넷

계획의 취지는 분명하다. 도로 폭을 넓히면 교통 흐름을 개선하고 병목 현상을 줄이며 보다 질서 있는 도시 경관을 조성할 수 있다. 장기적으로 접근성이 향상된 도로는 상업적 가치를 높이고 바딘 주변의 고밀도 개발을 뒷받침할 수 있다. 그러나 이미 해당 도로를 따라 영업 중인 사업자에게 전환 기간은 상당한 비용을 초래할 수 있다. 토지 수용, 부분 철거, 공사 펜스, 가시성 저하, 주차의 어려움 및 고객의 불확실성 등으로 인해 장기적 편익이 나타나기 전에 매출이 감소할 수 있다.

이는 입지가 일일 매출과 밀접하게 연계된 F&B 업종에서 특히 중요하다. 레스토랑은 안정적인 유동 인구, 매장 전면 노출, 분위기 및 고객의 이용 패턴에 의존한다. 짧은 기간의 차질만으로도 예약과 재방문에 영향을 줄 수 있으며, 이전을 위해서는 인테리어, 주방 장비, 직원 이동, 인허가 및 고객 커뮤니케이션에 대한 대규모 투자가 필요할 수 있다.

린랑–판케빈 일대가 일본계 F&B에 중요한 이유

린랑–판케빈 일대는 일반적인 레스토랑 거리가 아니다. 이곳은 킴마와 다오떤을 비롯한 바딘의 보다 광범위한 일본인 중심 클러스터의 일부다. 부동산 중개업체와 현지 언론은 이 지역을 일본인 거주자와 일본계 레스토랑이 하노이에서 높은 밀도로 집중된 곳 중 하나로 자주 소개한다.

Japanese restaurants on Linh Lang Street

출처: Thethaovanhoa

이 클러스터는 실질적인 이유로 형성되었다. 주요 오피스 빌딩, 대사관, 호텔, 서비스드 아파트 및 외국인 전문직 종사자들이 선호하는 주거 지역과 가깝다. 일본인 주재원과 비즈니스 여행객에게 이 지역은 익숙한 음식, 언어 친화적인 서비스 및 공동체 의식을 제공한다. 베트남 소비자에게는 캐주얼 라멘과 이자카야부터 스시, BBQ 및 프리미엄 다이닝에 이르기까지 일본 요리를 즐길 수 있는 목적지로 자리 잡았다.

이 클러스터의 강점은 동시에 취약성이기도 하다. 레스토랑이 소수의 좁은 거리에 집중되어 있을 경우, 해당 지역의 인프라 변화가 여러 사업자에게 동시에 영향을 미칠 수 있다. 고객이 인근 대체 매장으로 이동할 수도 있지만, 공사 기간에 여러 레스토랑이 폐점하거나 이전하거나 매장 전면의 가시성을 잃으면 전반적인 외식 지도가 바뀔 수 있다.

상징적 사례로서의 Pizza 4P’s Phan Ke Binh

Pizza 4P’s Phan Ke Binh는 이러한 영향을 보여주는 가장 가시적인 사례 중 하나다. 이 지점은 판케빈 5번지에 위치하며, 레스토랑일 뿐 아니라 건축 공간으로도 알려져 있다. Takashi Niwa Architects의 설계는 주철 파사드 요소와 정원 같은 디테일을 활용해 거리와 다이닝 공간 사이에 독특한 분위기를 조성했다.

브랜드 및 해당 건축가와 관련된 공개 게시물에 따르면, Pizza 4P’s Phan Ke Binh은 시의 도로 확장 계획에 따라 2026년 6월 15일 영업을 종료할 예정입니다. 이는 해당 매장이 일본 관련 기업가정신, 디자인 투자, 그리고 하노이의 F&B 라이프스타일이 결합된 공간을 상징했다는 점에서 의미가 있습니다. 이번 폐점은 도로 확장이 자원이 제한적인 소규모 임차인에게만 영향을 미치는 것이 아님을 보여줍니다. 또한 강력한 고객 기반과 세심하게 설계된 물리적 공간을 갖춘 유명 브랜드에도 영향을 미칠 수 있습니다.

Notice announcing the closure of Pizza 4P’s Phan Ke Binh from 15 June 2026

출처: Pizza 4P’s Facebook

레스토랑 운영자에게 이는 보다 광범위한 질문을 제기합니다. 빠르게 변화하는 베트남 도시에서 브랜드는 입지 리스크를 어떻게 평가해야 할까요? 특정 입지는 현재 상업적으로 매력적일 수 있지만, 도시계획, 토지 수용 또는 재개발 리스크에 여전히 노출되어 있습니다. 도로 폭이 좁고 토지 가치가 높은 지역에서는 장기 임대차 계약을 체결하거나 매장 디자인에 대규모로 투자하기 전에 이러한 리스크를 평가해야 합니다.

