2025年工业领域并购概况

2022年至2024年前九个月，越南工业地产行业的总交易额领先所有房地产领域，达到11.82亿美元。这凸显了该行业的战略重要性以及不断增长的投资者信心，这主要得益于越南在全球制造业中日益增长的地位。住宅地产紧随其后，交易额达10.61亿美元；办公楼市场交易活跃，交易额为5.75亿美元。相比之下，零售和度假村地产的交易额相对较低，分别为6500万美元和5500万美元，反映出疫情后复苏放缓和市场格局转变。

Total Transaction Value by Property Type (2022- 9M 2024)

单位：百万美元

资源： 摩根士丹利资本国际公司

在此坚实基础上，越南房地产并购市场近年来势头强劲，2024 年 13 笔重大交易的交易价值超过 $18 亿[1]该行业约占并购活动总额的 18%，成为最活跃的三大行业之一[2]关键驱动因素包括外国投资者参与度的提高（尤其是来自日本、韩国、新加坡等国家的投资者），以及2024年《土地法》等有利的法律改革。值得关注的交易包括Vingroup以14亿越南盾（约合人民币10亿元）收购SDI Investment，以及Sycamore Company以14亿越南盾（约合人民币10亿元）投资平阳工业区。¹。工业、住宅和度假房地产引领潮流，具有强劲的持续增长前景。

越南值得关注的并购项目

来源：BC 综合

与这些监管改进相辅相成的是交通基础设施、深水港和物流网络的大幅升级，所有这些都增强了越南作为区域制造和供应链中心的吸引力[3]此外，对可持续性的日益关注激发了人们对符合全球环境、社会和治理 (ESG) 标准的绿色工业园区的兴趣[4]尽管存在这些积极的驱动因素，投资者仍必须应对持续的挑战，例如工业用地价格上涨、土地审批延迟以及监管合规性——这些因素对于这一充满活力的行业并购活动的成功仍然至关重要。[5].

越南成为工业地产领域并购吸引力目的地的原因

– 战略地理位置[6]:
越南位于东南亚供应链的中心，拥有超过3200公里的海岸线和众多主要港口。越南位于东海航线沿线，全球近40%的货物通过该航线，具有作为理想的转运和制造枢纽的显著优势。

– 开放政策和法律改革[7]:
2024年修订的《土地法》和《房地产经营法》简化了投资程序，提高了土地所有权和使用权的透明度。这些改革对于并购交易至关重要，为外商直接投资（FDI）公司顺利开展并购活动创造了有利条件。

– 稳定的政治和地缘政治环境[8]:
在全球不确定因素的背景下，越南保持政治稳定和中立立场，在中美贸易战和东北亚地缘政治风险导致全球供应链从中国转移的背景下，将自己定位为可靠的替代目的地。

– 国内市场强劲增长：
中国人口接近1亿，中产阶级迅速壮大，国内消费不断增长，带动生产、物流和工业基础设施建设的需求[9] ——支持工业房地产并购交易的关键因素。

B&Company如何支持工业地产领域的并购项目？

在越南工业地产领域投资或进行并购 (M&A) 既蕴含着巨大的机遇，也面临一系列复杂的挑战。成功的交易需要细致的尽职调查，尤其是在核实项目的法律地位和土地使用权方面。务必确保该物业完全符合法律要求，已获得所有必要的许可，并且不存在可能阻碍投资或开发的所有权或使用权纠纷。

除了法律验证之外，基础设施和物流在任何工业房地产资产的估值和长期可行性中都发挥着关键作用。诸如与海港、高速公路和主要工业中心的距离和可达性等因素，会显著影响地块的吸引力和功能性。投资者还必须考虑入住率、现有租户的质量和可靠性、持续现金流以及该物业未来的扩张潜力。此外，评估当地政府的激励措施（例如税收优惠或简化的监管程序）有助于最大化投资回报并最大限度地降低收购后风险。

凭借在越南商业环境中二十多年的实践经验， B＆Company 凭借独特的优势，我们致力于协助国内外投资者应对工业地产市场的并购机遇。我们提供的全方位服务包括：

– 可行性研究和位置分析
我们通过深入分析特定区位的优势和挑战，协助投资者找到最佳的工业园区。我们的研究评估市场潜力、增长预测、竞争动态和基础设施连通性，以确保每个项目都与投资者的目标在战略上保持一致。

– 制定目标合作伙伴名单
我们的团队会进行全面的市场调研，以识别并筛选潜在的收购目标或合资伙伴。这包括财务状况评估、法律尽职调查、运营背景调查和兼容性分析，以确保合作伙伴具备可行性并与投资者的战略愿景保持一致。

– 促进联系与谈判
作为值得信赖的中介机构，我们为国际投资者和本地利益相关者搭建桥梁。我们在谈判过程中提供文化和商业洞察，帮助管理双方的期望，并致力于达成公平、透明、可持续的互利协议。

– 法律合规与政策监控
B&Company 就越南不断变化的法律和监管环境提供持续指导。我们协助客户处理与土地使用权、环境法规、许可以及所有权合法转让相关的流程，确保每一步都合规。

– 并购后整合与绩效监控
我们的服务不会随着交易的完成而结束。我们会在整合阶段持续为客户提供支持，帮助客户实施管理战略、监控关键绩效指标并优化运营模式，从而提升盈利能力并确保投资的长期成功。

B&Company 对越南监管环境的深入了解，加上我们的战略市场洞察力和广泛的本地网络，使我们成为任何希望通过并购进入或扩展工业房地产领域的投资者的宝贵合作伙伴。

[1] https://b-company.jp/ma-situation-in-real-estate-sector/

[2] https://assets.kpmg.com/content/dam/kpmg/th/pdf/2024/09/unleashing-opportunities-in-vietnam.pdf

[3] https://www.vietnam-briefing.com/news/vietnams-industrial-zones-2025-2030-growth-outlook.html

[4] https://www.ey.com/en_vn/insights/sustainability/industrial-real-estate-m-a-driven-by-vibrant-elements

[5] https://theinvestor.vn/geopolitical-impacts-on-vietnams-exports-can-hinder-ma-in-2025-kpmg-exec-d13562.html

[6] https://www.worldbank.org/en/country/vietnam/overview

[7] https://www.freshfields.com/en/our-thinking/briefings/2024/03/vietnam-land-law-2024–key-changes-from-maforeign-investment-perspectives

[8] https://english.elpais.com/economy-and-business/2025-05-03/vietnam-trapped-by-two-giants-a-strategic-piece-in-the-us-china-trade-war.html

[9] https://vir.com.vn/growth-prospects-available-for-vietnams-industrial-parks-128651.html

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