Việc lựa chọn địa điểm kinh doanh là một trong những quyết định mang tính chiến lược nhất đối với bất kỳ công ty nào, đặc biệt là trong lĩnh vực bán lẻ. Một địa điểm phù hợp không chỉ thúc đẩy doanh thu mà còn đảm bảo tính bền vững lâu dài của doanh nghiệp. Tuy nhiên, quá trình lựa chọn địa điểm không hề đơn giản và đòi hỏi phải cân nhắc đến nhiều yếu tố, bao gồm mật độ dân số, thói quen của người tiêu dùng, mức độ cạnh tranh, cơ sở hạ tầng giao thông và các yếu tố cơ bản khác có thể tác động đến hoạt động kinh doanh.

Ngoài phân tích dữ liệu định lượng, một số yếu tố phi tài chính như sự thuận tiện của vị trí, xu hướng phát triển dài hạn của khu vực và sức hấp dẫn của địa điểm đối với khách hàng mục tiêu cũng đóng vai trò quan trọng trong quyết định cuối cùng. Trên thực tế, nhiều cửa hàng mặc dù nằm ở những khu vực đông đúc nhưng không đạt được doanh thu mong đợi do không phù hợp với thói quen của người tiêu dùng hoặc khó tiếp cận khách hàng.

Bài viết này sẽ phân tích những thách thức thường gặp khi lựa chọn địa điểm kinh doanh và đề xuất phương pháp giúp doanh nghiệp đánh giá và đưa ra quyết định sáng suốt một cách hiệu quả.

1. Thách thức trong việc lựa chọn địa điểm kinh doanh

1.1. Tác động của đặc điểm dân cư xung quanh

Một trong những yếu tố quan trọng nhất khi đánh giá một địa điểm kinh doanh là hiểu được đặc điểm của cư dân địa phương, đặc biệt là hành vi mua sắm và mong muốn chi tiêu tại các kênh bán lẻ hiện đại. Ở một số khu vực trung tâm, mặc dù mật độ dân số cao với lưu lượng đi bộ đáng kể, nhưng nếu hầu hết cư dân sống trong các khu chung cư cũ hoặc các khu chung cư cũ nằm sâu trong các con hẻm hẹp, họ có thể thích các kênh bán lẻ truyền thống như chợ địa phương hoặc các cửa hàng nhỏ trong khu phố.

Hình 1 : Hình ảnh chợ truyền thống và siêu thị tại Việt Nam với các phân khúc khách hàng khác nhau

Trong khi đó, thế hệ trẻ có xu hướng chuyển sang mua sắm tại siêu thị, cửa hàng tiện lợi hoặc trung tâm thương mại, nhưng sự chuyển đổi này không diễn ra ngay lập tức và cần có thời gian. Điều này có thể ảnh hưởng đến hiệu quả kinh doanh trong giai đoạn đầu mở cửa hàng. Dự báo những thay đổi trong hành vi mua sắm là rất quan trọng để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

Nghiên cứu thị trường tại Việt Nam cho thấy những khu vực có thu nhập trung bình thấp hơn có xu hướng duy trì thói quen mua sắm truyền thống lâu hơn những khu vực có thu nhập cao hơn. Điều này đặc biệt đúng đối với những khu vực có dân số chủ yếu là tầng lớp lao động, người lao động hoặc người cao tuổi. Ngược lại, những khu vực có dân số trẻ hơn hoặc đô thị hóa nhanh có xu hướng áp dụng mô hình siêu thị và cửa hàng tiện lợi nhanh hơn.

Biểu đồ 2 : Phân tích của B&Company về mật độ thu nhập tại Hà Nội theo quận huyện

1.2. Rủi ro từ các vấn đề quản lý và vận hành tại địa phương

Không phải tất cả các trung tâm mua sắm hoặc khu thương mại đều hoạt động hiệu quả. Một số địa điểm có thể có danh tiếng kém về quản lý, chất lượng dịch vụ thấp hoặc hoạt động không ổn định, có thể dẫn đến lượng khách hàng giảm. Các vấn đề như không đủ chỗ đậu xe, vệ sinh kém hoặc xung đột giữa các doanh nghiệp trong khu vực có thể ngăn cản khách hàng, làm giảm hiệu quả kinh doanh.

Hình 3 : Chi phí quản lý yếu kém: Hình ảnh một trung tâm thương mại từng sầm uất nay bị bỏ hoang

Ví dụ, một trung tâm mua sắm mới xây có thể thu hút sự quan tâm của nhiều thương hiệu bán lẻ, nhưng nếu quản lý và vận hành không đầy đủ, số lượng khách hàng sẽ giảm theo thời gian. Điều này đặc biệt quan trọng đối với các siêu thị và cửa hàng tiện lợi, nơi việc giữ chân khách hàng phụ thuộc rất nhiều vào trải nghiệm mua sắm. Nếu môi trường kinh doanh không thuận lợi hoặc thiếu các tiện nghi thiết yếu như bãi đậu xe rộng rãi và dịch vụ khách hàng tốt, ngay cả một vị trí đắc địa cũng không đảm bảo doanh thu cao.

