ベトナムの二大政治・経済拠点の一つであるハノイには、市中心部のプレミアムなグレードAビルから郊外の小規模オフィスまで、幅広いオフィススペースの選択肢がある。しかし、ベトナムに新たに進出する日本企業、特に予算や現地に関する知識が限られる中小企業（SME）は、適切なオフィス立地を見つけるのに苦労することが多い。多くの場合、性急な意思決定、情報不足、または仲介業者への過度な依存によって、誤った立地を選択してしまう。その結果、企業は想定以上の運営コスト、業務上のニーズを満たさないオフィススペース、あるいは賃貸借契約に関する法的・契約上の問題に直面する。.

ベトナムにおける日本企業へのアドバイザリー経験に基づき、B&Companyはハノイでオフィススペースを選定する際の主要な基準をいくつか推奨する。.

1. 業種特性と業務上のニーズ

最初に考慮すべき要素は、業種固有の特性と企業の実際の業務上のニーズである

出典: B&Company

– 金融、コンサルティング、法律、テクノロジー分野の企業は、プロフェッショナルなイメージや顧客・パートナーへの近さを重視し、通常、Hoan Kiem、Ba Dinh、My Dinh（Nam Tu Liem）などの中心地区を好む。.

– 物流、倉庫、工業製品販売の企業は、コスト効率を優先し、次のような地域を選ぶことがある Ha Dong、Hoang Mai、Long Bien, 。これらの地域は、インフラへのアクセスが良好で、賃料が低い。.

– クリエイティブ産業、メディア、スタートアップは、次のような地域に集中する現代的なシェアオフィスビルで、フレキシブルなオフィスモデル（例：コワーキングスペース）を活用できる可能性がある Cau Giay、Tay Ho、Thanh Xuan, 。.

注記：
ビジネスモデルに合致しない立地を選ぶと、顧客へのアプローチや関係構築が難しくなる一方、従業員の長時間通勤は生産性に悪影響を及ぼす可能性がある。.

2. 賃料と財務上の考慮事項

ハノイの賃料は大きく異なる[1]:

2025年第1四半期、ハノイのオフィス市場は回復基調を維持し、賃料の上昇、堅調なネットアブソープション、空室率の小幅な低下が見られた。.

– グレードC（中心部以外）： $10–15/m²/月

– グレードB（例：Cau Giay区、Dong Da区）： $15–25/m²/月

– グレードA（例：通常、Hoan KiemやBa Dinhなどの中心地区、またはKeangnamのようなプレミアムビルに所在）： $30–50/m²/月

基本賃料に加え、企業はビルサービス料（通常$2–6/m²/月）、光熱費（電気、水道、インターネット）、駐車料金、保守・管理費、初期の内装工事・改装費などの追加費用も考慮すべきである。.

多くの貸主は、3か月分の保証金に加え、3か月分の賃料前払いを求めるため、企業はキャッシュフローを慎重に管理すべきである。.

3. 立地、交通、インフラ

ベトナムでは大半の従業員がバイクまたは自動車で通勤するため、オフィスは主要道路の近くにあり、十分な駐車スペースを備えているべきである。.
旧市街や狭い路地にある「一等地」の住所でも、駐車場が不足し、大きな不便を招く場合がある。また、顧客、パートナー、従業員にとってオフィスへのアクセスが便利かどうかも考慮することが重要である。.

注記：
交通渋滞は大きな問題であり、特にピーク時間帯（午前7:00～8:30、午後4:00～6:30）に顕著である。2024年、ハノイでは36か所の主要渋滞ポイントが確認され、Nguyen Trai–Tran Phu（Ha Dong）、Nga Tu So（Dong Da–Thanh Xuan）、Cau Giay–Xuan Thuy–Ho Tung Mau、Giai Phong（Hoang Mai）、Lang Roadなどの混雑する交差点が含まれていた。ラッシュアワーに現地調査を実施することを強く推奨する。.

4. ビルの評判と管理品質

多くの企業は価格と立地に注目する一方で、ビルの運営や評判を見落としている。

– 専門的なプロパティマネジメントチームがある（例：Savills、CBRE、Knight Frank）

– エレベーター、空調、防火設備が定期的に保守され、正常に機能している

– 過去にテナントとの目立った紛争がない.

停電、給水の問題、空調・換気・エレベーターの故障などの事象に迅速に対応できるよう、専門の技術管理体制と明確な運営手順を備えたビルを選ぶことが望ましい。さらに、ビルは首相指示第19/CT-TTg（2024年6月24日）で定められた防火安全基準を遵守しなければならない[2] 。これにより、業務上の安全性を確保する。.

5. 拡張性と将来の柔軟性

理想的なオフィスは、現在のニーズを満たすだけでなく、将来の成長にも対応できるべきである。

– ビル内で追加スペースを確保できること

– 合理的な費用での変更や中途解約を可能にする柔軟な賃貸借条件

– 追加の会議室やオンライン会議設備を利用できること

多くの企業はこの点を見落とし、建物が満室になっていたり、賃貸借条件が柔軟でなかったりする場合、後に拡張時の課題に直面する。.

6. ブローカーへの過度な依存を避ける

ブローカーだけに依存すると、偏った情報や不完全な情報につながる可能性がある。

– より高い手数料を得られる物件を推薦する可能性がある

– 建物の欠点（空調の性能不足、駐車場不足、エレベーターの混雑など）を隠す可能性がある

最適な意思決定を行うために、企業は以下を実施すべきである。

– ピーク時間帯を含め、少なくとも2～3回現地を訪問する

– 賃貸借条件を明確にするため、建物の管理会社と直接面談する

– 現入居者に連絡し、実際の利用経験を確認する

– 決定前に少なくとも5～7件の選択肢を比較する

ブローカーを利用する場合は、個人的な紹介だけに頼るのではなく、契約内容が透明な信頼できる仲介会社を選ぶべきである。.

市場調査およびベトナム進出を目指す外資系企業の支援において15年以上の経験を持つB&Companyは、以下を提供する。

– 業種、規模、戦略に合わせたオフィススペース分析

– クライアントの基準に基づく客観的な比較および調査

– 建物管理、技術システム、賃貸履歴の評価

– 事業上の利益を守るための賃貸借契約交渉支援

最適な勤務形態（オフライン、ハイブリッド）および適切な立地を特定するための社内従業員調査

[1] 出典：B&Company

[2][2] https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Chi-thi-19-CT-TTg-2024-phong-chay-chua-chay-nha-o-rieng-le-ket-hop-san-xuat-kinh-doanh-614757.aspx

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