“Đạt 1 triệu trong 5 năm tới”

Tính đến cuối năm 2015, Việt Nam có khoảng 550 nghìn doanh nghiệp đang hoạt động. Con số này dự kiến sẽ đạt 1 triệu trong 5 năm tới, một nửa trong số đó sẽ tập trung tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Sự gia tăng số lượng doanh nghiệp như vậy đòi hỏi lượng không gian văn phòng cũng phải tăng theo, đặc biệt là khi giá đất tại 2 thành phố lớn quá đắt đỏ (lên tới $7.000/m2 tại các quận trung tâm) khiến các doanh nghiệp có quy mô vừa phải khó có thể sở hữu một tòa nhà riêng.

Hiện tại, tổng diện tích văn phòng tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh lần lượt là 1,2 và 2,4 triệu m2. Mỗi thành phố có thể kỳ vọng sẽ bổ sung thêm khoảng 160.000 m2 vào nguồn cung của mình vào năm 2017. Trong khi Thành phố Hồ Chí Minh vẫn sẽ có nguồn cung mới tập trung ở khu vực trung tâm thành phố, Hà Nội có khả năng sẽ trải qua sự dịch chuyển về phía tây của thành phố vì các Khu thương mại trung tâm của thành phố đang nhanh chóng hết đất có thể sử dụng.

Trung bình, giá thuê văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh cao hơn tại Hà Nội. Đối với văn phòng hạng A (chất lượng tốt nhất), điểm số là $36/m2/tháng so với $28/m2/tháng nghiêng về phía đô thị phía Nam. Đối với văn phòng hạng B (chất lượng tốt thứ hai), Thành phố Hồ Chí Minh vẫn chiếm ưu thế với $20/m2/tháng so với $18/m2/tháng của Hà Nội.

Về tình hình cho thuê, không có nhiều sự khác biệt giữa 2 thành phố về tỷ lệ lấp đầy văn phòng, khoảng 80% cho cả hai hạng ở cả hai thành phố. Không gian trống được cho là sẽ sớm được lấp đầy và nguồn cung sẽ khó bắt kịp với nhu cầu tăng vọt chỉ trong vài năm.

Về khách hàng, hầu hết khách thuê đến từ ngành công nghiệp CNTT và dịch vụ tài chính, mặc dù thành phố Hồ Chí Minh cũng có sản xuất là một thành phần khá lớn. Các doanh nghiệp Nhật Bản và Hàn Quốc là những khách thuê nước ngoài phổ biến tại Hà Nội, trong khi đó tại thành phố Hồ Chí Minh là Hoa Kỳ, Singapore và Hồng Kông.
Diện tích văn phòng được ưa chuộng nhất là 100-300 m2, được ưa chuộng bởi khách thuê 45% tại Hà Nội và 39% tại TP.HCM. Văn phòng diện tích lớn (> 1.000 m2) được chào đón nhiều hơn ở khu vực phía Nam (16%) so với thủ đô (8%).

“Không gian làm việc chung sẽ là giải pháp?!”

Đáng chú ý, không gian làm việc chung đang phát triển mạnh mẽ tại Việt Nam. Với các nguyên tắc kinh tế chia sẻ, loại hình không gian làm việc này thường gắn liền với các công ty khởi nghiệp, những công ty có quy mô và nguồn lực tài chính hạn chế khiến họ không còn lựa chọn nào khác ngoài việc tìm giải pháp văn phòng tiết kiệm chi phí nhất có thể.

Trong số các nhà cung cấp không gian làm việc chung, 'Toong' tại Hà Nội và 'Dreamplex' tại Thành phố Hồ Chí Minh có vẻ là những đơn vị thành công nhất. Cả hai đều cung cấp không gian làm việc và cả hai đều bao gồm các dịch vụ bổ sung như giải trí và dịch vụ ăn uống trong các gói dịch vụ được đề xuất. Có các gói dịch vụ cá nhân (phạm vi giá: khoảng 100 – 150 USD/người/tháng) và các gói dịch vụ nhóm (phạm vi giá: khoảng 500 đến 1300 USD/phòng/tháng)

Những câu chuyện thành công của Toong và Dreamplex khuyến khích mạnh mẽ các dự án tương tự tham gia sân khấu, và có thể được coi là một dấu hiệu hợp lệ cho thấy không gian làm việc chung sẽ phát triển thịnh vượng trong thời gian tới. Tổng thống Obama có thể đã cảm thấy như vậy khi ông đến thăm Dreamplex vào tháng 5 năm 2016 - 6 tháng sau khi ông Sundar Pichai, Tổng giám đốc điều hành của Google, gặp gỡ các doanh nhân trẻ Việt Nam tại Toong.

Tóm lại, nhu cầu văn phòng tại Việt Nam có thể dự kiến sẽ vượt xa nguồn cung với biên độ đáng kể, do đó các công ty cho thuê văn phòng nước ngoài sẽ tìm thấy nhiều cơ hội để tham gia thị trường. Đối với những ai thực sự có kế hoạch làm như vậy, điều đáng chú ý là lợi thế cạnh tranh của ngành kinh doanh này đang chuyển từ các thuộc tính vật lý như vị trí hoặc không gian của tòa nhà sang các giá trị vô hình như mô hình kinh doanh hoặc chất lượng hành chính. Về mặt đó, mô hình không gian làm việc chung chắc chắn là một lựa chọn rất hấp dẫn để đầu tư.

THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT

1. CBRE, “Thị trường Insights Quý 3 – 2016”
2. Savills, “Báo cáo thị trường quý 3 – 2016”
3. Colliers International, “Báo cáo kiến thức hàng quý Quý 4 -2015”
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường, “Báo cáo giá đất năm 2015”