일식 레스토랑 및 주변 임차인에 미칠 수 있는 영향

첫 번째 영향은 이전 압력입니다. 일부 레스토랑은 완전히 이전해야 할 수 있으며, 다른 레스토랑은 영업 공간이나 전면부의 일부를 잃을 수 있습니다. 정교하면서도 효율적으로 구성된 소형 인테리어에 의존하는 경우가 많은 일식 레스토랑의 경우, 공간이 조금만 줄어들어도 좌석 수, 주방 배치 및 고객 경험에 영향을 미칠 수 있습니다.

두 번째 영향은 임대료 및 부동산 포지셔닝의 변화입니다. 도로 확장 이후 새롭게 개선된 전면부로 인해 토지 및 임대료가 상승할 수 있습니다. 일부 임대인은 더 높은 임대료를 지불할 수 있는 임차인, 체인 매장 또는 재개발 프로젝트를 선호할 수 있습니다. 이에 따라 임차인 구성은 소규모 독립 일식 레스토랑에서 대형 브랜드, 카페, 소매점 또는 복합용도 건물로 점진적으로 바뀔 수 있습니다.

세 번째 영향은 고객의 재분산입니다. 일부 고객은 Lotte Center, Kim Ma, Dao Tan, Van Phuc, Tay Ho 또는 쇼핑몰과 같은 인근 대체 지역으로 이동할 수 있습니다. 유명 브랜드의 경우 커뮤니케이션이 원활하다면 이전을 관리할 수 있습니다. 그러나 소규모 레스토랑은 몇 블록만 이동하더라도 고객을 잃을 수 있습니다.

F&B 운영자를 위한 전략적 시사점

하노이의 일본계 F&B 기업에 이번 사례는 유동 인구와 임대료를 넘어선 입지 실사의 필요성을 보여줍니다. 운영자는 대규모 투자를 결정하기 전에 도시계획 정보, 도로 확장 지도, 토지 수용 리스크 및 건물 소유권 현황을 확인해야 합니다. 또한 임대차 계약에는 조기 해지, 보상, 인테리어 투자비 회수 및 이전 지원에 관한 조항을 포함하는 것이 바람직합니다.

Linh Lang–Phan Ke Binh 지역의 기존 레스토랑은 공사가 더 진행되기 전에 고객 유지 방안을 마련해야 합니다. 여기에는 고객 연락처 확보, Google Maps 및 소셜 미디어 업데이트 강화, 예약 시스템 홍보, 배달 옵션 준비, 임시 휴업 또는 이전 계획에 대한 명확한 커뮤니케이션 등이 포함될 수 있습니다. 일본인 비즈니스 고객을 대상으로 하는 레스토랑의 경우 일본어 채널을 통한 직접적인 커뮤니케이션이 특히 중요합니다.

다점포 전략의 중요성도 커질 수 있습니다. 단일 일본인 상권에만 의존하기보다, 브랜드는 일본인 커뮤니티 지역 내 매장 하나, 쇼핑몰 또는 오피스 지구 내 매장 하나, 그리고 배달 중심 키친을 조합하는 방안을 고려할 수 있습니다. 이를 통해 특정 도로에 집중된 리스크에 대한 노출을 줄일 수 있습니다.

B&Company 지원

베트남의 도시 환경이 계속 변화함에 따라 F&B 운영자, 소매업체 및 투자자에게 입지 전략의 중요성이 점점 커지고 있습니다. 베트남에서 오랜 기간 경험을 축적한 시장조사 및 컨설팅 기업 B&Company는 기업이 현지 시장 역학을 이해하고, 소비자 행동을 평가하며, 유망 입지를 파악하고, 시장 진입 또는 사업 확장 전에 사업 리스크를 평가할 수 있도록 지원합니다. F&B 기업을 위한 당사의 서비스에는 시장 규모 분석, 경쟁사 맵핑, 고객 조사, 입지 선정 지원, 지역 잠재력 평가 및 사업 타당성 조사가 포함될 수 있습니다. B&Company는 현지 데이터 수집과 실질적인 비즈니스 인사이트를 결합하여 기업이 빠르게 변화하는 시장에서 보다 정확한 의사결정을 내릴 수 있도록 지원합니다.

*표지 사진 제공 Pizza 4P’s 

[1] https://thanglong.chinhphu.vn/phe-duyet-gia-dat-ho-tro-giai-phong-mat-bang-tai-linh-lang-phan-ke-binh-chua-boc-thai-ha-10334174.htm

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