베트남의 양대 정치·경제 중심지 중 하나인 하노이는 도심의 프리미엄 Grade A 빌딩부터 외곽의 소규모 사무실까지 다양한 사무실 공간을 제공합니다. 그러나 베트남에 새롭게 진출하는 일본 기업, 특히 예산과 현지 정보가 제한적인 중소기업(SME)은 적합한 사무실 입지를 찾는 데 어려움을 겪는 경우가 많습니다. 성급한 의사결정, 불충분한 정보 또는 중개업체에 대한 과도한 의존으로 인해 잘못된 입지를 선택하는 사례도 많습니다. 그 결과 기업은 예상보다 높은 운영비, 운영 요건을 충족하지 못하는 사무실 공간, 임대차와 관련된 법적·계약상 문제에 직면하게 됩니다.

베트남 내 일본 기업 자문 경험을 바탕으로, B&Company는 하노이에서 사무실 공간을 선정할 때 고려해야 할 몇 가지 핵심 기준을 제안합니다.

1. 산업 특성과 운영상의 요구사항

가장 먼저 고려해야 할 요소는 해당 산업의 구체적인 특성과 기업의 실제 운영상 요구사항입니다

출처: B&Company

– 금융, 컨설팅, 법률 또는 기술 기업은 일반적으로 전문적인 이미지를 확보하고 고객 및 파트너와 가까이 위치하기 위해 Hoan Kiem, Ba Dinh 또는 My Dinh (Nam Tu Liem)과 같은 중심 업무지구를 선호합니다.

– 물류, 창고 또는 산업용 제품 판매 기업은 비용 효율성을 우선시하여 다음과 같은 지역을 선택할 수 있습니다 Ha Dong, Hoang Mai 또는 Long Bien, . 이러한 지역은 임대료가 낮으면서도 인프라 접근성이 우수합니다.

– 창의 산업, 미디어 또는 스타트업은 다음과 같은 지역의 유연한 오피스 모델(예: 코워킹 스페이스)을 활용할 수 있습니다 Cau Giay, Tay Ho 또는 Thanh Xuan, . 이 지역에는 현대적인 공유 오피스 빌딩이 밀집해 있습니다.

메모:
비즈니스 모델에 부합하지 않는 입지를 선택하면 고객에게 접근하고 관계를 구축하기 어려워질 수 있으며, 직원의 장거리 통근은 생산성에도 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2. 임대료 및 재무적 고려사항

하노이의 임대료는 큰 폭으로 차이가 납니다[1]:

2025년 1분기 하노이 오피스 시장은 임대료 상승, 견조한 순흡수면적, 공실률의 소폭 하락과 함께 긍정적인 회복세를 이어갔습니다.

– Grade C(비중심 지역): $10–15/m²/month

– Grade B(예: Cau Giay 지구, Dong Da 지구): $15–25/m²/month

– Grade A(예: 일반적으로 Hoan Kiem 및 Ba Dinh과 같은 중심 업무지구에 위치하거나 Keangnam과 같은 프리미엄 빌딩): $30–50/m²/month

기본 임대료 외에도 기업은 빌딩 관리 서비스 요금(일반적으로 $2–6/m²/month), 공과금(전기, 수도, 인터넷), 주차비, 유지보수 및 관리비, 초기 인테리어 및 리노베이션 비용과 같은 추가 비용을 고려해야 합니다.

많은 임대인은 3개월분의 보증금과 3개월분의 임대료 선납을 요구하므로, 기업은 현금흐름을 신중하게 관리해야 합니다.

3. 입지, 교통 및 인프라

베트남의 근로자 대부분이 오토바이 또는 자동차로 출퇴근하므로, 사무실은 주요 도로 인근에 위치하고 주차 공간이 충분해야 합니다.
구시가지 또는 좁은 골목에 위치한 일부 ‘명망 있는’ 주소지는 주차 공간이 부족해 큰 불편을 초래할 수 있습니다. 또한 고객, 파트너 및 직원이 사무실에 편리하게 접근할 수 있는지도 고려해야 합니다.

