Năm 2025, nền kinh tế thế giới trải qua những biến động nhanh chóng, cạnh tranh chiến lược và thương mại ngày càng gay gắt, trong khi dòng vốn toàn cầu và chuỗi cung ứng tiếp tục dịch chuyển. Trong bối cảnh đó, Việt Nam vẫn là điểm đến ổn định nhờ hiệu quả kinh tế vĩ mô tốt, với tăng trưởng GDP đạt 8.02% và lạm phát được kiểm soát. Đầu tư công được đẩy mạnh ở mức kỷ lục, tín dụng tăng khoảng 19%, và FDI thực hiện đạt mức cao nhất trong 5 năm. Kết quả là, thị trường bất động sản dần phục hồi, với một số điểm sáng xuất hiện sau một thời kỳ trì trệ.[1].

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2025: Những thành tựu nổi bật

Thị trường bất động sản Việt Nam đã phục hồi rõ nét hơn trong năm 2025, với những cải thiện cả về mức độ sôi động lẫn chất lượng dự án. Các dự án mới ngày càng tích hợp hạ tầng tốt hơn, thiết kế hiện đại và các giải pháp xanh hơn, phản ánh định hướng tăng trưởng bền vững hơn.

Sự cải thiện rõ rệt nhất nằm ở phân khúc nhà ở. Hơn 128.000 căn hộ mới đã được mở bán trong năm 2025, tăng 88% so với năm trước và đạt mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025. Tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 68%, tương đương với gần 88.000 giao dịch thành công.[2]Nhà ở xã hội cũng đạt được tiến bộ, với 102.633 căn đã hoàn thành, tương đương khoảng 102% căn theo kế hoạch hàng năm, trong khi các dự án đang triển khai đạt khoảng 62% trong tổng số 1 triệu căn theo mục tiêu đề ra.[3].

Các phân khúc khác cũng ghi nhận tín hiệu tích cực. Bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng chứng kiến nguồn cung tăng gấp bốn lần so với năm 2024, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 55%, mặc dù nhu cầu vẫn tập trung vào các dự án lớn, có uy tín. Bất động sản công nghiệp tiếp tục mở rộng, với 478 khu công nghiệp được thành lập và 324 khu đã đi vào hoạt động. Bất động sản bán lẻ bổ sung hơn 418.000 m² nguồn cung mới, trong khi bất động sản văn phòng bổ sung hơn 200.000 m², với nhu cầu ngày càng ưu tiên các tòa nhà hiện đại và đạt chứng nhận xanh.[4].

Những thách thức chính: áp lực về khả năng chi trả, sự phân hóa của thị trường và lượng hàng tồn kho kéo dài

Mặc dù đã phục hồi, thị trường vẫn còn nhiều bất ổn lớn trong năm 2025. Vấn đề lớn nhất là khả năng chi trả. Khoảng 25% căn hộ mới ra mắt có giá trên 100 triệu đồng/m², và tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh, khoảng 85% căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m². Điều này có nghĩa là nguồn cung đã tăng lên, nhưng phần lớn vẫn tập trung ở phân khúc cao cấp, gây khó khăn cho người mua nhà thực sự muốn tiếp cận.[5].

Sự phục hồi cũng diễn ra không đồng đều giữa các phân khúc. Trong lĩnh vực bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, không phải dự án nào cũng được hưởng lợi như nhau, bởi các tài sản không có định vị rõ ràng hoặc hoạt động vận hành hiệu quả có thể gặp khó khăn trong việc chuyển đà phục hồi của du lịch thành kết quả kinh doanh thực tế. Trong lĩnh vực bất động sản văn phòng, bán lẻ và công nghiệp, nhu cầu ngày càng tập trung vào các dự án đắc địa, được quản lý tốt, trong khi các tài sản yếu hơn phải chịu áp lực lớn hơn[6].

Một dấu hiệu khác cho thấy quá trình phục hồi chưa hoàn tất là lượng hàng tồn kho gia tăng. Trong Q4/2025, tổng lượng hàng tồn kho đạt khoảng 32.894 căn và lô đất, tăng so với Q3 ở tất cả các loại hình. Điều này cho thấy thanh khoản đã cải thiện, nhưng chưa đủ để hỗ trợ sự phục hồi trên diện rộng của thị trường[7].

Một số dự án bất động sản tiêu biểu theo phân khúc trong năm 2025

Để minh họa rõ hơn cho quá trình phục hồi và mở rộng của thị trường trong năm 2025, bảng dưới đây tổng hợp một số dự án bất động sản tiêu biểu thuộc các phân khúc chính, từ nhà ở và du lịch-nghỉ dưỡng đến bất động sản thương mại và công nghiệp.

