Tổng quan về M&A trong lĩnh vực công nghiệp năm 2025

Trong giai đoạn từ năm 2022 đến chín tháng đầu năm 2024, lĩnh vực bất động sản công nghiệp của Việt Nam dẫn đầu tất cả các phân khúc bất động sản về tổng giá trị giao dịch, đạt 1.182 triệu đô la Mỹ. Điều này nhấn mạnh tầm quan trọng chiến lược của lĩnh vực này và sự tự tin ngày càng tăng của các nhà đầu tư, chủ yếu là do vai trò ngày càng mở rộng của Việt Nam trong lĩnh vực sản xuất toàn cầu. Bất động sản nhà ở theo sát ở mức 1.061 triệu đô la Mỹ, trong khi phân khúc văn phòng ghi nhận hoạt động vừa phải ở mức 575 triệu đô la Mỹ. Ngược lại, bất động sản bán lẻ và nghỉ dưỡng có giá trị giao dịch tương đối thấp—lần lượt là 65 triệu đô la Mỹ và 55 triệu đô la Mỹ—phản ánh sự phục hồi chậm hơn và động lực thay đổi của thị trường sau đại dịch.

Total Transaction Value by Property Type (2022- 9M 2024)

Đơn vị: Triệu USD

Tài nguyên: MSCI-RCA

Dựa trên nền tảng vững chắc này, thị trường M&A bất động sản Việt Nam đã chứng kiến động lực mạnh mẽ trong những năm gần đây, với giá trị giao dịch trong năm 2024 vượt quá $1,8 tỷ trên 13 giao dịch lớn[1]. Ngành này chiếm khoảng 18% tổng hoạt động M&A, trở thành một trong ba ngành công nghiệp năng động nhất[2]. Các động lực chính bao gồm sự gia tăng sự tham gia của nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, v.v., cũng như các cải cách pháp lý thuận lợi như Luật Đất đai năm 2024. Các giao dịch đáng chú ý bao gồm việc Vingroup mua lại SDI Investment với giá $982 triệu đô la và khoản đầu tư $553 triệu đô la của Sycamore Company vào khu công nghiệp Bình Dương.¹. Bất động sản công nghiệp, dân cư và nghỉ dưỡng đang dẫn đầu xu hướng, với triển vọng tăng trưởng mạnh mẽ.

Các dự án M&A đáng chú ý tại Việt Nam

Nguồn: Tổng hợp BC

Bổ sung cho những cải thiện về quy định này là những nâng cấp đáng kể đối với cơ sở hạ tầng giao thông, cảng nước sâu và mạng lưới hậu cần, tất cả đều nâng cao sức hấp dẫn của Việt Nam như một trung tâm sản xuất và chuỗi cung ứng trong khu vực[3]. Hơn nữa, sự tập trung ngày càng tăng vào tính bền vững đã thúc đẩy sự quan tâm đến các khu công nghiệp xanh phù hợp với các tiêu chuẩn Môi trường, Xã hội và Quản trị (ESG) toàn cầu.[4]. Bất chấp những động lực tích cực này, các nhà đầu tư phải giải quyết những thách thức đang diễn ra như giá đất công nghiệp tăng, chậm trễ trong việc giải phóng mặt bằng và tuân thủ quy định - những yếu tố vẫn đóng vai trò quan trọng đối với sự thành công của các hoạt động M&A trong lĩnh vực năng động này.[5].

Lý do Việt Nam là điểm đến hấp dẫn cho M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp

– Vị trí địa lý chiến lược[6]:
Việt Nam nằm ở trung tâm của chuỗi cung ứng Đông Nam Á, tự hào có hơn 3.200 km bờ biển và nhiều cảng lớn. Việt Nam nằm dọc theo tuyến đường vận chuyển Biển Đông, nơi có gần 40% hàng hóa toàn cầu đi qua, tạo ra lợi thế đáng kể như một trung tâm lý tưởng cho việc trung chuyển và sản xuất.

– Chính sách mở và cải cách pháp lý[7]:
Luật Đất đai sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2024 đơn giản hóa thủ tục đầu tư, tăng cường minh bạch về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai, tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp FDI thực hiện hoạt động M&A thông suốt.

– Môi trường chính trị và địa chính trị ổn định[8]:
Việt Nam duy trì ổn định chính trị và lập trường trung lập trong bối cảnh toàn cầu có nhiều bất ổn, định vị mình là điểm đến thay thế đáng tin cậy trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu dịch chuyển khỏi Trung Quốc do chiến tranh thương mại Mỹ - Trung và rủi ro địa chính trị ở Đông Bắc Á.

– Tăng trưởng mạnh mẽ của thị trường nội địa:
Với gần 100 triệu người và tầng lớp trung lưu đang mở rộng nhanh chóng, tiêu dùng trong nước đang tăng lên, thúc đẩy nhu cầu sản xuất, hậu cần và phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp[9] — các yếu tố chính hỗ trợ các giao dịch M&A bất động sản công nghiệp.

B&Company có thể hỗ trợ các dự án M&A trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp như thế nào?

Đầu tư hoặc tiến hành sáp nhập và mua lại (M&A) trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp của Việt Nam mang lại nhiều cơ hội đáng kể—nhưng cũng liên quan đến một loạt thách thức phức tạp. Các giao dịch thành công đòi hỏi phải thẩm định cẩn thận, đặc biệt là trong việc xác minh tình trạng pháp lý của dự án và quyền sử dụng đất. Điều cần thiết là phải đảm bảo rằng bất động sản tuân thủ đầy đủ các yêu cầu pháp lý, có tất cả các giấy phép cần thiết và không có tranh chấp về quyền sở hữu hoặc sử dụng có thể cản trở đầu tư hoặc phát triển.

