2017/4/3

「ベトナムのFDI動向」
ベトナムにおける新規登録外国直接投資（FDI）資本は世界金融危機以降増加しており、2015年（世界銀行、2017年）および2016年上半期（Van、2016年）だけで約1兆4,120億ドンに達しました。
これは経済の原動力の一つであり（Vuong、Tran、Nguyen、2009）、ベトナムの改革状況を示しています。

具体的には、M&Aの価値はFDI流入額の約半分を占めており、資本の最も重要な構成要素となっています（Gaskill and Nguyen、2015年、Vuong、Tran and Nguyen、2009年）。
2016年には500件以上の取引が成立し、M&A取引総額は1兆4,600億米ドル近くに達し、前年比23.81兆3,000億米ドル増加し、2006年以降10倍以上となった（MAF、2016年）。

「外国人投資家との不動産分野のM&A」

不動産部門は、取引額と価値の両面でかなりのM&A活動（第2位）を享受しており、日本、韓国、タイ、シンガポールから多数の投資家を惹きつけています（Ngoc、2017年、Van、2016年）。
2016年上半期には25件の新規M&Aプロジェクトが成立し、その価値は$6.05億で、FDI総額の5%を占めた（Van、2016年）。

外国人投資家によるM&Aが最も活発な不動産分野は、大規模な複合開発である。
ハノイ、ホーチミン市、ダナン、ニャチャンでは、現在（マンション、小売店、オフィス）の建設が進められており、近い将来にはホテルの建設も予定されています（CBRE、2014年、Hong、2016年、Ngoc、2017年、Van、2015年）。

「日本のプロジェクトはこれから増える」

市場データの不足により投資が制限されていた以前とは異なり、日本の投資家とのM&A取引件数が増加しています（Hong、2016年）。たとえば、日本最大の不動産開発業者の1つである鹿島建設は、インドシナキャピタルと50:50の合弁会社を設立し、今後10年間でベトナムに最大1兆4千億を投資する予定です。

三菱商事は、ベトナムのビテクスコ・グループのマナー・セントラル・パークプロジェクトの株式45%を、$2億8500万で買収した（Quang、2017年）。

また、住友、サンヨーホームズ、大和ハウス、イオン、東信もベトナム市場に参入しており、投資総額は1兆4200億ドンに上る（VNExpress、2017年）。

実際、投資家はM&Aを通じて低コストの労働力と現地の専門知識を活用することができます。
日本の投資家にとっても、地理的に近いこと、両国間の長期的な関係、国内より高い金利といったメリットが得られ、ベトナムへの海外投資は理想的な解決策となっている（Gaskill and Nguyen、2015）。

「機会と課題」

この分野でのM&Aの増加にはさまざまな要因が影響しています。最も重要な理由は、外国人所有制限の緩和と、2014年の不動産事業法などの法的枠組みの改善です。

第二に、ベトナムの着実な経済成長と、20～25%という高い年間収益が投資家の関心を刺激しています（Hong、2016年）。また、都市化により、ハノイとホーチミン市での住宅需要が高まっています。
しかし、課題は排除できません。不動産の実際の市場価値が取引価格と異なる場合があり (Jones Lang Lasalle、2017)、投資家に損失をもたらす可能性があるため、財務リスクは顕著です。

これは、物件の状態が悪いか、契約前の調査が不足していることが原因である可能性があります。
さらに、M&Aパートナーの従業員は将来について大きな疑念を抱くことになり、関係当事者双方にとって大きな変化をもたらす可能性があります（Jones Lang Lasalle、2017年）。

すべてを考慮すると、ベトナムは過去数年間にわたり多数の投資家にとって魅力的であることが証明されており、今後、不動産セクターにおけるM&A活動のブームを経験すると予想されます。

M&Aは、外国投資家にとって、市場に参入するだけでなく、ダイナミックな市場から高い収益を得る可能性を持つための簡単なソリューションとなっています。関連するリスクが外国の利害関係者の活動に悪影響を及ぼす可能性があることは否定できませんが、政策枠組みの強化は、この分野の明るい未来への前向きな兆候です。

参考文献

1. 世界銀行 (2017) 世界銀行。入手先: http://data.worldbank.org/ indicator/BX.KLT.DINV.CD.WD?locations=VN [アクセス10^番目 [2017年3月]
2. Van, T (2016)「M&A不動産取引の増加」 ベトナム投資レビュー7月18日。入手可能: http://www.vir.com.vn/ma-real-estate-deals-on-the-rise.html [2017年3月10日アクセス]
3. Vuong, QH, Tran, TD, Nguyen, TCH (2009)「ベトナムの移行経済における合併と買収市場」 経済政策と研究ジャーナル、5（1）、pp.1-54。
4. ガスキル、S. およびグエン、LH (2015) M&Aは日本とベトナムの戦略的パートナーシップを強化する入手可能: http://www.pwc.com/vn/en/deals/strategy/ma-will-strengthen-the-strategic-partnership-between-jp-and-vn.html [2017年3月15日アクセス]
5. 映画祭 (2016) ベトナムのM&A市場2015-2016: 典型的な取引と傾向入手可能: http://maf.vn/hinhanh/tintuc/7.%20MAF2016%20-%20Hop%20bao%20Presentation.pdf [2017年3月12日より発売]
6. Ngoc, B. (2017)「M&Aは不動産業界に衝撃を与える」 ベトナム投資レビュー1月19日。入手可能: http://www.vir.com.vn/ma-helps-to-jolt-real-estate.html [2017年3月11日にアクセス]
7. Quang, H. (2017)「日本のプロジェクトがベトナムの不動産市場を活性化させる」 ベトナム投資レビュー3月1日。入手可能: http://www.vir.com.vn/japanese-projects-freshening-up-vietnams-real-estate-market.html [2017年3月12日アクセス]
8. CBRE (2014) M&A取引の増加が国内不動産市場を活性化入手可能: http://www.cbrevietnam.com/Vietnam-Property/rise-in-ma-deals-stir-up-nations-property-market.cbre [2017年3月12日アクセス]
9. ホン・A.（2016）「日本の投資家はベトナムの不動産市場に20億ドルを投入する準備ができている」 VNExpress10月4日。入手可能: http://e.vnexpress.net/news/business/japanese-investors-ready-to-pour-2-bln-into-vietnam-s-real-estate-market-3478478.html [2017年3月12日アクセス]
10. VNExpress (2017)「ベトナムの不動産セクターにおけるM&A取引は2017年に急増すると予測」 VNExpress1月24日。入手可能: http://e.vnexpress.net/news/business/m-amp-a-deals-in-vietnam-s-real-estate-sector-forecast-to-take-off-in-2017-3532969.html [2017年3月15日アクセス]
11. ジョーンズ ラング ラサール (2017) 不動産M&Aの4つの大きな落とし穴参照先：http://www.j oneslanglasalle.com.vn/vietnam/en-gb/news/265/four-major-property-ma-pitfalls [2017年3月15日アクセス]