选择商业地点的挑战和有效的评估方法分析

选择商业地点的挑战分析和有效的评估方法

132 月2025

B&Company

B&Company自2008年以来是第一家专门从事越南市场研究和投资咨询的日本公司。.

在本“越南简报”栏目中，B&Company 的青年研究人员将及时提供有关越南工业趋势、消费趋势和社会运动的信息。.

本文以英语撰写，其他语言版本使用自动翻译。请参考英文版以获取准确的内容。尽管我们努力确保原始信息的准确性，但请对每条信息进行单独核实。解释和未来展望都是每位研究人员的个人意见。.

选择经营地点是任何企业最具战略意义的决策之一，尤其对于零售行业而言。合适的地点不仅能够提升收入，还能确保企业的长期可持续发展。然而，选址过程并不简单，需要综合考虑人口密度、消费者习惯、竞争程度、交通基础设施以及其他可能影响业务运营的潜在因素。.

除定量数据分析外，地点便利性、区域长期发展趋势以及选址对目标客户的吸引力等多项非财务因素，也在最终决策中发挥着关键作用。实际上，许多门店尽管位于人流密集区域，却因与消费者习惯不匹配或客户到达不便，未能实现预期收入。.

本文将分析商业选址中的常见挑战，并提出一种方法，帮助企业有效评估并作出明智决策。.

1. 商业选址面临的挑战

1.1. 周边居民特征的影响

评估经营地点时，最关键的因素之一是了解当地居民的特征，尤其是其购物行为以及在现代零售渠道中的消费意愿。在一些中心区域，尽管人口密度较高、人流量较大，但如果大多数居民居住在位于狭窄巷道深处的联排住宅或老旧公寓楼中，他们可能更倾向于选择传统零售渠道，如本地市场或社区小型商店。.

图1: 越南传统市场与超市图片，展示不同客户群体

Wet market and supermarket image in Vietnam with different customer segments

与此同时，年轻一代倾向于转向超市、便利店或购物中心购物，但这一转变不会立即发生，而是需要一定时间。这可能影响门店开业初期的经营表现。预测购物行为的变化对于作出适当的投资决策至关重要。.

越南市场研究表明，平均收入较低的地区往往比高收入地区更长时间地保持传统购物习惯。这一现象在以工薪阶层、劳工或老年居民为主的地区尤为明显。相反，年轻人口占比较高或城市化进程较快的地区，通常会更快地接受超市和便利店模式。.

图2: B&Company关于河内各区县收入密度的分析

1.2. 当地管理与运营问题带来的风险

并非所有购物中心或商业区域都能高效运营。一些地点可能因管理声誉不佳、服务质量低下或运营不稳定而导致客流量下降。停车位不足、卫生状况不佳或区域内商户之间存在冲突等问题，都可能令客户望而却步，从而降低经营成效。.

图3: 管理不善的代价：曾经繁荣如今被遗弃的购物中心图片

The Cost of Mismanagement An image of Once-Thriving Mall Now Abandoned

例如，新建购物中心可能会吸引众多零售品牌的关注，但如果管理和运营不到位，客流量将随着时间推移而下降。这对于超市和便利店尤为关键，因为客户留存很大程度上取决于购物体验。如果商业环境不够理想，或缺乏充足停车位、优质客户服务等必要配套，即使地处黄金位置，也未必能保证实现高收入。.

1.3. 竞争与客户细分的影响

选择经营地点时，另一个关键因素是区域内的竞争程度。如果同一商圈内有过多超市、便利店或杂货店，客户可能会被分流，从而降低新企业成功的可能性。.

图4: 拥有众多超市和便利店的区域图片

An image of an area with many Supermarket and Convenience Stores

一家门店可能预计凭借其中心位置吸引客户，但如果竞争对手拥有更大的销售面积、更完善的停车设施或更具竞争力的价格，新门店的收入可能会受到负面影响。此外，一些规模较小的门店也可能实现出人意料的高收入，因为它们能够有效锁定合适的客户群体、实施恰当的定价策略，或提供独特的产品。.

市场评估不应仅考虑竞争者数量，还应分析每家门店的运营情况。一家营销策略执行到位或地理位置便利的小型门店，其收入可能高于一家缺乏有效客户互动的大型门店。.

图5：小型拥挤门店与大型空置零售空间对比图

2. 选择合适经营地点的方法

数据分析不应局限于人口指标，还应结合实地调研，以深入了解客户的购物习惯。例如，即使某地区人口密度较高，如果大多数居民仍然忠于传统市场，该地区也可能并不适合开设超市。.

此外，核查当地商业运营情况也至关重要。如果某购物中心的空置率较高，或客流量随着时间推移持续下降，这可能是运营效率不佳的警示信号。.

另一项关键策略是基于真实数据进行收入预测。企业不应仅依赖同类门店的收入数据，而需要根据客流量、平均购买力和客户忠诚度水平进行测算。.

图6：经营地点评估流程

3. B&Company的经营地点分析解决方案

B&Company Vietnam提供全面的数据驱动型解决方案，帮助企业选择最合适的经营地点。借助 越南家庭收入数据库, ，企业可以获取各省、县和坊的详细家庭收入信息，从而评估实际购买力。此外，B&Company的 企业数据库（E-DB） 还可通过分析越南超过90万家在营企业的数据，帮助企业评估竞争程度。.

此外，B&Company还提供实地调研、居民访谈以及影响经营绩效的各项因素评估。通过将定量数据分析与实地研究相结合，企业能够对经营地点作出更充分的决策，降低风险并优化投资策略。.