2017/4/3

“Xu hướng FDI vào Việt Nam”
Vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) mới đăng ký vào Việt Nam đã cải thiện kể từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, đạt gần $12 tỷ vào năm 2015 (Ngân hàng Thế giới, 2017) và riêng nửa đầu năm 2016 (Van, 2016).
Là một trong những động lực thúc đẩy nền kinh tế (Vương, Trần và Nguyên, 2009), điều này cho thấy tình trạng cải cách của Việt Nam.

Cụ thể, giá trị của M&A chiếm khoảng một nửa dòng vốn FDI, khiến nó trở thành thành phần quan trọng nhất của vốn (Gaskill và Nguyen, 2015; Vuong, Tran và Nguyen, 2009).
Ghi nhận hơn 500 thương vụ thành công trong năm 2016, tổng giá trị các thương vụ M&A đạt gần $6 tỷ, tăng 23,8% so với cùng kỳ và tăng hơn 10 lần kể từ năm 2006 (MAF, 2016)

“M&A trong lĩnh vực bất động sản với nhà đầu tư nước ngoài”

Ngành bất động sản đã chứng kiến nhiều hoạt động M&A đáng kể (xếp thứ hai) về cả giao dịch và giá trị, thu hút nhiều nhà đầu tư từ Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan và Singapore (Ngoc, 2017; Van, 2016).
Trong nửa đầu năm 2016, có 25 dự án M&A mới được thực hiện, trị giá $605 triệu USD và chiếm tới 5% tổng lượng FDI (Van, 2016).

Các phân khúc bất động sản tích cực nhất cho M&A của các nhà đầu tư nước ngoài là các dự án phát triển hỗn hợp quy mô lớn
(căn hộ, bán lẻ và văn phòng) hiện tại và khách sạn trong tương lai gần tại Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Nha Trang (CBRE, 2014; Hồng, 2016; Ngọc, 2017; Vân, 2015).

“Các dự án của Nhật Bản sắp tăng lên”

Không giống như trước đây khi đầu tư bị hạn chế do thiếu dữ liệu thị trường, đã có sự gia tăng về số lượng các giao dịch M&A với các nhà đầu tư Nhật Bản (Hong, 2016). Ví dụ, Tập đoàn Kajima, một trong những nhà phát triển bất động sản lớn nhất Nhật Bản đã thành lập liên doanh 50:50 với Indochina Capital để đầu tư tới $1 tỷ vào Việt Nam trong thập kỷ tới.

Tập đoàn Mitsubishi đã mua 45% cổ phần của dự án The Manor Central Park của Tập đoàn Bitexco tại Việt Nam, trị giá $285 triệu đô la (Quang, 2017).

Ngoài ra, Sumitomo, Sanyo Homes, Daiwa House, Aeon và Toshin đều đã thâm nhập thị trường Việt Nam với tổng giá trị đầu tư $2 tỷ đồng (VNExpress, 2017).

Trên thực tế, các nhà đầu tư có thể tận dụng lợi thế về lao động giá rẻ và chuyên môn địa phương thông qua M&A.
Đối với các nhà đầu tư Nhật Bản, họ cũng có thể hưởng lợi từ vị trí địa lý gần, mối quan hệ lâu dài giữa hai nước và mức lãi suất cao hơn trong nước, khiến đầu tư ra nước ngoài vào Việt Nam trở thành giải pháp lý tưởng (Gaskill và Nguyen, 2015).

“Cơ hội và thách thức”

Có nhiều yếu tố tác động đến sự gia tăng của hoạt động M&A trong lĩnh vực này. Nguyên nhân quan trọng nhất là việc nới lỏng giới hạn sở hữu nước ngoài, cộng với việc hoàn thiện khuôn khổ pháp lý, cụ thể là Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014.

Thứ hai, sự tăng trưởng kinh tế liên tục của Việt Nam, kết hợp với lợi nhuận hàng năm cao 20 – 25% thúc đẩy sự quan tâm của các nhà đầu tư (Hong, 2016). Ngoài ra, quá trình đô thị hóa đã dẫn đến nhu cầu nhà ở cao hơn ở Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.
Tuy nhiên, không thể loại trừ những thách thức. Rủi ro tài chính là đáng chú ý, vì giá trị thị trường thực tế của bất động sản có thể khác với giá giao dịch (Jones Lang Lasalle, 2017), gây ra tổn thất cho nhà đầu tư.

Điều này có thể là do tình trạng tài sản kém hoặc thiếu nghiên cứu trước khi thỏa thuận.
Hơn nữa, lực lượng lao động của các đối tác M&A sẽ có sự nghi ngờ đáng kể về tương lai, điều này có thể gây ra sự thay đổi lớn cho cả hai bên liên quan (Jones Lang Lasalle, 2017).

