选择商业地点的挑战和有效的评估方法分析

选择商业地点的挑战分析和有效的评估方法

132 月2025

B&Company

B&Company是自2008年以来第一家专注于越南市场研究和投资咨询的日本公司。.

在本“越南简报”栏目中，B&Company 的青年研究人员将及时提供有关越南工业趋势、消费趋势和社会运动的信息。.

本文使用英语撰写，其它语言版本使用自动翻译。请参考英文版以获得准确内容。尽管我们努力确保原始信息的准确性，但请分别检查每条信息。对信息的解释与未来展望是每位研究者的个人观点。.

选择营业地点是任何公司最具战略意义的决策之一，尤其是在零售行业。合适的地点不仅可以增加收入，还可以确保业务的长期可持续性。然而，选择地点的过程并不简单，需要考虑各种因素，包括人口密度、消费者习惯、竞争水平、交通基础设施以及可能影响业务运营的其他潜在因素。

除了定量数据分析外，选址的便利性、该地区的长期发展趋势以及选址对目标客户的吸引力等一些非财务因素也在最终决策中发挥着至关重要的作用。事实上，许多商店尽管位于人流密集的区域，但由于与消费者习惯不符或难以接触到客户，因此未能实现预期收入。

本文将分析选择企业地点的常见挑战，并提出一种方法来帮助企业有效评估并做出明智的决策。

1. 选择营业地点的挑战

1.1 周边居民特征的影响

评估商业地点的最重要因素之一是了解当地居民的特点，特别是他们的购物行为和在现代零售渠道消费的意愿。在一些中心地区，虽然人口密度高，人流量大，但如果大多数居民住在联排别墅或位于狭窄小巷深处的旧公寓大楼里，他们可能更喜欢传统的零售渠道，如当地市场或小型社区商店。

图 1: 越南湿货市场和超市的形象，包含不同的客户群体

Wet market and supermarket image in Vietnam with different customer segments

与此同时，年轻一代倾向于在超市、便利店或购物中心购物，但这种转变不会立即发生，需要时间。这可能会影响开店初期的业务表现。预测购物行为的变化对于做出适当的投资决策至关重要。

越南的市场研究表明，平均收入较低的地区往往比高收入地区更能保持传统的购物习惯。对于以工薪阶层、劳工或老年居民为主的地区尤其如此。相反，人口结构较年轻或城市化进程较快的地区往往更快地采用超市和便利店模式。

图 2: B&Company 对河内各地区收入密度的分析

1.2. 本地管理和运营问题带来的风险

并非所有购物中心或商业区都能高效运营。有些地方的管理声誉不佳、服务质量低下或运营不稳定，这可能导致客流量下降。停车位不足、卫生条件差或区域内商家冲突等问题可能会让顾客望而却步，从而降低业务效率。

图 3：管理不善的代价：曾经繁荣的购物中心如今被废弃

The Cost of Mismanagement An image of Once-Thriving Mall Now Abandoned

例如，新建的购物中心可能会吸引许多零售品牌的兴趣，但如果管理和运营不善，顾客数量就会随着时间的推移而下降。这对于超市和便利店来说尤其重要，因为顾客的留存在很大程度上取决于购物体验。如果商业环境不利或缺乏充足的停车位和良好的客户服务等基本设施，即使是黄金地段也可能无法保证高收入。

1.3. 竞争和客户细分的影响

选择营业地点的另一个关键因素是该地区的竞争程度。如果同一地区有太多超市、便利店或杂货店，顾客可能会分散，从而降低新企业成功的机会。

图 4：超市和便利店林立的区域图片

An image of an area with many Supermarket and Convenience Stores

一家商店可能希望凭借其中心位置吸引顾客，但如果竞争对手拥有更大的销售区域、更好的停车设施或更具竞争力的定价，新店的收入可能会受到负面影响。此外，一些较小的商店可能会获得意外的高收入，因为它们有效地瞄准了正确的客户群、实施了适当的定价策略或提供了独特的产品。

市场评估不仅要考虑竞争对手的数量，还要分析每家商店的运营方式。一家营销策略执行得当或位置便利的小商店可能比一家缺乏有效客户互动的大商店产生更高的收入。

图 5：拥挤的小商店与空旷的大零售空间的对比图

2. 选择合适营业地点的方法

数据分析不应局限于人口指标，还应结合实地调查，深入了解顾客的购物习惯。例如，如果大多数居民仍然忠于传统市场，那么人口密度高的地区可能仍然不适合开设超市。

此外，检查当地管理信息也很重要。如果购物中心空置率很高或客流量随着时间的推移而下降，这可能是运营效率低下的警告信号。

另一个关键策略是基于真实数据进行收入预测。企业不能仅仅依赖类似商店的收入，而需要根据客流量、平均购买力和客户忠诚度进行计算。

图 6: 商业选址评估流程

3. B&Company 的商业选址分析解决方案

B&Company Vietnam 提供全面的数据驱动解决方案，帮助企业选择最合适的地点。 越南家庭收入数据库，企业可以获取各省、各地区和各区家庭收入的详细信息，从而评估实际购买力。此外，B&Company 的 企业数据库 (E-DB) 通过分析越南超过 900,000 家运营企业的数据，帮助企业评估竞争水平。

此外，B&Company还提供实地调查、居民访谈以及影响企业绩效因素评估等服务，通过定量数据分析与实地研究相结合，帮助企业做出明智的商业选址决策，降低风险，优化投资策略。