“未来 5 年内达到 100 万”

截至 2015 年底，越南共有约 55 万家活跃企业。预计未来五年内这一数字将达到 100 万家，其中一半将位于河内和胡志明市。
企业数量的增长需要相应增加办公空间数量，尤其是当两个主要城市的土地价格过于昂贵（中心地区高达 $7,000/平方米）以至于中型企业无法拥有独立的办公楼时。

目前，河内和胡志明市的办公空间总面积分别为 120 万和 240 万平方米。预计 2017 年，两市将新增约 16 万平方米的办公空间供应。胡志明市的新办公空间仍将集中在市中心，而河内可能会向城市西部转移，因为其中央商务区的可用土地即将耗尽。

平均而言，胡志明市的写字楼租金高于河内。对于 A 级（质量最好）写字楼，得分为 $36/平方米/月，而河内为 $28/平方米/月，南部大都市的得分更高。对于 B 级（质量第二好）写字楼，胡志明市仍然以 $20/平方米/月的优势领先，而河内为 $18/平方米/月。

至于租金情况，两座城市的写字楼出租率相差不大，两座城市各等级的写字楼出租率约为 80%。空置空间预计将很快被填满，短短几年内供应量将难以满足激增的需求。

从客户来看，胡志明市的制造业也占了相当大的比重，但大部分租户来自IT和金融服务行业。河内的主要外资租户是日本和韩国企业，而胡志明市的主要外资租户是美国、新加坡和香港。
最理想的办公面积为 100-300 平方米，河内 45% 租户和胡志明市 39% 租户均偏爱这种面积。南部大都市（16%）比首都（8%）更欢迎大型办公面积（> 1,000 平方米）。

“共享办公空间会是解决方案吗？！”

值得注意的是，共享办公空间在越南发展势头迅猛。这种办公环境遵循共享经济原则，通常与初创企业有关，由于规模和资金有限，它们别无选择，只能寻找最具成本效益的办公解决方案。

在众多共享办公空间供应商中，河内的“Toong”和胡志明市的“Dreamplex”似乎是最成功的。这两家公司显然都提供办公空间，而且都在其提供的套餐中包括娱乐和餐饮服务等附加服务。有个人套餐（价格范围：约 100 – 150 美元/人/月）和团体套餐（价格范围：约 500 至 1300 美元/工作室/月）

Toong 和 Dreamplex 的成功故事强烈鼓励类似的企业加入这一舞台，并且可以被视为共享办公空间未来将繁荣发展的有力迹象。奥巴马总统在 2016 年 5 月访问 Dreamplex 时可能也有同样的感受——六个月前，谷歌首席执行官 Sundar Pichai 先生在 Toong 与越南年轻企业家会面。

总之，越南的办公楼需求预计将大幅超过供应，因此外国办公楼租赁公司将找到大量机会进入该市场。对于那些真正有计划的人来说，值得注意的是，这项业务的竞争优势正在从建筑物位置或空间等物理属性转向商业模式或管理质量等无形价值。在这方面，共享办公空间模式无疑是一种非常有吸引力的投资选择。

参考

1. CBRE，《2016 年第三季度市场洞察》
2. 第一太平戴维斯，《2016 年第三季度市场简报》
3. 高力国际，《2015 年第四季度知识报告》
4. 自然资源与环境部，《2015年土地价格报告》