Tổng hợp của B&Company

Các dự án tiêu biểu này trong năm 2025 phân bổ ở nhiều phân khúc, cho thấy động lực tăng trưởng của thị trường không chỉ tập trung vào nhà ở mà còn mở rộng sang bất động sản thương mại, nghỉ dưỡng và công nghiệp. Trong khi các dự án nhà ở và thương mại phản ánh sự mở rộng của các khu đô thị quy mô lớn, trung tâm thương mại và không gian sống tích hợp tại các cực tăng trưởng mới, các dự án du lịch-nghỉ dưỡng và công nghiệp cho thấy thị trường ngày càng gắn kết chặt chẽ hơn với lợi thế cảnh quan tự nhiên của Việt Nam, nhu cầu gia tăng đối với các trải nghiệm chất lượng cao và dòng vốn sản xuất dài hạn. Điều này cũng cho thấy năm 2025 không chỉ là giai đoạn phục hồi hoạt động giao dịch, mà còn là năm nhiều chủ đầu tư đẩy nhanh việc ra mắt, khai trương và vận hành các dự án có quy mô và định vị rõ ràng hơn.

Vincom Mega Mall Ocean City on its opening day

Nguồn: Tuoitre.vn

Triển vọng năm 2026

Dữ liệu đầu năm 2026 cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang phục hồi, nhưng chưa diễn ra trên diện rộng. Từ đầu năm đến đầu Q2/2026, chỉ có 3 dự án với 544 căn được hoàn thành, trong khi 28 dự án mới với tổng cộng 20.964 căn được đưa ra thị trường, cho thấy nguồn cung đang quay trở lại nhưng chưa tăng tốc mạnh mẽ[8]. Đồng thời, giá đã bắt đầu hạ nhiệt ở một số phân khúc, trong khi nhu cầu gắn với nhu cầu ở thực vẫn hiện hữu.

Trong bối cảnh đó, thị trường năm 2026 có khả năng phục hồi một cách chọn lọc hơn là bùng nổ trên diện rộng. Dòng vốn đang trở nên eo hẹp hơn, với mục tiêu tăng trưởng tín dụng giảm xuống khoảng 15%, giảm so với mức 19% vào năm 2025.[9], đồng nghĩa với việc dòng vốn sẽ chảy vào bất động sản một cách thận trọng hơn. Tính minh bạch của thị trường cũng được kỳ vọng sẽ cải thiện, khi việc định danh điện tử đối với bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 3 năm 2026, hỗ trợ quản lý dữ liệu tốt hơn và tăng cường giám sát chặt chẽ hơn[10].

Do đó, quá trình phục hồi nhiều khả năng sẽ ưu tiên các dự án có tình trạng pháp lý rõ ràng, nhu cầu thực từ người sử dụng cuối cùng và mức giá hợp lý hơn, thay vì các tài sản mang tính đầu cơ hoặc có vị thế yếu trên thị trường. Đối với các nhà phát triển và nhà đầu tư, hàm ý rất rõ ràng: trong năm 2026, cần ưu tiên các dự án có nền tảng pháp lý vững chắc và các khu vực bất động sản vùng ven được hỗ trợ bởi sự phát triển của hạ tầng trọng điểm.

Đọc thêm

Tình hình M&A trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam

Các công ty Nhật Bản tập trung ở những khu công nghiệp nào tại Việt Nam?

* Nếu bạn muốn trích dẫn bất kỳ thông tin nào trong bài viết này, vui lòng trích dẫn nguồn cùng với liên kết đến bài viết gốc để tôn trọng bản quyền.

[1] https://tapchikinhtetaichinh.vn/bat-dong-san-viet-nam-truoc-nguong-cua-chu-ky-moi-140374.html

[2] https://vars.com.vn/tin-tuc/thong-cao-bao-chi-phien-buoi-sang-vref-2026-dinh-hinh-chuan-muc-de-thi-truong-bds-phat-trien-ben-vung-n2363

[3] https://tapchixaydung.vn/bo-xay-dung-vuot-chi-tieu-noxh-go-kho-hang-tram-du-an-bat-dong-san-trong-nam-2025-20201224000035437.html

[4] https://vars.com.vn/tin-tuc/thong-cao-bao-chi-phien-buoi-sang-vref-2026-dinh-hinh-chuan-muc-de-thi-truong-bds-phat-trien-ben-vung-n2363

[5] https://vars.com.vn/tin-tuc/thong-cao-bao-chi-phien-buoi-sang-vref-2026-dinh-hinh-chuan-muc-de-thi-truong-bds-phat-trien-ben-vung-n2363

[6] https://en.nhandan.vn/viet-nams-resort-market-enters-a-phase-of-upgrading-in-2026-post157048.html

[7] https://vov.vn/kinh-te/bat-dong-san/ton-kho-bat-dong-san-tang-tro-lai-trong-quy-iv2025-post1262009.vov

[8] https://moc.gov.vn/vn/tin-tuc/1323/93079/tap-trung-lanh-dao-chi-dao-thuc-hien-thang-loi-nhiem-vu-trong-quy-ii-va-ca-nam-2026.aspx

[9] https://www.reuters.com/world/asia-pacific/vietnam-central-bank-cuts-credit-growth-target-15-after-warnings-asset-bubbles-2026-01-12/

[10] https://www.reuters.com/world/asia-pacific/vietnam-central-bank-cuts-credit-growth-target-15-after-warnings-asset-bubbles-2026-01-12/