Nhìn chung, Việt Nam được dự đoán sẽ chứng kiến sự bùng nổ của hoạt động M&A trong lĩnh vực bất động sản trong thời gian tới, sau khi chứng minh được sức hấp dẫn đối với lượng lớn nhà đầu tư trong vài năm trở lại đây.

M&A đã trở thành giải pháp dễ dàng cho các nhà đầu tư nước ngoài không chỉ tham gia thị trường mà còn có tiềm năng thu được lợi nhuận cao từ thị trường năng động này. Mặc dù không thể phủ nhận rằng các rủi ro liên quan có thể ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động của các bên liên quan nước ngoài, nhưng việc cải thiện khuôn khổ chính sách là một dấu hiệu tích cực cho tương lai tươi sáng trong lĩnh vực này.

TÀI LIỆU THAM KHẢO

1. Ngân hàng Thế giới (2017) Ngân hàng Thế giới. Có tại: http://data.worldbank.org/ indicator/BX.KLT.DINV.CD.WD?locations=VN [Đã truy cập 10^th [Tháng 3 năm 2017]
2. Van, T (2016) 'Các giao dịch M&A bất động sản đang gia tăng', Báo Đầu Tư Việt Nam, 18 tháng 7. Có tại: http://www.vir.com.vn/ma-real-estate-deals-on-the-rise.html [Truy cập ngày 10 tháng 3 năm 2017]
3. Vuong, QH, Tran, TD, và Nguyen, TCH (2009) 'Thị trường mua bán và sáp nhập trong nền kinh tế chuyển đổi của Việt Nam', Tạp chí Chính sách và Nghiên cứu Kinh tế, 5 (1), trang 1 – 54.
4. Gaskill, S. và Nguyen, LH (2015) M&A sẽ củng cố quan hệ đối tác chiến lược giữa Nhật Bản và Việt Nam. Có sẵn tại: http://www.pwc.com/vn/en/deals/strategy/ma-will-strengthen-the-strategic-partnership-between-jp-and-vn.html [Truy cập ngày 15 tháng 3 năm 2017]
5. MAF (2016) Thị trường M&A Việt Nam 2015 – 2016: Các thương vụ và xu hướng tiêu biểu. Có sẵn tại: http://maf.vn/hinhanh/tintuc/7.%20MAF2016%20-%20Hop%20bao%20Presentation.pdf [Có sẵn vào ngày 12 tháng 3 năm 2017]
6. Ngọc, B. (2017) 'M&A giúp chấn động bất động sản', Báo Đầu Tư Việt Nam, 19 tháng 1. Có tại: http://www.vir.com.vn/ma-helps-to-jolt-real-estate.html [Truy cập ngày 11 tháng 3 năm 2017]
7. Quang, H. (2017) 'Các dự án Nhật Bản làm tươi mới thị trường bất động sản Việt Nam', Báo Đầu Tư Việt Nam, 01 tháng 3. Có tại: http://www.vir.com.vn/japanese-projects-freshening-up-vietnams-real-estate-market.html [Truy cập ngày 12 tháng 3 năm 2017]
8. CBRE (2014) Sự gia tăng các giao dịch M&A khuấy động thị trường bất động sản quốc gia. Có sẵn tại: http://www.cbrevietnam.com/Vietnam-Property/rise-in-ma-deals-stir-up-nations-property-market.cbre [Truy cập ngày 12 tháng 3 năm 2017]
9. Hong, A. (2016) 'Các nhà đầu tư Nhật Bản sẵn sàng rót 2 tỷ vào thị trường bất động sản Việt Nam', VNExpress, 4 tháng 10. Có tại: http://e.vnexpress.net/news/business/japanese-investors-ready-to-pour-2-bln-into-vietnam-s-real-estate-market-3478478.html [Truy cập ngày 12 tháng 3 năm 2017]
10. VNExpress (2017) 'Dự báo các thương vụ M&A trong lĩnh vực bất động sản Việt Nam sẽ cất cánh vào năm 2017', VNExpress, 24 tháng 1. Có tại: http://e.vnexpress.net/news/business/m-amp-a-deals-in-vietnam-s-real-estate-sector-forecast-to-take-off-in-2017-3532969.html [Truy cập ngày 15 tháng 3 năm 2017]
11. Jones Lang Lasalle (2017) Bốn cạm bẫy lớn trong M&A bất động sản. Có tại: http://www.j oneslanglasalle.com.vn/vietnam/en-gb/news/265/four-major-property-ma-pitfalls [Truy cập ngày 15 tháng 3 năm 2017]