Ngoài việc xác minh pháp lý, cơ sở hạ tầng và hậu cần đóng vai trò then chốt trong việc định giá và khả năng tồn tại lâu dài của bất kỳ tài sản bất động sản công nghiệp nào. Các yếu tố như vị trí gần và khả năng tiếp cận cảng biển, đường cao tốc và các trung tâm công nghiệp lớn ảnh hưởng đáng kể đến sức hấp dẫn và chức năng của một địa điểm. Các nhà đầu tư cũng phải cân nhắc đến tỷ lệ lấp đầy, chất lượng và độ tin cậy của những người thuê hiện tại, dòng tiền đang diễn ra và tiềm năng mở rộng trong tương lai của bất động sản. Ngoài ra, việc đánh giá các ưu đãi của chính quyền địa phương—chẳng hạn như các lợi ích về thuế hoặc các thủ tục quản lý hợp lý—có thể giúp tối đa hóa lợi nhuận đầu tư và giảm thiểu rủi ro sau khi mua lại.

Với hơn hai thập kỷ kinh nghiệm thực tế trong môi trường kinh doanh tại Việt Nam, B&Company, Inc. có vị thế độc đáo để hỗ trợ cả nhà đầu tư trong và ngoài nước trong việc điều hướng bối cảnh M&A trong thị trường bất động sản công nghiệp. Các dịch vụ toàn diện của chúng tôi bao gồm:

– Nghiên cứu khả thi & Phân tích vị trí
Chúng tôi hỗ trợ các nhà đầu tư xác định các khu công nghiệp tối ưu bằng cách tiến hành phân tích chuyên sâu về các lợi thế và thách thức cụ thể của từng địa điểm. Các nghiên cứu của chúng tôi đánh giá tiềm năng thị trường, dự báo tăng trưởng, động lực cạnh tranh và kết nối cơ sở hạ tầng để giúp đảm bảo rằng mỗi dự án đều phù hợp về mặt chiến lược với mục tiêu của nhà đầu tư.

– Phát triển danh sách đối tác mục tiêu
Nhóm của chúng tôi tiến hành quét thị trường kỹ lưỡng để xác định và lập hồ sơ các mục tiêu mua lại tiềm năng hoặc các đối tác liên doanh. Điều này bao gồm đánh giá tình hình tài chính, thẩm định pháp lý, kiểm tra lý lịch hoạt động và phân tích khả năng tương thích để đảm bảo rằng các đối tác khả thi và phù hợp với tầm nhìn chiến lược của nhà đầu tư.

– Thúc đẩy kết nối và đàm phán
Hoạt động như một trung gian đáng tin cậy, chúng tôi thu hẹp khoảng cách giữa các nhà đầu tư quốc tế và các bên liên quan địa phương. Chúng tôi cung cấp hiểu biết về văn hóa và thương mại trong quá trình đàm phán, giúp quản lý kỳ vọng của cả hai bên và nỗ lực tạo ra các thỏa thuận cùng có lợi, công bằng, minh bạch và bền vững.

– Tuân thủ pháp luật và giám sát chính sách
B&Company cung cấp hướng dẫn liên tục về bối cảnh pháp lý và quy định đang thay đổi của Việt Nam. Chúng tôi hỗ trợ khách hàng trong việc điều hướng các quy trình liên quan đến quyền sử dụng đất, quy định về môi trường, cấp phép và chuyển nhượng quyền sở hữu hợp pháp—đảm bảo tuân thủ mọi bước trong quá trình này.

– Tích hợp sau M&A và Giám sát hiệu suất
Dịch vụ của chúng tôi không kết thúc với giao dịch. Chúng tôi tiếp tục hỗ trợ khách hàng trong suốt giai đoạn tích hợp, giúp triển khai các chiến lược quản lý, theo dõi các chỉ số hiệu suất chính và tinh chỉnh các mô hình hoạt động để tăng lợi nhuận và đảm bảo thành công lâu dài của khoản đầu tư.

Sự hiểu biết sâu sắc của B&Company về môi trường pháp lý của Việt Nam, kết hợp với hiểu biết sâu sắc về thị trường chiến lược và mạng lưới địa phương rộng khắp, khiến chúng tôi trở thành đối tác có giá trị cho bất kỳ nhà đầu tư nào muốn thâm nhập hoặc mở rộng trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp thông qua M&A.

[1] https://b-company.jp/ma-situation-in-real-estate-sector/

[2] https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/th/pdf/2024/09/unleashing-opportunities-in-vietnam.pdf

[3] https://www.vietnam-briefing.com/news/vietnams-industrial-zones-2025-2030-growth-outlook.html

[4] https://www.ey.com/en_vn/insights/sustainability/industrial-real-estate-m-a-driven-by-vibrant-elements

[5] https://theinvestor.vn/geopolitical-impacts-on-vietnams-exports-can-hinder-ma-in-2025-kpmg-exec-d13562.html

[6] https://www.worldbank.org/en/country/vietnam/overview

[7] https://www.freshfields.com/en/our-thinking/briefings/2024/03/vietnam-land-law-2024–key-changes-from-maforeign-investment-perspectives

[8] https://english.elpais.com/economy-and-business/2025-05-03/vietnam-trapped-by-two-giants-a-strategic-piece-in-the-us-china-trade-war.html

[9] https://vir.com.vn/growth-prospects-available-for-vietnams-industrial-parks-128651.html

* Lưu ý: Nếu bạn muốn trích dẫn thông tin trong bài viết này, vui lòng ghi rõ nguồn và kèm theo link bài viết để đảm bảo tôn trọng bản quyền.