메모:
교통 체증은 특히 출퇴근 시간대(오전 7:00–8:30 및 오후 4:00–6:30)에 심각한 문제입니다. 2024년 하노이에서는 Nguyen Trai–Tran Phu(Ha Dong), Nga Tu So(Dong Da–Thanh Xuan), Cau Giay–Xuan Thuy–Ho Tung Mau, Giai Phong(Hoang Mai), Lang Road와 같은 혼잡한 교차로를 포함해 36곳의 주요 정체 지점이 확인되었습니다. 출퇴근 시간대에 현장 조사를 실시하는 것이 강력히 권장됩니다.

4. 빌딩의 평판 및 관리 품질

많은 기업은 가격과 입지에 집중하지만 빌딩의 운영 및 평판은 간과합니다.

– 전문적인 자산관리팀이 운영하고 있는지(예: Savills, CBRE, Knight Frank)

– 엘리베이터, 냉방 및 소방 안전 시스템이 정기적으로 유지보수되고 정상적으로 작동하는지

– 과거 임차인과의 주목할 만한 분쟁이 없었는지.

정전, 급수 문제 또는 냉방, 환기 및 엘리베이터 고장과 같은 사고에 신속하게 대응할 수 있도록 전담 기술관리팀과 명확한 운영 절차를 갖춘 빌딩을 선택하는 것이 바람직합니다. 또한 빌딩은 2024년 6월 24일자 총리 지시문 제19/CT-TTg호에 따라 소방 안전 기준을 준수해야 합니다[2] 이를 통해 운영상의 안전을 확보할 수 있습니다.

5. 확장성 및 향후 유연성

이상적인 사무실은 현재의 요구사항을 충족하는 동시에 향후 성장을 수용할 수 있어야 합니다.

– 빌딩 내 추가 공간 확보 가능 여부

– 합리적인 비용으로 변경 또는 조기 해지가 가능한 유연한 임대 조건

– 추가 회의실 또는 온라인 화상회의 시설 이용 가능 여부

많은 기업이 이 점을 간과했다가, 건물이 완전히 입주했거나 임대 조건이 유연하지 않을 경우 사업 확장 과정에서 어려움을 겪습니다.

6. 중개업체에 대한 과도한 의존 지양

중개업체에만 의존하면 편향되거나 불완전한 정보를 얻을 수 있습니다:

– 더 높은 수수료를 받을 수 있는 입지를 추천할 수 있습니다

– 건물의 단점(예: 냉방 성능 미흡, 주차 공간 부족, 과부하된 엘리베이터)을 숨길 수 있습니다

최선의 의사결정을 내리기 위해 기업은 다음을 수행해야 합니다:

– 피크 시간을 포함해 최소 2~3회 현장을 방문합니다

– 임대 조건을 명확히 확인하기 위해 건물 관리주체와 직접 만납니다

– 현재 임차인에게 연락해 실제 이용 경험을 파악합니다

– 의사결정에 앞서 최소 5~7개 옵션을 비교합니다

중개업체를 이용할 경우에는 개인적인 소개에 의존하기보다, 계약 내용이 투명한 평판 좋은 중개업체를 선택해야 합니다.

시장조사 및 베트남 진출 외국계 기업 지원 분야에서 15년 이상의 경험을 보유한 B&Company는 다음과 같은 서비스를 제공합니다:

– 업종, 규모 및 전략에 맞춘 사무공간 분석

– 고객 기준에 기반한 객관적인 비교 및 설문조사

– 건물 관리, 기술 시스템 및 임대 이력 평가

– 기업의 이익을 보호하기 위한 임대차 협상 지원

최적의 근무 방식(오프라인, 하이브리드)과 적합한 입지를 파악하기 위한 내부 직원 설문조사

[1] B&Company의 합성

[2][2] https://thuvienphapluat.vn/van-ban/Bat-dong-san/Chi-thi-19-CT-TTg-2024-phong-chay-chua-chay-nha-o-rieng-le-ket-hop-san-xuat-kinh-doanh-614757.aspx

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