1.3. Tác động của cạnh tranh và phân khúc khách hàng

Một yếu tố quan trọng khác khi lựa chọn địa điểm kinh doanh là mức độ cạnh tranh trong khu vực. Nếu có quá nhiều siêu thị, cửa hàng tiện lợi hoặc cửa hàng tạp hóa trong cùng một khu vực, khách hàng có thể bị phân tán, làm giảm cơ hội thành công cho một doanh nghiệp mới.

Hình 4 : Hình ảnh khu vực có nhiều Siêu thị và Cửa hàng tiện lợi

Một cửa hàng có thể mong đợi thu hút khách hàng nhờ vị trí trung tâm, nhưng nếu đối thủ cạnh tranh có khu vực bán hàng lớn hơn, bãi đậu xe tốt hơn hoặc giá cả cạnh tranh hơn, doanh thu của cửa hàng mới có thể bị ảnh hưởng tiêu cực. Ngoài ra, một số cửa hàng nhỏ hơn có thể đạt được doanh thu cao ngoài mong đợi vì họ nhắm mục tiêu hiệu quả vào đúng phân khúc khách hàng, triển khai các chiến lược định giá phù hợp hoặc cung cấp các sản phẩm độc đáo.

Đánh giá thị trường không chỉ nên xem xét số lượng đối thủ cạnh tranh mà còn phải phân tích cách thức hoạt động của từng cửa hàng. Một cửa hàng nhỏ với chiến lược tiếp thị được thực hiện tốt hoặc vị trí thuận tiện có thể tạo ra doanh thu cao hơn một cửa hàng lớn hơn nhưng thiếu sự tương tác hiệu quả với khách hàng.

Hình 5 : Hình ảnh một cửa hàng nhỏ đông đúc so với một không gian bán lẻ lớn trống rỗng

2. Các phương pháp lựa chọn địa điểm kinh doanh phù hợp

Phân tích dữ liệu không nên giới hạn ở các chỉ số dân số mà còn phải kết hợp với khảo sát thực địa để có cái nhìn sâu sắc hơn về thói quen mua sắm của khách hàng. Ví dụ, một khu vực có mật độ dân số cao vẫn có thể không phù hợp để mở siêu thị nếu hầu hết cư dân vẫn trung thành với các chợ truyền thống.

Ngoài ra, việc kiểm tra thông tin về quản lý địa phương là điều cần thiết. Nếu một trung tâm mua sắm có tỷ lệ chỗ trống cao hoặc lượng khách hàng giảm theo thời gian, đây có thể là dấu hiệu cảnh báo về hiệu quả hoạt động kém.

Một chiến lược quan trọng khác là dự báo doanh thu dựa trên dữ liệu thực tế. Thay vì chỉ dựa vào doanh thu từ các cửa hàng tương tự, các doanh nghiệp cần tính toán dựa trên lượng người qua lại, sức mua trung bình và mức độ trung thành của khách hàng.

Hình 6 : Quy trình đánh giá vị trí kinh doanh

3. Giải pháp của B&Company cho Phân tích vị trí kinh doanh

B&Company Vietnam cung cấp các giải pháp toàn diện dựa trên dữ liệu để giúp doanh nghiệp lựa chọn địa điểm phù hợp nhất. Với Cơ sở dữ liệu thu nhập hộ gia đình Việt Nam , doanh nghiệp có thể truy cập thông tin chi tiết về thu nhập hộ gia đình trên khắp các tỉnh, huyện và phường, cho phép họ đánh giá sức mua thực tế. Ngoài ra, Cơ sở dữ liệu doanh nghiệp (E-DB) của B&Company cho phép doanh nghiệp đánh giá mức độ cạnh tranh bằng cách phân tích dữ liệu của hơn 900.000 doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam.

Hơn nữa, B&Company cung cấp các cuộc khảo sát tại chỗ, phỏng vấn cư dân và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu suất kinh doanh. Bằng cách tích hợp phân tích dữ liệu định lượng với nghiên cứu thực địa, các doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định sáng suốt về địa điểm kinh doanh, giảm thiểu rủi ro và tối ưu hóa các chiến lược đầu tư.

4. Kết luận

Việc lựa chọn địa điểm kinh doanh là một quá trình phức tạp đòi hỏi sự kết hợp giữa phân tích dữ liệu và nghiên cứu thực tế. Với sự hỗ trợ từ các công cụ phân tích của B&Company, các doanh nghiệp có thể đưa ra quyết định chính xác hơn, đảm bảo hiệu quả kinh doanh và tăng trưởng bền vững lâu dài.

Đọc thêm những bài phân tích khác